Questions / Réponses
Augmentation du loyer
Le bailleur peut-il augmenter le loyer après avoir effectué des travaux ?
Oui s’il s’agit de travaux créant une plus-value à la chose louée. En revanche, lorsqu’il s’agit uniquement de travaux d’entretien, ceux-ci ne justifient pas une hausse du loyer. Pour plus de détails, cf. CPra Bail-Bohnet/Broquet, art. 269a CO N 58 ss.
Déconsignation des loyers
Comment le bailleur peut-il obtenir la déconsignation des loyers ?
Le bailleur peut obtenir que les loyers soient déconsignés en sa faveur lorsque le locataire ne fait pas valider la consignation auprès de l’autorité de conciliation dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné. Il peut également déposer une requête en déconsignation auprès de l’autorité de conciliation s’il estime que la consignation n’est pas justifiée. Pour plus de détails, cf. CPra Bail-Aubert, art. 259h-259i CO N 4 ss.
Différent types de défauts
Le locataire peut-il exiger du bailleur qu’il répare les défauts de la chose louée ?
Oui. En début de bail, le bailleur doit remettre la chose louée sans défaut. En revanche, en cours de bail, le locataire est tenu de réparer les menus défauts, c’est-à-dire ceux qui résultent de l’entretien courant de la chose louée (par exemple, nettoyage des vitres, entretien des sols, ramonage de la cheminée, remplacement du filtre de la hotte, d’une ampoule, d’un joint etc.) et dont la réparation n’implique pas de dépenses excessives. On admet en règle générale que le montant de la réparation ne doit pas excéder 150.- CHF. Sur la classification des défauts, cf. CPra Bail-Aubert, art. 258 CO N 39 ss.
Droits du locataire
Outre la réparation du défaut, que peut encore exiger le locataire ?
Le locataire peut réclamer une réduction de loyer correspondant à l’usage amoindri de la chose louée résultant de l’existence du défaut. Pour plus de détails, cf. CPra Bail-Aubert, art. 259d CO N 7 ss. Le locataire peut également réclamer des dommages-intérêts si le défaut a provoqué pour lui un dommage. Pour plus de détails, cf. CPra Bail-Aubert, art. 259e CO N 5 ss.
Procédure à suivre
Quelle est la procédure à suivre pour obtenir la réparation d’un défaut ?
- Le locataire doit informer le bailleur de l’existence du défaut. La forme écrite est recommandée, dans un souci de preuve.
- Si le bailleur ne réagit pas, le locataire doit le mettre en demeure en lui impartissant, par écrit, un délai raisonnable pour s’exécuter et le menacer simultanément de consigner son loyer si les travaux n’ont pas été exécutés à l’expiration du délai.
- Lorsque le loyer est consigné, le locataire doit en aviser le bailleur.
- Il doit également introduire une procédure auprès de l’autorité de conciliation du lieu de situation de l’immeuble dans les 30 jours suivant l’échéance du premier loyer consigné, visant à faire valider la consignation et, le cas échéant, à réparer le défaut, à obtenir une réduction de loyer ou encore des dommages-intérêts.
Rénovation de la chose louée
Le bailleur est-il en droit de rénover la chose louée ?
Oui, pour peu que les travaux puissent raisonnablement être imposés au locataire. Afin de déterminer si tel est le cas, il convient de faire une pesée des intérêts entre ceux du bailleur au maintien ou à l’amélioration des locaux et ceux du locataire à pouvoir jouir de ceux-ci sans entrave. Pour ce faire, on tiendra compte de plusieurs critères comme la durée du bail, l’ampleur des travaux envisagés, l’importance des nuisances causées par leur exécution pour le locataire, la répercussion des travaux sur le loyer ou encore la situation personnelle et financière du locataire. Pour plus de détails, cf. CPra Bail-Aubert, art. 260 CO N 13 ss.
Résiliation du bail
Le bailleur peut-il résilier le bail afin d’effectuer des travaux ?
Le bailleur peut résilier le bail uniquement si les travaux envisagés ne permettent pas que le locataire demeure simultanément dans les locaux. A défaut, le congé pourra être annulé sur la base de l’art. 271 CO. Pour plus de détails, cf. CPra Bail-Aubert, art. 260 CO N 18 ss.
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