Il y a défaut de la chose louée (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu. L’usage convenu est principalement déterminé par le libellé du contrat de bail et de ses annexes (consid. 4.2). 

Le bailleur remplit son obligation contractuelle de transfert de l’usage en mettant à disposition un local commercial adapté à l’exercice de l’entreprise en question. L’obstruction à la possibilité d’exploiter d’une entreprise dans les locaux loués – notamment en raison d’ordres officiels en raison de la pandémie de Covid-19 – ne constitue pas un défaut, au risque de transférer le risque entrepreneurial inhérent à l’exploitation d’une entreprise du locataire au propriétaire (consid. 4.3.4 et 4.3.5).

Un défaut pourrait toutefois survenir si les parties au contrat ont conclu un accord par lequel l’objet commercial a été intégré au contrat de bail, en ce sens que le propriétaire aurait assumé le risque d’utilisation du bien loué (en tout ou en partie). Cela nécessite un accord exprès ou implicite entre les parties contractantes (consid. 4.4.1). La simple énonciation de la destination d’usage dans le contrat de bail ne suffit pas à faire du risque entrepreneurial du locataire l’objet d’une garantie contractuelle de la part du bailleur (consid. 4.4.2).