Selon l’art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d’un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Il s’agit d’un cas d’application de la responsabilité contractuelle (art. 97 ss CO), qui présuppose (i) un défaut de la chose louée, (ii) un préjudice, (iii) un lien de causalité entre les deux ainsi que (iv) une faute du bailleur, laquelle est présumée. Il incombe au locataire d’établir les trois premiers éléments, tandis que le bailleur doit prouver qu’il n’a commis aucune faute. Le dommage correspond à une diminution involontaire de la fortune nette, qui correspond à la différence entre le montant actuel du patrimoine du lésé et le montant que ce même patrimoine aurait eu si l’événement dommageable ne s’était pas produit. Il peut s’agir d’une diminution de l’actif, d’une augmentation du passif, d’une non-augmentation de l’actif ou d’une non-diminution du passif (consid. 4.1).

S’agissant de la condition (ii) (préjudice ou dommage), le locataire doit en prouver l’existence, mais aussi le montant (art. 42 al. 1 CO). Si le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Il s’agit d’une preuve facilitée, qui peut notamment s’appliquer pour déterminer le gain manqué. Le demandeur reste tenu, si cela est possible et raisonnablement exigible, d’indiquer au tribunal les éléments de fait qui constituent des indices de l’existence du dommage et qui permettent ou facilitent son estimation. A défaut, l’une des conditions dont dépend l’application de l’art. 42 al. 2 CO n’est pas réalisée (consid 5.1).

Concernant la condition (iii) (lien de causalité), il y a causalité naturelle entre deux événements lorsque, sans le premier, le second ne se serait pas produit. Il s’agit d’une question de fait (consid. 6.1).

La question de la réparation d’un dommage subi par le locataire en raison du défaut de la chose louée (art. 259e CO) est distincte de celle concernant la réduction de loyer liée à une limitation dans l’usage de la chose louée (art. 259d CO), laquelle vise à rétablir l’équilibre des prestations entre les parties. L’éventuel montant alloué à titre de réduction du loyer ne doit donc pas être pris en considération pour réduire le dommage (consid. 9.2).

Aux termes de l’art. 121 let. d LTF, la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral peut être demandée si, par inadvertance, le tribunal n’a pas pris en considération des faits pertinents qui ressortent du dossier (consid. 2.1).

L’inadvertance suppose que le Tribunal fédéral n’ait pas pris en considération une pièce du dossier ou l’ait mal lue. Elle implique toujours une erreur grossière en matière de faits. La pièce doit se trouver dans le dossier de la procédure du recours en matière civile, qui a précédé et abouti à l’arrêt du Tribunal fédéral dont la révision est demandée. Dans la mesure où le Tribunal fédéral est lié par les faits établis par l’instance précédente, seule peut constituer une inadvertance une erreur de lecture de cet arrêt cantonal ou une transcription incomplète de celui-ci (consid. 2.1).

En revanche, si le recourant avait, dans son recours, invoqué une constatation manifestement inexacte des faits, l’examen auquel a procédé le Tribunal fédéral et le résultat auquel il est parvenu relèvent de son pouvoir de contrôle de l’appréciation des preuves effectuée par la cour cantonale, lequel relève du droit (art. 9 Cst.). L’application du droit et l’appréciation juridique des faits ne peuvent pas faire l’objet d’une révision pour inadvertance au sens de l’art. 121 let. d LTF (consid. 2.1).

En outre, le motif de révision de l’art. 121 let. d LTF n’est réalisé que si les faits en cause sont pertinents, c’est-à-dire susceptibles de conduire à une solution différente de celle qui a été retenue, plus favorable au requérant (consid. 2.1).

Si, après la notification de la décision attaquée, la chose litigieuse est vendue ou la prétention litigieuse cédée, le jugement est rendu entre les anciennes parties si la partie adverse ne consent pas à un changement de partie ou si aucun changement de partie n’est demandé (art. 17 al. 1 et 21 al. 2 PCF, applicable par renvoi de l’art. 71 LTF). Il en va ainsi lorsque le bien loué est vendu pendant le délai de recours et que le nouveau propriétaire et bailleur n’intervient pas dans le procès (consid. 1).

La résiliation ordinaire d’un contrat de bail ne nécessite aucun motif particulier (art. 266a al. 1 CO). Un congé est toutefois annulable (art. 271 al. 1 CO) lorsqu’il est contraire à la bonne foi (consid. 3.1). Le motif réel du congé est déterminant, étant précisé qu’une motivation lacunaire ou absente ne conduit pas immédiatement à retenir le caractère abusif du congé. Il peut toutefois s’agir d’un indice en ce sens (consid. 3.2).

Le congé donné en vue de travaux de transformation ou d’assainissement se distingue du congé donné dans la perspective de démolir l’objet loué. Le Tribunal fédéral avait déjà jugé que la résiliation pour cause de vastes travaux d’assainissement ou de transformation, incompatibles avec l’utilisation de l’objet loué, n’était pas abusive. Il doit en aller de même lorsque le bailleur prévoit de démolir le bien loué : la démolition est incompatible avec une location (consid. 3.6.1).

Si le congé est donné, car une démolition est envisagée, il n’est pas nécessaire que la démolition soit nécessaire et urgente. La décision de démolir l’immeuble incombe exclusivement au bailleur et celle-ci peut notamment être justifiée par des considérations économiques (notamment pour obtenir un meilleur rendement avec une nouvelle construction) (consid. 3.6.2). Comme le maintien du locataire dans le bien est incompatible avec une démolition, il n’est pas nécessaire que le bailleur dispose, au moment de la résiliation, d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour déterminer si le locataire peut rester dans l’immeuble. Il n’est pas non plus nécessaire que le bailleur présente un projet déjà mûr concernant l’utilisation ultérieure de l’immeuble prévue après la démolition, les modalités concrètes de la démolition ou un calendrier (consid. 3.6.3).

Le congé-démolition peut toutefois être abusif dans certaines situations (consid. 3.6.4). C’est le cas si, au moment de la résiliation, il est déjà manifeste qu’une démolition est objectivement impossible, par exemple parce qu’elle est incompatible des règles de droit public (comme des règles de protection du patrimoine) (consid. 3.6.4.1). Le caractère abusif peut également être retenu si le motif invoqué n’est qu’un prétexte et que le véritable motif ne peut pas être établi. Toutefois, l’absence d’indication ou l’indication sommaire de l’utilisation ultérieure du terrain après la démolition ne permet pas de conclure sans autre que le motif de résiliation indiqué (démolition) n’est qu’un prétexte (consid. 3.6.4.2).

Selon l’art. 47 al. 1 let. f CPC, les magistrats se récusent notamment s’ils « pourraient être prévenus de toute autre manière ». Cette disposition s’interprète au regard des principes découlant de l’art. 30 al. 1 Cst. La garantie consacrée par cette disposition est violée lorsqu’il existe des circonstances qui, considérées objectivement, sont susceptibles de donner lieu à une apparence de partialité ou à un risque de partialité (consid. 2.2.3).

L’art. 124 al. 3 CPC permet en tout état de cause au tribunal de tenter une conciliation des parties. Ce mode de règlement de la procédure décharge les tribunaux et sert les parties, car un règlement à l’amiable permet souvent de trouver une solution plus durable et plus favorable que si le tribunal décide de manière autoritaire. Des points litigieux qui se situent en dehors de la procédure peuvent être réglés dans ce cadre (consid. 3.2.1).

Le tribunal peut proposer aux parties un accord à l’amiable à un stade précoce de la procédure, avant que les parties ne se soient exprimées de manière complète et que les preuves aient été administrées ; dans ce cadre, il peut procéder à une évaluation des chances de succès fondée sur une connaissance partielle du litige (consid. 3.2.2).

En général, le tribunal propose aux parties de régler la procédure d’un commun accord lors d’une audience. Toutefois, vu la formulation de l’art. 124 al. 3 CPC, le tribunal peut également le faire par écrit et communiquer dans ce cadre aux parties son appréciation provisoire de la situation de fait et de droit (consid. 4.2.1). Le tribunal doit toutefois faire preuve de retenue dans l’expression de son appréciation des chances de succès du procès à l’égard des parties et réserver la décision formelle du litige. Le tribunal doit notamment expliquer brièvement aux parties qui ne sont pas familiarisées avec les négociations que son évaluation ne constitue pas un préjugement. Une telle évaluation provisoire de la situation de fait et de droit ne constitue pas en soi une apparence de partialité, même si elle est défavorable à une partie (consid. 4.2.2).

Lorsque la formule officielle pour la conclusion de nouveaux baux est obligatoire et n’a pas été employée par le bailleur (ou qu’elle a été employée mais que le loyer précédent n’est pas indiqué ou que la hausse de loyer n’est pas motivée), le loyer fixé est nul (consid. 4.1).

Le locataire qui n’a pas reçu la formule officielle peut agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu. Il peut se prévaloir de ce vice de forme tant que dure le bail, l’abus de droit étant réservé (consid. 4.2).

L’action en répétition de l’indu de l’art. 67 CO se prescrit par trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans à compter de la naissance de ce droit. En cas d’absence de la formule officielle, la connaissance effective du droit (et donc le début du délai de prescription) correspond au moment où le locataire sait que l’absence de cette formule (respectivement de l’indication du loyer du locataire précédent ou de la motivation de la hausse) entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était, partant, abusif (consid. 4.3).

L’ignorance du locataire est présumée. Le juge doit toutefois vérifier si le locataire doit bénéficier de la présomption d’ignorance compte tenu de l’ensemble des circonstances. Tel ne serait notamment pas le cas si le locataire avait des connaissances spécifiques en droit du bail, s’il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s’il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial (consid. 4.3).

L’abus manifeste d’un droit (art. 2 al. 2 CC) n’est pas protégé par la loi. Ce principe permet de corriger les effets de la loi dans certains cas où l’exercice d’un droit allégué créerait une injustice manifeste, notamment en cas d’attitude contradictoire d’une partie. Agit en particulier de façon contradictoire le locataire qui s’est rendu compte du vice de forme et s’est abstenu de protester dans le dessein d’en tirer, le cas échéant, ultérieurement profit (consid. 4.4).

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (consid. 4).

L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Cette condition n’est pas remplie lorsque la partie fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du tribunal. Dans ce cas, la requête de protection dans les cas clairs est irrecevable (consid. 4).

La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Cette condition n’est généralement pas satisfaite lorsque l’application d’une norme requiert que le tribunal fasse usage de son pouvoir d’appréciation ou prenne une décision en équité (consid. 4).

En matière de droit du bail à loyer, le recours en matière civile devant le Tribunal fédéral est recevable si la valeur litigieuse est d’au moins CHF 15'000.- (art. 74 al. 1 let. a LTF). Si cette valeur n’est pas atteinte, il est tout de même recevable si la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF). Tel est le cas lorsque, pour résoudre un cas concret, il est nécessaire de trancher une question de droit qui crée une incertitude particulièrement sérieuse, nécessitant une clarification urgente de la part du Tribunal fédéral. Cette condition est admise restrictivement ; en particulier, elle n’est pas remplie si la question pourrait à nouveau se poser dans une affaire présentant une valeur litigieuse suffisante (consid. 1.2.1).

Si le recours en matière civile n’est pas ouvert, il reste la voie du recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 ss LTF). La partie recourante ne peut se prévaloir que de la violation des droits constitutionnels. Si elle invoque la violation de l’interdiction de l’arbitraire, elle doit démontrer que la décision attaquée est manifestement insoutenable, dépourvue de fondement sérieux et objectif, ou contredit d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité. La décision doit être arbitraire dans son raisonnement, mais également dans son résultat (consid. 2).

L’art. 262 al. 1 CO autorise le locataire à sous-louer tout ou partie du bien avec l’accord du bailleur. Ce droit est soumis à la réserve de l’abus de droit. La sous-location est conçue pour le cas où le locataire n’utilise pas le bien loué pendant une période temporaire. Il y a abus de droit lorsque le locataire n’a aucune intention de reprendre l’usage de la chose louée dans un avenir prévisible et qu’il procède en fait au remplacement du locataire (consid. 4.2).

La résiliation du contrat de bail sur la base de l’art. 257f al. 3 CO présuppose la réalisation de cinq conditions : (i) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (ii) un avertissement écrit préalable du bailleur, (iii) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (iv) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et (v) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois (consid. 3).

La sous-location sans accord du bailleur peut justifier une résiliation anticipée au sens de l’art. 257f al. 3 CO. Deux situations se présentent : soit le bailleur a refusé de donner son consentement et pouvait valablement le faire pour l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO, soit le locataire n’a pas demandé le consentement du bailleur et celui-ci aurait pu valablement refuser la sous-location pour l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO. Si l’un des motifs de cette disposition est réalisé, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur (quatrième condition pour l’application de l’art. 257f al. 3 CO) est automatiquement réalisée (consid. 3).

Il y a défaut lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu (consid. 5.1).

Les défauts de moyenne importance et les défauts graves permettent au locataire d’exiger une réduction proportionnelle du loyer (art. 259a al. 1 let. b et art. 259d CO), qui est due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier. Le défaut de moyenne importance restreint l’usage convenu de la chose louée sans l’entraver considérablement, tandis que le défaut grave exclut l’usage de la chose louée tel qu’il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu’on ne peut objectivement exiger du locataire qu’il use de l’objet du bail (ce qui est le cas du défaut qui met en danger la santé du locataire ou du défaut qui ne permet pas d’exercer une activité commerciale dans les locaux loués, ou uniquement de manière restreinte) (consid. 5.1).

Selon l’art. 271 al. 1 let. a CO, le congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions fondées sur le bail (congé-représailles). Le congé-représailles est d’autant plus vraisemblable qu’il survient plus rapidement après que le locataire a élevé une prétention. Le locataire doit prouver qu’il existe un rapport de cause à effet entre la prétention qu’il a élevée et la résiliation. Le bailleur a le droit d’apporter la contre-preuve en démontrant que le congé répond à un autre motif. Déterminer quel est le motif du congé et si celui-ci est réel est une question de fait, tandis que savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit, revue librement par le Tribunal fédéral (consid. 7.1).

Le droit d’être entendu, consacré à l’art. 29 al. 2 Cst., implique pour l’autorité l’obligation de motiver sa décision. Le tribunal n’a toutefois pas besoin d’exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l’examen des questions décisives pour l’issue du litige. La motivation peut également être implicite. Il y a toutefois violation de l’art. 29 al. 2 Cst. si une autorité omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (consid. 4.1).

Une résiliation ordinaire du bail est annulable lorsqu’elle contrevient à la bonne foi. Selon l’art. 271a al. 1 let. f CO, tel est le cas si le congé est signifié par le bailleur en raison de changements dans la situation familiale du locataire, sans que ces changements n’entraînent d’inconvénients majeurs pour le bailleur. En cas de décès du locataire, cette protection contre le congé est conférée aux membres de la famille qui habitaient avec lui et qui lui succèdent dans la relation contractuelle ; une vie commune du locataire et de ses proches est nécessaire pour que l’art. 271a al. 1 let. f CO s’applique (consid. 5.2.1 et 5.2.2).

En cas de défaut, une réduction de loyer peut être réclamée dès le moment où le bailleur a connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de celui-ci (art. 259d CO). Comme la résiliation du contrat du contrat de bail entraîne l’extinction du droit d’user de la chose louée et de l’obligation de payer les loyers futurs, elle met également un terme à la durée de la réduction du loyer. Autrement dit, la prétention en réduction du loyer prend fin soit lorsque le défaut est éliminé, soit lorsque le bail prend fin (consid. 3.2.3).

Selon l’art. 392 let. a CPC, le recours est recevable contre les sentences arbitrales finales (c’est-à-dire celles qui mettent fin à la procédure) ou partielles (qui sont celles qui clôturent la procédure pour une partie du litige) (consid. 1.2.1). Une décision n’est partielle au sens de cette disposition que si les conclusions peuvent être jugées indépendamment les unes des autres ; cela signifie, d’une part, qu’elles auraient pu faire l’objet de procès distincts et, d’autre part, que la décision attaquée statue définitivement sur une partie du procès, sans risque qu’un jugement sur ce point soit contradictoire avec le reste du procès. La notion de décision partielle doit être interprétée de façon uniforme et stricte, de sorte qu’elle n’est admise que dans les situations claires (consid. 1.2.2).

L’art. 392 let. b CPC permet également le recours séparé contre les sentences arbitrales incidentes qui clarifient séparément une question préalable formelle ou matérielle. Les sentences incidentes peuvent être attaquées pour deux motifs : la désignation irrégulière de l’arbitre unique ou la composition irrégulière du tribunal arbitral (art. 393 let. a CPC) et le fait que le tribunal arbitral s’est déclaré à tort compétent ou incompétent (art. 393 let. b CPC). De telles sentences peuvent également être contestées avec la décision finale si elles ont une incidence sur le contenue de celle‑ci (consid. 1.2.1).

Le recours au sens de l’art. 77 al. 1 LTF est en principe de nature cassatoire : il ne peut conduire qu’à l’annulation de la décision attaquée (cf. art. 77 al. 2 LTF, qui exclut l’applicabilité de l’art. 107 al. 2 LTF). Il existe toutefois des exceptions à cette règle, notamment si le litige porte sur la compétence ou la composition du tribunal arbitral ou sur les indemnités ou les frais (consid. 1.3).

Les exigences en matière de motivation du recours contre une sentence arbitrale (art. 77 al. 3 LTF) sont élevées : la partie recourante doit invoquer l’un des motifs de l’art. 393 CPC et démontrer précisément en quoi ce motif justifie l’admission du recours (consid. 2.1). La partie qui invoque la récusation d’un arbitre, l’incompétence du tribunal arbitral ou un autre vice de procédure doit soulever ce vice en temps utile (règle qui figure désormais à l’art. 373 al. 6 CPC) ; à défaut, elle agit de manière contraire à la bonne foi

(consid. 2.2).

Selon l’art. 157 ch. 1 CP, se rend coupable d’usure quiconque exploite la gêne, la dépendance, l’inexpérience ou la faiblesse de la capacité de jugement d’une personne en se faisant accorder ou promettre par elle, pour lui-même ou pour un tiers, en échange d’une prestation, des avantages pécuniaires en disproportion évidente avec celle-ci sur le plan économique. Si l’auteur fait métier de l’usure, il est puni d’une peine privative de liberté de six mois à dix ans (art. 157 ch. 2 CP). Il s’agit d’une infraction intentionnelle, pour laquelle le dol éventuel suffit. Dans un ATF 92 IV 132, le Tribunal fédéral a admis l’usure concernant un loyer qui était surévalué d’au moins 25% (consid. 4).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme la décision du Tribunal de district de Zurich (confirmée également en deuxième instance), qui a retenu que l’infraction d’usure était réalisée. Le recourant avait, pendant plus de six ans, conclu plus de 40 contrats de bail relatifs à des chambres avec des personnes qui, pour diverses raisons, se trouvaient dans une situation de contrainte, en convenant d’un loyer supérieur d’au moins 25% (parfois même 158%) au niveau usuel approprié (consid. 5.1).

La renonciation à une créance, de même que le sursis d’une créance, sont des actes qui se rapprochent de la cession de créance. Il s’agit d’actes de disposition du créancier, qui présupposent que celui-ci ait le pouvoir d’en disposer. La cession de créances futures ne déploie ses effets qu’au moment où la créance prend naissance. Le cédant doit encore avoir le pouvoir de disposer de la créance à ce moment-là. Il en va de même de la renonciation ou du sursis à des créances futures (consid. 4.4).

Si le contrat de bail prévoit le versement périodique du loyer, la créance de loyer naît à nouveau à l’expiration ou au début de chaque période de paiement. En cas de saisie d’un immeuble, les loyers courants sont inclus dans celle-ci (art. 102 al. 1 LP) et le bailleur ne peut plus disposer des créances de loyers nées par la suite. Les éventuelles conventions de renonciation ou de sursis conclues avant la saisie ne sont donc pas valables en ce qui concerne les créances de loyer nées après la saisie, faute de pouvoir de disposer du bailleur (consid. 4.5).

Une résiliation du contrat de bail pour demeure dans le paiement des loyers qui répond aux conditions de l’art. 257d CO, mais qui est contraire aux règles de la bonne foi, est annulable sur la base des art. 271 s. CO. Si un bailleur résilie le bail pour retard de paiement longtemps après l’expiration du délai de paiement, il peut agir de manière abusive. Il faut toutefois que le bailleur ait entre-temps accepté sans réserve des paiements complets du loyer de la part du locataire (consid. 5.2).

Une décision refusant la suspension de la procédure d’appel est une « autre décision préjudicielle ou incidente » au sens de l’art. 93 al. 1 LTF, qui ne peut faire l’objet d’un recours séparé que si elle peut causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF) ou si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (art. 93 al. 1 let. b LTF).

La possibilité de déposer un recours séparé est une exception au principe selon lequel le Tribunal fédéral ne doit être saisi qu’une fois dans une affaire, qui doit être admise restrictivement. La partie recourante doit expliquer en quoi les conditions de l’art. 93 LTF sont remplies si celles-ci ne sont pas évidentes (consid. 2.2).

Le préjudice irréparable au sens de l’art. 93 al. 1 let. a LTF doit être de nature juridique, ce qui signifie qu’il ne pourrait pas ou plus être entièrement réparé par une décision ultérieure favorable. Les inconvénients purement matériels – tels que la prolongation de la procédure ou l’augmentation des frais – ne sont pas suffisants (consid. 2.3). Un préjudice irréparable de nature juridique peut exister lorsque la décision attaquée refuse ou retarde l’administration d’un moyen de preuve, notamment un témoignage, qui risque de disparaître. La partie recourante doit toutefois exposer les circonstances particulières sur la base desquelles il est à craindre, dans le cas concret, que le témoin appelé ne soit plus disponible au moment d’une audition ultérieure ou qu’il ne se souvienne plus suffisamment des faits importants à prouver, notamment parce qu’il est très âgé ou qu’il souffre d’une maladie qui a des répercussions négatives sur sa capacité de mémoire (consid. 2.3.2).

Le recours au Tribunal fédéral est réformatoire (art. 107 al. 2 LTF), de sorte qu’en principe, la partie recourante ne peut pas se contenter de demander l’annulation de la décision attaquée, mais doit prendre des conclusions sur le fond. De ce fait, demander le renvoi à l’instance précédente ne suffit généralement pas. Une telle conclusion est néanmoins admissible lorsque, en cas d’admission du recours, le Tribunal fédéral ne pourrait pas lui-même statuer sur le fond (consid. 1.1).

Selon l’art. 47 al. 1 let. a CPC, les magistrats et les fonctionnaires judiciaires se récusent s’ils ont un intérêt personnel dans la cause. Cette règle découle de l’art. 30 Cst., qui garantit le droit à un tribunal impartial. Aucune circonstance extérieure au procès ne doit pouvoir influencer le jugement au détriment d’une partie. Cette garantie est déjà violée lorsqu’il existe, d’un point de vue objectif, des circonstances susceptibles de donner lieu à une apparence de partialité ou à un risque de partialité. Il convient de considérer ces circonstances de manière objective, et de ne pas se fonder sur le sentiment subjectif d’une partie (consid. 3.1).

Un tribunal ne sera jamais totalement libre d’influences, telles que les mœurs sociales, les habitudes, les jugements de valeur, l’opinion publique ou encore certains événements politiques. C’est uniquement lorsque la décision pourrait toucher de façon spécifique un membre du tribunal que l’on peut admettre l’existence d’un intérêt personnel le faisant apparaître comme partial. En l’espèce, le simple fait que la greffière de première instance est secrétaire du conseil d’administration d’une entreprise ayant pour but l’acquisition, l’aliénation et la gestion de biens immobiliers ne doit pas conduire à sa récusation, car cela ne signifie pas nécessairement qu’elle est partiale en faveur des bailleurs (consid. 3.3).

Selon le principe de disposition (art. 58 al. 1 CPC), le tribunal ne peut accorder à une partie ni plus ni autre chose que ce qu’elle demande, et pas moins que ce que la partie adverse a reconnu. Le tribunal de deuxième instance ne peut donc pas aller au-delà des conclusions de l’appelant et modifier le jugement de première instance en sa défaveur, à moins que la partie adverse n’ait de son côté interjeté un appel ou un appel joint (consid. 4.2).

En règle générale, les frais de justice sont mis à la charge de la partie qui succombe ; le Tribunal fédéral peut toutefois les répartir autrement si les circonstances le justifient (art. 66 al. 1 LTF). Il dispose d’un large pouvoir d’appréciation à cet égard. Dans le cas présent, les recourants ont obtenu gain de cause sur un point formel, sans toutefois que cela ne change la décision sur le fond. De ce fait, le Tribunal fédéral met les frais et dépens entièrement à leur charge (consid. 6).

L’action en transfert de bail est prévue à l’art. 263 CO, qui – à l’exception de son al. 4, 2^e phrase – est une disposition absolument impérative. Le transfert de bail commercial est un accord tripartite : le locataire initial passe un contrat avec le locataire reprenant afin d’opérer un changement de locataire ; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial et reprend l’ensemble des droits et obligations du locataire initial, c’est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail (consid. 4.1).

Si les conditions légales sont réunies, l’art. 263 CO confère au locataire initial un droit subjectif à transférer son bail commercial au locataire reprenant. Le bailleur peut toutefois refuser de donner son consentement en présence de justes motifs (comme l’insolvabilité du locataire reprenant ou un accord sur un pas-de-porte) (consid. 4.2).

L’art. 263 CO limite la liberté contractuelle du bailleur, ce qui se justifie lorsque le locataire a un intérêt à imposer au bailleur un nouveau locataire déterminé (reprise du commerce avec plus-value, vente de stocks de marchandises), intérêt qui n’existe que pour les baux commerciaux. En contrepartie, le locataire initial répond solidairement avec le locataire reprenant pendant une certaine durée (consid. 4.3).

Le refus injustifié du transfert du contrat de bail par le bailleur constitue une violation du contrat au sens de l’art. 97 al. 1 CO (consid. 5.3). Dans ce contexte, la responsabilité du bailleur est subordonnée aux conditions suivantes : (1) une violation du contrat, consistant notamment dans le refus injustifié du bailleur au transfert du contrat de bail ; (2) un dommage ; (3) un rapport de causalité (naturelle et adéquate) entre la violation du contrat et le dommage ; et (4) une faute (présumée). Le locataire supporte le fardeau de l’allégation et de la preuve des trois premières conditions, tandis que le bailleur doit apporter la preuve qu’il n’a pas commis de faute (consid. 5.2).

Pour obtenir l’assistance judiciaire, il faut notamment que la cause ne paraisse pas dépourvue de toute chance de succès (art. 117 let. b CPC). Cette condition fait défaut lorsque la perspective d’obtenir gain de cause est notablement plus faible que le risque de succomber et qu’elle ne peut donc être considérée comme sérieuse, de sorte qu’une personne raisonnable disposant des ressources financières nécessaires renoncerait à engager la procédure en raison des frais qu’elle s’exposerait à devoir supporter. En revanche, l’assistance judiciaire doit être accordée lorsque les chances de succès et les risques d’échec s’équilibrent à peu près, ou que les premières n’apparaissent que légèrement inférieures aux seconds. L’absence de chances de succès peut résulter des faits (faits allégués invraisemblables ou impossibles à prouver) ou du droit (démarche irrecevable ou position juridique infondée) (consid. 7.1.1). Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue la décision du tribunal de deuxième instance refusant l’assistance judiciaire, celui-ci disposant d’un large pouvoir d’appréciation dans l’examen des chances de succès (consid. 7.1.2).

Le contrôle de l’admissibilité du loyer initial ne peut s’effectuer qu’à l’aide de la méthode absolue. Dans l’application de cette méthode, les deux critères absolus que sont celui du rendement net (art. 269 CO ; fondé sur les coûts) et celui des loyers du marché (art. 269a let. a CO ; c’est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l’un de l’autre (consid. 4.1). Le critère du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels de la localité ou du quartier. Pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels de la localité ou du quartier l’emporte sur le critère du rendement net. Est ancien un immeuble dont la construction ou la dernière acquisition remonte à 30 ans au moins, au moment où débute le bail (consid. 4.2).

Le droit à la preuve – qui découle notamment du droit d’être entendu garanti par l’art. 29 al. 2 Cst. –, octroie à toute personne à laquelle incombe le fardeau de la preuve le droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. Ce droit n’est pas mis en cause lorsque le tribunal, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies (consid. 6.1).

Il appartient au locataire qui conteste le loyer initial d’apporter la preuve que le loyer convenu procure au bailleur un rendement excessif. Le bailleur doit toutefois collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir (consid. 6.2). Les principes jurisprudentiels suivants s’appliquent :

• Il convient d’abord de déterminer si les documents remis par les parties sont suffisants ou non pour calculer le rendement (net ou brut). Si tel est le cas, le caractère abusif du loyer est examiné sur cette base (consid. 6.2.1) ;

• Si aucun document n’est remis au tribunal, ou que les documents sont insuffisants, il faut distinguer selon que l’on peut ou non imputer cette carence au bailleur. Si le défaut de production du bailleur est justifié, il ne lui sera pas imputé dans l’appréciation des preuves et le tribunal tiendra exclusivement compte des statistiques (consid. 6.2.2). En revanche, si le bailleur a, sans aucune justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, il faut distinguer deux situations : (i) s’il n’y aucun autre élément de preuve, le tribunal peut s’en tenir aux allégations du locataire ; (ii) s’il existe des statistiques cantonales ou communales, le tribunal doit en tenir compte, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF (consid. 6.2.3).

En procédure d’appel, les faits et moyens de preuve nouveaux ne sont recevables qu’aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC : ils doivent être invoqués ou produits sans retard (let. a) et ils ne pouvaient être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s’en prévaut ait fait preuve de la diligence requise (let. b). Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme le fait qu’il a payé l’arriéré de loyer dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu’il a obtenu du bailleur un sursis au paiement. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire (consid. 4.3).

Pour déterminer si un contrat a bien été conclu (au sens de l’art. 1 al. 1 CO), il convient dans un premier temps d’examiner la volonté des parties et rechercher si elles se sont exprimées de manière concordante, se sont comprises et ont voulu s’engager (interprétation subjective). Si elles se sont comprises mais ne se sont pas mises d’accord, il y a désaccord patent et le contrat n’est pas conclu. Enfin, si une des parties n’a pas compris la volonté interne de l’autre, il y a désaccord latent et le contrat est conclu dans le sens objectif que l’on peut donner à leurs déclarations de volonté selon le principe de confiance (consid. 5.1.1).

Si l’interprétation subjective ne permet pas de constater la volonté des parties, le tribunal doit examiner la situation selon le principe de la confiance (interprétation objective) – c’est-à-dire établir la volonté objective des parties en déterminant le sens que, selon les règles de la bonne foi, chacune d’entre elles pouvait raisonnablement donner aux déclarations de volonté de l’autre. Pour ce faire, le tribunal doit tenir compte de toutes les circonstances, de leur teneur et de leur relation. En principe, il faut présumer que le destinataire de la déclaration peut supposer que le déclarant a pour but de convenir d’une règle raisonnable et adéquate (consid. 5.1.2). L’interprétation objective est une question de droit, que le Tribunal fédéral examine librement (consid. 5.1.3).

Les conclusions doivent exprimer clairement la prétention réclamée et la nature de l’action (condamnatoire, formatrice ou en constatation de droit). Elles doivent être formulées de telle manière que le tribunal puisse les reprendre telles quelles dans le dispositif de son jugement. Si elles ne sont pas claires, elles doivent être interprétées objectivement – c’est-à-dire selon le sens que, d’après les règles de la bonne foi, les destinataires pouvaient et devaient raisonnablement leur prêter (principe de la confiance), en tenant compte de l’ensemble des circonstances. L’interprétation objective, qui est une question de droit, permet d’imputer à une partie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même si celui-ci ne correspond pas à sa volonté intimée. L’interdiction du formalisme excessif commande, pour sa part, de ne pas se montrer trop strict dans la formulation des conclusions si, à la lecture du mémoire, on comprend clairement ce que veut la partie (consid. 6.1).

La créance du locataire en réduction du loyer pour cause de défaut peut être imputée sur les loyers consignés dans sa totalité (et non uniquement pour la période durant laquelle les loyers étaient consignés) (consid. 6.3).

Dans le cas présent, la locataire avait formulé plusieurs conclusions, en particulier (i) une conclusion chiffrée tendant à la condamnation de la partie adverse à lui verser le montant correspondant à une réduction de son loyer, (ii) une conclusion relative à la constatation de la validité de la consignation qu’elle avait opérée et (iii) une conclusion tendant à ce que le tribunal « attribue les loyers consignés en conséquence ». Le Tribunal fédéral retient que cette troisième conclusion devait être interprétée de bonne foi en ce sens qu’elle se rapporte à la conclusion en paiement et englobe l’intégralité du montant réclamé au titre de la réduction de loyer, toutes périodes confondues (et non uniquement pour la période durant laquelle les loyers étaient consignés) (consid. 6.2).

Le droit à la preuve (art. 29 al. 2 Cst., 8 CC et 152 CPC) confère au justiciable le droit de faire administrer les moyens de preuve adéquats qu’il propose régulièrement et en temps utile à l’appui de faits pertinents pour le sort du litige. Ce droit n’est pas mis en cause lorsque le juge, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies. Un droit à la preuve par expertise (art. 168 al. 1 let. d et art. 183 ss CPC) peut résulter expressément du droit fédéral (par exemple l’art. 450e al. 3 CC), mais il peut aussi exister lorsque l’expertise apparaît comme le seul moyen de preuve adéquat, en particulier lorsque le juge n’est pas à même de résoudre, sur la base de ses propres connaissances, la question qui lui est soumise (consid. 4.1).

Un contrat est illicite au sens de l’art. 20 al. 1 CO lorsque son objet, sa conclusion avec le contenu convenu ou le but qu’il poursuit indirectement est contraire au droit objectif, qu’il s’agisse de normes de droit privé ou de droit public, fédéral ou cantonal. Pour qu’il y ait nullité de l’accord, cette conséquence doit être expressément prévue par la loi concernée ou découler du sens et du but de la norme transgressée (consid. 6.1). En matière de bail à loyer, l’usage convenu des locaux loués doit respecter les règles de droit public fédérales et cantonales quant à leur destination (consid. 6.2).

Il y a défaut de la chose louée (art. 258 ss CO) lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu. Le défaut peut être de moyenne importance ou grave, ce qui est le cas lorsqu’une activité commerciale ne peut pas être exercée dans les locaux loués ou de manière très restreinte (consid. 7.1).

La réduction de loyer à laquelle peut prétendre le locataire est proportionnelle au défaut. En principe, il convient de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (consid. 7.1).

Les congés inefficaces, à l’instar des congés frappés de nullité, ne doivent pas nécessairement être attaqués dans le délai de trente jours de l’art. 273 al. 1 CO. Ceci signifie que, si le locataire entend contester un congé fondé sur l’art. 257f CO au motif qu’il n’a, à son avis, pas enfreint ses devoirs envers le bailleur ou les voisins, il peut notamment soulever ce moyen au stade de sa défense dans l’action en évacuation des locaux que le bailleur lui intentera après l’expiration du délai de congé (consid. 3)

L’art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le contrat de bail avec effet immédiat si le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence ou à manquer d’égards envers les voisins (consid. 4). Cette résiliation suppose la réalisation de cinq conditions cumulatives : (i) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (ii) un avertissement écrit préalable du bailleur, (iii) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (iv) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et (v) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois (consid. 4.2).

Le comportement du locataire – condition (i) – doit constituer une violation de son devoir de diligence ou un usage de la chose violant les stipulations du contrat ; il doit atteindre une certaine gravité et n’a pas besoin d’être le fait du locataire (il peut s’agir d’un manquement imputable à ses auxiliaires, par exemple les personnes avec lequel il vit, ses visites, ses employés ou ses sous-locataires) (consid. 4.2). L’excès de bruit et l’irrespect des règles d’utilisation des parties communes constituent, en cas de réitération malgré un avertissement, des motifs typiques de congé pour manque d’égard envers les voisins (consid. 4.3).

L’avertissement écrit – condition (ii) – doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement (consid. 4.2).

Selon la jurisprudence, une décision n’est nulle que si le vice dont elle est affectée est particulièrement grave et manifeste, ou du moins facilement reconnaissable, et que la sécurité juridique n’est pas sérieusement menacée par l’admission de la nullité. Les vices de fond d’une décision n’entraînent qu’exceptionnellement la nullité. Les motifs de nullité sont principalement l’incompétence fonctionnelle et matérielle de l’autorité qui a rendu la décision ainsi que des vices de procédure manifestes. Le simple fait qu’un magistrat ait participé à des décisions antérieures défavorables à la partie n’est pas de nature à fonder la violation des règles de récusation et encore moins la nullité de décisions auxquelles il a participé (consid. 4).

La qualité pour recourir (art. 76 LTF) présuppose la capacité d’être partie. Une personne décédée n’a pas la capacité d’être partie, qui est inséparable de la jouissance des droits civils au sens de l’art. 11 CC. Les droits et obligations à faire valoir en justice passent par succession universelle aux héritiers (art. 560 CC) (consid. 1.1.1).

Selon l’art. 17 al. 3 PCF, le changement des personnes n’entraîne pas substitution de parties lorsqu’il s’opère par succession universelle ou en vertu de dispositions légales spéciales. L’art. 261 al. 1 CO, qui prévoit que le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, compte parmi les dispositions légales spéciales auxquelles l’art. 17 al. 3 PCF fait référence. Ainsi, l’acquéreur se substitue de plein droit au précédent bailleur dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (consid. 1.2.1).

Selon l’art. 30 al. 1 Cst., et l’art. 6 par. 1 CEDH, dont la portée est identique, toute personne dont la cause doit être jugée dans une procédure judiciaire a droit à ce que sa cause soit portée devant un tribunal établi par la loi, compétent, indépendant et impartial. Cette réglementation vise à éviter que des tribunaux ne soient constitués spécialement pour le jugement d’une affaire et à empêcher que les juges choisis pour statuer dans une affaire déterminée ne le soient de façon à influencer le jugement. La composition et la formation des tribunaux civils appelés à statuer relèvent de l’organisation judiciaire cantonale (art. 3 CPC). Le tribunal est en principe valablement constitué lorsqu’il siège dans une composition qui correspond à ce que le droit cantonal prévoit. Le droit des parties à une composition régulière du tribunal exige néanmoins, en vue d’empêcher toute manipulation et afin de garantir l’indépendance nécessaire, une organisation judiciaire et une procédure déterminées par un texte légal (consid. 4.1).

En l’espèce, il est conforme à l’art. 30 al. 1 Cst. et non arbitraire d’interpréter l’art. 89 al. 2 LOJ/GE – qui prévoit que le Tribunal des baux et loyers exerce en outre les compétences que le CPC attribue au tribunal de l’exécution, pour les jugements ordonnant l’évacuation d’un locataire rendus par le Tribunal des baux et loyers et par la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice – comme englobant également les requêtes d’exécution concernant les décisions rendues par le Tribunal des baux et loyers lui-même ou les transactions judiciaires passées devant la Commission de conciliation en matière de baux et loyers (consid. 4.2).

L’art. 260a al. 3 CO, qui permet au locataire d’exiger une indemnité du bail lorsqu’il a entrepris des travaux dans la chose louée qui présentent une plus-value considérable, est dispositif. Pour déterminer si les parties y ont dérogé, le contrat doit être interprété (consid. 3.1).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) oblige l’autorité à motiver sa décision ; elle doit mentionner les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause. Ce droit est violé lorsqu’elle omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (consid. 3.2.1).

Le contenu du contrat se détermine en premier lieu en recherchant la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective), sur la base d’indices. La conclusion du tribunal a cet égard est une constatation de fait, qui lie le Tribunal fédéral, à moins d’une inexactitude manifeste. Si la volonté réelle et commune des parties ne peut pas être déterminée, ou si une des parties n’a pas compris la volonté exprimée par l’autre au moment de la conclusion du contrat, le tribunal doit procéder à une interprétation normative (ou objective ; interprétation selon le principe de la confiance) des volontés. Pour ce faire, il doit rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l’autre (consid. 3.3.1).

La chose louée présente un défaut lorsque l’état réel de la chose diverge de l’état convenu, c’est-à-dire lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu. La notion de défaut est relative et dépend des circonstances (consid. 4.1).

On distingue le défaut de moyenne importance (art. 258 al. 3 let. a, art. 259b let. b et art. 259d CO) du défaut grave (art. 258 al. 1 et art. 259b let. a CO). Le premier restreint l’usage convenu de la chose louée sans l’entraver considérablement, tandis que le deuxième exclut l’usage de la chose louée tel qu’il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu’on ne peut objectivement exiger du locataire qu’il use de l’objet du bail. Ces deux types de défauts ouvrent au locataire les droits prévus à l’art. 259a CO, en particulier la remise en état de la chose (al. 1 let. a) et la réduction du loyer (al. 1 let. b). La réduction du loyer est en principe calculée selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n’est pas toujours aisé. Il est alors admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral (consid. 4.1).

Selon l’art. 76 al. 1 let. b LTF, la qualité pour recourir au Tribunal fédéral suppose d’avoir un intérêt digne de protection à l’annulation ou à la modification de la décision attaquée. Cela suppose qu’au moment de la décision du Tribunal fédéral, la partie ait toujours un intérêt actuel et pratique à l’admission du recours, lui évitant de subir un préjudice économique, idéal ou matériel (consid. 1.2).

L’absence d’une condition de recevabilité doit être examinée d’office à tout stade de la procédure (cf. art. 60 CPC). Selon le Tribunal fédéral, cette règle ne dispense pas les parties du fardeau de la preuve et de leur obligation d’alléguer les faits et de présenter des moyens de preuve. La partie demanderesse doit exposer et prouver les faits qui fondent la recevabilité de la demande, la partie défenderesse les faits qui remettent en cause la recevabilité de la demande. Le tribunal doit toutefois procéder d’office à des investigations s’il existe un risque qu’un jugement au fond soit rendu malgré l’absence d’une condition de recevabilité (consid. 1.2.1).

Si une condition de recevabilité fait effectivement défaut, une décision d’irrecevabilité doit être prononcée. Si tel n’est pas le cas et qu’une décision sur le fond est rendue, celle-ci peut être entachée de vices graves et même être nulle dans certaines circonstances. S’agissant de l’intérêt digne de protection, une partie ne peut pas se limiter à soulever pour la première fois devant le Tribunal fédéral des circonstances qu’elle connaissait déjà dans la procédure cantonale et qui plaident contre l’existence d’un intérêt digne de protection (consid. 1.2.2).

La partie qui n’a plus d’intérêt actuel à l’annulation de la décision sur le fond peut tout de même recourir contre la décision sur les frais. Une telle démarche ne lui donne toutefois pas la possibilité d’obtenir indirectement, par le biais de la décision sur les frais, un réexamen de la décision sur le fond. Elle peut uniquement faire valoir que la décision sur les frais est contraire au droit pour un autre motif que le simple fait d’avoir succombé sur le fond (consid. 1.5).

S’agissant du refus de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC), il suffit de présenter des objections crédibles. Elles n’ont pas besoin d’être rendues vraisemblables, étant précisé que les allégations sans fondement ne suffisent pas. Lorsque la partie défenderesse pourrait étayer ses objections (pour autant qu’elles soient vraies), et que la partie demanderesse – selon sa compréhension – n’est pas en mesure de donner des explications à leur sujet, il peut être exigé que les objections soient étayées (« substanziiert »). A défaut, la partie demanderesse serait de facto privée de la possibilité de réfuter immédiatement ces objections (consid. 1.7.2.3).

Selon l’art. 17 al. 3 PCF, le changement des personnes n’entraîne pas substitution de parties lorsqu’il s’opère par succession universelle ou en vertu de dispositions légales spéciales. L’art. 261 al. 1 CO, qui prévoit que le bail passe à l’acquéreur avec la propriété de la chose si, après la conclusion du contrat, le bailleur aliène la chose louée, compte parmi les dispositions légales spéciales auxquelles l’art. 17 al. 3 PCF fait référence. Ainsi, l’acquéreur se substitue de plein droit au précédent bailleur dans les procès en cours pour les droits et obligations résultant du contrat après le moment du transfert (consid. 1.2).

Le bail à loyers échelonnés comporte un élément aléatoire, dans la mesure où il anticipe la variation des facteurs de hausse et de baisse jusqu’à l’expiration du bail. Les parties acceptent que le loyer fasse règle jusqu’à l’échéance du bail, quand bien même leurs pronostics concernant l’évolution de ces facteurs ne se vérifieraient pas. En principe, il faut donc se reporter à la date d’expiration du bail à loyers échelonnés pour vérifier, dans le cadre de la méthode relative, si l’évolution des facteurs de hausse invoqués par le bailleur justifie ou non la majoration de loyer notifiée subséquemment au locataire (consid. 5.2.1).

Toutefois, dans certaines hypothèses – notamment lorsqu’il ne s’agit que d’étaler sur plusieurs années une augmentation de loyer d’ores et déjà admissible – il convient de prendre comme premier point de référence, pour l’application de la méthode relative, la date de la fixation du loyer échelonné. Il faut toutefois que les parties aient manifesté clairement et d’une manière concordante, en fixant le loyer échelonné, qu’elles n’entendaient pas anticiper la variation des facteurs de hausse et de baisse. Elles doivent avoir mentionné expressément les bases du calcul du loyer et l’on doit pouvoir en déduire leur volonté de se baser sur ces paramètres pour la fixation du loyer, postérieurement à l’expiration de la convention d’échelonnement (consid. 5.2.1).

La résiliation ordinaire d’un contrat de bail ne nécessite aucun motif particulier (art. 266a al. 1 CO). Un congé est toutefois annulable (art. 271 al. 1 CO) lorsqu’il est contraire à la bonne foi – c’est-à-dire lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre les intérêts des parties (consid. 4).

Une résiliation en vue de travaux de transformation ou d’assainissement qui restreignent considérablement la poursuite de l’utilisation de l’objet loué n’est pas contraire au principe de la bonne foi. En revanche, si les travaux prévus ne sont pas ou peu entravés ou retardés par la présence du locataire dans l’objet loué, le bailleur n’a pas de raison digne de protection de résilier malgré tout le bail. Un tel congé est également abusif lorsque le bailleur ne dispose pas, au moment de la résiliation, d’un projet suffisamment mûr et élaboré pour permettre au locataire d’évaluer si son maintien dans les lieux rendrait plus difficile l’exécution des travaux envisagés ou si une évacuation de l’objet loué est nécessaire (consid. 5.1).

Selon la jurisprudence fédérale, une résiliation donnée par le bailleur pour des motifs purement économiques n’est pas systématiquement condamnable. Cela concerne deux cas : la résiliation pour optimiser le rendement du bien (« Ertragsoptimierungskündigung ») et la résiliation donnée dans le but de tirer un meilleur profit de la vente du bien (« Leerverkaufskündigung ») (consid. 6.2.1). Ce deuxième cas (« Leerverkaufskündigung ») se distingue du congé-vente de l’art. 271a al. 1 let. c CO, relatif à la situation où le bailleur propose uniquement au locataire du logement d’acheter le bien loué et qui est abusif s’il existe un lien de causalité adéquat entre la résiliation et la volonté de vendre au locataire. Ce lien fait défaut lorsque le motif du congé n’est pas uniquement d’inciter le locataire à acheter, mais que le bailleur est disposé à vendre à n’importe qui (et ce même s’il propose le bien, au même prix, en priorité au locataire)

(consid. 6.2.3).

Le droit d’être entendu est de nature formelle : en principe, sa violation entraîne l’admission du recours et le renvoi à l’instance précédente. Il existe toutefois des exceptions à cette règle. Ainsi, si la violation n’est pas particulièrement grave, elle peut être considérée comme réparée si la partie peut s’exprimer devant une instance supérieure qui peut réexaminer librement les faits et le droit. Même si la violation est grave, il convient de renoncer à un renvoi si celui-ci est un exercice vide de sens qui ralentirait la procédure – par exemple si la partie n’a pas d’intérêt digne de protection au renvoi (notamment si elle ne démontre pas en quel effet l’exercice du droit d’être entendu aurait sur le procès) (consid. 5.1).

Les contrats doivent être exécutés selon ce qui a été convenu (pacta sunt servanda). Par exception à cette règle, une adaptation du contrat par un tribunal est possible, même contre la volonté d’une partie, si les circonstances se modifient si fondamentalement après la conclusion du contrat qu’il en résulte un grave déséquilibre entre les prestations (clausula rebus sic stantibus). La modification du rapport entre les prestations ne doit pas avoir été prévisible ni évitable au moment de la conclusion du contrat (consid. 8.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme le raisonnement de l’instance précédente. Celle-ci avait admis un changement de circonstances (dans le cas présent, la pandémie de Covid-19 et les mesures étatiques qui ont été prises en conséquence) qui n’était pas prévisible lors de la conclusion du contrat et des avenants. En revanche, le déséquilibre entre les prestations ne suffisait pas à atteindre la gravité requise pour que la clausula rebus sic stantibus s’applique, pour les raisons suivantes : (i) la locataire, qui avait pris à bail un hôtel, avait reçu une indemnité étatique pour cas de rigueur ; (ii) ses collaborateurs avaient bénéficié d’indemnités pour réduction de l’horaire de travail (chômage partiel), ce qui avait permis à la locataire de réduire ses charges ; (iii) les fluctuations dans les nuitées ne sont pas inhabituelles dans le secteur hôtelier, mais font partie du risque commercial général et (iv) la période litigieuse de mars 2020 à février 2021 n’a concerné qu’une fraction de la durée effective du bail (qui était de 90 mois) et de la durée initialement prévue du bail (qui était de 292 mois) (consid. 8.2).

L’art. 257d CO permet au bailleur de résilier le contrat lorsque le locataire est en retard dans le paiement des loyers, moyennant fixation d’un délai de paiement. A cet égard, un bailleur ne commet toutefois pas un abus de droit s’il résilie le bail pour défaut de paiement après avoir accepté des paiements de loyer tardifs. En revanche, le fait de résilier le contrat longtemps après l’expiration du délai de paiement peut être abusif, si le bailleur a, entre-temps, accepté sans réserve le paiement de loyers de la part du locataire (consid. 9.1).

Lorsqu’un immeuble est récent, le loyer est calculé à l’aide du critère du rendement brut de l’art. 269a let. c CO. Le rendement brut doit permettre de « couvrir les frais » du bailleur. Il représente le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l’exclusion des frais accessoires) de l’objet loué et son prix de revient, c’est-à-dire les frais d’investissement (art. 15 al. 1 OBLF) dans la mesure où ceux-ci ne sont pas manifestement exagérés (art. 15 al. 2 OBLF). Le loyer admissible résulte donc de la multiplication suivante : prix de revient (de l’appartement) x taux de rendement brut admissible (consid. 4.2).

Pour calculer le taux de rendement brut admissible, on ajoute au taux hypothécaire de référence (i) les charges courantes et frais d’entretien du propriétaire appréhendés par un quotient (en principe 1,5 %) et (ii) un pourcentage à titre de rémunération des fonds investis (consid. 4.3). Le Tribunal fédéral considère que le pourcentage à titre de rémunération des fonds investis, qui avait initialement été fixé à 0,5 %, doit désormais être porté à 2 % tant que le taux hypothécaire de référence est inférieur ou égal à 2 % (application de la jurisprudence consacrée par l’ATF 147 III 14 en matière de calcul du rendement net) (consid. 7.2). Le prix de revient doit donc être multiplié par le taux hypothécaire de référence auquel on ajoute 3,5 % (1,5 % pour les charges courantes et frais d’entretien et 2 % à titre de rendement des fonds investis) si le taux hypothécaire est inférieur ou égal à 2 % (consid. 7.3).

Le taux hypothécaire de référence est un fait notoire au sens de l’art. 151 CPC, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire de l’alléguer, ni de le prouver. Si une partie – comme en l’espèce – base ses calculs sur des taux hypothécaires de référence inexacts, le tribunal doit se référer aux chiffres (corrects) publiés par l’OFL (consid. 6.4).

Le bailleur doit collaborer loyalement à l’administration des preuves et fournir les éléments qu’il est le seul à détenir. Si les documents produits sont suffisants pour calculer le rendement, le caractère abusif du loyer est calculé sur cette base. Si les documents ne sont pas fournis ou sont insuffisants, et que carence ne peut pas être imputée au bailleur, il n’en subira pas de conséquences. En revanche, si le bailleur a, sans aucune justification, refusé ou négligé de produire les pièces comptables en sa possession, il faut examiner les moyens de preuve à disposition. Les statistiques cantonales ou communales – dont il peut être tenu compte lorsque le critère du rendement net s’applique – ne peuvent pas être utilisées pour calculer le rendement brut (car la méthode du rendement brut permet de fixer un loyer situé au-dessus du niveau des loyers du quartier) (consid. 8.2).

Selon l’art. 271a al. 1 let. e ch. 4 CO en lien avec l’art 271a al. 2 CO, un congé est annulable lorsqu’il est donné par le bailleur dans les trois ans après qu’un accord – hors procédure et prouvé par des écrits – entre le locataire et le bailleur, portant sur prétention relevant du bail, a été conclu. Par « accord », on entend le règlement amiable d’un litige permettant de clarifier définitivement une question juridique controversée entre les parties. L’art. 271a al. 2 CO ne s’applique donc pas s’il n’y a pas de litige, notamment si le bailleur accepte immédiatement la demande du locataire. Il ne s’applique pas non plus si une acceptation est précédée d’une controverse entre les parties mais que celle-ci n’a porté que sur la clarification ou la preuve des faits fondant la prétention. La question de savoir s’il y a accord au sens des dispositions précitées est une question de droit, que le Tribunal fédéral examine librement (consid. 3.2).

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Tel est le cas s’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou lorsqu’il consacre une disproportion grossière (krassen Missverhältnis) entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 4.1).

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, une résiliation en vue de travaux de transformation ou d’assainissement qui restreignent considérablement la poursuite de l’utilisation de l’objet loué n’est pas contraire au principe de la bonne foi. En revanche, si les travaux prévus ne sont pas ou peu entravés ou retardés par la présence du locataire dans l’objet loué, le bailleur n’a pas de raison digne de protection de résilier malgré tout le bail. Un tel congé est également abusif lorsque le projet apparaît comme non conforme à la réalité ou objectivement impossible, notamment parce qu’il est manifestement incompatible avec les dispositions du droit public, de sorte que le bailleur n’obtiendra certainement pas les autorisations nécessaires (consid. 4.1).

Pour déterminer si un contrat a bien été conclu, il faut en premier lieu tenter d’établir la volonté réelle et concordante des parties (interprétation subjective ; art. 18 al. 1 CO). Il y a contrat si elles se sont exprimées de manière concordante, qu’elles se sont comprises et qu’elles ont voulu s’engager (consid. 3.1.1). Pour rechercher la volonté réelle et concordante des parties, le tribunal peut tenir compte d’indices, comme la teneur des déclarations de volonté, mais aussi le contexte général (déclarations antérieures au contrat, faits postérieurs à celui-ci, etc.) (consid. 3.1.2).

Si le tribunal ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et concordante des parties, il doit procéder à une interprétation objective, c’est-à-dire établir la volonté objective des parties en déterminant le sens que, selon les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait raisonnablement donner aux déclarations de volonté de l’autre. Les déclarations doivent être appréciées en considérant toutes les circonstances. L’interprétation objective est une question de droit, que le Tribunal fédéral revoit librement (consid. 3.1.3).

Des défauts de moyenne importance et des défauts graves ouvrent notamment au locataire le droit à une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b CO, art. 259d CO). Le défaut de moyenne importance restreint l’usage convenu de la chose louée sans l’entraver considérablement ; quant au défaut grave, il exclut l’usage de la chose louée tel qu’il a été convenu par les parties ou le restreint de telle sorte qu’on ne peut objectivement exiger du locataire qu’il use de l’objet du bail.

Pour déterminer le montant de la réduction de loyer (due à partir du moment où le bailleur a eu connaissance du défaut et jusqu’à l’élimination de ce dernier), il convient en principe de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est rapportée à sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Ce calcul n’étant pas toujours aisé, il est admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral. Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec réserve la décision d’équité (art. 4 CC) prise en dernière instance cantonale (consid. 5.1).

Selon l’art. 259e CO, le locataire qui a subi un dommage en raison d’un défaut de la chose louée a droit à des dommages-intérêts, si le bailleur ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. L’octroi de dommages-intérêts suppose un défaut de la chose louée, un préjudice, un lien de causalité entre les deux ainsi qu’une faute du bailleur, laquelle est présumée. Si le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée (art. 42 al. 2 CO). Cette disposition instaure une preuve facilitée en faveur du demandeur lorsque la preuve du dommage est impossible à rapporter ou qu’elle ne peut pas être raisonnablement exigée ; le demandeur reste tenu de fournir, si cela est possible et raisonnablement exigible, les éléments qui constituent des indices du dommage et permettent ou facilitent son estimation (consid. 6.1).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) comprend notamment le droit pour l’intéressé d’avoir accès au dossier, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes, de participer à l’administration des preuves essentielles ou à tout le moins de s’exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature à influer sur la décision à rendre. Ce droit n’est pas violé lorsque l’autorité renonce à procéder à des mesures d’instruction car les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient pas l’amener à modifier son opinion (consid. 2.1).

La Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR) prévoit qu’une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation de tout ou partie d’une maison d’habitation (art. 9 al. 1 LDTR). L’autorisation fixe en principe le montant maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 LDTR) (consid. 4.2).

Les travaux de transformations sont ceux qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR). Les travaux d’entretien ne sont en revanche pas soumis à la LDTR (cf. art. 3 al. 2 LDTR) (consid. 4.2).

La distinction entre travaux d’entretien et travaux de transformation peut être délicate à opérer ; à cet égard, le critère de l’accroissement du confort existant est déterminant. Il est toutefois possible de s’en écarter lorsque l’importance des travaux justifie d’assimiler les travaux de rénovation à des travaux de transformation. En particulier, il est admissible de considérer que les travaux d’entretien différés dans le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population, doivent être soumis à une autorisation de rénover fondée sur la LDTR (consid. 4.2).

L’ordre, donné par l’Office cantonal du logement et de la planification foncière du Département du territoire (OCLPF), d’établir une formule officielle et de rembourser aux anciens locataires le trop-perçu de loyer, ne viole pas le droit. D’une part, l’obligation d’établir un nouveau contrat de bail – avec formule officielle – est conforme à la LDTR et propre à rétablir une situation conforme au droit ; d’autre part, l’obligation de restituer le trop-perçu des loyers répond au but même de la LDTR et la répétition de l’indu fait partie des principes généraux du droit administratif, applicable sans base légale expresse (consid. 6).

La Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR) prévoit qu’une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation de tout ou partie d’une maison d’habitation (art. 9 al. 1 LDTR). L’autorisation fixe en principe le montant maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 LDTR) (consid. 2.2).

Les travaux de transformations sont ceux qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR). Les travaux d’entretien ne sont en revanche pas soumis à la LDTR (cf. art. 3 al. 2 LDTR) (consid. 2.2).

La distinction entre travaux d’entretien et travaux de transformation peut être délicate à opérer ; à cet égard, le critère de l’accroissement du confort existant est déterminant. Il est toutefois possible de s’en écarter lorsque l’importance des travaux justifie d’assimiler les travaux de rénovation à des travaux de transformation. En particulier, il est admissible de considérer que les travaux d’entretien différés dans le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population, doivent être soumis à une autorisation de rénover fondée sur la LDTR (consid. 2.2).

L’ordre, donné par l’Office cantonal du logement et de la planification foncière du Département du territoire (OCLPF), d’établir une formule officielle et de rembourser aux anciens locataires le trop-perçu de loyer, ne viole pas le droit. D’une part, l’obligation d’établir un nouveau contrat de bail – avec formule officielle – est conforme à la LDTR et propre à rétablir une situation conforme au droit ; d’autre part, l’obligation de restituer le trop-perçu des loyers répond au but même de la LDTR et la répétition de l’indu fait partie des principes généraux du droit administratif, applicable sans base légale expresse (consid. 4).

La Loi genevoise sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation du 25 janvier 1996 (LDTR) prévoit qu’une autorisation est nécessaire pour toute transformation ou rénovation de tout ou partie d’une maison d’habitation (art. 9 al. 1 LDTR). L’autorisation fixe en principe le montant maximum des loyers des logements après travaux (art. 10 LDTR) (consid. 2.2).

Les travaux de transformations sont ceux qui ont pour objet la rénovation, c’est-à-dire la remise en état, même partielle, de tout ou partie d’une maison d’habitation, en améliorant le confort existant sans modifier la distribution des logements (art. 3 al. 1 let. d LDTR). Les travaux d’entretien ne sont en revanche pas soumis à la LDTR (cf. art. 3 al. 2 LDTR) (consid. 2.2).

La distinction entre travaux d’entretien et travaux de transformation peut être délicate à opérer ; à cet égard, le critère de l’accroissement du confort existant est déterminant. Il est toutefois possible de s’en écarter lorsque l’importance des travaux justifie d’assimiler les travaux de rénovation à des travaux de transformation. En particulier, il est admissible de considérer que les travaux d’entretien différés dans le temps dont le coût a eu des conséquences importantes sur les loyers, lesquels ne répondent plus aux besoins prépondérants de la population, doivent être soumis à une autorisation de rénover fondée sur la LDTR (consid. 2.2).

L’ordre, donné par l’Office cantonal du logement et de la planification foncière du Département du territoire (OCLPF), d’établir une formule officielle et de rembourser aux anciens locataires le trop-perçu de loyer, ne viole pas le droit. D’une part, l’obligation d’établir un nouveau contrat de bail – avec formule officielle – est conforme à la LDTR et propre à rétablir une situation conforme au droit ; d’autre part, l’obligation de restituer le trop-perçu des loyers répond au but même de la LDTR et la répétition de l’indu fait partie des principes généraux du droit administratif, applicable sans base légale expresse (consid. 4).

La valeur litigieuse (art. 74 al. 1 LTF) d’un recours contre une décision finale (art. 90 LTF) se détermine par les conclusions restées litigieuses devant l’autorité précédente (art. 51 al. 1 let. a LTF). De ce fait, lorsque, devant la deuxième instance, seule l’indemnité de dépens est remise en cause, la valeur litigieuse correspond à la différence entre l’indemnité octroyée par le tribunal et l’indemnité demandée par la partie (en l’espèce, la recourante avait demandé une indemnité de dépens en première instance de CHF 4'257.30, à laquelle devaient s’ajouter CHF 327.80 de TVA ; le tribunal lui a octroyé un montant de CHF 1’784.90, TVA incluse. Elle avait donc demandé la différence en deuxième instance – soit CHF 2'800.20 – ce qui correspond à la valeur litigieuse du recours devant le Tribunal fédéral) (consid. 1.1).

Dans le cadre du recours constitutionnel subsidiaire, seule la violation des droits constitutionnels peut être invoquée (art. 116 LTF). Si la partie recourante fait valoir une violation de l’interdiction de l’arbitraire (art. 9 Cst.), il ne suffit pas d’affirmer que la décision attaquée est arbitraire. La décision doit être manifestement insoutenable, être en contradiction manifeste avec la situation de fait, violer de manière flagrante une norme ou un principe juridique incontesté ou aller à l’encontre de l’idée de justice de manière choquante (consid. 1.2.2).

Rappel des principes fixés dans l’ATF 144 III 346 : lorsque seule l’expulsion d’un locataire est contestée, la valeur litigieuse correspond à 6 mois de loyer (qui équivaut à la durée – théorique – de la procédure sommaire) ; lorsque la validité de la résiliation est également remise en question et que, si elle n’est pas valable, un délai de protection de trois ans commencerait à courir (art. 271a al. 1 let. e CO), la valeur litigieuse correspond à 3 ans de loyer (consid. 2.1.2).

Le CPC prévoit une voie de droit ordinaire et prioritaire, l’appel (art. 308 ss CPC), et une voie de droit extraordinaire, le recours (art. 319 ss CPC). Le choix entre ces deux voies, exclusives l’une de l’autre, dépend uniquement de la nature du jugement attaqué, voire de la valeur litigieuse – et non de la volonté des parties, du type de procédure, ou encore des griefs invoqués (consid. 4.1.1).

L’appel est en particulier recevable contre les décisions finales de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC) pour autant que la valeur litigieuse soit d’au moins CHF 10’000.- si l’affaire est patrimoniale. En revanche, seul le recours est ouvert contre les décisions du tribunal de l’exécution (art. 309 let. a CPC). Dans le cas d’une décision statuant sur l’expulsion du locataire, il s’agit d’une décision finale qui, si la valeur litigieuse dépasse CHF 10’000.-, doit être contestée par la voie de l’appel. Le fait que la décision soit assortie de mesures d’exécution directes n’en fait pas une décision attaquable par la voie du recours au sens de l’art. 309 let. a CPC (consid. 4.1.2).

Il découle du principe de la bonne foi que les parties ne doivent subir aucun préjudice en raison d’une indication inexacte des voies de droit. Ainsi, si une partie se fie de bonne foi à une indication erronée de la voie de droit à suivre (en l’espèce, mention que la décision est attaquable par la voie du recours alors que c’est celle de l’appel qui est ouverte), l’autorité traite le recours irrecevable comme un recours d’un autre type s’il en remplit les conditions (consid. 5.2).

Une partie n’est pas de bonne foi (cf. art. 5 al. 3 et 9 Cst.) si elle s’est aperçue de l’erreur, ou aurait dû s’en apercevoir en prêtant l’attention commandée par les circonstances. Les exigences sont plus élevées à l’égard des parties représentées par un avocat : celles-ci ne peuvent pas être protégées dans leur bonne foi si l’erreur était décelable en lisant la législation applicable. En revanche, il n’est pas attendu qu’outre les textes de loi, elles consultent encore la jurisprudence ou la doctrine y relatives (consid. 5.2).

En vertu de l’art. 269 CO, le loyer est abusif lorsqu’il permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée. Est visé le rendement net des fonds propres investis. Le loyer doit offrir un rendement raisonnable par rapport à ces fonds-ci et couvrir les charges immobilières (consid. 3.2).

L’ATF 147 III 14 décrit les différentes étapes du calcul pour déterminer le rendement net d’un appartement en PPE mis en location, à savoir : (1) établir les coûts d’investissement effectifs (ou prix de revient) sans égard à la date des investissements (étant précisé qu’un correctif est admis lorsque le bailleur a acquis le bien à un prix préférentiel dans certaines circonstances, par exemple dans le cadre d’une donation mixte) ; (2) déduire les fonds empruntés (ou étrangers) des coûts d’investissement effectifs, afin d’obtenir les montants des fonds propres investis ; (3) réévaluer la totalité des fonds propres pour tenir compte du renchérissement ; (4) appliquer aux fonds propres réévalués le taux de rendement admissible (fixé à 2 % en sus du taux hypothécaire de référence lorsque ce dernier est égal ou inférieur à 2 %) ; (5) ajouter les charges immobilières au rendement admissible des fonds propres ; (6) comparer le loyer admissible au loyer actuel de l’appartement en question (consid. 3.2).

La donation mixte est un contrat comportant une attribution gratuite (la donation) et un acte onéreux (la vente). Les parties doivent vouloir faire une libéralité en ce sens qu’elles fixent sciemment le prix en dessous de la valeur du marché afin que l’acheteur bénéficie gratuitement de la différence. Sur le plan objectif, il doit y avoir une disproportion entre prestation et contre-prestation ; sur le plan subjectif, le vendeur doit avoir la volonté de faire une libéralité (animus donandi), que l’acheteur doit avoir la volonté d’accepter (consid. 4).

La réelle intention d’une partie, soit ce qu’elle savait et voulait, relève du fait intime, à rechercher le cas échéant empiriquement, sur la base d’indices (comme la teneur de la déclaration de volonté de la partie, mais aussi le contexte général, soit toutes les circonstances permettant de découvrir sa volonté réelle) (consid. 4.3.1).

L’art. 269a let. e CO dispose qu’un loyer qui compense le renchérissement pour le capital exposé aux risques n’est en règle générale pas abusif. La compensation du renchérissement intervient indirectement dans la fixation du loyer selon la méthode absolue, puisqu’il est admis que les fonds propres doivent être réévalués. L’idée est de compenser la perte du pouvoir d’achat du bailleur, d’où l’adaptation des fonds propres à l’augmentation du coût de la vie selon l’ISPC (cf. ATF 147 III 14, consid. 8.3). En cas de déflation durable, il y a toutefois un gain du pouvoir d’achat, de sorte qu’il apparaît conforme au droit fédéral de réévaluer les fonds propres investis également en fonction de l’évolution à la baisse de l’ISPC (consid. 5.1).

Selon l’art. 266l al. 1 CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être donné par écrit. Il s’agit de la forme écrite simple : la lettre de résiliation doit être signée à la main par le locataire ou son représentant (art. 14 al. 1 CO) (consid. 5.1.1). La résiliation est une déclaration de volonté soumise à réception. Elle ne déploie ses effets que lorsqu’elle est parvenue dans la sphère d’influence du destinataire, de sorte que celui-ci peut en prendre connaissance dans le cadre d’une activité commerciale normale (théorie de la réception absolue) (consid. 5.1.2).

L’envoi d’une résiliation par fax n’est pas conforme à l’exigence de forme susmentionnée : le destinataire d’un fax ne reçoit qu’une copie du document original, de sorte que la condition de la signature manuscrite fait défaut (consid. 5.4.5). Dans la mesure où une telle résiliation n’est pas formellement valable, elle ne permet pas de déclencher le délai de résiliation (celui-ci commence uniquement à courir lorsque le destinataire reçoit le courrier de résiliation original et signé, comme en l’espèce) (consid. 5.4.6).

Savoir s’il y a abus de droit (prohibé par l’art. 2 CC) s’examine au regard des circonstances du cas d’espèce. L’abus de droit n’est admis que restrictivement et peut être retenu si l’exercice d’un droit ne repose sur aucun intérêt digne de protection ou conduirait à une disproportion flagrante d’intérêts légitimes, si une institution juridique est utilisée contrairement à son but pour réaliser des intérêts qui ne relèvent pas de son domaine de protection ou en cas de comportement contradictoire (consid. 5.2.2).

La Loi fédérale encourageant le logement à loyer ou à prix modérés (LOG), entrée en vigueur en 2003, a pour but d’encourager l’offre de logements pour les ménages à revenu modeste ainsi que l’accession à la propriété. Son art. 54 prévoit que, pendant la durée de l’aide fédérale, l’office fédéral du logement contrôle les loyers des logements faisant l’objet de mesures d’encouragement (al. 1) ; les locataires peuvent demander un contrôle en tout temps (al. 2) (consid. 5.2). Dans ce contexte, lorsque la bailleresse est une coopérative d’habitation du personnel de la Confédération, l’art. 8 de l’Ordonnance du DEFR sur les coopératives d’habitation du personnel de la Confédération (ci-après : OCHPC) prévoit que les loyers sont fixés sur la base des coûts (consid. 5.4).

Le contrôle des loyers de droit public prévu à l’art. 54 LOG supplante largement les dispositions de droit privé visant à protéger les locataires contre les loyers abusifs. Il existe toutefois une coordination avec les normes de droit privé ; ainsi, l’art. 2 al. 2 OBLF concrétise l’art. 253b al. 3 CO et prévoit que seuls les art. 253 à 268b, 269, 269d, al. 3, 270e et 271 à 273c CO ainsi que les art. 3 à 10 et 20 à 23 OBLF sont applicables aux appartements en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité (consid. 5.5).

La subdélégation sur laquelle se fonde l’OCHPC (prévue à l’art. 60 OLOG), qui autorise le DEFR à édicter des dispositions pour les coopératives de construction de logements qui ont bénéficié de prêts conformément à l’arrêté fédéral du 7 octobre 1947 tendant à encourager la construction de logements pour le personnel de la Confédération) est conforme au droit fédéral (consid. 7.3).

Si le Tribunal fédéral constate qu’une pratique adoptée par l’instance inférieure est contraire au droit fédéral, une partie ne peut s’en prévaloir que si les conditions de l’égalité dans l’illégalité sont remplies (cf. consid. 8.1.3) ou si la protection de la bonne foi s’applique (cf. consid. 8.1.4) (consid. 8.1.2).

Une coopérative d’habitation du personnel de la Confédération peut, dans le cadre de ses relations de droit privé avec ses locataires, se prévaloir de la liberté économique (art. 27 Cst.). La liberté économique ne peut être restreinte qu’aux conditions de l’art. 36 al. 1 Cst. ; ainsi, la restriction doit (i) reposer sur une base légale (consid. 9.4.1), (ii) servir un intérêt public et (iii) respecter le principe de proportionnalité (consid. 9.5).

Le Tribunal fédéral n’entre en matière sur un recours que si la partie recourante possède un intérêt digne de protection à l’annulation ou la modification de la décision contestée (art. 76 al. 1 let. b LTF). Il doit s’agir d’un intérêt actuel et pratique. Par exception, le Tribunal fédéral renonce à cette condition lorsque les questions soulevées peuvent se poser à nouveau en tout temps dans des circonstances identiques ou similaires, qu’un examen en temps utile ne serait guère possible dans un cas particulier et que la réponse est d’intérêt public en raison de son importance fondamentale (consid. 3).

Selon une jurisprudence constante, le locataire qui, sur la base d’une décision, a été expulsé de son logement ou l’a quitté par lui-même ne possède pas d’intérêt pratique et actuel à l’annulation ou la modification de la décision d’expulsion (consid. 3).

Le prononcé de mesures provisionnelles sur la base de l’art. 104 LTF présuppose qu’elles se rapportent à la décision qui fait l’objet du recours au Tribunal fédéral ; ce dernier n’est pas compétent pour prononcer d’autres mesures provisionnelles (consid. 4).

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée ; aucun motif particulier n’est exigé (art. 266a al. 1 CO). Un congé est toutefois annulable (art. 271 al. 1 CO) lorsqu’il est contraire à la bonne foi – c’est-à-dire lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 3.1).

Savoir quel est le motif de la résiliation est une question de fait. Même s’il appartient au destinataire du congé de prouver que celui-ci est contraire à la bonne foi, son auteur doit toutefois contribuer à la manifestation de la vérité, en motivant le congé sur demande (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation, en produisant tous les documents nécessaires à l’appréciation du motif du congé. Si la motivation du congé fait défaut ou est erronée, il peut s’agir d’un indice qu’il n’existe pas d’intérêt digne de protection au congé. La mauvaise foi est présumée lorsque le motif de résiliation indiqué est un prétexte et que le véritable motif ne peut pas être établi (consid. 3.1).

L’art. 272 CO permet au locataire de demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. L’octroi d’une prolongation a pour but de donner au locataire plus de temps pour la recherche d’un nouveau logement. Les circonstances pénibles permettant d’obtenir une prolongation du bail sont celles qui empêchent le locataire de trouver un objet de remplacement pendant le temps restant. Il doit s’agir de difficultés ou de désagréments qui peuvent être évités ou réduits par une prolongation du bail (consid. 4.1).

Lors de la détermination du type et de la durée de la prolongation, le tribunal dispose, dans les limites de la loi, d’un large pouvoir d’appréciation. Le Tribunal fédéral examine avec retenue de telles décisions (consid. 4.1).

Selon l’art. 269d al. 2 CO en lien avec l’al. 3, les modifications du contrat au détriment du locataire, faites unilatéralement par le bailleur sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (consid. 3.1.1).

Si les conditions de l’art. 269d al. 2 CO sont respectées, le locataire a tout de même la possibilité de contester les modifications unilatérales à son détriment lorsque celles-ci sont abusives (art. 270b CO). Le caractère abusif s’examine au regard de l’art. 2 CC (consid. 3.1.2) et en fonction des circonstances concrètes du cas (consid. 3.3.2).

Le droit de sous-louer du locataire est limité par l’interdiction de l’abus de droit : ainsi, la sous-location n’est admissible que si le locataire a l’intention de réintégrer la chose louée dans un avenir prévisible (par exemple en cas de séjour à l’étranger). En l’espèce, le Tribunal fédéral juge admissible l’introduction d’une clause autorisant la sous-location partielle de manière illimitée et limitant la sous-location de l’ensemble du logement à une durée d’un an (consid. 3.3.1).

Le Tribunal fédéral considère en outre qu’introduire une clause obligeant le locataire à informer le bailleur de sa situation économique et de l’évolution de ses revenus est admissible, car en l’occurrence, cette information est liée au fait que les loyers proposés par la bailleresse sont inférieurs aux prix du marché. Du point de vue de la protection des données personnelles, même si le locataire s’oppose à un tel traitement de données personnelles, celui-ci est justifié par l’intérêt prépondérant de la bailleresse : en effet, il est en relation directe avec la conclusion ou l’exécution d’un contrat (art. 30 al. 2 let. a LPD) (consid. 3.3.4).

Selon l’art. 269d al. 2 CO en lien avec l’al. 3, les modifications du contrat au détriment du locataire, faites unilatéralement par le bailleur sont nulles lorsqu’elles ne sont pas notifiées au moyen de la formule officielle, lorsque les motifs ne sont pas indiqués ou lorsqu’elles sont assorties d’une résiliation ou d’une menace de résiliation (consid. 3.1.1).

Si les conditions de l’art. 269d al. 2 CO sont respectées, le locataire a tout de même la possibilité de contester les modifications unilatérales à son détriment lorsque celles-ci sont abusives (art. 270b CO). Le caractère abusif s’examine au regard de l’art. 2 CC (consid. 3.1.2) et en fonction des circonstances concrètes du cas (consid. 3.3.2).

Le droit de sous-louer du locataire est limité par l’interdiction de l’abus de droit : ainsi, la sous-location n’est admissible que si le locataire a l’intention de réintégrer la chose louée dans un avenir prévisible (par exemple en cas de séjour à l’étranger). En l’espèce, le Tribunal fédéral juge admissible l’introduction d’une clause autorisant la sous-location partielle de manière illimitée et limitant la sous-location de l’ensemble du logement à une durée d’un an (consid. 3.3.1).

Le Tribunal fédéral considère en outre qu’introduire une clause obligeant le locataire à informer le bailleur de sa situation économique et de l’évolution de ses revenus est admissible, car en l’occurrence, cette information est liée au fait que les loyers proposés par la bailleresse sont inférieurs aux prix du marché. Du point de vue de la protection des données personnelles, même si le locataire s’oppose à un tel traitement de données personnelles, celui-ci est justifié par l’intérêt prépondérant de la bailleresse : en effet, il est en relation directe avec la conclusion ou l’exécution d’un contrat (art. 30 al. 2 let. a LPD) (consid. 3.3.4).

En cas de contestation du loyer initial (art. 270 al. 1 CO), le contrôle de l’admissibilité du loyer ne peut s’effectuer qu’à l’aide de la méthode absolue. Dans l’application de cette méthode, les deux critères absolus que sont celui du rendement net (fondé sur les coûts) et celui des loyers du marché (c’est-à-dire les loyers comparatifs appliqués dans la localité ou le quartier) sont antinomiques, et partant exclusifs l’un de l’autre (consid. 3.1).

Le critère des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier, au sens de l’art. 269a let. a CO, est fondé sur les loyers du marché. D’une part, ces loyers peuvent être déterminés en se basant sur des logements de comparaison (art. 11 al. 1 OBLF), qui doivent être au moins cinq et présenter, pour l’essentiel, les mêmes caractéristiques que le logement litigieux. D’autre part, le tribunal peut appliquer la méthode des statistiques officielles (art. 11 al. 4 OBLF) (consid. 3.1.2.1).

Le critère absolu du rendement net a la priorité sur celui des loyers usuels dans la localité ou le quartier ; toutefois, pour les immeubles anciens, la hiérarchie des critères absolus est inversée : le critère des loyers usuels dans la localité ou le quartier l’emporte sur le critère du rendement net des fonds propres investis (consid. 3.2). Un immeuble est ancien si sa construction ou sa dernière acquisition remonte à trente ans au moins, au moment où débute le bail ; autrement dit, ce délai de trente ans commence à courir soit à la date de la construction de l’immeuble, soit à celle de sa dernière acquisition ; il doit être échu au moment où débute le bail (consid. 3.2).

Deux raisons expliquent l’application de la méthode des loyers usuels dans la localité ou le quartier lorsque l’immeuble est ancien : premièrement, les pièces comptables font fréquemment défaut, de sorte que le rendement net ne peut pas être calculé ; secondement, le montant de l’investissement n’est plus en phase avec la réalité économique (consid. 5.1).

Le Tribunal fédéral a eu l’occasion d’examiner à quel moment un immeuble est acquis – point de départ pour déterminer si un immeuble doit être qualifié d’« ancien » – dans plusieurs hypothèses, notamment en cas de succession légale, de partage successoral, de liquidation d’un régime matrimonial, de transfert d’immeuble dans le contexte d’une fusion par absorption, de fusion de deux institutions de prévoyance ou encore de vente d’actions d’une société immobilière (consid. 6.1).

Le bailleur est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu (résiliation ordinaire), notamment pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (consid. 4.1).

Lorsque le bail porte sur une habitation ou un local commercial, le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Tel n’est généralement pas le cas du congé donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même le bien loué. En revanche, un congé ordinaire est en principe contraire aux règles de la bonne foi lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue manifestement qu’un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou fausse ou encore lorsqu’il consacre une disproportion grossière (ein krasses Missverhältnis) entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 4.2).

Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il est nécessaire de déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur, ce qui relève des constatations de fait. En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit. Elle relève du pouvoir d’appréciation du juge (art. 4 CC) que le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue (consid. 4.3).

En cas de résiliation donnée pour effectuer des travaux de rénovation, d’assainissement ou de transformation, le bailleur doit disposer d’un projet suffisamment mûr et élaboré. Cette exigence ne s’applique pas dans le cas d’une résiliation pour besoin propre du bailleur ou de l’un de ses proches, même si des travaux sont envisagés – car, dans ce cas, ce ne sont pas les travaux eux-mêmes qui impliquent le départ du locataire, mais bien les besoins du bailleur ou de ses proches (consid. 4.4).

Les art. 272 al. 1 et 272b al. 1 CO permettent au locataire de demander la prolongation d’un bail commercial pour une durée de six ans au maximum, lorsque la fin du contrat aurait pour lui des conséquences pénibles et que les intérêts du bailleur ne les justifient pas. Le tribunal apprécie librement cette question selon les règles du droit et de l’équité. Une prolongation n’a de sens que si le report du congé permet d’espérer une atténuation des conséquences pénibles qu’entraînerait ce congé et laisse prévoir qu’un déménagement ultérieur présenterait moins d’inconvénients pour le locataire, lequel ne saurait en revanche invoquer les conséquences nécessairement liées à la résiliation du bail en tant que telle (consid. 6.1).

En matière de droit du bail à loyer, le recours en matière civile devant le Tribunal fédéral n’est en principe recevable que si la valeur litigieuse minimale de CHF 15’000.- est atteinte (art. 74 al. 1 let. a LTF). Pour les requêtes d’expulsion du locataire initiées selon la procédure sommaire applicable aux cas clairs (art. 257 CPC) et dans lesquelles seule est litigieuse l’expulsion en tant que telle, la valeur litigieuse correspond à six mois de loyer (consid. 1.1).

Une décision est arbitraire, donc contraire à l’art. 9 Cst., lorsqu’elle viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou contredit d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité. Il ne suffit pas que les motifs de la décision soient insoutenables ; il faut encore que celle-ci soit arbitraire dans son résultat (consid. 3.1.1).

Le droit d’être entendu garanti par les art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, qui ont à cet égard la même portée, comprend notamment l’obligation pour l’autorité de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse apprécier la portée de celle-ci et exercer son droit de recours à bon escient. Pour satisfaire à cette exigence, il lui suffit d’exposer, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé son raisonnement (consid. 3.1.2).

Si les conditions de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête ; il est exclu que la procédure puisse aboutir au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (consid. 3.1.3).

Par application des art. 86 et 87 CO, en cas de demeure dans le versement de plusieurs mensualités de loyer ou de frais accessoires au sens de l’art. 257d CO, faute de déclaration du locataire sur la dette qu’il entend éteindre par son paiement et faute de communication écrite du bailleur sur l’imputation de ce paiement sur la dette la plus récente, le paiement du locataire doit être imputé sur la dette de loyer qui a donné en premier lieu à des poursuites ou, en l’absence de poursuites, sur la dette de loyer échue la première (consid. 3.2).

En cas de hausse de loyer consécutive à une rénovation d’appartement (art. 269a let. b CO), les investissements à plus-value sont rentés – pour les besoins du calcul – au même taux que celui défini dans le cadre du calcul du rendement net admissible (application de la jurisprudence de l’ATF 147 III 14 concernant le contrôle du loyer initial). Est ainsi autorisé un taux de rendement de 2% en sus du taux hypothécaire de référence tant que celui-ci est égal ou inférieur à 2% (consid. 4.3.3).

Durant la durée fixe (d’au moins cinq ans) d’un bail à loyers indexés (« période d’indexation »), le loyer ne dépend (sauf contestation du loyer initial) que de la variation de l’ISPC (art. 270c CO) (consid. 5.1). Il existe une exception : si les parties l’ont expressément prévu, le loyer peut être augmenté si le bailleur fournit une prestation supplémentaire (art. 269a let. b CO), comme des travaux à plus-value (art. 14 al. 1 OBLF). Dans ce cas, le locataire ne peut toutefois pas invoquer en réaction des facteurs relatifs tels que l’évolution du taux hypothécaire de référence pour réclamer une réduction de loyer compensant, voire dépassant la hausse querellée (consid. 5.2).

La méthode du rendement net au sens de l’art. 269 CO se base sur le rendement net des fonds propres investis. L’idée est que le bailleur doit pouvoir fixer un loyer qui couvre ses charges et lui procure un rendement convenable sur le capital propre investi (consid. 4.1).

Pour ce calcul, les fonds propres effectivement (et non théoriquement) investis par le propriétaire sont rentés à un taux correspondant à 2% en sus du taux hypothécaire de référence pour autant que ce dernier atteigne un pourcentage inférieur ou égal à 2% (jurisprudence modifiée en 2020 pour tenir compte de la baisse continuelle du taux hypothécaire de référence), tandis que les fonds étrangers sont pris en compte (à titre de charges immobilières) au taux hypothécaire effectif. L’état locatif admissible pour l’immeuble est calculé en additionnant le rendement des fonds propres aux charges immobilières (consid. 4.1).

Dans le cadre de cette formule, le rendement des fonds propres correspond au montant desdits fonds propres, le cas échéant réévalué à 100% en fonction de l’évolution de l’ISPC, multiplié par le taux hypothécaire de référence (inférieur ou égal à 2%), plus 2% (consid. 4.1).

Quant aux charges immobilières, elles englobent (consid. 4.1) :

• Les intérêts hypothécaires (effectifs) sur les fonds empruntés ;
• Les frais d’exploitation (qui comprennent les impôts fonciers, les primes d’assurance liées à l’immeuble, les honoraires de gérance, le salaire du concierge, les frais d’eau et d’électricité des espaces communs) ;
• Les frais d’entretien (qui correspondent aux dépenses que le propriétaire/bailleur assume pour maintenir l’objet loué dans l’état correspondant à l’usage convenu, étant précisé que la moyenne des trois à cinq dernières années est prise en compte).

Le droit à un procès équitable (art. 29 al. 1 Cst.) comprend notamment l’interdiction du déni de justice formel et du formalisme excessif. Le Tribunal fédéral en a déduit une obligation de transmission d’un acte lorsqu’une partie le dépose dans les délais, mais devant la mauvaise autorité. Cette obligation de transmettre s’applique lorsque la partie s’est trompée en raison d’une erreur, d’un doute ou d’une indication incorrecte des voies de droit, mais pas lorsque la mauvaise autorité a été sciemment saisie ou lorsque la partie est de mauvaise foi (consid. 3.3.1).

Cette jurisprudence ne s’applique qu’à l’intérieur d’un domaine juridique. Il n’y a pas d’obligation de transmettre lorsque des autorités de droit civil et pénal, ou de droit civil et administratif sont concernées. Dans ce cas, il est compatible avec l’art. 29 al. 1 Cst. que l’autorité saisie en premier se contente de prononcer l’irrecevabilité de l’acte (consid. 3.3.2). Dans le cas présent, le recourant a contesté une résiliation de son contrat de bail par la voie civile, alors qu’il aurait dû saisir une autorité administrative. Au vu de la jurisprudence précitée, le tribunal de première instance n’avait donc pas à transmettre l’acte d’office à l’autorité administrative compétente (consid. 3.3.3).

L’art. 50 al. 1 LTF permet à la partie d’obtenir une restitution de délai lorsqu’elle ou son mandataire a été empêché d’agir dans le délai fixé sans avoir commis de faute. L’application de cette disposition présuppose un défaut, ce qui s’analyse au regard des art. 44 ss LTF. La partie n’est pas défaillante si elle-même, son représentant légal ou un tiers accomplit l’acte de procédure dans les délais. Dans ce cas, il n’y a pas de place pour une restitution de délai (consid. 2.2.1).

Un droit d’option est un acte juridique soumis à une condition suspensive. Il peut notamment conférer à l’ayant droit le pouvoir, par une déclaration de volonté unilatérale, non seulement d’obliger l’autre partie à conclure un contrat principal (consid. 3.3.1).

Le droit d’emption est un type de droit d’option. Il confère à une partie le pouvoir d’acquérir une chose par une déclaration de volonté unilatérale. Si un pacte d’emption détermine à l’avance le prix d’achat, il n’est valable que s’il a fait l’objet d’un acte authentique (art. 216 al. 2 CO). La forme authentique s’applique aux points essentiels du contrat ; elle ne s’étend pas aux éléments étrangers à ce type de contrat (pour autant que ce qui a été promis ne soit pas intégré dans le rapport d’échange du pacte d’emption en tant que contre-prestation supplémentaire d’une partie) (consid. 3.3.2). Les pactes d’emption non valables en la forme sont en principe nuls, c’est-à-dire absolument inefficaces (consid. 3.4.1).

Si le droit d’emption est exercé, un nouveau contrat n’est pas conclu : au contraire, le contrat de vente sous condition suspensive devient un contrat de vente sans condition. La déclaration par laquelle le droit est exercé n’est donc pas soumise à la forme authentique (consid. 3.3.3).

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire.

L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Cette condition n’est pas remplie lorsque la partie fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du tribunal (consid. 3.1)

La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Cette condition n’est généralement pas satisfaite lorsque l’application d’une norme requiert que le tribunal fasse usage de son pouvoir d’appréciation ou prenne une décision en équité (consid. 3.1).

Si le locataire conteste la résiliation du bail (en l’espèce pour défaut de paiement), le tribunal devra examiner sa validité à titre préjudiciel, autrement dit vérifier si les conditions matérielles de l’art. 257d al. 1 et 2 CO sont remplies. En effet, l’expulsion du locataire présuppose que le bail ait valablement pris fin, puisque l’extinction du bail est une condition du droit à la restitution des locaux (art. 267 al. 1 CO, respectivement art. 299 al. 1 CO). Les conditions de l’art. 257 CPC s’appliquent également à cette question préjudicielle (consid. 3.2).

Chaque partie est en principe libre de résilier un contrat de bail de durée indéterminée. Le bailleur peut notamment mettre fin au contrat pour adapter la manière d’exploiter son bien conformément à ses intérêts, effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d’assainissement, pour des motifs économiques, ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (consid. 4.1).

Un congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). C’est le cas lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue manifestement qu’un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou fausse ou encore lorsqu’il consacre une disproportion grossière entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 4.2).

Pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il est nécessaire de déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur (consid. 4.3). L’absence de motivation du congé ou une motivation lacunaire peut constituer un indice d’un congé contraire à la bonne foi (consid. 5.3).

Déterminer quel est le motif du congé relève des constatations de fait. En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit. Elle relève du pouvoir d’appréciation du juge (art. 4 CC) que le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue (consid. 4.4).

En vertu de l’art. 98 CPC, le tribunal peut requérir du demandeur une avance à concurrence de la totalité des frais judiciaires présumés. Cette disposition s’applique également à la partie qui recourt contre une décision (consid. 3.1).

Selon l’art. 143 al. 3 CPC, un paiement au tribunal est effectué dans le délai prescrit lorsque le montant est versé en faveur du tribunal à la poste suisse ou débité d’un compte bancaire ou postal en Suisse le dernier jour du délai au plus tard. Le fardeau de la preuve du délai de paiement incombe à la partie débitrice. Si le montant de l’avance de frais n’est crédité sur le compte du tribunal qu’un jour après l'expiration du délai, le tribunal doit, en vertu de l’art. 9 Cst. (bonne foi), interroger la partie débitrice sur le moment du débit (consid. 4).

Un contrat de bail de durée indéterminée peut en principe être résilié librement pour la prochaine échéance contractuelle convenue en respectant le délai de congé prévu. Le bailleur peut ainsi résilier le bail dans le but d’adapter la manière d’exploiter son bien conformément à ses intérêts, pour effectuer des travaux de transformation, de rénovation ou d’assainissement, pour des motifs économiques ou encore pour utiliser les locaux lui-même ou pour ses proches parents ou alliés (consid. 3.1).

Un congé est toutefois annulable s’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO) (consid. 3.2). Pour savoir si tel est le cas, il convient de déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur. La motivation du congé n’est pas une condition de sa validité ; toutefois, si elle fait défaut, elle peut constituer un indice du fait que le motif invoqué n’est qu’un prétexte (consid. 3.3). Déterminer quel est le motif du congé est une question de fait, qui lie en principe le Tribunal fédéral. En revanche, le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit, que le Tribunal fédéral ne revoit toutefois qu’avec retenue, dans la mesure où elle relève du pouvoir d’appréciation du tribunal (consid. 3.4).

La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien (Ertragsoptimierungskündigung), c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale un abus de droit. Le nouveau loyer doit être admissible au regard de la méthode absolue (consid. 5.1). Rappel des critères absolus du rendement net (art. 269 CO) et des loyers du marché (art. 269a let. a CO) ainsi que de leur hiérarchie (consid. 5.2).

Selon l’art. 8 CC, lorsque le locataire demande l’annulation de la résiliation du bail, le fardeau de la preuve lui incombe. Le bailleur qui résilie a toutefois le devoir de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité. Lorsqu’il invoque que la résiliation a pour but de majorer le loyer, il doit ainsi produire les pièces pertinentes pour fonder la hausse (consid. 5.3).

Une décision sur appel, qui confirme une décision de première instance constatant la nullité d’une autorisation de procéder, déclarant la demande irrecevable et renvoyant la cause à l’autorité de conciliation constitue une décision incidente qui ne peut être contestée qu’aux conditions de l’art. 93 LTF (consid. 4.1).

Le refus de l’assistance judiciaire dans le procès civil est une décision incidente de nature à causer un préjudice juridique irréparable au plaideur requérant ; cette décision est donc susceptible d’un recours séparé selon l’art. 93 al. 1 let. a LTF (consid. 1).

Le CPC a introduit une réglementation fédérale unifiée de l’assistance judiciaire (art. 117 ss CPC). Pour les affaires soumises à ce code, le droit cantonal ne peut donc plus prévoir des règles différentes s’agissant des conditions et des conséquences de l’assistance judiciaire (consid. 4.1).

L’assistance judiciaire comprend la commission d’office d’un conseil juridique lorsque la défense des droits du requérant l’exige, en particulier lorsque la partie adverse est assistée d’un avocat (art. 118 al. 1 let. c CPC). Ainsi, un avocat est désigné à la partie indigente (i) lorsque la situation juridique de celle-ci est susceptible d’être affectée de manière particulièrement grave ou (ii) si la procédure met sérieusement en cause les intérêts de la partie et que l’affaire présente des difficultés en fait et en droit que le requérant ou son représentant légal ne peuvent surmonter seuls (consid. 6.1.1). Le droit à la désignation d’un avocat d’office est examiné de manière plus stricte en procédure de conciliation (consid. 6.1.2).

Dans le cadre de l’assistance judiciaire, un mandataire professionnellement qualifié au sens de l’art. 68 al. 2 let. d CPC ne peut pas être commis en tant que « conseil juridique » au sens de l’art. 118 al. 1 let. c CPC (cons. 5.5).

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. La partie requérante doit être en mesure d’apporter la preuve complète des faits fondant sa requête (consid. 3.1.1).

La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Cette condition n’est généralement pas satisfaite lorsque l’application d’une norme requiert que le tribunal fasse usage de son pouvoir d’appréciation ou prenne une décision en équité (consid. 3.1.1).

L’art. 257d CO permet au bailleur de résilier le bail pour défaut de paiement du loyer. Il doit d’abord fixer au locataire un délai de paiement, qui doit être d’au moins 30 jours pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux. Si le locataire paie dans le délai, le bail ne peut pas être résilié. A cet égard, la déclaration de compensation du locataire est assimilée au paiement (consid. 3.1.2).

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (consid. 4.1).

L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Cette condition n’est pas remplie lorsque la partie fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du tribunal (consid. 4.1).

La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Cette condition n’est généralement pas satisfaite si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l’espèce (consid. 4.1).

L’art. 334 al. 1 CPC prévoit que, si le dispositif de la décision est peu clair, contradictoire ou incomplet ou qu’il ne correspond pas à la motivation, le tribunal procède, sur requête ou d’office, à l’interprétation ou à la rectification de la décision. Même si cette disposition ne le précise pas, il semble évident que, dans la mesure du possible, il revient au(x) juge(s) ayant rendu la décision d’interpréter celle-ci (consid. 4.3).

La garantie d’un tribunal indépendant et impartial, telle qu’elle résulte des art. 30 al. 1 Cst. et 6 par. 1 CEDH – lesquels ont, de ce point de vue, la même portée – permet, indépendamment du droit de procédure (en l’occurrence l’art. 47 CPC), de demander la récusation d’un juge dont la situation ou le comportement est de nature à susciter des doutes quant à son impartialité. Une prévention effective doit être établie : pour ce faire, il suffit que les circonstances – objectivement constatées, et non subjectives – donnent l’apparence d’une prévention et fassent redouter une activité partiale du magistrat (consid. 6.1).

Selon l’art. 266l CO, le congé des baux d’habitations et de locaux commerciaux doit être signifié par écrit et le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule agréée par le canton (dont le contenu est précisé à l’art. 9 al. 1 OBLF). Cette disposition n’oblige pas le bailleur à dater le courrier de résiliation. En effet, la mention du lieu ou de la date est uniquement exigée lorsqu’il existe une base légale à cet effet (par exemple pour le testament en la forme olographe, (art. 505 al. 1 CC) (consid. 3.1).

La maxime inquisitoire sociale – qui s’applique dans les litiges portant sur des baux à loyer d’habitations en ce qui concerne la protection contre les congés ou la prolongation du bail (art. 247 al. 2 let. a CPC en lien avec art. 243 al. 2 let. c CPC) – ne dispense pas les parties de participer à l’établissement des faits. En vertu de son devoir d’interpellation, le tribunal doit seulement attirer leur attention sur leur obligation de collaborer et de produire des preuves. Il doit en outre s’assurer que les allégations et les preuves sont complètes s’il existe des doutes sérieux à ce sujet, mais ne mène aucune investigation de sa propre initiative. Si les parties sont représentées par des avocats, le tribunal doit faire preuve de retenue, comme en procédure ordinaire (consid. 2.1).

L’instance d’appel n’est pas tenue d’examiner toutes les questions de fait et de droit qui se posent comme l’autorité de première instance. Sauf en cas de vices manifestes, elle doit en principe se limiter à l’appréciation des griefs soulevés dans l’appel et la réponse à l’appel contre le jugement de première instance (consid. 2.2).

L’art. 272 CO permet au locataire de demander la prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient. Pour se prononcer, le tribunal tient compte des critères de l’art. 272 al. 2 CO. Les « conséquences pénibles » au sens de l’art. 272 CO sont donc les circonstances qui empêchent le locataire de trouver un logement de remplacement dans le temps restant. Le tribunal dispose d’un large pouvoir d’appréciation pour déterminer le type et la durée de la prolongation à accorder. De ce fait, le Tribunal fédéral examine cette décision avec retenue (consid. 3.1).

Une demande en contestation du loyer initial est en principe soumise à l’obligation de chiffrer le loyer demandé (consid. 3.4). L’art. 85 CPC permet toutefois au demandeur qui est dans l’impossibilité d’articuler d’entrée de cause le montant de sa prétention ou de qui cette indication ne peut être exigée d’emblée de ne pas chiffrer ses conclusions et d’indiquer une valeur litigieuse minimale. Pour ce faire, il doit, dans sa demande, exposer concrètement pourquoi il lui est impossible (ou du moins déraisonnable) de chiffrer ses conclusions (consid. 3.5). En vertu de l’art. 85 al. 2 CPC, le demandeur ne peut pas se contenter d’indiquer un montant minimal lors de l'introduction de la demande et renoncer par la suite à tout chiffrement. Au contraire, il doit chiffrer ses conclusions dès qu’il est en mesure de le faire, peu importe s’il a conclu à un montant minimal ou, comme en l’espèce, à un montant maximal (le demandeur avait formulé des conclusions visant à fixer le loyer de l’appartement « à un montant inférieur à CHF 1'116.15 » et le loyer de la place de parc « à un montant inférieur à CHF 84.80 »)(consid. 3.6).

Lorsqu’un contrat doit être interprété, il faut en premier lieu tenter d’établir la volonté réelle et concordante des parties (interprétation subjective ; art. 18 al. 1 CO). Si cette volonté ne peut pas être établie, il convient d’interpréter les déclarations des parties en vertu du principe de la confiance, et ainsi déterminer comment elles pouvaient et devaient se comprendre vu le contexte et l’ensemble des circonstances (interprétation objective) (consid. 4.3).

L’art. 243 al. 2 let. c CPC prévoit notamment que la procédure simplifiée s’applique aux litiges portant sur des baux à loyer ou à ferme d’habitations et de locaux commerciaux en ce qui concerne la protection contre les congés. La notion de « protection contre les congés » s’applique de manière large (consid. 3.2.1) ; toutefois, elle ne s’applique pas aux litiges faisant suite à une résiliation lorsque celle-ci émane du locataire lui-même, que le bail soit de durée déterminée ou indéterminée. En effet, dans ce cas, il ne s’agit pas pour le locataire d’obtenir une protection contre le congé (car il n’est pas exposé au risque de devoir quitter les locaux loués contre son gré dans un avenir proche ou plus lointain) (consid. 3.2.2).

Selon l’art. 84 al. 2 CPC, les conclusions d’une demande condamnatoire tendant au paiement d’une somme d’argent doivent être chiffrées – ce qui sert notamment à déterminer la compétence matérielle, la procédure applicable et l’avance de frais. Cette exigence est également nécessaire au respect du droit d’être entendu de la partie adverse, qui doit pouvoir déterminer contre quoi elle doit se défendre. En l’espèce, le fait de conclure au paiement d’une peine conventionnelle « de 500 fr. par jour à partir du 1^er septembre 2018 jusqu’au 30 septembre 2021 au plus tard » respecte cette obligation, car la façon de calculer la prétention est claire (consid. 4.2).

La clause pénale (art. 160 ss CO) permet de prévoir le versement d’une peine dite conventionnelle en cas d’inexécution ou d’exécution imparfaite d’une obligation déterminée (obligation principale). Elle sert à assurer la bonne exécution des obligations contractuelles et est due même si le créancier n’a subi aucun dommage (consid. 6.1). L’art. 163 al. 3 CO permet au juge de réduire les peines qu’il estime excessives. Cette norme d’ordre public – destinée à protéger la partie faible contre les abus de l’autre partie – est impérative, de sorte que les parties ne peuvent y renoncer. Le débiteur doit alléguer et établir les faits qui justifient une réduction. Pour ce faire, il suffit qu’il résulte de ses écritures qu’il conteste la peine conventionnelle en considérant que son montant est trop élevé (consid. 6.2).

La résiliation du contrat de bail peut être nulle ou inefficace. Elle est nulle lorsqu’elle est affectée d’un vice grave, par exemple si elle ne respecte pas les art. 266l à 266n CO. Elle est inefficace (c’est-à-dire dénuée d’effet juridique) si elle ne satisfait pas aux exigences légales ou contractuelles auxquelles est subordonnée son exercice, par exemple si une résiliation est motivée par le non-paiement du loyer (art. 257d CO) alors que celui-ci avait bien été payé (consid. 3.2).

La communication de la résiliation du bail est soumise à la théorie de la réception dite absolue. Si le pli n’a pas pu être remis au destinataire, le pli est réputé reçu soit le jour même où l’avis de retrait est déposé dans la boîte aux lettres si l’on peut attendre du destinataire qu’il le retire aussitôt, sinon en règle générale le lendemain de ce jour. Le destinataire supporte donc le risque qu’il ne prenne pas, ou tardivement, connaissance de la manifestation de volonté de l’expéditeur, par exemple en cas d’absence ou de vacances (consid. 5.1).

La double représentation (c’est-à-dire la situation où un même représentant agit pour les deux parties au contrat) recèle un risque de conflit d’intérêts. Elle est inadmissible, sous réserve de deux exceptions : (i) lorsque la nature même de l’affaire exclut tout risque de léser le représenté (ce qui est notamment le cas lorsque l’acte est conclu aux conditions du marché) ou (ii) lorsque le représenté a consenti par avance ou a ratifié l’acte. Ces principes valent aussi pour la représentation légale d'une société par ses organes (consid. 6.1).

Un fermier qui dispose, à certaines conditions, d’un droit de préemption en vertu de l’art. 47 LDFR, perd ce droit en cas de vente de la parcelle affermée. En outre, dans ce cas, le contrat de bail à ferme peut être résilié (art. 15 al. 1 LBFA). Le fermier concerné dispose donc de la qualité pour agir à l’encontre d’une décision de partage de l’entreprise agricole et d’autorisation d’acquisition de la parcelle par un tiers (consid. 1.2).

L’art. 47 al. 2 LDFR dispose que le fermier a un droit de préemption sur l’objet affermé en cas d’aliénation de l’immeuble agricole, si les conditions prévues aux let. a et b sont remplies. Il appartient au vendeur d’informer le titulaire du droit de préemption de la conclusion du contrat de vente et de son contenu (art. 681a al. 1 CC, applicable aux droits de préemption agricoles) et de la réalisation du cas de préemption. Le fermier doit alors ou exercer ce droit ou y renoncer, étant précisé que la renonciation doit se faire dans un acte authentique comprenant les éléments essentiels du contrat conclu entre le vendeur et le tiers (art. 48 al. 1 LDFR) (consid. 7).

L’autorité administrative n’est toutefois pas compétente pour trancher un litige en lien avec le droit de préemption et elle n’a pas à examiner ce point, lorsqu’elle est saisie d’une demande d’autorisation d’acquérir un immeuble agricole. L’existence d’un cas de préemption et la réalisation des conditions personnelles et objectives nécessaires à l’exercice du droit de préemption relèvent de la compétence du juge civil (consid. 7).

Lorsque la valeur litigieuse prévue par l’art. 74 al. 1 LTF n’est pas atteinte (en l’espèce CHF 30'000.- selon l’art. 74. al. 1 let. b LTF, que le contrat soit qualifié de bail à ferme ou de prête à usage), un recours en matière civile est tout de même recevable si la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a CPC). Cette condition, admise avec retenue, est remplie s’il existe un intérêt général et impératif à ce qu’une question controversée soit clarifiée par le Tribunal fédéral, afin que le droit puisse être appliqué de manière uniforme et qu’une insécurité juridique soit éliminée (consid. 2.1).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst. et 53 al. 1 CPC) requiert de l’autorité qu’elle entende, examine et prenne en considération les arguments de la personne concernée par la décision. Il en résulte une obligation de motiver la décision. Pour ce faire, elle peut se limiter aux éléments décisifs. La motivation doit être rédigée de manière à ce que le justiciable comprenne la portée de la décision et puisse la soumettre en toute connaissance de cause devant l’instance supérieure (consid. 4.1.1).

Le tribunal doit notifier les actes mentionnés à l’art. 136 CPC à l’adresse, connue du tribunal, du destinataire. L’acte peut être remis au destinataire lui-même, à un de ses employés ou à une personne de seize ans au moins vivant dans le même ménage (art. 138 al. 2 CPC). La notification au sens de l’art. 138 al. 2 CPC peut également avoir lieu à l’adresse d’une tierce personne mandatée par le destinataire pour recevoir les actes (consid. 4.2.3).

La fiction de notification de l’art. 138 al. 3 let. a CPC (applicable en cas de non-retrait d’un envoi recommandé après 7 jours) repose sur l’obligation des parties de se comporter selon les règles de la bonne foi. Celui qui se sait partie à une procédure et doit s’attendre à la notification d’actes de procédure doit ainsi, en cas de changement d’adresse, entreprendre les démarches nécessaires pour s’assurer que les actes lui parviennent. En outre, le destinataire ne peut invoquer sa bonne foi que s’il n’a pas eu connaissance de l’envoi judiciaire en temps utile (consid. 4.2.3).

En matière de bail à ferme, le fermier doit tolérer les inspections de la chose par le bailleur dans la mesure où cet examen est nécessaire à l’entretien, à la vente ou à un affermage ultérieur (art. 287 al. 2 CO). Cette règle s’applique en matière de bail à ferme agricole, en vertu de l’art. 276a al. 1 et 2 CO et de l’art. 1 al. 4 LBFA, à défaut de règle spéciale prévue par la LBFA. En outre, en vertu de l’art. 287 al. 3 CO, le bailleur doit annoncer à temps au fermier les inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci (consid. 5.2).

L’art. 22a al. 1 LBFA oblige le fermier à obtenir le consentement écrit du bailleur pour entreprendre des travaux de rénovation ou de modification de la chose affermée allant au-delà de l’entretien ordinaire ou apporter au mode d’exploitation de la chose un changement essentiel dont les effets s’étendraient au-delà de la durée du bail. Dans ce cas, sauf convention contraire, le fermier peut demander, à la fin du bail, une indemnité équitable pour les améliorations qu’il a apportées à la chose affermée (art. 23 al. 2 LBFA). Le fardeau de la preuve de l’accord du bailleur donné aux améliorations apportées par le fermier incombe à celui qui se prévaut d’un droit à une telle indemnité (consid. 6.1.2).

Selon la jurisprudence fédérale, les procédures de recours relatives à la contestation d’une résiliation d’un contrat de bail ou à une expulsion du locataire doivent être déclarées sans objet lorsque le locataire a définitivement quitté le bien loué (de lui-même ou de façon forcée) : dans ce cas, il ne dispose plus d’un intérêt juridique à l’annulation de la décision contestée (consid. 2).

Lorsque l’intérêt juridique à l’annulation de la décision disparaît, les frais sont répartis selon le principe de causalité (art. 66 al. 3 et 68 al. 4 LTF) ; le recourant doit généralement être considéré comme étant à l’origine des frais, raison pour laquelle il doit supporter ceux-ci (consid. 3).

Une décision de deuxième instance qui ordonne l’exécution anticipée d’un jugement d’expulsion rendu en première instance est une décision incidente de nature à causer un préjudice irréparable, susceptible de recours selon l’art. 93 al. 1 let. a LTF (consid. 3).

Cette décision est également une décision sur mesures provisionnelles au sens de l’art. 98 LTF. De ce fait, seule peut être invoquée la violation des droits constitutionnels.

En vertu de l’art. 315 al. 2 CPC, l’instance cantonale saisie d’un appel peut autoriser l’exécution anticipée et ordonner, au besoin, des mesures conservatoires ou la fourniture de sûretés. Pour se déterminer, elle doit procéder à une pesée des intérêts et se demander, en particulier, si la décision est de nature à provoquer une situation irréversible ; elle prend également en considération les chances de succès de l’appel (consid. 5).

Le droit d’être entendu consacré à l’art. 29 al. 2 Cst. comprend en particulier le droit, pour une partie à un procès, de prendre connaissance de toute argumentation présentée au tribunal et de se déterminer à son propos. L’autorité judiciaire n’a cependant aucune obligation de fixer un délai à la partie pour déposer d’éventuelles observations. Elle doit seulement lui laisser un laps de temps suffisant, entre la remise des documents et le prononcé de sa décision, pour que la partie ait la possibilité de déposer des observations (consid. 6.2.1).

Le droit d’être entendu implique en outre, pour l’autorité, l’obligation de motiver sa décision. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressée puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause (consid. 6.2.1).

Une décision est arbitraire lorsqu’elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité ; il ne suffit pas qu’une autre solution paraisse concevable, voire préférable. Pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu’elle se révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (consid. 6.2.2).

L’art. 257f al. 3 CO, qui permet au bailleur de résilier le bail avec effet immédiat, suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (i) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (ii) un avertissement écrit préalable du bailleur, (iii) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (iv) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (v) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois (consid. 5.1).

S’agissant de la condition (i), la violation du devoir de diligence doit atteindre une certaine gravité. Tel est le cas lorsque le locataire omet de conclure une assurance responsabilité civile ou refuse d’en transmettre une attestation au bailleur (consid. 5.1.1). Lorsque le locataire adopte un tel comportement, la condition (iv) est également remplie (consid. 5.1.4).

Concernant la condition (ii), l’avertissement doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement. Il n’est toutefois pas nécessaire qu’il contienne une menace de résiliation (consid. 5.1.2).

Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l’art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO. Il faut toutefois des circonstances particulières pour qu’un congé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO soit annulé ; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l’art. 257f CO (consid. 6.3).

Une décision de deuxième instance renvoyant la cause à l’instance précédente pour complément d’instruction est une décision incidente au sens de l’art. 93 LTF. Elle n’est susceptible de recours devant le Tribunal fédéral uniquement si elle peut causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF) ou si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (art. 93 al. 1 let. b LTF).

L’art. 93 al. 1 let. b LTF s’applique si deux conditions sont réalisées. Premièrement, le Tribunal fédéral doit pouvoir mettre fin à la procédure en jugeant différemment la question tranchée dans la décision incidente. Deuxièmement, la partie recourante doit établir qu’une décision finale immédiate permettrait d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse ; cette partie doit indiquer de manière détaillée, en particulier, quelles questions de fait sont encore litigieuses et quelles preuves, déjà offertes ou requises, doivent encore être administrées, et en quoi celles-ci entraîneraient une procédure probatoire longue et coûteuse (consid. 4.3.1).

La résiliation ordinaire d’un contrat de bail n’a pas besoin d’être fondée sur un motif particulier. Le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Il appartient au destinataire du congé de prouver que celui-ci a été donné pour un mauvais motif ou sans motif digne de protection. L’auteur du congé doit toutefois collaborer à la recherche de la vérité et doit motiver le congé sur demande. Une motivation insuffisante ou erronée peut être un indice de l’absence d’intérêt digne de protection à la résiliation (consid. 3.1.1).

L’art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le bail avec effet immédiat lorsque le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence. Une telle résiliation suppose que le locataire continue à manquer à ses obligations malgré la mise en demeure écrite du bailleur. Le manquement doit présenter une certaine gravité objective, de sorte que l’on ne peut raisonnablement exiger du bailleur qu’il poursuive le contrat de bail (consid. 3.1.2).

Selon l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Selon la doctrine majoritaire, le consentement écrit du bailleur est une condition de validité. Cette disposition vise en principe les interventions sur la chose louée allant au-delà de simples travaux d’entretien, même marginales ou facilement réversibles. La violation de cette disposition permet au bailleur de résilier le contrat de manière ordinaire, voire extraordinaire en cas d’atteintes graves ou répétées malgré un avertissement, conformément à l’art. 257f CO. Une résiliation extraordinaire est toutefois soumise à des exigences strictes : les modifications non autorisées doivent porter atteinte de manière importante à la substance du bâtiment ou provoquer un défaut de l’objet loué. A défaut, seule une résiliation ordinaire est admissible (consid. 3.1.3).

Selon la jurisprudence fédérale, les procédures de recours relatives à la contestation d’une résiliation d’un contrat de bail ou à une expulsion du locataire doivent être déclarées sans objet lorsque le locataire a définitivement quitté le bien loué (de lui-même ou de façon forcée) : dans ce cas, il ne dispose plus d’un intérêt juridique à l’annulation de la décision contestée (consid. 2).

Selon l’art. 99 al. 1 LTF, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l’autorité précédente. Cette disposition vise les faux nova, c’est-à-dire les faits qui auraient déjà pu être apportés dans la procédure, mais qui ne l’ont pas été. Les vrais nova, à savoir les faits qui se sont produits après le moment où il était encore possible de présenter des faits nouveaux devant l’instance précédente, ne peuvent en principe pas être pris en considération devant le Tribunal fédéral (consid. 3.1).

Pour évaluer si un contrat a été conclu et quel est son contenu, les volontés réelles et concordantes des parties sont déterminantes. Si ces volontés ne peuvent pas être prouvées, les déclarations des parties doivent être interprétées de la manière dont elles pouvaient et devaient être comprises au vu de leur libellé, de leur contexte et de l’ensemble des circonstances (principe de la confiance) (consid. 4.1.1).

Selon l’art. 20 al. 1 CO, un contrat est nul s’il a pour objet une chose impossible. L’impossibilité au sens de cette disposition doit avoir existé dès le début : cela signifie que la prestation promise ne peut pas (et n’a jamais pu) être fournie pour des raisons de fait ou de droit. Si le contrat est nul, il est considéré comme n’ayant jamais déployé d’effets juridiques (ex tunc). La nullité ne doit pas être confondue avec les hypothèses où, en raison d’un manquement du débiteur, l’exécution du contrat est impossible ou imparfaite : ces situations sont régies par l’art. 97 al. 1 CO (consid. 4.1.2).

Selon le principe d’accession applicable en matière de droits réels (art. 642 al. 1 CC), le propriétaire acquiert originairement et par accession la propriété de tout ce qui est uni à sa chose de manière à devenir une partie intégrante de celle-ci, tandis que les droits réels qui portaient sur l’objet devenu partie intégrante s’éteignent sans réserve. Dans le contexte du bail à loyer, le Tribunal fédéral a reconnu au locataire un droit d’enlèvement fondé sur le droit des biens, appelé ius tollendi, lui permettant de s’approprier les aménagements qu’il a réalisés à la fin du contrat, pour autant que le bailleur ne verse pas d’indemnité en contrepartie. Le ius tollendi doit être exercé de son propre chef et avoir été exécuté avant la restitution de la chose, sous peine de déchéance (consid. 4.1.3).

Selon l’art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail d’habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l’usage de la chose louée. Cette norme vise à protéger les locataires, en empêchant le bailleur de profiter de leur intérêt à conclure ou à poursuivre un contrat de bail pour leur imposer contre leur gré d’autres actes juridiques étrangers au bail. Il n’y a en revanche pas de transaction couplée abusive lorsque le contrat est directement lié à l’utilisation de la chose. Ainsi, un lien suffisant est établi lorsque le locataire achète du mobilier ou du matériel pour l’exploitation d’un commerce exploité dans le local loué (consid. 4.1.4).

Le locataire qui a donné lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail a l’obligation d’indemniser le bailleur pour le dommage qu’il lui a causé (dans le cas d’espèce, le contrat de bail avait été résilié pour défaut de paiement du locataire). Ainsi, le bailleur peut réclamer, à titre de dommage, les loyers fixés contractuellement qu’il n’a pas perçus du fait de la rupture anticipée du bail, cela pendant la période qui s’est écoulée entre, d’une part, la fin prématurée du bail, et, d’autre part, le terme pour lequel la chose pouvait être objectivement relouée, la date de l’échéance contractuelle ordinaire du bail initialement conclu en constituant la limite maximale (consid. 4.1).

Conformément à l’art. 44 al. 1 CO, le juge peut réduire les dommages-intérêts ou ne point en allouer si des faits dont le bailleur est responsable ont contribué à créer le dommage ou à l’augmenter, ou s’ils ont aggravé la situation du débiteur. Le bailleur doit ainsi prendre les mesures raisonnables aptes à contrecarrer la survenance du dommage ou son aggravation. Il lui incombe notamment de proposer les locaux à des tiers (consid. 4.2). En vertu de l’art. 8 CC, le bailleur titulaire de la prétention doit alléguer et prouver son dommage. Il lui incombe d’établir que, malgré de réels efforts, il n’a pas été à même de relouer le logement aussitôt après la résiliation du bail. En d’autres termes, il supporte le fardeau de la preuve de la durée pendant laquelle l’objet remis à bail ne pouvait pas être reloué (consid. 4.3).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) comprend notamment le droit, pour l’intéressé, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes. Toutefois, l’autorité peut renoncer à procéder à des mesures d’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l’amener à modifier son opinion (consid. 3.1.1).

Le droit d’être entendu comprend également le droit de consulter le dossier, qui s’étend à toutes les pièces décisives et garantit que les parties puissent prendre connaissance des éléments fondant la décision et s’exprimer à leur sujet. En revanche, ce droit ne confère pas la faculté de prendre connaissance de documents purement internes (consid. 3.3.1).

Le droit d’être entendu implique aussi l’obligation, pour l’autorité, de motiver sa décision. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision. Ce droit est violé si l’autorité omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (consid. 4.1).

La LDTR genevoise prévoit des restrictions au changement d’affectation des maisons d’habitation (art. 1 al. 2 LDTR) ; est assimilé à un changement d’affectation le remplacement de locaux à destination de logements par des résidences meublées ou des hôtels (art. 3 al. 3 let. a LTDR) (consid. 5.1). En l’espèce, le Tribunal considère qu’il n’est pas arbitraire de retenir la qualification de « résidence meublée » en raison de la durée des locations (souvent inférieure ou égale à 31 jours), le prix de la location variable, l’absence de garantie loyer, l’absence d’avis de fixation du loyer obligatoire selon le droit cantonal genevois, la rédaction du contrat en anglais et l’absence de nom sur les boîtes aux lettres (consid. 5.3).

En vertu du principe de la primauté du droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst.), le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est contraire – ce qui signifie que les cantons ne peuvent pas intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail, réglés exhaustivement par le droit fédéral. Les cantons demeurent cependant libres d’édicter des mesures proportionnées destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif (consid. 6.1). Le changement d’affectation que la LDTR restreint vise précisément ce but. Il n’y a donc pas de violation de l’art. 49 Cst. (consid. 6.2). En outre, la LDTR poursuit un intérêt public important et constitue une base légale suffisante, de sorte qu’elle est conforme au droit fédéral, à la garantie de la propriété et à la liberté économique (consid. 9).

Un contrat de bail qui contient une clause de reconduction tacite est un contrat de bail de durée indéterminée. Chaque partie est en principe libre de résilier un tel contrat pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu. Le bailleur peut notamment résilier pour utiliser les locaux lui-même (consid. 3.1).

Lorsque le bail porte sur une habitation, le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). En principe, tel n’est pas le cas d’un congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l’habitation. Le seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu’il prenne fin ne rend pas le congé contraire à la bonne foi ; la pesée des intérêts n’intervient qu’au stade de l’examen de la prolongation du bail, à accorder par le juge, s’il y a lieu, en application de l’art. 272 CO (consid. 3.2.1).

En revanche, un congé ordinaire est en général contraire aux règles de la bonne foi lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue manifestement qu’un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou fausse ou encore lorsqu’il consacre une disproportion grossière entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 3.2.1).

Pour déterminer si un congé ordinaire contrevient aux règles de la bonne foi, il convient d’abord de déterminer le motif de congé invoqué. Cet élément relève de la constatation des faits, qui lie en principe le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). La question de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est par contre une question de droit. Elle relève néanmoins du pouvoir d’appréciation du juge, de sorte que le Tribunal fédéral ne la revoit qu’avec retenue (consid. 3.3).

Une procuration en faveur de deux personnes physiques octroyée par l’Office des bâtiments du canton de Schaffhouse (Hochbauamt), qui n’a pas la personnalité juridique, est suffisante, dès lors que l’on comprend que c’est bien le canton qui est représenté et partie à la procédure (consid. 3).

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée ; aucun motif particulier n’est exigé (art. 266a al. 1 CO). Un congé est toutefois annulable (art. 271 al. 1 CO) lorsqu’il est contraire à la bonne foi – c’est-à-dire lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 4.1.1).

L’art. 271a CO liste des motifs pour lesquels le congé est annulable. C’est notamment le cas lorsque le congé est prononcé parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du contrat de bail (art. 271a al. 1 let. a CO). Il faut qu’il y ait un lien de causalité entre le comportement du locataire et la résiliation. Si différents motifs ont contribué à la résiliation, il convient de procéder à une appréciation de chacun de ces motifs (consid. 4.1.1).

Savoir quel est le motif de la résiliation est une question de fait. Même s’il appartient au destinataire du congé de prouver que celui-ci est contraire à la bonne foi, son auteur doit toutefois contribuer à la manifestation de la vérité, en motivant le congé sur demande (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation, en produisant tous les documents nécessaires à l’appréciation du motif du congé. La mauvaise foi est présumée lorsque le motif de résiliation indiqué est un prétexte et que le véritable motif ne peut pas être établi (consid. 4.1.2).

Selon l’art. 71 LTF, en lien avec l’art. 14 PCF, une partie ne peut mener une procédure devant le Tribunal fédéral de manière indépendante que dans la mesure où elle a l’exercice des droits civils – ce qui présuppose d’être majeure et d’avoir la capacité de discernement (art. 13 CC). Les personnes sous curatelle de portée générale n’ont toutefois pas l’exercice des droits civils et ne peuvent agir en justice qu’avec le consentement de leur représentant légal (art. 19 CC), sous réserve de l’exercice de leurs droits strictement personnels (art. 19c al. 1 CC) (consid. 3.1).

Selon l’art. 71 LTF, en lien avec l’art. 14 PCF, une partie ne peut mener une procédure devant le Tribunal fédéral de manière indépendante que dans la mesure où elle a l’exercice des droits civils – ce qui présuppose d’être majeur et d’avoir la capacité de discernement (art. 13 CC). Les personnes sous curatelle de portée générale n’ont toutefois pas l’exercice des droits civils et ne peuvent agir en justice qu’avec le consentement de leur représentant légal (art. 19 CC), sous réserve de l’exercice de leurs droits strictement personnels (art. 19c al. 1 CC) (consid. 3.1).

Lorsque le locataire conteste le loyer initial, l’admissibilité de celui-ci se contrôle à l’aide la méthode absolue, qui sert à vérifier concrètement que le loyer ne procure pas un rendement excessif au bailleur compte tenu des frais qu’il doit supporter ou des prix du marché (consid. 4.1.1).

Si l’immeuble concerné est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut de l’art. 269a let. c CO. Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l’exclusion des frais accessoires) de l’objet loué et son prix de revient, c’est-à-dire des frais d’investissement (prix d’achat du terrain et coût de la construction) (consid. 4.1.2).

Une fois le rendement brut de l’immeuble déterminé, ce résultat doit être ventilé appartement par appartement pour obtenir le loyer admissible de la chose louée en cause. Le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation dans le choix du système de répartition ; si le bailleur ne propose aucune clé de répartition, le système appliqué sera alors celui que le juge tiendra pour équitable (consid. 4.1.3).

Le Tribunal fédéral applique le droit d’office (art. 106 al. 1 LTF). Il n’est lié ni par les arguments avancés dans le recours ni par les considérants de l’instance précédente ; il peut admettre un recours pour un motif autre que celui invoqué ou le rejeter par un raisonnement autre que celui adopté par l’instance précédente. Vu le devoir de motivation de la partie recourante (art. 42 al. 1 et 2 LTF), il n’examine toutefois que les griefs invoqués dans le recours, à moins d’un vice manifeste. Le recours doit se référer aux considérants de la décision attaquée et montrer en quoi ceux-ci violent le droit (consid. 1.2).

Le Tribunal fédéral se fonde sur l’état de fait établi par l’instance précédente, qui comprend tant les faits de la vie (Lebenssachverhalt) que les éléments relatifs au déroulement du procès (Prozesssachverhalt). Il ne peut rectifier ou compléter les faits que s’ils sont manifestement inexacts (c’est-à-dire arbitraires) ou s’ils ont été établis en violation du droit (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF). La critique de l’état de fait est soumise à un devoir de motivation qualifié (art. 106 al. 2 LTF).

Le contrat de bail signé constitue, en principe, une reconnaissance de dette (au sens de l’art. 82 al. 1 LP) et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour le montant du loyer échu. En signant le contrat de bail, le locataire reconnaît son obligation de payer le loyer non seulement pour la durée d’occupation de l’objet loué, mais pour toute la durée contractuelle (consid. 3.1).

Conformément à l’art. 82 al. 2 LP, le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération (consid. 3.2). En matière de bail à loyer, le locataire et débiteur peut notamment faire valoir qu’il ne doit pas les loyers, car (consid. 3.2.2) :

• il a résilié le contrat de bail avec effet immédiat en application de l’art. 259b let. a CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence d’un défaut grave de la chose immobilière louée ;

• il a résilié le bail conformément à l’art. 266g al. 1 CO, ce qui requiert de rendre vraisemblable l’existence de justes motifs rendant l’exécution du contrat intolérable ;

• il est titulaire d’une créance en compensation envers le bailleur, parce que la chose louée est affectée de défauts justifiant une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) ou des dommages-intérêts (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO), ce qui nécessite de rendre vraisemblable le montant et l’exigibilité de la créance compensante ainsi que le montant exact à concurrence duquel la dette serait éteinte.

Lorsqu’il examine si le demandeur doit fournir des sûretés en garantie des dépens (art. 99 ss CPC), le tribunal ne doit pas tenir compte des chances de succès du demandeur dans la procédure (et ne doit donc pas renoncer à requérir des sûretés si ses chances de succès sont bonnes). Une telle approche serait contraire au but des sûretés, qui est de protéger la partie involontairement impliquée dans une procédure contre le risque de non-paiement de l’indemnité dans l’hypothèse où elle gagne le procès (consid. 3.3).

Selon l’art. 76 al. 1 let. b LTF, la qualité pour recourir suppose que la partie recourante dispose d’un intérêt digne de protection à son annulation ou sa modification. Il doit s’agir d’un intérêt pratique et actuel. S’il fait défaut au moment du dépôt du recours, le Tribunal fédéral n’entre pas en matière ; s’il disparaît en cours de procédure, le recours devient sans objet et l’affaire est classée. La partie recourante doit exposer en quoi les conditions de l’art. 76 al. 1 LTF sont remplies (consid. 2.1).

L’intérêt digne de protection est également une condition de recevabilité d’une demande ou d’une requête au sens du CPC (art. 59 al. 2 let. a CPC) (consid. 3).

L’intérêt digne de protection fait défaut lorsque le recourant est un locataire qui, après avoir été expulsé de son logement, agit en constatation de la nullité ou en annulation de la résiliation du contrat de bail (consid. 3).

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (consid. 2.1).

L’état de fait est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Cette condition n’est pas remplie lorsque la partie fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du tribunal (consid. 2.2.1).

La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Cette condition n’est généralement pas satisfaite lorsque l’application d’une norme requiert que le tribunal fasse usage de son pouvoir d’appréciation ou prenne une décision en équité, par exemple lorsqu’il doit apprécier la bonne foi d’une partie. Toutefois, l’invocation de l’abus de droit ne signifie pas nécessairement que le cas clair doit être écarté ; en particulier, le cas clair peut être admis si le comportement d’une partie correspond à l’une des situations que la doctrine qualifie d’abus de droit manifeste (consid. 2.2).

L’instance d’appel décide, selon son appréciation, si elle doit rendre une décision réformatoire ou cassatoire. Elle peut rendre une décision réformatoire uniquement si la procédure est en état d’être jugée. L’instance d’appel doit en revanche renvoyer la cause à l’instance précédente lorsque celle-ci a rendu une décision d’irrecevabilité et ne s’est pas prononcée sur le fond. En cas de procédure de protection dans les cas clairs, ces principes ne sont toutefois applicables de la même façon : la décision d’irrecevabilité de la première instance peut également être rendue lorsque les conditions permettant d’accorder la protection dans les cas clairs ne sont pas remplies. De ce fait, la cour d’appel peut, dans ce cas, statuer dans une décision réformatoire si la procédure est en état d’être jugée et le renvoi doit rester l’exception (consid. 6.1).

Une transaction met fin au procès de façon directe ; la décision par laquelle le tribunal raye la cause du rôle est purement déclaratoire. La révision – qui se base alors sur l’art. 328 al. 1 let. c CPC – doit donc être dirigée contre l’acte de disposition des parties (et non la décision), et les vices de la volonté peuvent être invoqués (consid. 3.1.1).

Par la transaction, qu’elle soit judiciaire ou non, les parties mettent fin à un litige ou à une incertitude relative à un rapport de droit par des concessions réciproques. La transaction est soumise aux règles sur l’erreur (art. 23 ss CO). Il y a erreur lorsqu’une partie – dans son offre ou son acceptation – manifeste sans s’en rendre compte un élément qui ne correspond pas à sa volonté et que l’autre partie peut se fier de bonne foi à cette déclaration (consid. 3.1.2).

L’erreur doit être essentielle, caractéristique qui s’analyse au regard de l’art. 24 CO. Une telle erreur peut en particulier être invoquée par la partie qui s’est trompée sur des faits qui étaient pour elle des éléments nécessaires du contrat, et qui pouvaient de bonne foi être considérés comme tels dans les relations commerciales (art. 24 al. 1 ch. 4 CO). Dans le contexte d’une transaction, il s’agit des circonstances sur lesquelles l’une des parties, ou les deux, ont basé la transaction. En revanche, une partie ne saurait se prévaloir d’une erreur essentielle en lien avec un point controversé qui devait justement être réglé par transaction (caput controversum). A défaut, la problématique représentant l’objet même de la transaction pourrait être remise en question (consid. 3.1.2).

Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l’autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF) et ne peut s’en écarter que si ceux-ci ont été établis de façon manifestement inexacte (c’est-à-dire arbitraire) ou en violation du droit au sens de l’art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). L’appréciation des preuves est arbitraire lorsque le juge du fait n’a manifestement pas compris le sens et la portée d’un moyen de preuve, a omis sans raison objective de prendre en compte des preuves pertinentes ou a tiré des déductions insoutenables des éléments recueillis. La partie qui allègue l’arbitraire dans la constatation des faits doit expliquer clairement et en détail en quoi ce vice serait réalisé (consid. 2.1).

Le fait que la maxime inquisitoire sociale (art. 243 al. 2 CPC) s’applique et que le tribunal doit examiner d’office les conditions de recevabilité (art. 60 CPC) ne dispense pas les parties de collaborer à l’établissement des faits, en alléguant ceux qui sont pertinents et en indiquant les moyens de preuve propres à les établir (consid. 4).

L’art. 257d CO permet au bailleur, à certaines conditions, de résilier le bail lorsque le locataire est en retard dans le paiement du loyer. Cette résiliation présuppose que le bailleur notifie au locataire un avis comminatoire suffisamment clair et précis, qui doit indiquer – de façon déterminée ou au moins déterminable – le montant de l’arriéré à payer. Le montant en souffrance est en particulier déterminable lorsque les mois de loyers impayés sont désignés (consid. 4.1).

L’indication d’un arriéré trop élevé n’entraîne cependant pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire : le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé (consid. 4.1).

Une ordonnance de preuve est une décision incidente au sens de l’art. 93 al. 1 LTF, qui ne peut être contestée qu’aux conditions prévues par cette disposition (consid. 4) – c’est-à-dire si la décision peut causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF) ou si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale et permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (art. 93 al. 1 let. b LTF) (consid. 5.1).

La condition du préjudice irréparable est réalisée lorsque la partie recourante subit un dommage qu’une décision favorable sur le fond ne fera pas disparaître complètement. Le dommage doit être de nature juridique. Un inconvénient seulement matériel, résultant par exemple d’un accroissement de la durée et des frais de la procédure, est insuffisant (consid. 5.2).

Une décision de suspension provisoire de la poursuite selon l’art. 85a al. 2 LP ne clôt pas, au sens de l’art. 90 LTF, le procès devant l’instance précédente sur la constatation de l’inexistence de la créance mise en poursuite et sur l’annulation de la poursuite (procédure principale). Il s’agit plutôt d’une décision sur mesures provisionnelles notifiée de manière autonome, rendue pendant la procédure principale et qui n’est valable que pour la durée de celle-ci. En tant que telle, elle constitue une décision incidente au sens de l’art. 93 LTF (consid. 2.1).

Les décisions incidentes ne peuvent être contestées qu’aux conditions prévues par l’art. 93 al. 1 LTF – c’est-à-dire si la décision peut causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF) ou si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale et permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (art. 93 al. 1 let. b LTF). La condition de l’art. 93 al. 1 let. b LTF n’entre pas en ligne de compte s’agissant des décisions incidentes sur mesures provisionnelles. Quant à la condition de l’art. 93 al. 1 let. a LTF, elle ne doit être admise que restrictivement. La partie recourante doit démontrer, dans la motivation de son recours, dans quelle mesure la décision attaquée est susceptible de causer un préjudice irréparable (consid. 2.2).

Le recours constitutionnel subsidiaire permet uniquement d’invoquer la violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF). La partie recourante est soumise à un devoir de motivation qualifié à cet égard – ce qui signifie qu’elle doit exposer de manière claire et détaillée, en lien avec les considérants de la décision attaquée, en quoi celle-ci viole un ou plusieurs droits constitutionnels (consid. 2.2).

Le Tribunal fédéral fonde sa décision sur l’état de fait établi par l’autorité précédente (art. 118 al. 1 LTF), ce qui comprend tant les faits de la vie (Lebenssachverhalt) que les éléments relatifs au déroulement du procès (Prozesssachverhalt). Il ne peut rectifier ou compléter les faits que s’ils sont établis en violation d’un droit constitutionnel (art. 118 al. 2 et 116 LTF), ce que la partie recourante doit invoquer de manière précise. La rectification des faits doit en outre être décisive pour l’issue de la procédure (consid. 2.3).

Une décision est arbitraire lorsqu’elle est manifestement insoutenable, est en contradiction claire avec une situation de fait, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité ; il ne suffit pas qu’une autre solution paraisse concevable, voire préférable. Pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu’elle se révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (consid. 1.2.1).

Devant le Tribunal fédéral, la critique de l’état de fait est soumise au devoir de motivation qualifié de l’art. 106 al. 2 LTF. Pour y satisfaire, il ne suffit pas de soumettre simplement au Tribunal fédéral sa propre version des faits, sans soulever de critique circonstanciée, et de qualifier le jugement attaqué d’arbitraire ou de manifestement insoutenable (consid. 1.3.1). En outre, le recours doit exposer brièvement ce qui a été allégué. Si le Tribunal fédéral doit consulter le dossier lui-même pour déterminer ce qui a été allégué, le recours n’est pas suffisamment motivé (consid. 1.3.2).

L’art. 271a al. 1 let. d et e CO permet au locataire de faire valoir ses droits en matière de bail sans craindre que le bailleur ne résilie le contrat pour cette raison. L’art. 271a al. 3 CO énumère les cas dans lesquels cette protection ne s’applique pas. A cela s’ajoute que la jurisprudence fédérale admet (i) que le bailleur puisse réitérer une résiliation nulle ou inefficace pour des raisons formelles et (ii) que le locataire ne mérite pas de protection s’il invoque l’art. 271a al. 1 let. d ou e CO de manière abusive (art. 2 al. 2 CC).

La valeur litigieuse de CHF 15'000.- (art. 74 al. 1 let. a LTF) ne s’applique pas dans les affaires de baux à ferme agricoles. Dans ce domaine, la valeur litigieuse qui doit être atteinte pour que le recours en matière civile soit recevable est donc de CHF 30'000.- (art. 74 al. 1 let. b LTF) (consid. 1).

Aux termes de l’art. 26 LBFA, lorsqu’une partie au bail donne congé à l’autre, celle-ci peut intenter action en prolongation du bail dans les trois mois qui suivent la réception du congé. Le juge peut alors prolonger le bail de trois à six ans en tenant compte des circonstances du cas d’espèce (art. 27 al. 4 LBFA) (consid. 4.1).

Une décision qui refuse d’octroyer l’effet suspensif à un recours est une décision incidente, qui ne peut être attaquée devant le Tribunal fédéral que sur la base de l’art. 93 LTF.

L’art. 93 al. 1 let. a LTF permet un recours immédiat contre une décision incidente si celle-ci peut causer un préjudice irréparable. Ce préjudice doit être de nature juridique et ne doit pas pouvoir être écarté au moment de la décision finale. Un préjudice de fait (par exemple l’allongement de la durée de la procédure ou l’augmentation des frais judiciaires) ne suffit pas. La partie recourante doit expliquer de façon détaillée en quoi elle se trouve menacée d’un préjudice irréparable par la décision qu’elle conteste, sauf si ce point découle manifestement de la décision ou de la nature de la cause ; à défaut, le recours est irrecevable (consid. 5.3).

Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (ATF 140 III 636), un appel ou un recours au sens du CPC déposé dans les délais auprès de l’iudex ad quo (c’est-à-dire auprès de l’instance ayant rendu la décision) est considéré comme ayant été formé à temps et le tribunal doit transmettre l’acte sans délai à l’autorité d’appel ou de recours compétente (consid. 2.3.3).

Cette jurisprudence consacre ainsi une application par analogie de l’art. 48 al. 3 LTF aux voies de recours prévues par le CPC. Toutefois, celle-ci doit être limitée aux cas où l’acte est adressé par erreur au iudex ad quo et ne vaut pas lorsqu’il est déposé auprès d’une autre instance incompétente, qu’elle soit dans le même canton, dans un autre canton ou fédérale (consid. 2.3.2).

La décision par laquelle un tribunal refuse de joindre deux procédures et de réduire l’avance de frais est une décision incidente, qui ne peut être attaquée devant le Tribunal fédéral qu’aux conditions de l’art. 93 al. 1 let. a LTF (la décision peut causer un préjudice irréparable) ou de l’art. 93 al. 1 let. b LTF (l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse) (consid. 2.1 et 2.2).

Le préjudice irréparable au sens de l’art. 93 al. 1 let. a LTF doit être de nature juridique et ne doit pas pouvoir être écarté au moment de la décision finale. Un préjudice de fait (par exemple l’allongement de la durée de la procédure ou l’augmentation des frais judiciaires) ne suffit pas (consid. 2.1).

La possibilité d’attaquer une décision incidente séparément est une exception qui ne doit être admise que restrictivement, car les parties conservent la faculté de la contester avec la décision finale (pour autant que celle-ci soit influencée par la décision incidente). La partie recourante doit donc démontrer que les conditions de l’art. 93 al. 1 let. a ou b sont remplies, à moins que celles-ci ne soient d’emblée évidentes (consid. 2.1).

La décision par laquelle un tribunal refuse de joindre deux procédures et de réduire l’avance de frais est une décision incidente, qui ne peut être attaquée devant le Tribunal fédéral qu’aux conditions de l’art. 93 al. 1 let. a LTF (la décision peut causer un préjudice irréparable) ou de l’art. 93 al. 1 let. b LTF (l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse) (consid. 2.1 et 2.2).

Le préjudice irréparable au sens de l’art. 93 al. 1 let. a LTF doit être de nature juridique et ne doit pas pouvoir être écarté au moment de la décision finale. Un préjudice de fait (par exemple l’allongement de la durée de la procédure ou l’augmentation des frais judiciaires) ne suffit pas (consid. 2.1).

La possibilité d’attaquer une décision incidente séparément est une exception qui ne doit être admise que restrictivement, car les parties conservent la faculté de la contester avec la décision finale (pour autant que celle-ci soit influencée par la décision incidente). La partie recourante doit donc démontrer que les conditions de l’art. 93 al. 1 let. a ou b sont remplies, à moins que celles-ci ne soient d’emblée évidentes (consid. 2.1).

Selon l’art. 316 al. 3 CPC, l’instance d’appel peut administrer des preuves. Cette disposition ne confère toutefois pas au recourant un droit à la réouverture de la procédure probatoire et à l’administration de preuves. En particulier, l’instance d’appel peut refuser d’administrer un moyen de preuve régulièrement offert en première instance lorsque la partie a renoncé à son administration, notamment en ne s’opposant pas à la clôture de la procédure probatoire (consid. 1c).

Plusieurs garanties en faveur du locataire sont possibles en droit du bail. Un tiers peut ainsi s’engager à payer le loyer par cautionnement, promesse de porte-fort ou engagement solidaire. Le cautionnement par une personne physique dépassant la somme de CHF 2'000.- nécessite une déclaration revêtue de la forme authentique (art. 493 al. 2 CO), mais non les autres garanties (consid. 2.1 a et b).

Compte tenu de ces règles, le tribunal ne peut admettre qu’avec retenue le choix des parties en faveur de la promesse de porte-fort ou de l'engagement solidaire. Si une personne déclare qu’elle pourra être recherchée à la place du débiteur en tant que codébitrice solidaire au sens de l’art. 143 al. 1 CO, elle n’assume cette obligation que dans trois cas (consid. 2.1 b) :

- Si, de par sa formation ou ses activités, elle est rompue aux contrats de sûreté et connaît le vocabulaire juridique suisse usité dans ce domaine ;

- Si l’accord (i) atteste que la personne garante connaissait réellement la portée de son engagement et (ii) révèle les motifs qui ont détourné les parties de conclure un cautionnement ;

- Si la personne garante a un intérêt propre et marqué à l’exécution de l’obligation ou qu’elle en retire un avantage, que le créancier a connaissance de cet intérêt et qu’il peut donc apercevoir le motif pour lequel le garant se déclare prêt à assumer une obligation identique à celle du débiteur.

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (consid. 3.2). Si ces conditions ne sont pas données, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête (consid. 3.2.3).

L’état de fait est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Cette condition n’est pas remplie lorsque la partie fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du tribunal (consid. 3.2.1).

La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Cette condition n’est généralement pas satisfaite lorsque l’application d’une norme requiert que le tribunal fasse usage de son pouvoir d’appréciation ou prenne une décision en équité, par exemple lorsqu’il doit apprécier la bonne foi d’une partie. Toutefois, l’invocation de l’abus de droit ne signifie pas nécessairement que le cas clair doit être écarté ; en particulier, le cas clair peut être admis si le comportement d’une partie correspond à l’une des situations que la doctrine qualifie d’abus de droit manifeste (consid. 3.2.2).

Pour respecter le droit d’être entendu des parties (art. 29 al. 2 Cst.), le tribunal doit indiquer au moins brièvement les considérations qui l’ont guidé et les motifs sur lesquels il a fondé sa décision (consid. 5).

Pour évaluer si la valeur litigieuse de CHF 15'000.- (art. 74 al. 1 let. a LTF) ouvrant le recours au Tribunal fédéral est atteinte en cas d’expulsion d’un locataire, les principes suivants s’appliquent : (i) si seule la question de l’expulsion est litigieuse, la valeur litigieuse correspond à l’équivalent de six mois de loyers ; (ii) si la validité de la résiliation est également litigieuse, la valeur litigieuse correspond à l’équivalent de trois ans de loyer (consid. 1.2).

En cas de résiliation du bail et d’expulsion du locataire, il n’existe plus d’intérêt digne de protection au recours (art. 76 al. 1 let. b LTF) lorsque le locataire a effectivement quitté les locaux (en raison de l’expulsion ou de par lui-même). En l’espèce, le Tribunal fédéral laisse ouverte la question de savoir si le fait que certains objets appartenant au locataire se trouvent toujours dans l’objet loué est suffisant pour considérer que le locataire n’a pas quitté le bien (consid. 2.1).

L’appréciation des preuves est arbitraire lorsqu’elle est insoutenable. C’est le cas lorsque le tribunal a manifestement méconnu le sens et la portée d’un moyen de preuve, lorsque, sans motif, il n’a pas tenu compte d’un moyen de preuve important et décisif, ou lorsqu’il a tiré des conclusions insoutenables de l’état de fait établi. L’arbitraire suppose en outre que la décision soit arbitraire non seulement dans sa motivation, mais aussi dans son résultat (consid. 3.2).

Le droit d’être entendu requiert de l’autorité qu’elle entende, examine et prenne en considération les arguments de la personne concernée par la décision. Il en résulte une obligation de motiver la décision. Pour ce faire, elle peut se limiter aux éléments décisifs. La motivation doit être rédigée de manière à ce que le justiciable comprenne la portée de la décision et puisse la soumettre en toute connaissance de cause devant l’instance supérieure (consid. 5.1).

La protection dans les cas clairs est accordée si : (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC). C’est le cas si le tribunal parvient à la conclusion, sur la base des éléments du dossier, que la prétention de la partie requérante est admise et qu’un examen approfondi des objections de la partie requise ne peut rien y changer (consid. 6.1).

Le droit à la preuve (art. 29 al. 2 Cst., art. 8 CC, art. 152 CPC) octroie à toute personne à laquelle incombe le fardeau de la preuve la faculté de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. Le droit à la preuve n’est pas mis en cause lorsque le tribunal procède à une appréciation anticipée des preuves et arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue ou ne modifierait pas sa conviction (consid. 7.1).

Le recours au Tribunal fédéral doit contenir des conclusions (art. 42 al. 1 LTF). La partie recourante ne peut en principe pas se contenter de demander l’annulation de la décision attaquée, mais doit indiquer ce qu’elle requiert au fond. Une conclusion en renvoi à l’instance précédente est exceptionnellement suffisante lorsque le Tribunal fédéral ne pourrait pas lui-même se prononcer sur le cas (consid. 1.1).

Le Tribunal fédéral n’intervient dans l’appréciation des preuves que si celle-ci est arbitraire – c’est-à-dire manifestement insoutenable. C’est le cas lorsque le tribunal a manifestement méconnu le sens et la portée d’un moyen de preuve, a, sans fondement, omis de tenir compte d’un moyen de preuve pertinent ou a tiré une conclusion insoutenable de la situation de fait (consid. 4).

Il n’existe pas d’intérêt à consulter le dossier de la procédure lorsque la demande de consultation figure dans le mémoire de recours déposé le dernier jour du délai devant le Tribunal fédéral. En effet, le délai de recours est un délai légal, qui ne peut pas être prolongé, et le recours doit être motivé (art. 42 al. 1 LTF). Sauf dans les cas de l’art. 43 LTF, une motivation complémentaire n’est pas admissible une fois le délai de recours échu. Dans ces circonstances, même si la consultation du dossier était autorisée, il n’y aurait de toute façon aucune possibilité de compléter le recours et donc d’influencer la procédure (consid. 2.2).

Les recours devant le Tribunal fédéral doivent être suffisamment motivés ; à défaut, il ne peut pas être entré en matière. Cela signifie que le mémoire de recours doit exposer, en se référant aux considérants de la décision attaquée, en quoi celle-ci viole le droit (consid. 3.1).

Le Tribunal fédéral statue sur la base de faits établis par l’instance précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut les rectifier ou les compléter uniquement s’ils ont été établis de façon manifestement inexacte (c’est-à-dire arbitraire) ou en violation du droit au sens de l’art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie qui veut contester l’établissement de faits doit exposer de manière claire et détaillée en quoi ces conditions sont remplies (consid. 3.2).

Selon l’ATF 147 III 431, lorsque le loyer initial a été augmenté massivement par rapport au loyer du précédent locataire, il existe une présomption que le loyer est abusif. Il appartient alors au bailleur d’affaiblir cette présomption en éveillant des doutes fondés quant à sa véracité. Pour ce faire, le bailleur peut présenter des statistiques qui ne satisfont pas entièrement aux critères de l’art. 11 al. 4 OBLF ; il peut également présenter des logements de comparaison, qui ne doivent pas être examinés avec la même rigueur que lorsqu’il s’agit réellement de prouver que le loyer se situe – ou pas – dans les limites des loyers usuels dans la localité ou dans le quartier (consid. 4.3).

Dans le cadre de l’affaiblissement de la présomption, s’agissant des logements de comparaison, il suffit d’exclure – parmi les logements présentés – ceux qui ne sont manifestement pas comparables avec l’objet de référence (consid. 4.4.2 et 4.4.3). Le Tribunal fédéral souligne que la jurisprudence selon laquelle des logements qui présentent des différences importantes en matière d’exposition au bruit ne sont pas comparables concerne avant tout la preuve stricte et non l’affaiblissement de la présomption du caractère abusif (consid. 4.4.3).

En outre, le fait que le bail précédent ait été de longue durée doit être pris en compte pour déterminer si le bailleur a réussi à éveiller des doutes fondés relatifs à la présomption (consid. 4.5.2).

Dans le cas présent, le Tribunal fédéral retient – contrairement aux instances précédentes – que la bailleresse a bien réussi à éveiller des doutes fondés quant à la présomption du caractère abusif du loyer (consid. 5.4). De ce fait, la présomption tombe et la locataire doit apporter la preuve stricte que le loyer initial contesté ne correspond pas aux loyers usuels du quartier et est abusif à l’aide de statistiques satisfaisant aux critères de l’art. 11 al. 4 OBLF ou en présentant cinq logements de comparaison. La locataire n’ayant pas apporté cette preuve, le loyer initial (fixé à CHF 1'060.- net) doit être considéré comme non abusif (consid. 6 ss).

L’appel doit être motivé (art. 311 al. 1 CPC). La motivation doit être suffisamment précise et claire pour que l’instance d’appel puisse la comprendre – ce qui signifie que la partie doit désigner les considérants qu’elle conteste et indiquer les pièces du dossier sur lesquelles elle fonde sa critique (consid. 4).

L’art. 247 al. 2 CPC, qui prévoit une maxime inquisitoire sociale dans certaines procédures, ne s’applique qu’en première instance et ne dispense pas la partie de motiver son acte de recours ou d’appel. En outre, même lorsque cette maxime s’applique, les parties doivent elles-mêmes apporter les faits ; le tribunal peut uniquement leur venir en aide en leur posant des questions spécifiques, mais ne doit pas chercher des faits ou des preuves de sa propre initiative (consid. 7).

Les mémoires de recours envoyés au Tribunal fédéral doivent contenir des conclusions (art. 42 al. 1 LTF). Dans ses conclusions, la partie recourante ne peut pas se contenter de demander l’annulation de la décision attaquée ; elle doit au contraire indiquer quels éléments elle conteste et quels changements elle demande. Les conclusions relatives à des sommes d’argent doivent être chiffrées. Cette exigence est satisfaite si la somme réclamée ressort clairement de la motivation du recours en lien avec la décision attaquée (consid. 2.2).

En cas de recours constitutionnel subsidiaire, seule la violation de droits constitutionnels peut être invoquée. A cet égard, un devoir de motivation qualifié s’applique : le recours doit expliquer de manière claire et détaillée en quoi des droits constitutionnels sont violés, avec des références aux considérants (consid. 2.3).

Un différend portant sur un bail à ferme agricole peut être soumis à la justice privée, étant précisé qu’un litige relatif aux locaux d’habitation du fermier serait « arbitrable » uniquement par l’autorité de conciliation (art. 361 al. 4 CPC) (consid. 3.3).

L’art. 63 CPC – qui permet de réintroduire un acte introductif d’instance retiré ou déclaré irrecevable pour cause d’incompétence dans le mois suivant en sauvegardant le délai – a pour but d’éviter que l’introduction d’une action devant un juge incompétent entraîne la perte d’un droit par l’écoulement d’un délai, alors même que le créancier a affiché son intention de faire valoir sa créance, mais s’est trompé de juge. Cette règle s’applique aussi bien aux délais de prescription que de péremption (consid. 5.1.1).

La litispendance fixe définitivement le for, l’objet du procès et les parties à celui-ci ; elle empêche notamment de porter la même action devant une autre autorité. L’ouverture d’action vise l’acte introductif par lequel le demandeur s’adresse pour la première fois au juge, dans les formes légales, aux fins d’obtenir la reconnaissance ou la protection du droit qu’il invoque. Sous l’empire du CPC, litispendance et ouverture d’action coïncident (consid. 5.1.1).

L’art. 393 let. e CPC prévoit, comme motif de recours contre une sentence arbitrale, le fait qu’une sentence est arbitraire dans son résultat. En l’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’il n’est pas arbitraire de considérer que l’art. 63 al. 1 CPC n’est pas applicable par analogie lorsqu’une personne agit devant la justice étatique incompétente puis devant le tribunal arbitral compétent (consid. 5.3).

Le devoir d’interpellation du tribunal (art. 56 CPC) est une atténuation de la maxime des débats, qui doit permettre d’éviter qu’une partie ne soit déchue de ses droits parce que ses allégués de fait et ses offres de preuves sont affectés de défauts manifestes. Ce devoir ne sert en revanche pas à réparer des négligences procédurales et ne doit pas avoir pour conséquence d’avantager unilatéralement une partie en violation du principe de l’égalité des armes. De plus, l’interpellation par le tribunal au sens de l’art. 56 CPC ne joue aucun rôle lorsqu’une partie n’offre aucun moyen de preuve pour une allégation déterminante (consid. 3.1).

Selon l’art. 677 al. 1 CC, les constructions légères, telles que chalets, boutiques, baraques, élevées sur le fonds d’autrui sans intention de les y établir à demeure, appartiennent aux propriétaires de ces choses. Ces constructions sont mobilières et ne sont pas soumises au principe de l’accession (art. 667 CC), ce qui signifie qu’elles demeurent la propriété de ceux qui les ont établies. En revanche, les constructions unies durablement au fonds appartiennent au propriétaire de ce fonds (consid. 5.1).

Pour qu’une construction puisse être qualifiée de mobilière au sens de l’art. 677 CC, elle doit présenter un élément subjectif, qui est l’intention des parties d’établir une relation temporaire entre la chose et le fonds, et un élément objectif, qui consiste en un lien externe entre la chose et le fonds, qui doit être, dans une certaine mesure, reconnaissable extérieurement. Si une construction entre dans les catégories de l’art. 677 CC, l’intention des parties est très importante. Ce n’est que si la construction a été dès le début unie au sol de manière si intense que, selon l’usage local, elle en constitue un élément essentiel, c’est-à-dire qu’elle en est une partie intégrante, que l’intention des parties n’est pas décisive (consid. 5.2).

La notion de « protection contre les congés » au sens de l’art. 243 al. 2 let. c CPC doit être comprise dans une acception large, dans la mesure où cette règle a pour but de protéger le locataire. Ainsi, un litige relève de cette notion dès que le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail, que ce soit par exemple en raison d’un congé ordinaire ou extraordinaire ou en raison de l’inexistence d’un rapport contractuel ou de l’expiration d’un contrat de bail de durée déterminée (consid. 8.3.1).

L’art. 224 al. 1 CPC permet au défendeur de déposer une demande reconventionnelle uniquement si la prétention qu’il invoque est soumise à la même procédure que la demande principale. Ainsi, lorsque le locataire introduit une action en contestation de la résiliation portant sur un bail d’habitation, le bailleur peut prendre dans la même procédure des conclusions reconventionnelles en expulsion des locataires, car les deux procédures sont soumises à la procédure simplifiée en vertu de l’art. 243 al. 2 let. c CPC. Il faut toutefois réserver le cas spécial de l’action en expulsion intentée par le bailleur selon la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC, laquelle est soumise à la procédure sommaire (consid. 8.3.1 et 8.3.2).

L’art. 269b CO permet de conclure un contrat de bail avec loyer indexé en référence à l’indice des prix à la consommation pour une durée minimale de cinq ans. A l’échéance de ce bail, si le contrat est reconduit – expressément ou tacitement – en bail de durée indéterminée, il n’est plus indexé (sauf convention contraire) (consid. 3.2).

Si le locataire ou le bailleur souhaite demander une adaptation du loyer à l’échéance du bail à loyers indexés en raison d’une variation du taux hypothécaire de référence depuis le début de la période d’indexation, il doit le faire pour la fin de la période d’indexation en respectant le délai de résiliation convenu. A défaut, il faut considérer que les parties acceptent le loyer payé jusqu’ici. Si ce délai n’est pas respecté, le taux hypothécaire de référence déterminant sera celui en vigueur à la date à laquelle le bail aurait pu être résilié en respectant le délai de préavis (consid. 3.5).

Selon l’art. 42 al. 7 LTF, le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable (consid. 5).

En l’espèce, le Tribunal fédéral retient que le comportement des locataires et recourants est abusif et procédurier et déclare leur recours irrecevable. Ceux-ci ont recouru contre une décision prononçant leur expulsion par la voie du cas clair suite à une résiliation de bail pour défaut de paiement. Dans leur recours, ils soutenaient qu’ils ne devaient pas payer les loyers pour les mois d’octobre 2021 à août 2022. Le Tribunal fédéral souligne toutefois qu’ils n’ont pas payé les loyers de mai 2021 à septembre 2023 (l’arriéré de loyers s’élevant ainsi à CHF 224'655.60), de sorte qu’ils n’ont pas respecté leurs obligations découlant du contrat de bail pendant de nombreux mois. Dans ces circonstances, le fait de soulever une contestation ne portant que sur les loyers d’octobre 2021 à août 2022 ne poursuit qu’un but dilatoire (consid. 5).

Les faits de double pertinence sont des faits dont dépendent tant la recevabilité d’une action que son admission au fond. Si les faits exposés par le demandeur n’apparaissent pas d’emblée spécieux ou incohérents, ils doivent être tenus pour vrais au moment d’apprécier la recevabilité de la demande. A ce stade, le tribunal doit uniquement se prononcer sur la question de savoir si les allégations sont concluantes et permettent de conclure que le for invoqué est correct. Cette décision n’est pas incidente au sens de l’art. 92 LTF, car la question de la compétence n’est pas effectivement tranchée ; elle entre donc dans la catégorie des « autres décisions incidentes » de l’art. 93 LTF (consid. 2.5).

L’indication inexacte des voies de recours dans une décision ne peut pas créer une voie de droit qui n’existe pas de par la loi. A cela s’ajoute que, dans le cas d’espèce, l’erreur dans les voies de droit était reconnaissable à la lecture d’un ATF, dont la recourante, représentée par un avocat, devait avoir connaissance (consid. 2.6).

Lorsqu’un recours concernant une résiliation du bail émane du locataire, la durée déterminante pour le calcul de la valeur litigieuse ne saurait être inférieure à la période de trois ans de l’art. 271a al. 1 let. e CO, pendant laquelle une résiliation signifiée après une procédure judiciaire est annulable (consid. 1).

Une résiliation extraordinaire du bail peut être doublée d’une résiliation ordinaire de nature subsidiaire (confirmation de la jurisprudence initialement consacrée par l’ATF 137 III 389) (consid. 4.1).

L’art. 257f al. 3 CO – qui permet de résilier le bail avec effet immédiat – est applicable lorsque le locataire sous-loue l’appartement remis à bail sans requérir le consentement du bailleur en violation de l’art. 262 CO. Pour pouvoir procéder à la résiliation immédiate, le bailleur doit néanmoins avoir procédé à un avertissement ou une mise en demeure, et la sous-location doit se poursuivre malgré cela (consid. 5.1.2).

Si le consentement du bailleur n’a pas été demandé pour la sous-location, il peut résilier le bail (i) lorsqu’il aurait été en droit de refuser son consentement pour la sous-location en application d’une condition de l’art. 262 al. 2 CO, (ii) lorsque le simple fait de ne pas avoir requis son consentement préalable est de nature à anéantir le lien de confiance entre les deux parties ou encore (iii) lorsque le locataire abuse de son droit à la sous-location (consid. 5.1.3).

Le droit à la sous-location n’existe que si le locataire a l’intention de réutiliser lui-même la chose louée dans un avenir prévisible. Si ce n’est pas le cas, il y a substitution de locataire et donc abus de droit (consid. 5.1.3).

En procédure de conciliation, les parties doivent comparaître personnellement (art. 204 al. 1 CPC). Pour ce faire, les personnes morales doivent être représentées par un organe ou par une personne au bénéfice d’une procuration commerciale portant sur la procédure et connaissant le litige, étant précisé que la représentation par un organe de fait n’est pas admissible (consid. 3.1.1). L’autorité de conciliation doit vérifier que les conditions de la comparution personnelle sont remplies. Si une partie ne comparaît pas personnellement, sans motif de dispense au sens de l’art. 204 al. 3 CPC, elle est défaillante ; les conséquences de ce défaut sont réglées à l’art. 206 CPC (consid. 3.1.2).

Un changement de jurisprudence n’est possible que si elle se fonde sur des motifs sérieux et objectifs. La nouvelle solution doit être justifiée par une meilleure compréhension de la ratio legis, un changement de circonstances extérieures ou une évolution des conceptions juridiques (consid. 3.5.1).

Il y a formalisme excessif, qui est une forme de déni de justice (art. 29 al. 1 Cst.), lorsque des règles de forme rigoureuses s’imposent dans une procédure sans que cette rigueur ne soit objectivement justifiée, ou lorsque l’autorité applique des règles de forme avec une sévérité excessive ou pose des exigences excessives quant aux actes écrits, empêchant ainsi les parties de faire valoir leurs droits (consid. 3.6.1).

L’abus de droit est prohibé par l’art. 2 al. 2 CC. Pour savoir si une situation est constitutive d’abus de droit, l’ensemble des circonstances d’espèce doivent être prises en compte. Dans le cas présent, le Tribunal fédéral retient que la bailleresse et intimée commet un abus de droit en invoquant que la locataire et recourante n’était pas valablement représentée par C. lors de l’audience de conciliation. En effet, divers éléments démontrent que la bailleresse avait eu de nombreux contacts avec C. – y compris après la conciliation – et qu’elle considérait que C. était habilitée à prendre des décisions pour la locataire (consid. 4.3.3).

La décision confirmant qu’une demande est recevable ne met pas fin à la procédure et n’est donc pas finale. Elle ne peut donc faire l’objet d’un recours qu’aux conditions de l’art. 93 al. 1 let. a ou let. b LTF (consid. 1.2).

L’art. 93 al. 1 let. b LTF permet de recourir contre une décision incidente à condition que l’admission du recours puisse conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. Deux conditions doivent être remplies : premièrement, le Tribunal fédéral doit pouvoir mettre fin à la procédure en jugeant différemment la question tranchée dans la décision incidente ; deuxièmement, la partie recourante doit établir qu’une décision finale immédiate permettrait d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. Celle-ci doit, par sa durée et son coût, s’écarter notablement des procès habituels, cas de figure qui ne doit être retenu qu’avec réserve (consid. 1.3.1).

Si le tribunal ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties, ou s’il constate qu’une partie n’a pas compris la volonté exprimée par l’autre à l’époque de la conclusion du contrat, il doit rechercher la volonté objective, selon le principe de la confiance. Ainsi, il doit déterminer le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune des parties pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l’autre en fonction de l’ensemble des circonstances (consid. 3.1).

Lorsque le sens d’une clause contractuelle paraît clair à première vue, il a lieu de s’y tenir lorsqu’il n’existe aucune raison sérieuse de penser qu’il ne correspond pas à la volonté des parties. En outre, la volonté interne de s’engager n’est pas le seul élément pertinent, et une obligation peut également découler d’un comportement duquel l’autre partie pouvait déduire une volonté de s’engager (consid. 3.1).

La détermination de la volonté objective des parties, selon le principe de la confiance, est une question de droit, que le Tribunal fédéral examine librement (consid. 3.1).

La décision constatant l’irrecevabilité d’un appel contre une décision de première instance qui admet une demande de révision, annule la transaction conclue par les parties et ordonne la reprise de la cause n’est pas finale : elle ne met pas fin à la procédure, mais constitue une étape vers la décision finale, puisqu'elle entérine l’admission de la demande de révision (consid. 4.2). Une telle décision ne peut donc faire l’objet d’un recours qu’aux conditions de l’art. 93 al. 1 let. a ou let. b LTF (consid. 4.3).

L’art. 93 al. 1 let. a LTF permet de recourir si la décision contestée peut causer un préjudice irréparable. Ce préjudice doit être de nature juridique ; un dommage économique ou de pur fait (par exemple l’accroissement des frais de la procédure ou la prolongation de celle-ci) n’est pas suffisant (consid. 4.4.1).

Quant à l’art. 93 al. 1 let. b LTF, il ouvre le recours à condition que son admission puisse conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. Il faut que la procédure probatoire, par sa durée et son coût, s’écarte notablement des procès habituels, cas de figure qui ne doit être retenu qu’avec réserve (consid. 4.5.1).

La garantie d’un tribunal indépendant et impartial résultant des art. 30 al. 1 Cst. et 6 par. 1 CEDH est violée lorsque, objectivement, il existe des circonstances susceptibles de créer une apparence de partialité ou un risque de préjugé (consid. 3.1). Un juge exerçant comme avocat à côté de son activité de magistrat apparaît comme partial lorsqu’il existe un mandat encore en cours avec une partie ou qu’il est intervenu à plusieurs reprises ou peu de temps auparavant en tant qu’avocat pour une partie (consid. 3.3). Une apparence de partialité peut également résulter de déclarations du juge avant ou pendant le procès, qui permettent de conclure que celui-ci a déjà formé son opinion sur la procédure. En revanche, le fait que – comme en l’espèce – un juge ait représenté à plusieurs reprises des bailleurs (non parties à la procédure) dans des affaires de droit du bail ne permet pas de retenir une partialité envers les parties locataires (consid. 3.4).

Dans une procédure en contestation d’une hausse de loyer, le locataire est requérant dans la procédure de conciliation, de sorte que, si le bailleur et requis fait défaut, l’autorité de conciliation procède comme s’il n’y avait pas eu d’accord (art. 206 al. 2 CPC). Ce n’est qu’après la délivrance de l’autorisation de procéder qu’un changement de rôle intervient (art. 209 al. 1 let. a CPC ; le bailleur devient demandeur) (consid. 4.3.1.1). La décision, notifiée séparément, par laquelle le tribunal constate que l’autorisation de procéder est valable, qu’il est compétent et qu’il peut entrer en matière est une décision incidente, qui peut faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral sur la base de l’art. 92 al. 1 LTF. Elle ne peut plus être attaquée ultérieurement (art. 92 al. 2 LTF).

L’art. 269d al. 1 CO oblige le bailleur à faire usage de la formule officielle pour notifier une hausse de loyer. Si la formule officielle fait défaut, la hausse est nulle. Le locataire qui a payé le loyer augmenté peut demander au bailleur la restitution du trop-perçu (art. 62 ss CO), en introduisant sa demande dans un délai relatif d’un an (note : ce délai a passé à 3 ans suite à la révision du droit de la prescription, [Modification du CO du 15 juin 2018, RO 2018 5343]) après avoir eu connaissance de son droit à la restitution et un délai absolu de 10 ans (consid. 6.1). Il convient toutefois de réserver l’abus de droit (consid. 6.3).

La notion de « prestations supplémentaires » au sens de l’art. 269a let. b CO est précisée par l’art. 14 OBLF, qui indique notamment que les frais causés par d’importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values. Le tribunal fait appel à son pouvoir d’appréciation pour déterminer la part des coûts entraînant une plus-value, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cet élément qu’avec retenue (consid. 7.3.1).

L’art. 269 CO contient une règle générale indiquant quand les loyers sont abusifs ; l’art. 269a CO liste quant à lui des exceptions dans lesquelles les loyers sont présumés non abusifs. Avec les art. 269a let. b CO et 14 OBLF, le législateur a voulu encourager les prestations supplémentaires des bailleurs. En particulier, l’art. 14 OBLF a été introduit afin d’encourager les bailleurs à effectuer régulièrement des travaux d’entretien, mais aussi à regrouper les rénovations dans la mesure du possible (consid. 7.3.2).

Les faits sur lesquels reposent les normes de droit applicables doivent être allégués dans leurs grandes lignes. Si la partie adverse conteste les faits, elle doit le faire de manière suffisamment concrète, afin que les affirmations individuelles contestées puissent être identifiées (consid. 8.3).

Le régime de la procédure applicable a la priorité sur la compétence matérielle du tribunal de commerce. Vu l’art. 243 al. 3 CPC, celui-ci n’est donc pas compétent pour connaître des litiges relevant de la procédure simplifiée selon l’art. 243 al. 2 let. c CPC (rappel de l’ATF 139 III 457) (consid. 2.1).

Les actions concernant des prétentions financières formulées après la fin du bail et en dehors de toute procédure relative à la consignation des loyers et des fermages, à la protection contre les loyers et les fermages abusifs, à la contestation de la résiliation ou à la prolongation du bail ou du contrat de bail ne sont pas soumises à la procédure simplifiée en vertu de l’art. 243 al. 2 let. c CPC. Cela vaut même s’il est nécessaire de déterminer, dans la procédure, quand et comment le contrat de bail a pris fin (consid. 2.6).

Le droit à la preuve (art. 29 al. 2 Cst., 8 CC, 152 CPC) octroie à toute personne à laquelle incombe le fardeau de la preuve, le droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. Le droit à la preuve n’est pas mis en cause lorsque le tribunal procède à une appréciation anticipée des preuves et arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue ou ne modifierait pas sa conviction. La partie recourante doit alors invoquer l’arbitraire dans l’appréciation des preuves (consid. 3.1).

Le transfert de bail commercial est un accord tripartite par lequel le locataire initial passe un contrat avec le locataire reprenant afin d’opérer un changement de locataire ; une fois que le bailleur a consenti au transfert, le locataire reprenant est subrogé aux droits du locataire initial et reprend l’ensemble des droits et obligations du locataire initial, c’est-à-dire prend sa place dans le contrat de bail. Les règles portant sur le transfert de bail de l’art. 263 al. 1, 2, 3 et 4, 1^re phrase CO sont absolument impératives (consid. 4.1.1).

Si les conditions de l’art. 263 CO sont remplies, le locataire initial a un droit subjectif à transférer son bail. Le bailleur ne peut refuser son consentement qu’en cas de justes motifs, par exemple l’insolvabilité du locataire reprenant ou le fait que le locataire initial et le locataire reprenant sont convenus d’un pas-de-porte (consid. 4.1.2). L’intérêt du locataire – commercial – est de pouvoir imposer un nouveau locataire parce qu’il veut aussi faire reprendre le commerce avec une plus-value qu’il a conférée à la chose louée. Le bailleur est donc limité dans sa liberté contractuelle. En contrepartie, l’art. 263 al. 4 CO prévoit que le locataire initial répond solidairement avec le locataire reprenant pendant une certaine durée (consid. 4.1.3).

Confirmation, par le Tribunal fédéral, de la condamnation d’une sous-bailleresse pour les infractions de contrainte (art. 181 CP) et de violation de domicile (art. 186 CP). La sous-bailleresse avait pénétré dans l’appartement de la sous-locataire sans autorisation (violation de domicile) et avait changé les serrures, empêchant la sous-locataire de jouir du bien loué (contrainte).

En principe, seule la méthode relative est applicable pour déterminer si une adaptation du loyer en cours de bail est admissible, et non la méthode absolue. Question laissée ouverte en l’espèce quant à savoir si les bailleurs pouvaient se prévaloir de la méthode absolue pour augmenter le loyer de l’intimé pour un terme postérieur à l’échéance du bail indexé (consid. 4).

Le critère des loyers usuels peut être examiné sur la base des loyers de logements comparables à la chose louée ou sur la base de statistiques officielles (art. 11 OBLF) (consid. 5.1).

S’agissant des statistiques officielles, elles doivent contenir des données chiffrées et suffisamment différenciées, ainsi que tenir compte de l’évolution récente des loyers (consid. 5.1.1). Il existe bien des statistiques à Genève, mais celles-ci ne répondent pas aux exigences de l’art. 11 al. 4 OBLF. Le Tribunal fédéral souligne qu’il est totalement exclu de tenir compte de telles statistiques en cas d’augmentation du loyer en cours de bail (contrairement à ce qui vaut en matière de contestation du loyer initial selon l’ATF 148 III 209) (consid. 5.2.3).

S’agissant des logements de comparaison, ceux-ci doivent présenter les mêmes caractéristiques que le logement litigieux quant à l’emplacement, la dimension, l’équipement, l’état et l’année de construction. En outre, il doit être tenu compte de l’évolution récente de leurs loyers au regard du taux hypothécaire et de l’indice suisse des prix à la consommation (art. 11 al. 1 OBLF) (consid. 5.1.2). Le Tribunal fédéral précise comment les critères de l’année de construction et de la dimension (nombre de pièces et surface) doivent être interprétés. Il relève également que, en tant que tel, l’étage n’est pas un critère retenu par la loi ou la jurisprudence ; toutefois, il s’agit d’une caractéristique pertinente dans le cas présent, car le logement se situe « au sous-sol » (c’est-à-dire que la partie inférieure des fenêtres se situe au niveau du trottoir), de sorte qu’il ne saurait être comparable à un appartement situé à un étage élevé (consid. 5.2.2).

Lorsque la valeur litigieuse de CHF 15'000.- en matière de droit du bail à loyer (art. 74. al. 1 let. a LTF) n’est pas atteinte, un recours en matière civile est tout de même recevable si la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a CPC). Cette condition est remplie s’il existe un intérêt général et impératif à ce qu’une question controversée soit clarifiée par le Tribunal fédéral, afin que le droit puisse être appliqué de manière uniforme et qu’une insécurité juridique soit éliminée (consid. 2.2).

Si la voie du recours en matière civile n’est pas ouverte, le recours doit être traité comme un recours constitutionnel subsidiaire (art. 113 ss LTF). Dans ce cas, le recours doit indiquer quels droits constitutionnels ont été violés par l’instance précédente, de manière claire et détaillée et avec des références aux considérants de la décision contestée (consid. 3.1).

Selon l’art. 75 al. 1 LTF, le recours est recevable contre les décisions prises par les autorités cantonales de dernière instance. Cela signifie que les critiques dirigées contre les décisions et la conduite de la procédure du tribunal de première instance et de l’autorité de conciliation sont irrecevables (consid. 3.3).

Une demande de révision est – comme toute voie de droit – subordonnée à l’existence d’un intérêt digne de protection à la modification de l’arrêt entrepris. Cet intérêt doit être actuel, c’est-à-dire qu’il doit exister non seulement au moment du dépôt de l’acte, mais encore au moment où l’arrêt est rendu (consid. 5.1).

En matière de bail à loyer, dans une contestation portant sur la restitution de la chose louée après la résiliation du contrat de bail, le locataire est dépourvu d’un intérêt digne de protection dès le moment où l’usage de la chose lui est effectivement retiré (consid. 5.1). En l’espèce, la locataire a demandé, le 6 juillet 2023, la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral déclarant irrecevable un recours portant sur la prolongation de son bail. Dans la mesure où l’exécution forcée de l’expulsion de la locataire a eu lieu le 10 juillet 2023, l’intérêt actuel de la locataire à l’admission de sa demande de révision (qui existait au moment du dépôt de la demande) a disparu le 10 juillet 2023. La demande de révision est donc devenue sans objet dès cette date (consid. 5.2).

La garantie d’un tribunal indépendant et impartial résultant des art. 30 al. 1 Cst. et 6 par. 1 CEDH permet (indépendamment de l’art. 47 CPC) de demander la récusation d’un juge dont la situation ou le comportement est de nature à susciter des doutes quant à son impartialité. Seules les circonstances objectivement constatées doivent être prises en compte, et non les impressions subjectives de la partie (consid. 3).

Des erreurs de procédure ou d’appréciation commises par un juge ne suffisent pas à fonder objectivement la suspicion de partialité, même lorsque ces erreurs sont établies ; seules des fautes particulièrement lourdes ou répétées, qui doivent être considérées comme des violations graves des devoirs du magistrat, peuvent avoir cette conséquence (consid. 3).

Le recours au Tribunal fédéral doit être suffisamment motivé, ce qui signifie qu’il doit se référer aux motifs de la décision attaquée et indiquer en détail en quoi celle-ci viole le droit (art. 42 al. 2 LTF) (consid. 3.1).

Le Tribunal fédéral fonde sa décision du l’état de fait constaté par l’instance précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut corriger ou préciser les faits que s’ils ont été établis de façon manifestement inexacte ou en violation du droit au sens de l’art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie qui entend contester l’état de fait doit démontrer de façon claire et circonstanciées que ces conditions sont remplies (consid. 3.2).

Selon le texte clair de l’art. 266 al. 2 CO, si un bail de durée déterminée est reconduit tacitement, il devient un contrat de durée indéterminée (et non de durée déterminée) (consid. 8).

Lorsque la résiliation du contrat de bail est annulable (hypothèse qui ne doit pas être confondue avec une résiliation nulle), elle doit être contestée dans le délai de l’art. 273 al. 1 CO, et ce même s’il est manifeste que le congé contrevient à la bonne foi (art. 271 CO).

La réglementation de droit matériel mise en place par le législateur à l’art. 257d CO signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l’objet loué dans les plus brefs délais s’il ne paie pas le loyer en retard (consid. 3.1).

Rappel des conditions permettant l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs (consid. 3.2.1).

L’introduction, par un locataire, d’une procédure en contestation du loyer initial et/ou d’une procédure en contestation du congé ne fait pas obstacle à l’action postérieure en expulsion intentée par le bailleur selon l’art. 257 CPC (consid. 4.1).

Le locataire excipe abusivement du défaut de remise de la formule officielle relative au loyer initial s’il omet de protester dans un délai raisonnable. Dans un tel cas, l’on peut en effet inférer qu’il considère le loyer comme non abusif et renonce à le contester devant l’autorité, validant ainsi le montant convenu et guérissant les effets du vice de forme (consid. 4.4).

En l’espèce, la bailleresse a ouvert action en expulsion des locataires par la voie du cas clair suite à une résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement. Dans ce cadre, les locataires ont invoqué que le loyer initialement fixé était nul faute de formule officielle valable, que le loyer réellement dû avait été intégralement payé et que la résiliation n’était par conséquent pas valable. À cet égard, le Tribunal fédéral confirme le raisonnement de la deuxième instance : celle-ci a considéré que les locataires ont commis un abus de droit en se prévalant de la nullité de la formule officielle uniquement au moment où la bailleresse a indiqué son intention de résilier le bail pour défaut de paiement, alors qu’ils connaissaient déjà le vice de forme affectant le contrat depuis des mois.

Un congé est contraire à la bonne foi – et donc annulable (art. 271 al. 1 CO) – lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 3.1.1).

En matière de résiliation signifiée en raison d’un projet de travaux sur l’objet loué, le congé est contraire à la bonne foi lorsque le bailleur n’a pas l’intention de procéder aux travaux annoncés, mais souhaite en réalité louer le bien à un nouveau locataire. En ce qui concerne la faisabilité du projet, le congé contrevient à la bonne foi lorsqu’un projet de rénovation est manifestement incompatible avec les dispositions de droit public applicables ou objectivement impossible, de sorte qu’il ne sera pas autorisé. Il doit être manifeste que l’autorisation pour les travaux envisagés sera refusée ; une probabilité non négligeable de rejet ne suffit pas (consid. 3.1.2).

L’octroi d’une prolongation de bail (art. 272 CO) a pour but de donner au locataire plus de temps pour la recherche d’un nouveau logement. Les efforts du locataire pour se reloger doivent être pris en compte dès la première prolongation ; celle-ci sera octroyée lorsque le tribunal peut difficilement estimer si un objet de remplacement approprié pourra être trouvé. En outre, des efforts pour rechercher un nouveau logement ne peuvent pas être exigés de personnes qui, en raison de leur âge, d’une maladie ou d’une invalidité, ne sont pas en mesure de trouver un logement de remplacement (consid. 4.1.2). Le tribunal dispose d’une grande marge de manœuvre pour décider du type et de la durée de la prolongation, de sorte que le Tribunal fédéral ne revoit cette décision qu’avec retenue (consid. 4.1.3).

Les décisions concernant la mainlevée définitive ou provisoire d’une opposition sont des décisions finales (90 LTF) qui peuvent faire l’objet d’un recours en matière civile si la valeur litigieuse atteint CHF 30'000.- (art. 74 al. 1 let. b LTF) (consid. 1). Le seuil de CHF 15'000.- pour les procédures en matière de droit du bail (art. 74 al. 1 let. a LTF) n’est pas applicable, même si la créance contestée découle d’un contrat de bail : en effet, la procédure ne vise pas à statuer sur les relations entre locataire et bailleur, mais a uniquement pour but de vérifier la force probante du titre produit par le créancier (consid. 2).

La notion de « question juridique de principe » au sens de l’art. 74 al. 2 let. a LTF doit être interprétée restrictivement. Il doit exister un intérêt général et impératif à ce qu’une question controversée soit clarifiée par le Tribunal fédéral, afin que le droit puisse être appliqué de manière uniforme et qu’une insécurité juridique soit éliminée (consid. 3.1).

Lorsqu’un contrat doit être interprété, il faut en premier lieu tenter d’établir la volonté réelle et concordante des parties (art. 18 al. 1 CO). Si cette volonté ne peut pas être établie, il convient d’interpréter les déclarations des parties en vertu du principe de la confiance, et ainsi déterminer comment elles pouvaient et devaient se comprendre vu le contexte et l’ensemble des circonstances (interprétation objective) (consid. 4).

L’art. 269d al. 3 CO – qui pose les conditions permettant au bailleur d’apporter des modifications unilatérales au contrat de bail (autres que la majoration du loyer) au détriment du locataire – ne s’applique pas aux modifications du contrat consensuelles. Pour que la protection de l’art. 269d al. 3 ne soit pas contournée, il faut toutefois que le locataire ait été suffisamment informé de ses droits et qu’il n’ait pas donné son accord sous la menace d’une résiliation (consid. 5.6).

Une nouvelle modification du contrat de bail valable en la forme et non contestée ne remédie pas un vice de forme d’une modification antérieure nulle ; un droit de restitution existe donc jusqu’à la nouvelle modification valable (consid. 5.7.2).

Une décision est partielle au sens de l’art. 91 let. a LTF à deux conditions : premièrement, le tribunal doit avoir statué sur un chef de conclusions ou une partie du petitum (ce qui signifie que les conclusions traitées auraient pu donner lieu à un procès séparé) ; deuxièmement, la décision doit trancher définitivement une partie de l’ensemble de l’objet du litige – ainsi, il n’existe pas de risque que la décision à rendre sur le reste de la cause se trouve en contradiction avec la décision déjà en force (consid. 1.1.1).

En cas de cumul objectif d’actions, lorsque la décision cantonale statue définitivement sur certaines conclusions et tranche uniquement une question préjudicielle sur les autres, il y a matériellement deux décisions. La décision qui ne met pas fin au litige est donc incidente et non partielle (consid. 1.1.1).

Une décision incidente peut notamment faire l’objet d’un recours si l’admission de celui-ci permettait d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (art. 93 al. 1 let. b). Cela suppose, d’une part, que le Tribunal puisse lui-même mettre fin à la procédure et, d’autre part, que la partie recourante démontre – de manière détaillée – qu’une décision finale immédiate permettrait d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse. Cette deuxième condition n’est admise qu’avec réserve ; l’admission du recours doit par exemple pouvoir éviter une expertise complexe, plusieurs expertises, l’audition de très nombreux témoins ou l’envoi de commissions rogatoires dans des pays lointains (consid. 1.2.1).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) comprend le droit à obtenir une décision motivée. Celui-ci est satisfait si l’autorité mentionne au moins brièvement les motifs qui l’ont conduite à sa décision. Le droit d’être entendu est un grief de nature formelle ; sa violation entraîne en règle générale l’annulation de la décision attaquée, indépendamment du bien-fondé du recours.

Selon l’art. 152 al. 2 CPC, le tribunal ne prend en considération les moyens de preuve obtenus de manière illicite que si l’intérêt à la manifestation de la vérité est prépondérant. Une preuve est en particulier illicite lorsqu’un témoin soumis au secret professionnel a fait une déposition concernant des faits couverts par le secret. S’agissant d’un notaire (qui est soumis au secret professionnel dans le canton du Tessin), le secret professionnel ne s’étend pas aux informations reçues dans le cadre de prestations qui dépassent l’activité professionnelle spécifique.

Rappel des critères applicables pour déterminer si le loyer initial convenu par les parties est abusif :

1. lorsque l’immeuble n’est ni ancien ni récent, le critère du rendement net de l’art. 269 CO a la priorité sur le critère des loyers usuels de la localité ou du quartie (art. 269a let. a CO). Le critère de la conformité aux loyers usuels de la localité ou du quartier ne peut être utilisé qu’en cas de difficulté ou d’impossibilité à déterminer le caractère excessif du rendement net (consid. 3.1.1) ;

2. lorsque l’immeuble est ancien (c’est-à-dire qu’il a été construit ou acquis il y a au moins trente ans), le critère des loyers usuels l’emporte sur le critère du rendement net. Le bailleur conserve tout de même la possibilité d’établir que l’immeuble ne lui procure pas un rendement excessif à l’aide du critère du rendement net (consid. 3.1.2) ;

3. lorsque l’immeuble est récent, le critère absolu applicable est celui du rendement brut (art. 269a let. c CO). Le rendement brut est le rapport exprimé en pour-cent entre le loyer net (à l’exclusion des frais accessoires) de l’objet loué et son prix de revient, c’est-à-dire des frais d’investissement (prix d’achat du terrain et coût de la construction) (consid. 3.1.3).

Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l’autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut les rectifier ou les compléter s’ils sont manifestement inexacts (ce qui signifie arbitraires) ou découlent d’une violation du droit au sens de l’art. 95 LTF. En matière d’appréciation des preuves, il y a arbitraire lorsque l’autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu’elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables (consid. 2.2).

Le droit à la preuve – qui est une composante du droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) – octroie à toute personne à laquelle incombe le fardeau de la preuve, le droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. Le droit à la preuve n’est pas mis en cause lorsque le tribunal procède à une appréciation anticipée des preuves et arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue ou ne modifierait pas sa conviction. La partie recourante doit alors invoquer l’arbitraire dans l’appréciation des preuves (consid. 3.1).

La réglementation de l’art. 257d CO signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l’objet loué dans les plus brefs délais s’il ne paie pas le loyer en retard ; une prolongation du bail est exclue. Si le locataire invoque une contre-créance, il doit pouvoir la prouver sans délai – principe qui s’applique également dans le cadre de la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC (consid. 3.1). Il doit ainsi alléguer et prouver que, sommé de payer son loyer sous menace de résiliation, il a fait la déclaration de compensation avant l’échéance du délai de grâce de l’art. 257d al. 1 CO (consid. 3.4).

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux (c’est-à-dire qu’il n’est pas contesté par le défendeur) ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (ce qui signifie que les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais) et (b) la situation juridique est claire

(ce qui est le cas lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées). En revanche, si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête (consid. 3.2.1, 3.2.2.1 et 3.2.2.2).

La fusion d’une société anonyme partie à la procédure avec une autre société anonyme conduit à une succession universelle et une substitution de partie dans le procès, qui ne nécessite pas le consentement de la partie adverse (consid. 5).

L’art. 242 CPC prévoit que si la procédure prend fin pour d’autres raisons sans avoir fait l’objet d’une décision, elle est rayée du rôle. Lorsqu’une autorité envisage d’appliquer cette disposition, elle doit – en vertu du droit d’être entendu découlant des art. 53 CPC et 29 al. 2 Cst. – consulter les parties, à moins que l’absence d’intérêt digne de protection soit évidente. L’obligation d’entendre les parties concerne également la répartition des frais suite à la décision prise sur la base de l’art. 242 CPC.

L’art. 148 CPC permet à une partie défaillante d’obtenir un délai supplémentaire ou une nouvelle audience lorsque le défaut ne lui est pas imputable ou qu’il est uniquement imputable à une faute légère. En particulier, une maladie subite ou d’une certaine gravité, qui empêche la partie de se rendre à une audience ou d’agir à temps, peut justifier une restitution de délai. La requête de restitution de délai doit rendre vraisemblables les conditions d’application de l’art. 148 CPC ; ainsi, elle doit mentionner l’empêchement et être accompagnée des moyens de preuves disponibles. Etant donné que le tribunal amené à se prononcer sur la requête de restitution dispose d’une marge d’appréciation, le Tribunal fédéral n’intervient qu’avec retenue si un recours à ce sujet est déposé devant lui (consid. 3.1).

L’art. 74 al. 1 let. a LTF se rapporte aux contrats de bail à loyer, et ne s’applique pas en matière de bail à ferme (consid. 1.1).

Une décision est arbitraire lorsqu’elle est manifestement insoutenable ou clairement en contradiction avec les faits de la cause, viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice ou de l’équité (consid. 2.3.1). L’appréciation des preuves est arbitraire lorsque le tribunal a manifestement méconnu le sens et la portée d’un moyen de preuve, a, sans fondement, omis de tenir compte d’un moyen de preuve pertinent ou a tiré une conclusion insoutenable de la situation de fait (consid. 2.3.2).

La présomption de l’art. 16 al. 1 CO (selon laquelle les parties qui ont convenu une forme spéciale pour un contrat sont réputées n’avoir entendu se lier que si cette forme est respectée) peut être renversée en prouvant que les parties ont en réalité manifesté leur volonté concordante de se lier, mais pas dans la forme convenue. L’accomplissement d’actes valant exécution du contrat est un fort indice en ce sens (consid. 3.2.1).

La réglementation de l’art. 257d CO signifie que le locataire mis en demeure doit évacuer l’objet loué dans les plus brefs délais s’il ne paie pas le loyer en retard ; une prolongation du bail est exclue. Si le locataire invoque une contre-créance, il doit pouvoir la prouver sans délai – principe qui s’applique également dans le cadre de la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC (consid. 3.1). Il appartient au bailleur d’alléguer et de prouver les conditions de l’art. 257d CO (faits générateurs de droit), conformément aux exigences de l’art. 257 CPC. De son côté, le locataire qui oppose des objections ou exceptions doit prouver celles-ci sans délai (consid. 3.3).

Aux termes de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire de protection dans les cas clairs lorsque les deux conditions suivantes sont remplies : (a) l’état de fait n’est pas litigieux (c’est-à-dire qu’il n’est pas contesté par le défendeur) ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (ce qui signifie que les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais) et (b) la situation juridique est claire (ce qui est le cas lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées). En revanche, si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête (consid. 3.2.1, 3.2.2.1 et 3.2.2.2).

Le bailleur qui résilie le bail en sachant que le locataire conteste le décompte de frais accessoires, et qui dépose une requête en expulsion selon la procédure du cas clair, prend le risque de voir sa requête déclarée irrecevable, faute de pouvoir établir sans retard et par titres le montant de frais accessoires qui lui est encore dû (consid. 4.1).

La garantie d’un tribunal indépendant et impartial (qui résulte des art. 30 al. 1 Cst. et 6 par. 1 CEDH) permet de demander la récusation d’un juge. Il n’est pas nécessaire qu’une prévention effective soit établie ; il suffit que les circonstances donnent l’apparence d’une prévention et fassent redouter une activité partiale du magistrat. Seules les circonstances objectivement constatées peuvent cependant être prises en compte (consid. 3.1.2).

L’art. 47 al. 2 CPC liste de manière exemplative quelques cas qui ne constituent pas à eux seuls un motif de récusation. Dans ce contexte, lorsque le juge du fond a été amené à rendre une décision de conduite de la procédure, il convient d’examiner comment il s’est déterminé ; la portée de la décision ne doit pas dépasser ce qui est nécessaire pour la conduite de la procédure, ce qui ne doit pas être admis à la légère (consid. 3.1.3).

Dans une procédure de recours ou d’appel, la production d’expertises juridiques ou d’avis de droit est admissible si elle intervient dans le délai qui s’applique pour contester la décision – délai durant lequel les griefs doivent être présentés de manière complète. L’éventuel deuxième échange d’écritures n’est en revanche destiné ni à compléter une motivation insuffisante ni à introduire des arguments nouveaux après l’expiration du délai d’appel (consid. 3.1).

Une chose louée est notamment affectée d’un défaut lorsqu’elle ne présente pas une qualité que le bailleur a promise ; il peut en aller ainsi lorsque la surface louée mentionnée dans le contrat est supérieure à la surface réelle des locaux loués. Pour déterminer si tel est le cas, le contrat doit être interprété (consid. 5.1).

Pour interpréter une clause contractuelle, le tribunal doit d’abord rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective). Il pourra tenir compte d’indices, comme les déclarations des parties et le contexte général. Si le tribunal ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties, il devra recourir à l’interprétation normative (ou objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l’autre. Dans ce contexte, le sens du texte n’est pas forcément déterminant (consid. 5.2).

La règle in dubio contra stipulatorem ne peut trouver application lorsque l’interprétation objective a permis de dégager la volonté des parties. En outre, le Tribunal fédéral souligne qu’il serait douteux de faire recours à cette règle dans le cas présent, étant donné que, même si le texte des contrats a été rédigé par la bailleresse, les contrats ont été discutés page par page et ont été vérifiés par un juriste de la société locataire (consid. 6.2.2).

Selon l’art. 5 al. 1 LBFA, les cantons peuvent instituer un droit de préaffermage sur les entreprises agricoles pour les descendants du bailleur qui entendent les exploiter eux-mêmes et en sont capables (consid. 3.1).

Le terme « descendants » utilisé dans cette disposition évoque un lien de filiation au sens du droit civil, et se rapporte donc à des personnes physiques. Le but de cette règle est d’éviter qu’un parent, en raison de brouilles familiales, refuse de remettre son exploitation à son enfant et préfère prendre un fermier extérieur (consid. 3.2).

Le Tribunal fédéral expose en outre les travaux législatifs relatifs à la possibilité d’appliquer ce système légal, dans le cas où l’exploitation agricole est détenue par une personne morale, qui n’ont pour le moment pas abouti (consid. 3.2).

La formule officielle pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO) doit notamment contenir le montant du loyer précédent et les motifs de l’éventuelle hausse de loyer ; à défaut, le loyer fixé est nul. Le but de ces indications est de permettre au locataire, en cas de hausse du loyer, d’évaluer l’ampleur et la justification de celle-ci et ainsi décider en connaissance de cause s’il souhaite contester le montant du loyer fixé (consid. 3.2).

Si un bien est loué pour la première fois, il n’y a ni loyer précédent ni motif de hausse à indiquer ; il suffit que le bailleur mentionne qu’il s’agit d’une première location. Cela vaut lorsqu’un logement est loué dans une nouvelle construction, mais également si un logement a subi des transformations importantes (modification conséquente de la surface habitable, de la configuration du logement ou du nombre de pièces) (consid. 3.3).

Saisi d’une demande en révision de l’un de ses arrêts, le Tribunal fédéral examine d’abord les conditions de recevabilité (consid. 1.2.1). Si la demande est recevable, il doit examiner si un motif de révision est réalisé, ce qui est une question matérielle (consid. 1.2.2). Si tel est le cas, il rend deux décisions successives : le rescindant, qui annule l’arrêt concerné par la demande de révision, et le rescisoire, qui statue sur le recours initialement déposé devant le Tribunal fédéral et qui a un effet ex tunc (consid. 1.2.3).

Lorsque le motif de révision de l’art. 123 al. 2 let. a LTF est invoqué (découverte ultérieure de faits ou de moyens de preuve pertinents), la demande de révision doit être déposée dans les 90 jours suivant la découverte du motif de révision (art. 124 al. 1 let. d LTF). Il s’agit d’une question de recevabilité. Le requérant doit avoir une connaissance suffisamment sûre du fait nouveau pour pouvoir l’invoquer, étant précisé qu’une supposition est insuffisante ; en outre, il doit établir les circonstances permettant de vérifier le respect du délai (consid. 2.1).

Le tribunal admet la protection dans les cas clair au sens de l’art. 257 CPC lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). S’agissant de la deuxième condition, le Tribunal fédéral rappelle qu’elle n’est généralement pas remplie lorsque l’application d’une norme requiert que le tribunal fasse usage de son pouvoir d’appréciation ou prenne une décision en équité, par exemple lorsqu’il doit apprécier la bonne foi d’une partie. Toutefois, l’invocation de l’abus de droit ne signifie pas nécessairement que le cas clair doit être écarté ; en particulier, le cas clair peut être admis si le comportement d’une partie correspond à l’une des situations que la doctrine qualifie d’abus de droit manifeste (consid. 3.2).

Un comportement totalement contradictoire – même s’il ne vise pas à décevoir des attentes légitimes – peut être considéré comme un abus de droit (consid. 7.4).

Après avoir résilié le bail de manière ordinaire, un bailleur peut notifier une résiliation extraordinaire pour une date de résiliation antérieure à la date de résiliation ordinaire. Il peut également, à titre subsidiaire, notifier un second congé ordinaire en cas d’inefficacité d’un congé extraordinaire, de même que répéter un congé nul ou inefficace pour des raisons formelles (par exemple un vice de forme) (consid. 7.1). Le Tribunal fédéral considère ainsi en l’espèce que rien ne s’oppose à ce que le bailleur, après avoir notifié un congé ordinaire et un congé extraordinaire contestés par le locataire, notifie une résiliation extraordinaire pour arriérés de paiement alors que la procédure relative aux deux premières résiliations est pendante ; il ne s’agit pas d’une résiliation conditionnelle (consid. 7.2).

L’une des conditions de l’assistance judiciaire est que la cause ne soit pas dépourvue de chances de succès (art. 64 al. 1 LTF). En cas de recours, cette condition est en principe remplie lorsque la partie qui demande l’assistance judiciaire est intimée et qu’elle avait obtenu gain de cause devant l’instance précédente. Il convient toutefois de s’écarter de ce principe lorsque la décision attaquée est entachée d’un vice manifeste ; dans ce cas, on peut attendre de la partie intimée qu’elle se soumette au recours (consid. 8.2).

Lorsqu’un recours est remis à la Poste suisse, il est présumé avoir été déposé à la date ressortant du sceau postal ; en cas de doute, le recourant doit apporter la preuve qu’il a agi en temps utile au degré de la certitude et non simplement au degré de la vraisemblance prépondérante. Divers moyens de preuve sont valables pour prouver la remise (outre le sceau postal) : récépissé d’envoi recommandé, accusé de réception en cas de dépôt pendant les heures de bureau ou encore attestation de la date de l’envoi par un ou plusieurs témoins mentionnés sur l’enveloppe (étant précisé que, dans ce dernier cas, le moyen de preuve est en réalité le témoignage du [ou des] signataire[s]) (consid. 4.1).

Une restitution de délai au sens de l’art. 50 al. 1 LTF est subordonnée à la condition qu’aucun reproche ne puisse être formulé à l’encontre de la partie ou de son mandataire. De jurisprudence constante, celui qui se sait partie à une procédure judiciaire et qui doit dès lors s’attendre à recevoir notification d’actes du juge, est tenu de relever son courrier ou, s’il s’absente de son domicile, de prendre des dispositions pour que celui-ci lui parvienne néanmoins (consid. 5.1).

Lorsqu’une résiliation de bail est contestée, la valeur litigieuse du recours au Tribunal fédéral se détermine en fonction de la date à laquelle prendrait fin le bail en cas d’inefficacité, de nullité ou d’annulation du congé ; ainsi, la valeur litigieuse équivaut au loyer dû jusqu’à la première échéance pour laquelle un congé ordinaire pourrait être donné si la résiliation n’est pas valable (consid. 1).

Pour qu’un fait contesté soit prouvé au sens de l’art. 8 CC, le tribunal doit avoir acquis la conviction de l’existence de ce fait – c’est-à-dire qu’il peut encore subsister des doutes légers, mais pas sérieux. S’il est saisi du grief de violation de l’art. 8 CC, le Tribunal fédéral peut contrôler si l’autorité précédente est partie d’une juste conception du degré de la preuve ; en revanche, il ne peut apprécier que sous l’angle de l’arbitraire si le degré de preuve requis est atteint dans un cas concret, cet examen relevant de l’appréciation des preuves (consid. 5.1).

Pour déterminer si une décision sujette à recours devant le Tribunal fédéral est finale (art. 90 LTF), partielle (art. 91 LTF) ou incidente (art. 92 et 93 LTF), son contenu matériel est déterminant. Une décision est notamment partielle si elle statue sur un objet dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause (art. 91 let. a LTF). Cela signifie que, dans la procédure, une partie des conclusions aurait pu, théoriquement, donner lieu à un procès séparé ; les prétentions qui restent à trancher doivent pouvoir être réglées indépendamment de celles sur lesquelles il a déjà été statué.

En l’espèce, la décision attaquée tranche définitivement certaines conclusions prises par les locataires, à savoir celles portant sur la validité de la résiliation du bail et la prolongation du bail. En revanche, d’autres conclusions, qui portent quant à elles sur une indemnité pour travaux à plus-value demandée par les locataires, n’ont pas encore fait l’objet d’une décision. Selon le Tribunal fédéral, la décision contestée est bien incidente : en effet, elle constitue une décision préalable nécessaire pour statuer sur l’indemnité pour travaux à plus-value. Elle ne peut donc être contestée qu’aux conditions de l’art. 93 LTF.

Pour interpréter un contrat, il convient d’abord d’examiner si les parties se sont exprimées de manière concordante, se sont comprises et ont voulu se lier (interprétation subjective) (consid. 5).

Si une volonté réelle et concordante des parties ne peut pas être établie de cette façon, le contenu d’une déclaration de volonté doit s’apprécier selon le principe de la confiance – c’est-à-dire que la déclaration de volonté doit être interprétée de la manière dont le destinataire pouvait et devait la comprendre selon les règles de la bonne foi, compte tenu de son libellé et de son contexte ainsi que de l’ensemble des circonstances. Le comportement ultérieur des parties peut, dans le cadre de l’appréciation des preuves, permettre de conclure à une volonté réelle des parties (consid. 5).

Le fait de contester la compétence de l’instance inférieure pour la première fois devant le Tribunal fédéral contrevient au principe de la bonne foi (qui vaut également en procédure ; cf. art. 52 CPC), de sorte qu’il ne peut pas être entré en matière sur ce grief (consid. 3).

Selon l’art. 24 al. 1 de la loi genevoise du 5 octobre 2001 sur l’information du public, l’accès aux documents et la protection des données personnelles (LIPAD), toute personne, physique ou morale, a accès aux documents en possession des institutions publiques, sauf exception prévue ou réservée par la loi. En édictant cette loi, le législateur genevois a voulu passer d’un régime du secret assorti d’exception, prévalant jusqu’alors pour l’administration genevoise, à celui de la transparence sous réserve de dérogation (consid. 3.1). L’accès aux documents n’est pas subordonné à l’existence d’un intérêt ou un but particulier (consid. 4.3).

En l’espèce, des locataires ont agi en contestation du loyer initial devant le Tribunal des baux et loyers de Genève en sollicitant la production de documents – en mains de la bailleresse, une caisse de prévoyance – permettant le calcul du rendement net du logement. En parallèle, dans la mesure où l’immeuble concerné avait été soumis au contrôle étatique par le passé, les locataires ont demandé, sur la base de l’art. 24 al. 1 LIPAD, la remise de divers documents utiles à l’établissement d’un calcul de rendement net à l’Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF). Selon le Tribunal fédéral, on ne distingue pas quelles règles de procédure civile ou administrative seraient éludées par cette démarche, de sorte que celle-ci n’est pas constitutive d’un abus de droit (consid. 4.3 et 4.4).

Par ailleurs, en vertu de l’art. 3 al. 3 let. b LIPAD, le traitement de données personnelles effectué par les juridictions en application des lois de procédure civile n’est pas soumis à la LIPAD. Selon le Tribunal fédéral, il n’est pas insoutenable de considérer que cette disposition ne s’applique pas dans le cas présent, dès lors qu’il n’est pas question d’accéder au dossier civil en cours devant le Tribunal des baux et loyers, que les documents en cause n’y figurent pas, que tant la bailleresse que l’OCLPF sont des institutions publiques au sens de l’art. 3 al. 1 LIPAD et que le contrôle étatique des loyers s’inscrit dans l’accomplissement d’une tâche publique au sens de l’art. 25 al. 1 LIPAD (consid. 6.1).

Le droit de réplique déduit des art. 6 CEDH et 29 al. 2 Cst. ne vise pas à permettre à la partie recourante de présenter des arguments nouveaux ou des griefs qui auraient déjà pu figurer dans l’acte de recours ; cela aurait en effet pour conséquence de prolonger le délai de recours et de créer des inégalités de traitement (consid. 2).

La qualité pour recourir (art. 89 LTF) est subordonnée à la condition de posséder un intérêt digne de protection. La partie recourante doit se trouver dans une relation spéciale, étroite et digne d’être prise en considération avec l’objet de la contestation. Elle doit être directement et concrètement touchée par l’acte attaqué (consid. 4.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme que la recourante n’a pas la qualité pour recourir. Celle-ci a recouru contre une autorisation de construire octroyée à son ancienne bailleresse visant la modification des locaux dont elle avait été locataire. Son recours avait pour but de préserver un état de fait (à savoir l’état des locaux précédemment loués) à des fins probatoires pour servir ses intérêts dans le procès civil mené contre son ancienne bailleresse. Or (i) il s’agit là d’un intérêt indirect et (ii) la recourante et ancienne locataire disposait d’un moyen privé à sa disposition pour écarter le préjudice allégué, à savoir la possibilité de requérir des mesures provisionnelles en procédure civile (consid. 4.2.1).

La révision d’un arrêt du Tribunal fédéral ne peut être demandée que pour l’un des motifs mentionnés aux art. 121-123 LTF. Conformément à l’art. 42 al. 1 LTF, une demande de révision ne peut pas se contenter de mentionner un motif de révision ; il est nécessaire d’expliquer pourquoi ce motif est réalisé et dans quelle mesure celui-ci requiert une modification du dispositif de l’arrêt concerné (consid. 3).

L’art. 121 let. d LTF permet de demander la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral au motif que ce dernier n’a pas pris en considération des faits pertinents ressortant du dossier. Ce motif est réalisé lorsque le Tribunal fédéral a omis de prendre en compte une pièce ou a perçu de manière erronée un élément essentiel du dossier, notamment quant à son véritable texte ou sa portée réelle (consid. 4.1).

L’art. 257d CO permet au bailleur de résilier le bail lorsque le locataire a du retard dans le paiement du loyer ou des frais accessoires ; cela suppose un avis comminatoire de la part du bailleur qui, vu la rigueur de la sanction prévue par la disposition précitée, doit être suffisamment clair et précis. Cet avis doit notamment indiquer le montant de l’arriéré à payer de façon déterminée ou déterminable (par exemple en désignant précisément les mois de loyers à payer) (consid. 3.1).

L’indication d’un loyer trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire ; en effet, le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé. Cette règle découle des principes généraux en matière d’interprétation des manifestations de volonté : dans un premier temps, le tribunal doit déterminer la volonté subjective des parties ; s’il n’y parvient pas, il doit déterminer leur volonté objective en appliquant le principe de la confiance. Ce n’est qu’une fois la manifestation de volonté interprétée qu’il peut être examiné si la résiliation doit être annulée parce que l’avis comminatoire contrevient aux règles de la bonne foi (consid. 3.1).

En vertu de leur liberté contractuelle, les parties peuvent, une fois l’avis comminatoire reçu par le locataire, décider d’en modifier les conditions, en prévoyant notamment d’autres modalités de paiement (consid. 4.1). Il convient toutefois de préciser que, si de nouveaux loyers arrivent à échéance et ne sont pas payés, un nouvel avis comminatoire est nécessaire (consid. 4.2.2).

La transaction – judiciaire – passée durant la procédure de conciliation a les effets d’une décision entrée en force (art. 208 al. 2 CPC) : elle a force exécutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revêtue de l’autorité de la chose jugée. La transaction judiciaire elle-même, en tant qu’acte juridique des parties, met fin au procès ; le tribunal en prend acte (mais ne rend pas de décision judiciaire) et raye la cause du rôle (consid. 3.1).

Une transaction judiciaire peut être invalidée par la voie de la révision (art. 328 al. 1 let. c CPC). Une précision ou un changement de jurisprudence postérieur à la conclusion d’une transaction judiciaire ne constitue pas un motif de révision de ladite transaction (consid. 3.1).

Les règles sur les vices du consentement sont applicables aux transactions judiciaires, pour autant qu’elles ne soient pas contraires à leur nature particulière. En outre, les parties ne peuvent en principe pas renoncer à leurs prétentions de droit impératif par une transaction (consid. 3.1).

Devant le Tribunal fédéral, dans les affaires pécuniaires de droit du bail, le recours n’est en principe recevable que si la valeur litigieuse s’élève au moins à CHF 15'000.-. Si cette valeur n’est pas atteinte, le recours est tout de même recevable dans les hypothèses listées à l’art. 74 al. 2 LTF, notamment si la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF) (consid. 1.1).

La condition de la question juridique de principe est remplie lorsqu’il existe un intérêt général et impératif à ce qu’une question controversée soit clarifiée par le Tribunal fédéral, afin que le droit puisse être appliqué de manière uniforme et qu’une insécurité juridique soit éliminée. Cette exigence est admise restrictivement ; il n’y a pas de question juridique de principe si la problématique peut indubitablement se poser à nouveau dans un cas ayant une valeur litigieuse suffisante (consid. 1.3).

En l’espèce, le recours porte sur la question de savoir si la fermeture des établissements publics ordonnée durant la pandémie de COVID-19 peut être considérée comme un défaut de la chose louée au sens de l’art. 259a CO et ainsi justifier une baisse de loyer au sens de l’art. 259d CO. La valeur litigieuse de CHF 15'000.- n’étant pas atteinte, le Tribunal fédéral se demande s’il s’agit d’une question juridique de principe et conclut que tel n’est pas le cas : vu que cette problématique concerne les locaux commerciaux, pour lesquels des loyers plus élevés sont pratiqués, elle pourrait survenir à nouveau dans une affaire où la valeur litigieuse de CHF 15'000.- serait atteinte (consid. 1.5).

Le principe de l’épuisement des instances veut que les griefs soumis au Tribunal fédéral aient déjà été invoqués devant l’autorité précédente (consid. 4.2).

La procédure de mainlevée provisoire est une procédure sur pièces ; son but n’est pas de constater la réalité de la créance en poursuite, mais l’existence d’un titre exécutoire. Le juge de la mainlevée attribue force exécutoire au titre produit par le créancier si le débiteur ne rend pas immédiatement vraisemblables ses moyens libératoires (consid. 5.2.2).

Un contrat bilatéral écrit vaut reconnaissance de dette au sens de l’art. 82 LP et permet ainsi la mainlevée provisoire de l’opposition uniquement si le poursuivant a exécuté ou offert d’exécuter sa propre prestation en rapport d’échange (consid. 5.2.3).

Le juge de la mainlevée provisoire ne peut procéder qu’à l’interprétation objective du titre fondée sur le principe de la confiance. Dans ce cadre, seuls les éléments intrinsèques au titre (à l’exclusion des éléments extrinsèques) peuvent être pris en compte (consid. 5.2.4).

En cas de pluralité de bailleurs et/ou de locataires (bail commun), le rapport juridique est unique et le droit formateur de résilier le bail est indivisible : ainsi, tous les cobailleurs doivent signer la formule officielle de résiliation du bail (art. 266l al. 2 CO), faute de quoi la résiliation est nulle (consid. 2.1.2).

Selon la jurisprudence, le bailleur peut renouveler en cours de procès une résiliation lorsque la précédente est affectée d’un vice de forme ; pour ce faire, il doit agir au moyen d’une formule officielle (consid. 2.1.4).

La procédure de mainlevée concerne l’existence d’un titre exécutoire ; le tribunal de la mainlevée examine la situation à titre provisoire et ne statue pas sur l’existence matérielle de la créance (consid. 1.5).

Il ressort de la doctrine dominante et de la jurisprudence du Tribunal fédéral qu’une résiliation du contrat de bail qui ne remplit pas les conditions de l’art. 259b let. a CO est nulle et pas seulement annulable (consid. 2.3).

Un contrat de bail signé par un locataire constitue un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 LP pour les loyers et les frais accessoires jusqu’à l’échéance du contrat. Le poursuivi qui allègue une remise de dette doit la rendre vraisemblable. Pour déterminer si une déclaration du poursuivant doit être considérée comme une remise de dette, elle doit être appréciée selon le principe de la confiance ; une renonciation, par le créancier, à une prétention sans contrepartie ne doit pas être admise à la légère (consid. 2.2.2).

Lorsqu’une autorité délivre une autorisation de construire à une bailleresse après que celle-ci a fait des travaux de rénovation dans son immeuble et augmenté le loyer des locataires, l’autorité peut, dans sa décision d’autorisation, donner l’ordre d’établir une nouvelle formule officielle de fixation du loyer initial. En effet, cet ordre permet de rétablir une situation conforme au droit (consid. 2.2.2).

L’art. 67 al. 2 LPA/GE prévoit qu’en cas de dépôt d’un recours, l’autorité de première instance peut, en cours de procédure, reconsidérer ou retirer sa décision. Cette disposition n’interdit pas une reconsidération en défaveur de l’administré recourant (consid. 2.2.1) – étant précisé qu’une telle reformatio in peius peut être autorisée ou interdite par le droit fédéral ou cantonal, vu qu’il ne s’agit pas d’un principe garanti par le protocole no 7 CEDH, le pacte ONU II ou l’art. 32 al. 3 Cst. (consid. 2.1.1).

Dans le cas présent, l’autorité cantonale avait rendu plusieurs décisions, dont une décision datée du 31 octobre 2019 exigeant de la propriétaire et bailleresse qu’elle établisse un nouveau contrat de bail respectant l’autorisation de construire (qui imposait un loyer maximum de CHF 17’025.- par an), qu’elle rembourse le trop-perçu au locataire et qu’elle transmette l’avis de fixation de loyer initial « dans l’hypothèse où un tel avis aurait été notifié lors de la conclusion du précédent bail ». La bailleresse a fait recours contre cette décision et, alors que le recours était pendant, l’autorité a rendu une décision le 4 septembre 2020 par laquelle elle a partiellement modifié sa décision du 31 octobre 2019, en renonçant à exiger l’établissement d’un nouveau bail et en demandant à la place l’établissement d’une nouvelle formule de fixation du loyer initial. Compte tenu des éléments exposés aux paragraphes précédents, le Tribunal fédéral a considéré que cette mesure était valable (consid. 2.2.2).

Selon les principes dégagés par la jurisprudence fédérale en matière civile, si la prescription d’une créance est interrompue par une procédure, elle ne recommence à courir qu’au moment où il n’est plus possible d’attaquer la décision finale (rappel de la jurisprudence consacrée par l’ATF 147 III 419) (consid. 3).

Le droit d’être entendu comprend le droit de prendre connaissance de toutes les écritures transmises au tribunal et de se déterminer à leur égard. Le tribunal doit garantir un droit de réplique effectif aux parties. Il peut toutefois se contenter de transmettre une prise de position de la partie adverse pour information (et donc se dispenser de fixer un délai pour répondre) lorsque l’on peut attendre de la partie qu’elle prenne position spontanément ou requiert de pouvoir le faire – ce qui est le cas si elle est représentée par un avocat ou a elle-même des connaissances juridiques (consid. 2).

Le droit d’être entendu comprend le droit de prendre connaissance de toutes les écritures transmises au tribunal et de se déterminer à leur égard. Le tribunal doit garantir un droit de réplique effectif aux parties. Il peut toutefois se contenter de transmettre une prise de position de la partie adverse pour information (et donc se dispenser de fixer un délai pour répondre) lorsque l’on peut attendre de la partie qu’elle prenne position spontanément ou requiert de pouvoir le faire – ce qui est le cas si elle est représentée par un avocat ou a elle-même des connaissances juridiques (consid. 2).

Le droit d’être entendu comprend le droit de prendre connaissance de toutes les écritures transmises au tribunal et de se déterminer à leur égard. Le tribunal doit garantir un droit de réplique effectif aux parties. Il peut toutefois se contenter de transmettre une prise de position de la partie adverse pour information (et donc se dispenser de fixer un délai pour répondre) lorsque l’on peut attendre de la partie qu’elle prenne position spontanément ou requiert de pouvoir le faire – ce qui est le cas si elle est représentée par un avocat ou a elle-même des connaissances juridiques (consid. 2).

Une décision rendue en procédure sommaire selon l’art. 257 CPC peut faire l’objet d’un appel (art. 308 ss CPC) lorsque la valeur litigieuse est de CHF 10’000.- ou plus. Dans la procédure d’appel, les faits et moyens de preuves nouveaux ne sont recevables qu’aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC. S’agissant des vrais nova, le requérant (c’est-à-dire, en cas d’expulsion par la voie du cas clair, le bailleur) dont la requête a été déclarée irrecevable ne peut pas produire en appel des pièces nouvelles, même s’il ne lui était pas possible de les produire devant le premier juge. Il conserve toutefois la possibilité d’introduire une nouvelle fois sa requête en cas clair devant le premier juge. Ce principe ne concerne pas la partie requise (c’est-à-dire le locataire), qui peut invoquer des vrais nova aux conditions de l’art. 317 al. 1 CPC (consid. 4.1).

L’art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le contrat de bail avec effet immédiat en cas de violation de son devoir de diligence par le locataire. Cette disposition s’applique également si le locataire fait un usage de la chose qui viole des stipulations du contrat. Pour déterminer l’usage convenu de chose louée, il convient de se référer au libellé du bail et de ses annexes et, si nécessaire, se rapporter aux règles régissant l’interprétation des contrats (consid. 3.2.1).

Selon le Tribunal fédéral, l’« l’hébergement de familiers » (conjoint, partenaire, concubin, enfants, amis, etc.) par le locataire est admis, pour autant que cela ne provoque pas une sur-occupation des locaux. Il ne s’agit ni d’une sous-location, ni d’un prêt à usage, faute de volonté contractuelle. L’hébergement de familiers concerne diverses situations, par exemple celles où (i) le locataire vit avec son conjoint, son partenaire ou son concubin et qu’ils se partagent le loyer, (ii) le locataire n’occupe plus lui-même l’appartement, mais le laisse à la disposition de son époux dont il vit séparé ou (iii) le locataire remet entièrement l’usage de la chose louée à son enfant envers lequel il a une obligation d’entretien en vertu des art. 276 al. 1 et 277 al. 2 CC (consid. 3.2.3).

Lorsqu’un locataire héberge son enfant adulte et qu’il n’y a plus de devoir légal d’entretien, il faut déterminer – en fonction des circonstances – si la volonté de conclure un contrat existe. Dans le cas d’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’il y a bien une volonté de conclure un contrat de bail, et donc une sous-location, entre le locataire et sa fille : celle-ci s’est installée chez son père avec son mari et ses deux enfants, a convenu avec son père de la répartition des chambres et a accepté de prendre en charge les deux tiers du loyer. De ce fait, un contrat visant à occuper une partie du logement à titre onéreux a nécessairement été passé (consid. 3.4).

Si le locataire a sous-loué la chose sans demander l’autorisation du bailleur et que l’un des motifs de l’art. 262 al. 2 CO pour s’opposer à la sous-location (motifs auxquels s’ajoute l’interdiction de l’abus de droit) est donné, la condition du caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur de l’art. 257f al. 3 CO est automatiquement réalisée (consid. 4.2). Si la sous-location est totale (c’est-à-dire qu’elle porte sur l’entier de la chose louée), il y a abus de droit si le locataire a perdu toute idée de reprendre dans un avenir prévisible l’usage de la chose louée et qu’il a procédé en réalité à une substitution de locataires, ce qui est un but étranger à l’institution même de la sous-location (consid. 4.2.1). Ce raisonnement ne s’applique pas en cas de sous-location partielle, car le locataire réside toujours dans le bien (consid. 4.2.2).

La disposition adoptée dans le canton de Bâle-Ville visant à octroyer au bailleur l’autorisation de transformer, rénover ou assainir un immeuble uniquement si un droit de retour des locataires dans l’objet loué est prévu viole le principe de la primauté du droit fédéral (art. 49 Cst. en lien avec les art. 109 et 122 Cst.). Cette disposition, qui protège avant tout les intérêts privés des locataires (consid. 4.4.5), interfère directement dans les contrats de bail (consid. 4.4.6). Vu que cette matière est réglée exhaustivement par le droit fédéral et qu’aucune compétence législative n’est laissée aux cantons (consid. 4.4.6), la disposition en question doit être annulée (consid. 6).

La protection dans les cas clairs (art. 257 al. 1 CPC) est accordée si l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b) (consid. 2.1).

L’état de fait est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure pour les cas clairs est exclue. La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Ce n’est pas le cas si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou qu’une décision en équité doit être rendue (consid. 2.1).

Selon l’art. 153 al. 2 CPC, le tribunal peut administrer des preuves d’office lorsqu’il existe des motifs sérieux de douter de la véracité d’un fait non contesté. Les doutes doivent être sérieux (ehreblich), c’est-à-dire réels et d’une intensité particulière. La simple possibilité que la situation puisse être différente de ce que prétend une partie n’est pas suffisante (consid. 2.2). L’art. 153 al. 2 CPC trouve également application dans la procédure de protection dans les cas clairs (consid. 4.2).

Une résiliation pour retard dans le paiement de loyer qui répond aux exigences de l’art. 257d CO mais qui est contraire aux règles de la bonne foi peut être annulée selon les art. 271 s. CO. Le congé doit toutefois être contesté dans le délai de l’art. 273 CO. Si cette démarche n’a pas été faite, le grief du congé est contraire à la bonne foi et ne peut plus être invoqué dans la procédure d’expulsion par la voie du cas clair (consid. 5.2.1).

Le fait que la bailleresse ait attendu avant de résilier le bail pour défaut de paiement n’est pas contraire à la bonne foi (en l’espèce, 3 mois ½ après la première menace de résiliation et 2 mois ½ après la deuxième menace de résiliation). Un report de la résiliation ne peut être considéré comme abusif que si la bailleresse accepte sans réserve des paiements complets de loyer du locataire après l’expiration du délai de paiement fixé (consid. 5.2.2).

La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l’art. 257 CPC permet à la partie demanderesse d’obtenir rapidement une décision ayant l’autorité de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n’est pas équivoque (consid. 3.1).

Le droit d’être entendu consacré à l’art. 29 al. 2 Cst. implique pour l’autorité l’obligation de motiver sa décision. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause. L’autorité n’a pas l’obligation d’exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties, mais peut au contraire se limiter à l’examen des questions décisives pour l’issue du litige (consid. 5.1).

La loi sur le bail à ferme agricole soumet au contrôle de l’autorité le fermage des baux à ferme agricoles, lequel ne doit pas dépasser la mesure licite (art. 4 et 36 al. 1 LBFA) (consid. 4.1).

Si une entreprise agricole au sens de l’art. 5 et 7 LDFR est concernée, le fermage doit être soumis à l’approbation de l’autorité qui doit être saisie par le bailleur dans les trois mois dès l’entrée en jouissance de la chose affermée (art. 42 al. 1 et 2 LBFA) (consid. 4.1).

Si un immeuble agricole au sens de l’art. 1 let. a et b LBFA est concerné, l’autorité peut former opposition contre le fermage convenu dans les trois mois à compter du jour où elle a eu connaissance de la conclusion du bail, mais au plus tard deux ans après l’entrée en jouissance de la chose affermée ou après l’adaptation du fermage (art. 43 al. 1 et 2 LBFA) (consid. 4.1). L’adaptation du fermage d’un immeuble agricole en raison d’une modification de l’ordonnance sur les fermages ne fait pas partir un nouveau délai pour l’opposition (consid. 4.5.1). Les tiers et les parties ne peuvent pas former opposition contre le fermage, mais peuvent s’adresser à l’autorité pour lui communiquer des informations et lui demander d’agir (consid. 4.1).

L’art. 45 al. 1 LBFA prescrit que la convention relative au fermage est nulle dans la mesure où celui-ci dépasse le montant licite. La nullité de la convention est conditionnée au prononcé d’une décision de l’autorité rendue au terme de la procédure d’opposition ou d’approbation. Le montant convenu est valable sur le plan civil et lie le fermier tant que l’autorité ne s’est pas prononcée (consid. 4.2).

L’art. 49 al. 1 LBFA permet notamment à l’autorité administrative compétente, à la demande d’une partie qui y a un intérêt légitime, de constater par une décision si le montant du fermage peut être approuvé ou autorisé. Cette décision en constatation est subsidiaire : elle ne peut pas invalider rétroactivement la convention passée entre les parties et ne peut ainsi pas servir de base à une réduction du fermage. Elle ne permet que de dire si le montant du fermage peut, dans une procédure ultérieure, être approuvé ou autorisé (consid. 4.3).

Selon l’art. 60 CPC, le tribunal examine d’office les conditions de recevabilité (qui sont listées à l’art. 59 al. 1 CPC). Si une de ces conditions manque, il ne peut pas entrer en matière et rendre un jugement sur le fond. L’examen des conditions de recevabilité doit donc avoir lieu avant l’examen sur le fond (consid. 2.4.1).

L’autorité de chose jugée matérielle (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 let. e CPC) a deux effets. Premièrement, elle a un effet positif : tout tribunal saisi ultérieurement d’un procès est lié par le dispositif du procès antérieur. Deuxièmement, elle a un effet négatif : elle interdit à tout tribunal saisi ultérieurement d’entrer en matière sur une demande dont l’objet du litige est identique à celui jugé définitivement (Ausschlusswirkung), à moins que la partie demanderesse ne puisse faire valoir un intérêt digne de protection à ce que la décision antérieure soit répétée. Savoir si une décision portant sur le même objet du litige a été rendue s’examine au regard de deux éléments : les conclusions, les faits allégués (consid. 2.4.2).

Si le dispositif du premier jugement se prononce sur une question qui se pose en tant que question préalable dans la deuxième procédure, il n’y a pas d’Ausschlusswirkung, mais un effet contraignant. Cela signifie que la deuxième demande est recevable, mais que le jugement rendu dans la première procédure doit servir de base à l’appréciation matérielle du deuxième tribunal (consid. 2.6).

La procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC permet d’obtenir rapidement une décision ayant l’autorité de la chose jugée et la force exécutoire lorsque la situation de fait et de droit n’est pas équivoque (consid. 3).

La protection dans les cas clairs est accordée si (a) l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et (b) la situation juridique est claire. Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête (art. 257 al. 3 CPC) ; il ne peut pas rejeter la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (consid. 3.1).

En cas de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou de frais accessoires échus au sens de l’art. 257d CO, le bailleur peut requérir, par la procédure de protection dans les cas clairs de l’art. 257 CPC, aussi bien l’expulsion du locataire que le paiement de créances pécuniaires (consid. 4).

S’agissant de l’expulsion du locataire, le bailleur doit alléguer et prouver les conditions de l’art. 257d CO. Il doit notamment alléguer et prouver avoir notifié régulièrement l’avis comminatoire au locataire conformément à l’art. 257d al. 1 CO. Cet avis, de même que la résiliation, doivent en principe être notifiés à l’adresse de l’appartement ou des locaux loués ; cette adresse est valable aussi longtemps que le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse au bailleur (consid. 4.1.1).

Lorsque le locataire n’a contesté ni l’avis comminatoire, ni la résiliation du bail et a remis les clés de l’appartement ou des locaux au bailleur, il y a lieu d’admettre qu’il a restitué les locaux par actes concluants. Le bailleur peut alors notamment obtenir le remboursement des frais qu’il a dû assumer pour faire vider et nettoyer les locaux par un tiers en application de l’art. 97 CO. Lorsque le locataire n’a pas restitué les clés et reste sans droit dans les locaux, il doit payer une indemnité correspondant au loyer convenu pour occupation illégitime (consid. 4.2.1).

En ce qui concerne le paiement de créances pécuniaires, le bailleur peut réclamer les loyers et frais accessoires arriérés, dus en vertu du contrat jusqu’à la fin du bail, et, faute de restitution à l’échéance, une indemnité pour l’occupation illégitime des locaux (cumul objectif d’actions selon l’art. 90 CPC) (consid. 4.2).

En cas de consorité simple, si des conclusions ont été admises par le tribunal de première instance et qu’elles ne concernent que l’un des consorts, le tribunal de deuxième instance ne peut pas réformer le jugement sur ces points si seul l’autre consort fait appel contre la décision de première instance (consid. 5.2).

La protection dans les cas clairs (art. 257 al. 1 CPC) est accordée si l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b) (consid. 2.1).

L’état de fait n’est pas litigieux lorsqu’il n’est pas contesté par le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure pour les cas clairs est exclue et la requête irrecevable (consid. 2.1).

La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d’une doctrine et d’une jurisprudence éprouvées. Ce n’est pas le cas si l’application d’une norme nécessite l’exercice d’un certain pouvoir d’appréciation de la part du juge ou qu’une décision en équité doit être rendue (consid. 2.1).

Selon l’art. 273b al. 1 CO, les dispositions concernant la protection des locataires contre les congés ne sont applicables à la sous-location que jusqu’à l’extinction du bail principal. Au-delà, le bail de sous-location n’est pas opposable au bailleur principal alors même que le locataire principal et le sous-locataire demeurent éventuellement liés ; le bailleur principal est autorisé à exiger du sous-locataire la restitution de la chose louée (consid. 2.2).

Rappel des conditions de la protection dans les cas clairs (art. 257 al. 1 CPC) (consid. 2).

Lorsque le locataire a du retard dans le paiement des loyers, le bailleur peut lui fixer un délai de paiement (qui doit être au moins de 30 jours pour les baux d’habitation et les locaux commerciaux) et l’avertir qu’à défaut, il résiliera le bail (art. 257d al. 1 CO). Si le locataire ne s’exécute pas dans le délai fixé, le bailleur peut résilier le bail moyennant un délai de congé d’au moins 30 jours s’il s’agit d’un bail d’habitation ou d’un local commercial (art. 257d al. 2 CO). Une résiliation donnée avant l’échéance du délai de paiement est sans effet (consid. 3.1).

Selon la jurisprudence, en cas de délai fixé par le bailleur pour payer des loyers en retard, le locataire peut faire valoir la compensation. Pour ce faire, il doit adresser sa déclaration de compensation au bailleur (art. 124 CO) dans le délai de paiement fixé (consid. 3.1). Le locataire doit pouvoir prouver immédiatement les créances compensantes ; ainsi, invoquer des créances non chiffrées et non établies qui découleraient de défauts de l’objet loué n’est pas suffisant (consid. 5.2).

L’octroi de l’assistance judiciaire suppose notamment que la partie qui la requiert ne dispose pas de ressources suffisantes (art. 29 al. 3 Cst. ; art. 117 let. a CPC). En vertu de l’art. 119 al. 2 CPC, celle-ci doit justifier de sa situation de fortune et de ses revenus et exposer l’affaire et les moyens de preuve qu’elle entend invoquer. A cet égard, elle est soumise à une obligation de collaborer (consid. 11.2). Le seul fait de présenter un document qui atteste qu’elle bénéficie de l’aide sociale ne suffit pas toujours à prouver l’indigence ; le tribunal doit aussi examiner les circonstances d’espèces et les autres documents fournis (consid. 11.4.1). Dans le cas présent, l’instance précédente n’a donc pas violé le droit fédéral en refusant d’octroyer l’assistance judiciaire aux locataires qui avaient produit une attestation de l’aide sociale comme seule preuve de leur manque de ressources (consid. 11.4.3 et 11.5).

Confirmation, par le Tribunal fédéral, de la réalisation d’une tentative de contrainte (art. 22 et 181 CP) pour les faits suivants : suite à la résiliation de son bail, le locataire a sommé sa bailleresse de lui payer, dans les 30 jours, CHF 80’600.- pour « atteinte à la personnalité », somme correspondant à la totalité des loyers versés jusqu’alors, en la menaçant de la mettre aux poursuites pour ce montant si un arrangement n’était pas trouvé. La bailleresse ne s’étant pas laissée intimider par la démarche, seule la tentative a été retenue (consid. 2.3.2).

Pour déterminer si les parties ont conclu un contrat, le tribunal doit d’abord examiner leur volonté subjective et rechercher si elles se sont exprimées de manière concordante, se sont comprises et ont voulu se lier (interprétation subjective). Si c’est le cas, il existe un consensus de fait, et cette constatation lie le Tribunal fédéral (consid. 4.1).

En revanche, si l’interprétation subjective ne permet pas de constater la volonté des parties, le tribunal doit examiner la situation selon le principe de la confiance (interprétation objective). Celui-ci requiert d’interpréter une déclaration de volonté de la manière dont le destinataire pouvait et devait la comprendre selon les règles de la bonne foi, compte tenu de son libellé et de son contexte ainsi que de l’ensemble des circonstances. Il s’agit d’une question de droit, que le Tribunal fédéral revoit librement (consid. 4.2).

Le congé donné par le bailleur est notamment annulable dans les cas mentionnés à l’art. 271a al. 1 CO, en particulier pendant une procédure de conciliation ou une procédure judiciaire en rapport avec le bail, à moins que le locataire ne procède au mépris des règles de la bonne foi (let. d) ou dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure de conciliation ou d’une procédure judiciaire au sujet du bail et si le bailleur a conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire (let. e ch. 4) (consid. 3.1). Ces dispositions ne sont toutefois pas applicables dans certaines hypothèses, par exemple lorsque le congé est donné pour violation grave par le locataire de son devoir de diligence ou pour de graves manques d’égards envers les voisins (art. 257f al. 3 et 4 CO) ou pour de justes motifs (art. 266g CO) (consid. 3.2).

En l’espèce, le Tribunal fédéral retient que le fait que la locataire, qui donne des cours dans les locaux loués, laisse les clés dans la boîte à lait pour les participants aux cours pendant une période limitée dans la journée ne constitue pas un préjudice grave causé volontairement à la chose 257f al. 4 CO. Dans la mesure où la bailleresse n’a pas communiqué de protestation écrite à la locataire, elle ne peut pas non plus se prévaloir de l’art. 257f al. 3 CO (consid. 3.3.2).

La sous-location sans le consentement du bailleur permet une résiliation extraordinaire sur la base de l’art. 257f al. 3 CO uniquement si le locataire a préalablement été mis en demeure, sauf si cette démarche se serait révélée d’emblée inutile (consid. 3.3.2).

Pour déterminer la valeur litigieuse en cas d’action en expulsion par la voie du cas clair, il faut distinguer deux situations : (i) seule l’expulsion de l’objet loué en tant que telle est litigieuse et (ii) la résiliation du contrat de bail est également contestée à titre préjudiciel (rappel des principes posés par l’ATF 144 III 346) (consid. 2).

Dans le premier cas (seule l’expulsion est litigieuse), l’intérêt économique des parties correspond à la valeur locative durant la période où l’évacuation ne peut pas avoir lieu parce qu’une procédure sommaire est ouverte. Il convient à cet égard de retenir qu’une procédure en expulsion par la voie du cas clair est d’une durée de six mois, sans tenir compte d’éventuelles différences cantonales. Le fait que la procédure dure effectivement plus ou moins de six mois n’a aucune incidence (consid. 2.2).

La valeur litigieuse déterminante pour la compétence doit en principe être calculée au moment du dépôt de la requête (consid. 2.2).

Le recours constitutionnel subsidiaire peut être formé uniquement pour violation des droits constitutionnels ; il est soumis à une exigence de motivation accrue. La partie recourante doit de ce fait indiquer quel droit ou principe constitutionnel a été violé, en expliquant de façon circonstanciée en quoi réside la violation (consid. 2.2).

L’invocation du grief d’arbitraire requiert que la partie recourante explique pourquoi la décision attaquée méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité. L’arbitraire, prohibé par l’art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu’une autre solution serait concevable, voire préférable. Le Tribunal fédéral ne s’écarte de la solution retenue par l’autorité cantonale de dernière instance que si la décision entreprise apparaît insoutenable, en contradiction manifeste avec la situation effective, adoptée sans motifs objectifs ou en violation d’un droit certain. Il ne suffit pas que les motifs de la décision soient insoutenables ; encore faut-il que celle-ci soit arbitraire dans son résultat (consid. 2.2).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) exige de l’autorité qu’elle entende effectivement la partie et examine ses arguments avant de prendre sa décision. La jurisprudence en a déduit le droit d’obtenir une décision motivée, afin que le justiciable puisse la comprendre et la contester en connaissance de cause. L’exigence de motivation est satisfaite si l’autorité mentionne au moins brièvement les raisons qui l’ont conduite à sa décision (consid. 2).

La protection dans les cas clairs (art. 257 al. 1 CPC) est accordée si l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et la situation juridique est claire (let. b). L’état de fait n’est pas litigieux si les faits n’ont pas été contestés par le défendeur ; il est susceptible d’être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. La situation juridique est claire lorsque l’application de la norme au cas concret s’impose de façon évidente au regard du texte légal, ou en vertu d’une doctrine et d’une jurisprudence établies (consid. 3).

La conclusion tacite d’un nouveau bail lorsque le locataire continue à verser des loyers après la fin du contrat doit être admise avec réserve et suppose que, après la fin du rapport de bail initial, le bailleur tarde à exiger la remise de la chose louée (consid. 4.2).

Le Tribunal fédéral applique le droit d’office (art. 106 al. 1 LTF), de sorte qu’il revoit librement l’application de l’art. 257 CPC. L’art. 42 al. 2 LTF requiert toutefois que le recours soit motivé ; ainsi, le Tribunal fédéral n’examine que les griefs invoqués, sauf en cas d’erreurs juridiques manifestes (consid. 2.1).

Le Tribunal fédéral n’est lié ni par les motifs invoqués par les parties, ni par l’argumentation juridique retenue par l’autorité cantonale ; il peut donc admettre le recours pour d’autres motifs que ceux invoqués par le recourant, comme il peut le rejeter en procédant à une substitution de motifs (consid. 2.1).

Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l’autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il ne peut rectifier ou compléter les constatations de l’autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes – c’est-à-dire arbitraires – ou découlent d’une violation du droit au sens de l’art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF). La partie qui conteste les faits constatés par l’autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi les conditions précitées seraient réalisées. A défaut, les allégations relatives à un état de fait qui s’écarterait de celui de la décision attaquée ne pourront pas être prises en considération (consid. 2.2).

Une décision est finale au sens de l’art. 90 LTF lorsqu’elle met définitivement un terme à la procédure, pour un motif de fond ou de procédure. La décision partielle au sens de l’art. 91 LTF est une variante de la décision finale, qui, sans terminer l’instance, règle définitivement le sort de certaines des prétentions en cause (art. 91 let. a LTF) ou termine l’instance seulement à l’égard de certaines des parties à la cause (art. 91 let. b LTF) (consid. 1.1).

La décision est partielle au sens de l’art. 91 al. 1 let. a LTF lorsqu’elle statue sur un objet dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause. Cela implique (i) que le tribunal ait statué sur un chef de conclusions ou une partie du petitum, ce qui suppose que des actions distinctes ont été jointes ou que la demande est divisible et (ii) que la décision attaquée tranche de manière définitive une partie de l’ensemble de l’objet du litige, de sorte qu’il n’existe pas de risque que la décision à rendre sur le reste de la demande se trouve en contradiction avec la décision déjà en force. De manière générale, il n’y a pas de décision partielle au sens de l’art. 91 let. a LTF s’il ne peut être statué sur certaines prétentions avant qu’une décision sur d’autres ait été rendue (consid. 1.2.1).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst., art. 53 al. 1 CPC) n’impose pas au tribunal de se prononcer sur tous les éléments soulevés par les parties et de réfuter chaque argument. Il peut se limiter à examiner les points qui sont essentiels pour la décision et qui peuvent influencer l’issue de la procédure (consid. 3.1).

Une demande peut être modifiée en procédure d’appel aux conditions de l’art. 317 al. 2 CPC – c’est-à-dire si les conditions de l’art. 227 al. 1 CPC sont remplies et si cette modification repose sur des faits ou moyens de preuve nouveaux au sens de l’art. 317 al. 1 CPC (consid. 4.2). Le Tribunal fédéral souligne que le fait de changer d’avocat en cours de procédure et de modifier son argumentation juridique ne donne pas le droit de modifier ses conclusions en appel ; la partie doit au contraire se voir imputer le comportement de son avocat initial qui n’a pas présenté tous les faits et moyens de preuve pertinents en première instance (consid. 4.3).

Une décision rejetant une requête d’effet suspensif est incidente au sens de l’art. 93 al.1 LTF, et peut faire l’objet d’un recours uniquement si elle est susceptible de causer un préjudice irréparable au sens de l’art. 93 al. 1 let. a LTF (consid. 4.1).

Le refus de l’effet suspensif est une décision portant sur des mesures provisionnelles aux termes de l’art. 98 LTF. Il s’ensuit que le recours en matière civile n’est recevable que pour violation des droits constitutionnels. Si elle soulève le grief d’arbitraire (art. 9 Cst.), la partie recourante doit expliquer, sur la base de la subsomption opérée dans le cas concret, en quoi la décision attaquée méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou encore heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité (consid. 4.2).

Condamnation d’un bailleur pour contrainte (181 CP) et violation du domaine secret ou du domaine privé au moyen d’un appareil de prise de vues (179^quater CP). Le bailleur avait changé les serrures du bien loué – empêchant ainsi une locataire d’accéder aux locaux – et fait faire des photographies du bien loué sans l’accord de la locataire précitée.

Confirmation par le Tribunal fédéral de l’infraction de contrainte, mais pas de celle de violation du domaine secret ou du domaine privé au moyen d’un appareil de prise de vues : le bailleur a été condamné comme auteur de l’infraction, alors qu’il avait chargé un tiers de prendre des photographies (consid. 3.4). La cause est donc renvoyée à l’instance précédente.

Selon l’art. 76 al. 1 let. b LTF, le recourant doit notamment avoir un intérêt digne de protection à l’annulation de la décision attaquée ; si cet intérêt n’existe plus au moment du dépôt du recours, celui-ci doit être déclaré irrecevable. L’intérêt digne de protection consiste dans l’utilité pratique que l’admission du recours apporterait à son auteur, en lui évitant de subir un préjudice de nature économique, idéale, matérielle ou autre que la décision entreprise lui occasionnerait (consid. 1.2.1).

En droit du bail à loyer, dans une contestation portant sur la restitution de la chose louée après la résiliation du contrat de bail, la jurisprudence retient que le locataire est dépourvu de cet intérêt digne de protection dès le moment où l’usage de la chose lui est effectivement retiré. Le Tribunal fédéral retient que cette règle s’applique également lorsque le nouveau propriétaire d’un bien immobilier exerce une action en revendication basée sur l’art. 641 al. 2 CC à l’encontre des anciens propriétaires qui refusent de quitter l’immeuble : ceux-ci n’ont plus d’intérêt digne de protection à recourir contre la décision d’expulsion dès le moment où ils sont dépossédés de la chose (consid. 1.2.2).

Lorsqu’un canton a rendu la formule officielle obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), celle-ci doit être remise au locataire lors de la conclusion du bail ou au plus tard au moment où il prend possession de la chose louée (consid. 4.1).

Si la formule officielle est obligatoire mais qu’elle fait défaut, ou que la hausse du loyer n’est pas motivée, le loyer initial est nul (consid. 4.2). Le locataire peut alors ouvrir action pour demander la fixation du loyer initial et la restitution du trop-perçu (cumul d’actions selon l’art. 90 CPC) (consid. 4.3).

Tant que dure le bail, le locataire peut en principe toujours invoquer la nullité du loyer en raison de l’absence de la formule officielle ou du fait que celle-ci n’évoque pas le motif de la hausse de loyer – le locataire peut ainsi obtenir la fixation du montant des loyers futurs, indépendamment d’une éventuelle prescription du remboursement des loyers indûment payés. L’abus de droit est toutefois réservé (consid. 4.4), car il ne mérite aucune protection juridique (art. 2 al. 2 CC) ; il s’analyse selon les circonstances du cas d’espèce (consid. 5.1).

Dans le cas présent, le Tribunal fédéral confirme le constat auquel sont parvenues les instances précédentes, à savoir que le locataire a agi de manière abusive en invoquant la nullité du loyer initial. Le locataire est avocat – et l’était déjà au moment de la conclusion du contrat – et a de l’expérience dans le domaine de droit du bail, de sorte qu’il devait connaître l’exigence de la formule officielle en cas de nouveau bail et ne pouvait se prévaloir de la nullité du loyer initial (consid. 5.3.2).

Le Tribunal fédéral applique le droit d’office, ce qui signifie qu’il n’est pas lié par les arguments présentés dans le recours ni par les considérants de la décision attaquée. Toutefois, compte tenu du devoir de motivation qualifié de l’art. 42 al. 1 et 2 LTF, il n’examine que les griefs que le recourant fait valoir, à moins de vices manifestes. Lorsque la décision contestée se fonde sur plusieurs motivations indépendantes, le recourant doit toutes les contester (consid. 1.2).

Le Tribunal fédéral fonde sa décision sur l’état de fait établi par l’autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), ce qui comprend tant les faits de la vie (Lebenssachverhalt) que les éléments relatifs au déroulement du procès (Prozesssachverhalt). Il ne peut les rectifier ou les compléter que s’ils sont manifestement inexacts (c’est-à-dire arbitraires) ou s’ils ont été établis en violation du droit (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF) (consid. 1.3).

Lorsque la décision attaquée comporte plusieurs motivations indépendantes et suffisantes pour sceller le sort de la cause ou d’une partie de celle-ci, il incombe au recourant, sous peine d’irrecevabilité, de démontrer que chacune d’elles est contraire au droit (consid. 3.2).

La substitution de partie au sens de l’art. 83 al. 1 CPC dépend de la volonté conjointe de celui qui acquiert la légitimation et de la partie qui l’a perdue, lesquels ont ainsi un droit à opérer cette substitution. En cas d’aliénation de l’objet du litige, la substitution de partie n’est pas subordonnée au consentement de la partie adverse (consid. 5.1.1). Dans une procédure de droit du bail, une substitution intervient en cas de changement de propriétaire de l’objet loué ; l’acquéreur se substitue alors à l’ancien bailleur, pour autant que la procédure ait une incidence sur les relations postérieures au transfert du bail (consid. 5.1.2).

Rappel des conditions de la procédure de protection dans les cas clairs (consid. 6.1).

Le droit d’être entendu comprend le droit de prendre connaissance des prises de position de la partie adverse et de se déterminer à leur sujet. Le tribunal peut se contenter de transmettre une écriture « pour information » à une partie lorsque l’on peut attendre d’elle qu’elle se détermine spontanément ou demande à pouvoir le faire – ce qui est le cas si elle est représentée par un avocat ou a elle-même des connaissances juridiques (consid. 2).

Selon l’art. 42 al. 7 LTF, le mémoire de recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable – ce qui peut être lorsque, comme en l’espèce, un locataire introduit un recours dans l’unique but de retarder le plus possible son expulsion d’un logement (consid. 3).

Lorsque les conclusions ne tendent pas au paiement d’une somme d’argent déterminée, le Tribunal fédéral fixe la valeur litigieuse selon son appréciation (art. 51 al. 2 LTF) ; toutefois, cela ne dispense pas le recourant d’indiquer, conformément à l’art. 42 al. 1 et 2 LTF, les éléments suffisants pour permettre au Tribunal de céans d’estimer aisément la valeur litigieuse (consid. 3).

Lorsqu’un recours est dirigé contre une décision d’exécution forcée d’un prononcé d’expulsion d’un immeuble, la valeur litigieuse est fondée sur la valeur que représente l’usage des locaux pendant la durée prévisible du procès permettant d’obtenir une décision d’expulsion (consid. 3).

Le recours constitutionnel subsidiaire n’est ouvert que pour se plaindre de la violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF). En vertu de l’art. 106 al. 2 LTF, applicable par renvoi de l’art. 117 LTF, les griefs y relatifs doivent être invoqués et motivés par le recourant, à savoir expressément soulevés et exposés de manière claire et détaillée (consid. 4).

Un débiteur (en l’occurrence un locataire) peut déposer une action en constatation négative de dette (art. 85a LP) et demander une suspension provisoire de la poursuite sur la base de l’art. 85a al. 2 LP. Cette suspension est une mesure provisionnelle ; la décision la rejetant constitue donc une décision incidente au sens de l’art. 93 LTF (consid. 1.1).

Une décision concernant des mesures provisionnelles ne peut être attaquée que pour violation des droits constitutionnels (art. 98 LTF). Il en va de même lorsque la décision nie le droit à l’assistance judiciaire dans le cadre d’une telle procédure (consid. 2.1).

Une décision est arbitraire lorsqu’elle est manifestement insoutenable, est en contradiction claire avec l’état de fait, viole gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté ou contredit d’une manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité. La décision doit être arbitraire dans sa motivation mais également dans son résultat, ce que le recours doit démontrer (consid. 2.2).

La requête d’assistance judiciaire doit être renouvelée pour la procédure d’appel ou de recours (art. 119 al. 5 CPC ; art. 64 LTF) ; ses conditions (en particulier celle des chances de succès) doivent être réexaminées par chaque instance (consid. 3.2).

Aux termes de l’art. 257a al. 2 CO, les frais accessoires en rapport avec l’usage de la chose ne sont à la charge du locataire qu’à condition que cela ressorte d’une convention particulière avec le bailleur (consid. 3.1.1). Cette disposition concrétise la règle de l’art. 18 CO, selon laquelle l’interprétation objective du contrat selon le principe de la confiance ne s’applique pas lorsque les parties se sont effectivement comprises de manière concordante et réciproque (consid. 3.1.2).

La preuve d’un fait contesté n’est rapportée au regard de l’art. 8 CC que si le juge a acquis la conviction de l’existence de ce fait. Une certitude absolue n’est pas nécessaire, mais le juge ne doit plus avoir de doutes sérieux. Le Tribunal fédéral contrôle librement si l’autorité précédente est partie d’une juste conception du degré de la preuve, mais il ne revoit que sous l’angle de l’arbitraire la question de savoir si le degré requis est atteint dans le cas concret (consid. 3.1.3).

En principe, les frais accessoires, qui sont mis à la charge du locataire, doivent être indiqués de manière suffisamment précise dans le contrat lui-même. Par exception à cette règle, le renvoi à une annexe du contrat ou des conditions générales est admissible si celles-ci ne font que concrétiser les frais accessoires déjà attribués au locataire par le contrat (consid. 4.1.2). Les rubriques doivent être aisément compréhensibles pour un non-juriste. Lorsqu’une charge est identifiable dans le contrat, le renvoi à des annexes est valide même si la liste annexée n’est pas formulée de manière exhaustive. L’utilisation des termes « notamment » ou « en particulier » ne permet toutefois pas au bailleur d’ajouter des frais supplémentaires à ceux énumérés (consid. 4.1.3).

Lorsqu’une résiliation de bail est contestée, la valeur litigieuse pour la recevabilité du recours au Tribunal fédéral se détermine en fonction de la date à laquelle prendrait fin le bail en cas d’inefficacité, de nullité ou d’annulation du congé. En cas de bail de durée déterminée, la valeur litigieuse équivaut au loyer pendant la durée convenue (consid. 1).

Rappel des principes relatifs à la contestation des faits (art. 105 al. 1 LTF) et à la motivation du recours (art. 42 al. 1 et 2 LTF) devant le Tribunal fédéral (consid. 2.1 et 2.2).

Le Tribunal fédéral ne contrôle qu’avec retenue une décision prise par la dernière instance cantonale dans l’exercice de son pouvoir d’appréciation. Il intervient lorsque le prononcé s’écarte sans raison des règles établies par la doctrine et la jurisprudence, lorsqu’il repose sur des faits qui ne devaient jouer aucun rôle, ou encore lorsqu’il méconnaît des éléments qui auraient absolument dû être pris en considération ; en outre, le Tribunal fédéral redresse les décisions d’appréciation qui aboutissent à un résultat manifestement injuste ou à une iniquité choquante (consid. 4.1).

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée (consid. 4.1), sous réserve des règles de la bonne foi. Un congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même les locaux n’est pas contraire à la bonne foi, à moins qu’il ne soit pas réel et ne constitue qu’un prétexte. Si les locaux doivent subir un changement d’affectation, il convient d’examiner si le projet du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public au point qu’il est certain qu’il ne sera pas autorisé (consid. 4.2).

Dans les litiges portant sur la protection contre les congés ou la prolongation du bail à loyer, le tribunal admet les faits et moyens de preuve nouveaux jusqu’aux délibérations (art. 229 al. 3 CPC cum 247 al. 2 let. a et 243 al. 2 let. c CPC). En première instance, le début des délibérations suit en principe immédiatement les plaidoiries finales (sauf si le tribunal fixe encore aux parties un délai au terme duquel la cause sera gardée à juger, auquel cas les délibérations ne débutent qu’à l’échéance de ce délai) (consid. 6.1).

Lorsque le locataire demande la prolongation du bail, le tribunal apprécie librement, selon les règles du droit et de l’équité (art. 4 CC), s’il y a lieu de prolonger le bail et, dans l’affirmative, pour quelle durée. Il doit peser les intérêts en présence et prendre en considération tous les éléments du cas particulier. Le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec réserve la décision d’équité prise en dernière instance cantonale (consid. 7.1).

L’infraction d’escroquerie (art. 146 al. 1 CP) est réalisée lorsqu’il y a tromperie, qui peut se réaliser par acte concluant lorsque l’on peut attribuer au comportement de l’auteur, dans les relations sociales, la valeur d’une déclaration. En ce sens, quiconque conclut un contrat manifeste en règle générale sa volonté interne d’exécuter sa prestation (consid. 1.1.2).

La tromperie doit en outre être astucieuse ; c’est le cas lorsque l’auteur recourt à un édifice de mensonges, à des manœuvres frauduleuses ou à une mise en scène, mais aussi lorsqu’il donne simplement de fausses informations, si leur vérification n’est pas possible, ne l’est que difficilement ou ne peut raisonnablement être exigée, de même que si l’auteur dissuade la dupe de vérifier ou prévoit, en fonction des circonstances, qu’elle renoncera à le faire en raison d’un rapport de confiance particulier (consid. 1.1.3).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme la condamnation du recourant pour escroquerie (consid. 1.2.2). Celui-ci avait fait faussement croire à plusieurs personnes qu’il avait la volonté et la possibilité de louer ou sous-louer des logements alors que cela n’était pas le cas ; les intéressés ne pouvaient pas déceler la supercherie, et ont remis au recourant de l’argent, à titre de frais de dossier, de garantie de loyer et/ou de premier loyer, sommes qu’il a conservées pour lui-même.

Le Tribunal fédéral ne peut rectifier ou compléter les constatations de l’autorité précédente que si elles sont manifestement inexactes (ce qui signifie arbitraires) ou découlent d’une violation du droit au sens de l’art. 95 LTF. La partie qui entend attaquer les faits constatés par l’autorité précédente doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions seraient réalisées (art. 106 al. 2 LTF) (consid. 5.1).

Le recours au Tribunal fédéral doit contenir des conclusions et être motivé (art. 42 al. 1 et 2 LTF). Compte tenu de cette obligation de motivation, le Tribunal fédéral ne traite que les questions qui sont soulevées devant lui par les parties, à moins que la violation du droit ne soit manifeste (consid. 5.3).

Lorsque l’autorité de dernière instance cantonale peut se limiter à examiner les griefs régulièrement soulevés (ce qui est le cas de l’autorité d’appel), le principe de l’épuisement matériel veut que les griefs soumis au Tribunal fédéral aient déjà été invoqués devant l’instance précédente (consid. 7.1).

Si le bail a été conclu par des cobailleurs, ceux-ci doivent nécessairement résilier le bail en commun ; à défaut, la résiliation est nulle. En outre, le congé doit être donné au moyen d’une formule agréée. Sur celle-ci, la désignation du bailleur doit être interprétée strictement, toute extrapolation devant être évitée (consid. 3.1).

En procédure civile, le défaut de qualité pour agir ou pour défendre n’est en principe pas susceptible de rectification ; il entraîne le rejet de la demande. En particulier, lorsque l’action n’a pas été ouverte par ou dirigée contre tous les consorts matériels nécessaires (art. 70 al. 1 CPC), elle doit en principe être rejetée. Il y a notamment consorité nécessaire en cas d’action formatrice, ce qui est le cas de l’action en annulation de la résiliation du bail visée par les art. 271 s. CO (consid. 3.3).

Dans le cas présent, le Tribunal fédéral retient l’existence d’un abus de droit : les bailleurs, en invoquant que l’action devait être rejetée parce qu’un des quatre bailleurs n’avait pas été attrait dans la procédure, ont agi abusivement (consid. 5.2.3). Les circonstances ne permettaient pas aux locataires d’identifier précisément que cette personne était bailleur, de sorte que l’on ne pouvait leur reprocher d’avoir oublié d’attraire celui-ci dans la procédure.

Il y a défaut lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu. Cette notion est relative et dépend des circonstances du cas concret (consid. 6.1.1).

Le droit d’être entendu oblige l’autorité à motiver sa décision. Pour ce faire, il suffit qu’elle mentionne au moins brièvement les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision (consid. 6.1.2).

Devant le Tribunal fédéral, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l’autorité précédente (art. 99 al. 1 LTF). Cette règle permet d’introduire des faits nouveaux concernant le déroulement de la procédure devant l’instance précédente ou encore des faits postérieurs à l’arrêt attaqué permettant d’établir la recevabilité du recours. En revanche, le recourant ne peut introduire des faits ou moyens de preuve qu’il a négligé de soumettre aux autorités cantonales, que ce fait soit notoire ou non (consid. 2.3 et 2.4).

Lorsque les parties ont conclu un bail à loyer indexé, il doit être conclu pour cinq ans au moins et être indexé à l’ISPC. Il est exclu de par la loi de prévoir d’autres facteurs d’adaptation du loyer, à moins que la majoration ne soit justifiée par des prestations supplémentaires du bailleur et que le contrat de bail n’ait réservé expressément cette possibilité (consid. 3.1).

Lorsque l’autorité de dernière instance cantonale peut se limiter à examiner les griefs régulièrement soulevés (ce qui est le cas de l’autorité d’appel), le principe de l’épuisement matériel veut que les griefs soumis au Tribunal fédéral aient déjà été invoqués devant l’instance précédente (consid. 3.2.1)

Lorsque la maxime inquisitoire sociale s’applique et que les parties sont représentées par un avocat, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue, comme dans un procès soumis à la procédure ordinaire (consid. 4).

Il découle du droit d’être entendu de l’art. 29 al. 2 Cst. que l’autorité a l’obligation de motiver sa décision. Il suffit qu’elle mentionne au moins brièvement les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé sa décision (consid. 3.2.1). Exceptionnellement, une violation du droit d’être entendu peut être considérée comme réparée lorsque l’intéressé jouit de la possibilité de s’exprimer librement devant une autorité de recours disposant du même pouvoir d’examen que l’autorité inférieure (consid. 3.2.2).

Lorsque la partie demanderesse ouvre action pour expulser l’ancien propriétaire d’un immeuble sur la base de l’art. 641 al. 2 CC, cette situation est comparable à celle d’une action en expulsion d’un locataire après expiration du bail. De ce fait, le Tribunal fédéral considère que la cour cantonale n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation en retenant que dans ces deux cas, la valeur litigieuse représente l’usage des locaux pendant la durée prévisible du procès en procédure sommaire permettant d’obtenir une décision d’évacuation. Ce n’est que si le litige porte sur la propriété du bien que la valeur litigieuse correspond à la valeur du bien (consid. 5.3.3).

Lorsqu’une partie n’indique pas expressément que sa requête doit être traitée comme un cas clair soumis à la procédure sommaire selon l’art. 257 CPC, mais que ses conclusions peuvent être interprétées en ce sens au regard de leur motivation, l’autorité ne viole pas le droit fédéral en appliquant la procédure prévue par cette disposition (consid. 6.2).

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu, sous réserve des règles de la bonne foi. Le seul fait que la résiliation entraine des conséquences pénibles pour le locataire ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu’il prenne fin ne signifie pas que le congé est contraire à la bonne foi (consid. 3.1).

La motivation n’est pas une condition de validité du congé ; toutefois, son absence peut constituer un indice que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi (consid. 3.1).

Déterminer quel est le motif du congé et si ce motif est réel ou n’est qu’un prétexte relève des constatations de fait, que le Tribunal fédéral ne peut revoir qu’aux conditions strictes de l’art. 105 al. 2 LTF (consid. 2 et 3.2). En revanche le point de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est une question de droit que le Tribunal fédéral revoit librement (consid. 3.2).

Une décision qui statue, d’une part, sur la recevabilité d’une demande et, d’autre part, sur la requête de suspension de la procédure formulée par les demandeurs constitue une décision incidente qui tombe sous le coup de l’art. 93 LTF (consid. 4.1).

L’hypothèse prévue par l’art. 93 al. 1 let. b LTF suppose que la partie demanderesse indique quels éléments entraineraient une procédure probatoire longue et coûteuse. Il faut que la procédure probatoire, par sa durée et son coût, s’écarte notablement des procès habituels (par exemple s’il faut envisager une expertise complexe, plusieurs expertises, l’audition de très nombreux témoins ou l’envoi de commissions rogatoires dans des pays lointains). Par ailleurs, l’art. 93 al. 1 let. b LTF ne vise que la procédure probatoire ; le fait que l’admission du recours risque d’entrainer la rédaction de longues écritures, le cas échéant devant deux instances cantonales successives, n’est pas suffisant (consid. 4.3).

Selon la jurisprudence, la qualité pour recourir d’un tiers qui n’est pas destinataire de la décision dont il est fait recours n’est admise que restrictivement. Pour avoir cette qualité, le tiers doit ainsi être touché directement et plus fortement que tout autre tiers et se trouver, avec l’objet de la contestation, dans une relation particulière, étroite et digne d’être prise en considération. Une atteinte indirecte ou médiate ne suffit pas. Lorsque le recours intervient en faveur du destinataire de la décision, la qualité pour recourir suppose que le tiers tire lui-même un désavantage immédiat de la décision contestée ; à cet égard, le fait qu’il soit créancier du destinataire de la décision ne suffit pas (consid. 4.2).

En l’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’un locataire n’a pas qualité pour recourir contre les factures de ramonage adressées par une entreprise concessionnée à la bailleresse. L’atteinte que subit le locataire n’est qu’une simple répercussion qui découle du contrat de bail ; le locataire n’est donc pas touché de manière directe par les décisions qu’il conteste (consid. 4.5).

Selon la jurisprudence, la nullité absolue d’une décision, qui peut être invoquée en tout temps devant toute autorité et doit être constatée d’office, ne frappe que les décisions affectées des vices les plus graves, manifestes ou du moins facilement décelables, et pour autant que la constatation de la nullité ne mette pas sérieusement en danger la sécurité du droit. Des vices de fond n’entraînent qu’à de rares exceptions la nullité d’une décision ; de graves vices de procédure, ainsi que l’incompétence qualifiée de l’autorité qui a rendu la décision sont des motifs de nullité (consid. 5.1).

La violation du droit d’être entendu – garanti par les art. 29 al. 2 Cst. et 6 par. 1 CEDH – entraine en principe l’annulation de la décision attaquée. Il existe toutefois deux exceptions à cette règle. Premièrement, lorsque la violation du droit d’être entendu n’a pas eu d’influence sur la procédure et, deuxièmement, lorsque le manquement a été réparé – c’est-à-dire si la partie lésée a bénéficié de la faculté de s’exprimer librement devant une autorité de recours, pour autant que celle-ci dispose du même pouvoir d’examen que l’autorité inférieure et puisse ainsi contrôler librement l’état de fait et les considérations juridiques de la décision attaquée (consid. 5.1).

Pour satisfaire à son obligation de motivation de l’appel prévue à l’art. 311 al. 1 CPC, l’appelant doit démontrer le caractère erroné de la motivation de la décision attaquée en désignant précisément les passages de la décision qu’il attaque et les pièces du dossier sur lesquelles repose sa critique. Ne satisfait pas aux exigences de l’art. 311 al. 1 CPC une motivation identique aux moyens qui avaient déjà été présentés en première instance, qui ne contient que des critiques toutes générales de la décision attaquée, ou encore qui ne fait que renvoyer aux moyens soulevés en première instance (consid. 5.2).

Pour déterminer si les parties ont conclu un contrat (en l’occurrence de bail), le tribunal doit d’abord rechercher, dans un premier temps, la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective). L’appréciation de ces indices concrets par le tribunal relève du fait. Ainsi, ces constatations lient en principe le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF) (consid. 6.1.2).

Si le tribunal ne parvient pas à déterminer la volonté réelle et commune des parties, il doit interpréter leurs comportements selon le principe de la confiance (interprétation objective), à savoir rechercher leur volonté objective, en déterminant le sens que, d’après les règles de la bonne foi, chacune d’elles pouvait et devait raisonnablement prêter aux déclarations de volonté de l’autre. Il s’agit d’une question de droit, que le Tribunal fédéral revoit librement (consid. 6.1.2).

Pour apprécier la forme et les clauses d’un contrat, le tribunal n’est pas lié par les expressions ou dénominations inexactes dont les parties ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention (art. 18 al. 1 CO). Dans cette dernière hypothèse, on parle de simulation. Le contrat simulé est nul, tandis que le contrat dissimulé est valable si les dispositions légales auxquelles il est soumis quant à sa forme et à son contenu ont été observées (consid. 6.2.1).

Un bail est valable même lorsque le locataire n’a pas l’intention d’utiliser lui-même l’appartement, à moins que les parties n’aient convenu du contraire et prévu que le locataire doit habiter personnellement l’appartement, en d’autres termes aient exclu la sous-location (consid. 6.3).

La formule officielle de l’art. 269d CO, que les cantons peuvent rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), possède – vu son caractère obligatoire et son contenu définis par la loi – une valeur probante accrue. Il s’agit par conséquent d’un titre au sens de l’art. 251 CP, qui réprime les faux dans les titres (consid. 4.4.3).

Selon l’art. 121 let. d LTF, la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral peut être demandée si, par inadvertance, le tribunal n’a pas pris en considération des faits pertinents qui ressortent du dossier. La révision n’est pas possible lorsque c’est sciemment que le juge a refusé de tenir compte d’un certain fait, parce qu’il le tenait pour non décisif, car un tel refus relève du droit (consid. 2.1).

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. Le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi, ce qui est le cas lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (consid. 3.1.1 et 3.1.2).

La motivation du congé n’est pas une condition de la validité de la résiliation ordinaire du bail. Si elle est absente ou lacunaire, cela ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais peut en constituer un indice (consid. 3.1.3). Pour déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel ou s’il n’est qu’un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (consid. 3.1.4).

Le bailleur est libre de notifier une résiliation ordinaire du bail pour effectuer des travaux de transformation (Umbauarbeiten), de rénovation (Renovationsarbeiten) ou d’assainissement (Sanierungsarbeiten). Il contrevient toutefois aux règles de la bonne foi si (consid. 3.2.2) :

1. le bailleur n’a pas véritablement l’intention de réaliser le projet envisagé ;

2. le projet de rénovation du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible ; objektiv unmöglich), au point qu’il est certain qu’il ne sera pas autorisé ;

3. le bailleur ne dispose pas d’un projet suffisamment mûr et élaboré qui permette de constater concrètement qu’il est nécessaire que le locataire quitte les locaux.

Rappel de la hiérarchie entre les critères absolus et relatifs de fixation du loyer et de la qualification d’« immeuble ancien » (consid. 3.1).

Le loyer initial est présumé abusif lorsqu’il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent, soit de beaucoup plus que 10%, et que cela ne peut s’expliquer par l’évolution du taux hypothécaire de référence ou de l’indice suisse des prix à la consommation. Cette présomption peut être affaiblie par le bailleur s’il parvient à éveiller auprès du juge des doutes fondés quant à sa véracité. Dans ce cas, la présomption tombe et le locataire doit prouver le caractère abusif du loyer initial à l’aide de cinq objets comparables ou d’une statistique officielle (consid. 3.2.1 et 3.2.2 ; rappel de la jurisprudence de l’ATF 147 III 431).

Si le bailleur ne parvient pas à éveiller des doutes fondés, le loyer convenu est présumé abusif et il incombe au juge de fixer lui-même le loyer initial. Dans ce cas, il faut procéder comme suit : (a) en l’absence de tout élément de preuve, le juge doit s’en tenir au loyer précédent ; (b) s’il existe d’autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d’en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l’appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l’expérience du juge (consid. 3.2.2).

L’art. 34 al. 1 let. e LTF est une clause générale, qui permet la récusation d’un juge dès que celui-ci peut être prévenu de toute autre manière que les motifs énumérés à l’art. 34 al. 1 let. a à d LTF. Cette disposition vise toutes les circonstances propres à révéler une apparence de prévention et à faire douter de l’impartialité du juge. La participation à une procédure antérieure devant le Tribunal fédéral ne constitue pas un motif de récusation d’un juge ou d’un greffier, en vertu du texte clair de l’art. 34 al. 2 LTF, si elle ne s’accompagne pas d’autres éléments qui permettraient de tenir l’un des motifs de récusation précisés à l’art. 34 al. 1 LTF pour réalisé (consid. 2.2).

Rappel des principes relatifs à la rectification des faits devant le Tribunal fédéral (consid. 3.1) et à la motivation du recours au Tribunal fédéral (consid. 3.3).

L’autorité peut renoncer à des mesures d’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que celles-ci ne pourraient pas l’amener à modifier son opinion (consid. 5.1).

L’obligation pour l’autorité de motiver sa décision, qui découle de l’art. 29 al. 2 Cst., ne l’oblige pas à exposer et discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties ; elle peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent être tenus pour pertinents (consid. 5.2).

L’indexation et l’échelonnement du loyer ne peuvent pas être cumulés. Si le contrat prévoit néanmoins cette solution, il faut se demander ce que les parties auraient convenu si elles avaient eu conscience du caractère inadmissible d’un tel cumul (ce qui est une question de droit) (consid. 7.2).

Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qui est le cas lorsqu’il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu sans motif particulier ; l’abus de droit est réservé (consid. 3.1). Selon l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation de la résiliation du bail (consid. 3.1.4).

La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien (Ertragsoptimierungskündigung), c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale, un abus de droit. Il faut toutefois que le bailleur soit en mesure d’exiger d’un nouveau locataire un loyer supérieur à celui payé jusque-là ; ce n’est notamment pas le cas si l’application de la méthode de calcul absolue du loyer permet d’exclure que le bailleur puisse majorer légalement le loyer (consid. 3.1.1).

Rappel, dans le contexte de la méthode de calcul absolue du loyer, des critères du rendement net et des loyers du marché (consid. 3.1.2) et de leur ordre de priorité (consid. 3.1.3).

Les statistiques qui ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 OBLF constituent un repère objectif et peuvent être prises en compte pour la fixation du loyer admissible (ATF 147 III 14), mais pas dans le contexte d’une résiliation du bail pour motifs économiques lorsque le tribunal doit se prononcer sur la validité de la résiliation (consid. 3.4).

L’appel doit être suffisamment motivé (art. 311 al. 1 CPC), ce qui signifie qu’il faut démontrer dans quelle mesure la décision attaquée est incorrecte ; il ne suffit pas de renvoyer aux arguments invoqués devant la première instance ou de faire des critiques générales. Si la partie est laïque, l’autorité d’appel ne doit toutefois pas poser des exigences trop élevées à cet égard. A moins d’un vice manifeste, l’autorité d’appel peut se contenter d’examiner les griefs soulevés dans le mémoire d’appel (consid. 2.1.1).

Si les prétentions ont une valeur patrimoniale, les conclusions de l’appel doivent être chiffrées ; à défaut, l’autorité d’appel ne peut entrer en matière. Il faut toutefois réserver le cas où le montant réclamé ressort de la motivation de l’appel examinée en lien avec la décision attaquée (consid. 2.1.2).

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) impose au tribunal de motiver sa décision. La motivation doit brièvement indiquer les considérations qui ont guidé le tribunal et sur lesquelles la décision attaquée se fonde. Il n’est pas nécessaire que la décision se prononce sur tous les éléments soulevés par les parties (consid. 3.2).

L’assistance judiciaire est en principe octroyée depuis la date du dépôt de la requête dans ce sens, et non rétroactivement (art. 119 al. 4 CPC a contrario) (consid. 4).

Le recours au Tribunal fédéral doit être suffisamment motivé ; à défaut, il ne sera pas entré en matière. Le recours doit en particulier exposer en quoi que la décision attaquée viole le droit. Pour ce faire, il est nécessaire de se référer aux considérants de la décision contestée (consid. 2.1).

Le Tribunal fédéral base sa décision sur les faits établis par l’instance précédente (art. 105 al. 1 LTF), ce qui comprend les faits de la vie (Lebenssachverhalt) et les éléments relatifs au déroulement du procès (Prozesssachverhalt). Le Tribunal ne peut rectifier ou compléter l’état de fait que si celui-ci est manifestement erroné ou s’il a été établi en violation du droit au sens de l’art. 95 LTF (art. 105 al. 2 LTF) (consid. 2.2).

La décision par laquelle un tribunal se considère comme fonctionnellement compétent pour juger d’une affaire (en l’occurrence parce qu’il a estimé qu’une autorisation de procéder valide avait été délivrée, de sorte que l’action n’avait pas à être de nouveau portée devant une autorité de conciliation) est une décision incidente qui peut être contestée sur la base de l’art. 92 al. 1 LTF (consid. 1.2).

Lorsque la partie défenderesse prend des conclusions reconventionnelles dans le cadre de la procédure de conciliation et qu’une autorisation de procéder est délivrée à la partie demanderesse suite à l’échec de la conciliation, la partie défenderesse ne peut pas déposer de demande reconventionnelle sur la base de l’autorisation de procéder si la partie demanderesse ne dépose pas de demande. L’autorisation de procéder est caduque pour la partie défenderesse, de sorte que le tribunal ne pourra pas entrer en matière sur la demande reconventionnelle (consid. 2 ss).

Selon l’art. 149 al. 2 LP, un acte de défaut de biens vaut reconnaissance de dette et constitue un titre de mainlevée provisoire au sens de l’art. 82 LP. Il ne prouve toutefois pas l’existence de la créance et ne constitue pas une reconnaissance de dette à proprement parler (c’est-à-dire au sens du droit matériel) car le débiteur ne participe pas à son établissement ; il atteste que le débiteur n’a pas fait opposition dans une poursuite antérieure ou que l’opposition a été levée par mainlevée ou jugement. L’acte de défaut de biens peut donc être un indice de l’existence de la créance (consid. 4.1).

Un fait est rendu vraisemblable au sens de l’art. 82 al. 2 LP lorsqu’il existe une certaine probabilité qu’il existe sur la base d’éléments objectifs, même si le tribunal estime qu’il est possible que ce fait ne se soit pas réalisé (consid. 4.2).

Lorsqu’il est saisi d’une demande de révision, le Tribunal fédéral doit dans un premier temps examiner les conditions de recevabilité de celle-ci (consid. 1.2.1).

Ensuite, si la demande est recevable, le Tribunal fédéral entre en matière et examine si le motif de révision allégué est réalisé (question matérielle) (consid. 1.2.2). S’il estime que le motif est rempli, il rend deux décisions distinctes, généralement dans le même arrêt : (i) le rescindant, décision d’annulation qui met un terme à la procédure de révision proprement dite et entraîne la réouverture de la procédure antérieure, et (ii) le rescisoire, décision par laquelle il statue sur le recours dont il avait été précédemment saisi (consid. 1.2.3).

Lorsqu’une partie conteste un jugement, elle doit s’attendre à recevoir une décision de la juridiction de deuxième instance et doit donc, en cas de séjour à l’étranger, prendre les mesures nécessaires pour assurer la réception de cette nouvelle décision (consid. 5.1).

Une maladie ou un deuil peuvent justifier une restitution de délai au sens de l’art. 50 al. 1 LTF en cas d’impossibilité d’agir. C’est surtout si ces événements surviennent vers la fin du délai de recours qu’ils sont susceptibles de constituer un empêchement ; s’ils surviennent au début du délai, la partie peut généralement encore défendre ses droits ou charger un tiers de le faire (consid. 5.2).

Une décision séparée relative à une demande de récusation peut faire l’objet d’un recours immédiat au Tribunal fédéral (art. 92 al. 1 LTF) (consid. 1).

L’autorité qui ne traite pas un grief relevant de sa compétence, motivé de façon suffisante et pertinent pour l’issue du litige, commet un déni de justice formel proscrit par l’art. 29 al. 1 Cst. (consid. 3.1.1).

Le droit d’être entendu garanti par les art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, qui ont à cet égard la même portée, comprend notamment l’obligation pour l’autorité de motiver sa décision, afin que le justiciable puisse apprécier la portée de celle-ci et exercer son droit de recours à bon escient (consid. 3.1.1).

Les art. 30 al. 1 Cst. et 6 par. 1 CEDH consacrent la garantie minimale d’un tribunal indépendant et impartial. Ces dispositions permettent, indépendamment du droit de procédure, de demander la récusation d’un juge dont la situation ou le comportement est de nature à susciter des doutes quant à son impartialité. La récusation s’impose déjà lorsque les circonstances donnent l’apparence d’une prévention et font redouter une activité partiale du magistrat. Seules les circonstances objectivement constatées peuvent toutefois être prises en compte, à l’exclusion des impressions subjectives de la partie (consid. 3.1.2).

Les arrêts du Tribunal fédéral acquièrent force de chose jugée le jour où ils sont prononcés (art. 61 LTF). Ils peuvent être révisés lorsque l’un des motifs de révision exhaustivement prévus aux art. 121 à 123 LTF est réalisé (consid. 1.1).

En particulier, selon l’art. 123 al. 2 let. a LTF, la révision peut être demandée dans les affaires civiles si le requérant découvre après coup des faits. Cinq conditions doivent être réunies : le requérant doit invoquer (i) des faits (ii) pertinents, (iii) qui existaient déjà lorsque l’arrêt a été rendu (pseudo-nova), (iv) découverts après le prononcé de l’arrêt et (v) que le requérant n’a pas pu, malgré tout sa diligence, invoquer dans la procédure (consid. 1.2).

Une décision de deuxième instance qui renvoie la cause à l’autorité inférieure pour nouveau jugement sur le fond est une décision incidente au sens de l’art. 93 LTF, qui ne peut faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral que si elle est susceptible de causer un préjudice irréparable (consid. 4.3).

Si, comme en l’espèce, le tribunal de deuxième instance indique dans les considérants qu’une des prétentions de la demanderesse et recourante n’est pas fondée mais ne rejette pas formellement cette prétention dans le dispositif, le jugement ne peut pas être qualifié de décision partielle au sens de l’art. 91 let. a LTF (consid. 4.3).

Un contrat de bail signé constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l’objet du contrat à disposition du locataire (consid. 3.1.1).

Le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil – exceptions ou objections – qui infirment la reconnaissance de dette ; il peut notamment faire valoir que la chose louée est affectée de défauts justifiant une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) ou des dommages-intérêts (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO) et opposer cette prétention en compensation. Dans ce cas, il doit rendre vraisemblables l’existence des défauts, ainsi que le montant de sa réclamation (consid. 3.1.2).

Le recours au Tribunal fédéral doit être suffisamment motivé ; il doit exposer, en se référant aux considérants de la décision attaquée, en quoi celle-ci viole le droit (art. 42 al. 1 et 2 LTF). Le Tribunal fédéral n’examine pas la violation des droits fondamentaux d’office, mais uniquement si ce grief a été précisément invoqué et motivé (art. 106 al. 2 LTF) (consid. 2.1).

Le Tribunal fédéral base sa décision sur les faits établis par l’instance précédente (art. 105 al. 1 LTF), ce qui comprend les faits de la vie (Lebenssachverhalt) et les éléments relatifs au déroulement du procès (Prozesssachverhalt). Lorsque la partie veut compléter l’état de fait, elle doit notamment, avec des références précises au dossier, exposer qu’elle a déjà présenté les faits et les moyens de preuve pertinents devant les instances précédentes (consid. 2.2).

Le recours au Tribunal fédéral doit être suffisamment motivé. A cet égard, la partie recourante ne peut pas se contenter de reprendre la motivation présentée devant l’instance précédente, mais doit critiquer les considérants de la décision attaquée (consid. 3).

Les art. 33 et 35 al. 1 let. b CPC règlent la compétence locale du tribunal en matière de baux à loyer, et non la compétence matérielle. L’art. 6 CPC porte en revanche sur une compétence matérielle, celle du tribunal de commerce, et peut trouver application en matière de baux à loyer (comme dans le cas d’espèce) (consid. 3.2).

En principe, aucun fait nouveau ne peut être apporté devant le Tribunal fédéral (art. 99 al. 1 LTF) (consid. 4.2).

Le recours au Tribunal fédéral doit être suffisamment motivé. Il doit exposer, en lien avec les considérants de la décision attaquée, en quoi celle-ci viole le droit (art. 42 al. 1 et 2 LTF) (consid. 4.1).

Le Tribunal fédéral base sa décision sur les faits établis par l’instance précédente (art. 105 al. 1 LTF), ce qui comprend les faits de la vie (Lebenssachverhalt) et les éléments relatifs au déroulement du procès (Prozesssachverhalt). Le Tribunal ne peut rectifier ou compléter l’état de fait que si (i) celui-ci est manifestement erroné – c’est-à-dire arbitraire – ou s’il a été établi en violation du droit au sens de l’art. 95 LTF et que (ii) la correction du vice est décisive pour l’issue de la procédure (art. 97 al. 1 et 105 al. 2 LTF (consid. 4.2).

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée ; aucun motif particulier n’est exigé (art. 266a al. 1 CO). Cette liberté est toutefois limitée par la bonne foi (consid. 3.1.1).

La partie qui veut faire annuler le congé doit prouver les circonstances permettant de déduire qu’il contrevient aux règles de la bonne foi. L’auteur du congé a toutefois un devoir de collaborer, notamment en indiquant, sur requête, le motif du congé. Ce motif n’est pas une condition de validité du congé, mais s’il est lacunaire ou faux, il peut s’agir d’un indice que le congé n’obéit à aucun intérêt digne de protection (consid. 3.1.2).

Un congé donné pour effectuer des travaux de rénovation peut être contraire à la bonne foi, notamment si (i) le projet de travaux est dépourvu de réalité tangible, respectivement lorsqu’il n’est pas possible d’apprécier l’importance des travaux envisagés et de déterminer si ceux-ci nécessitent le départ des locataires ou si (ii) le congé est donné sur la base d’un projet qui paraît objectivement impossible (consid. 3.1.2).

La responsabilité du mandataire est engagée aux quatre conditions suivantes : la violation d’une obligation contractuelle, un dommage, un lien de causalité naturelle et adéquate et une faute (qui est présumée en vertu de l’art. 97 al. 1 CO) (consid. 3.3.1).

La remise conventionnelle (art. 115 CO) est un contrat bilatéral par lequel le créancier et le débiteur conviennent de solder une créance ou un rapport juridique. La volonté de renoncer à tout ou partie d’une créance doit être clairement apparente, étant donné qu’en général, nul ne renonce à une créance sans contre-prestation (consid. 3.3.1).

Le représenté est lié par les actes que le représentant a effectués en son nom s’il lui avait conféré des pouvoirs à cet effet (art. 32 al. 1 CO) ; il est également lié, en l’absence de pouvoirs, si, vu les circonstances, le tiers pouvait croire de bonne foi à l’existence de ces pouvoirs (art. 33 al. 3 CO) (consid. 3.3.1).

La décision qui rejette une requête visant à interdire à l’avocat d’une partie de poursuivre la représentation est une décision incidente. En principe, pour la partie qui doit tolérer que son adversaire continue à être représenté par l’avocat désigné, les inconvénients résultant d’une pareille décision sont purement matériels et dépourvus de caractère juridique, de sorte qu’elle n’est pas susceptible de lui causer un préjudice irréparable au sens de l’art. 93 al. 1 let. a LTF (consid. 4.2).

Une décision est nulle lorsque le vice qui l’affecte est particulièrement grave, que celui-ci est manifestement ou au moins facilement décelable, et que la sécurité du droit n’est pas sérieusement mise en péril par l’admission de la nullité (consid. 3.1).

Selon l’art. 238 let. h CPC, une décision doit être signée par le tribunal. Le droit cantonal détermine qui, parmi les membres du tribunal, doit signer ; il peut valablement prévoir qu’une décision doit être signée uniquement par le greffier ou la greffière (consid. 3.1). Dans certaines circonstances, le fait qu’un jugement ne soit pas valablement signé peut conduire à sa nullité (consid. 3.3.2). En vertu de l’interdiction de l’abus de droit (cf. art. 52 CPC), la partie qui constate un tel vice doit requérir sans délai sa correction auprès du tribunal ayant rendu la décision (consid. 3.3.3).

Une allégation est suffisante lorsque les faits pertinents pour la norme à appliquer sont allégués dans les grandes lignes. L’allégation doit toutefois être formulée de manière suffisamment concrète pour que la partie adverse puisse la contester ou présenter une preuve contraire (consid. 4.2.1). Les contestations doivent également être formulées de manière à ce que l’on comprenne quelles allégations sont visées (consid. 4.2.2). Une allégation qui renvoie à des pièces sans exposer les faits que celles-ci contiennent n’est en principe pas suffisante à cet égard ; dans certaines circonstances, des exceptions sont toutefois possibles (consid. 4.3.1 et 4.3.2).

Dans le cadre d’un recours constitutionnel subsidiaire, le recours doit indiquer quels droits constitutionnels ont été violés, en se référant de manière claire et détaillée aux considérants de la décision attaquée (art. 42 al. 2, 106 al. 2 et 117 LTF) (consid. 4).

Les faits peuvent être rectifiés ou complétés uniquement s’ils ont été établis en violation des droits constitutionnels, notamment en cas d’arbitraire (art. 117 et 106 al. 2 LTF) (consid. 4).

Si la décision contestée contient plusieurs motivations indépendantes, le recours doit exposer en quoi chacune d’entre elles viole le droit (consid. 4).

Le Tribunal fédéral peut s’écarter des faits établis par l’autorité précédente uniquement si ceux-ci ont été établis de façon manifestement inexacte (c’est-à-dire de façon arbitraire) ou en violation du droit au sens de l’art. 95 LTF ; il faut en outre que la correction du vice soit susceptible d’influer sur le sort de la cause (consid. 2.2). Si la partie recourante soutient que les faits ont été constatés de manière arbitraire ou que l’état de fait est incomplet, elle doit satisfaire au principe d’allégation – c’est-à-dire qu’elle doit soulever expressément ces griefs et les exposer de façon claire et détaillée (consid. 2.2).

En l’espèce, le Tribunal fédéral confirme le droit à une réduction de loyer (consid. 4.1 ss) de 40 % (consid. 4.2 ss) pour des locataires exploitant un salon de beauté dans des locaux touchés par de graves problèmes d’humidité.

Dans le cadre d’un recours constitutionnel subsidiaire, il existe un devoir de motivation qualifié : le Tribunal fédéral n’examine la violation des droits constitutionnels que si ce grief a été invoqué et motivé. Le recours doit indiquer quels droits constitutionnels ont été violés, en se référant de manière claire et détaillée aux considérants de la décision attaquée (art. 106 al. 2 et 117 LTF) (consid. 4).

Le Tribunal fédéral base sa décision sur les faits établis par l’instance précédente (art. 118 LTF), ce qui comprend les faits de la vie (Lebenssachverhalt) et les éléments relatifs au déroulement du procès (Prozesssachverhalt). Il ne peut les rectifier ou les compléter que s’ils ont été établis en violation d’un droit constitutionnel (art. 117 et 106 al. 2 LTF) (consid. 2.3).

Selon le Tribunal civil de Bâle-Ville, l’obligation de fermeture des restaurants imposée par le Conseil fédéral par voie d’ordonnance durant la pandémie de Covid-19 constitue un défaut de la chose louée pour le locataire d’un restaurant. En effet, durant la période de fermeture, l’état réel de la chose louée diffère de l’état convenu par le contrat. En outre, un défaut au sens de l’art. 259d CO peut résulter d’immissions qui n’ont pas leur origine dans la sphère d’influence du bailleur et qui ne sont pas nécessairement liées à l’objet loué (consid. 2.4).

En revanche, le Tribunal civil de Bâle-Ville ne retient ni l’impossibilité au sens de l’art. 119 CO (car cette hypothèse suppose que l’impossibilité subsiste jusqu’à la fin du contrat ou du moins que sa fin ne soit pas prévisible, condition qui n’est pas remplie en l’espèce) (consid. 2.7) ni l’application de la clausula rebus sic stantibus (faute d’allégation de ses conditions par la locataire) (consid. 2.8).

Dans le cas présent, une réduction de loyer de 30% est accordée à la locataire pour la période de fermeture, dans la mesure où, bien qu’elle n’ait pas pu accueillir de clients dans son restaurant, elle a pu continuer à vendre des plats à l’emporter (consid. 2.9).

Rappel des principes fixés par l’ATF 120 II 341 (si la formule officielle est obligatoire et que celle-ci n’est pas remise au locataire à la conclusion du bail, le loyer fixé est nul) et par l’ATF 142 III 369 (le bailleur est présumé avoir envoyé la formule officielle au locataire si le contrat de bail indique que celle-ci y est annexée et que le bailleur produit une copie de la formule officielle) (consid. 4.1.1 et 4.1.2).

Tant que le bail dure, le locataire peut se prévaloir de la nullité du loyer en raison de l’absence de formule officielle (consid. 5.1.1). Lorsque le bail a pris fin, le locataire conserve un intérêt à agir en fixation du loyer tant que son action en répétition de l’indu n’est pas prescrite ou que l’exception de prescription n’a pas été soulevée (consid. 5.1.2).

Pour l’action en répétition de l’indu, la prescription relative est de trois ans à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition (art. 67 al. 1 CO). Dans le cas du locataire qui n’a pas reçu la formule officielle, la connaissance du droit de répétition intervient lorsque le locataire sait que l’absence de cette formule entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer qu’il a versé était trop élevé et qu’il était, partant, abusif (consid. 6.2).

L’ignorance du locataire quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l’absence de celle-ci est présumée. Le Tribunal fédéral précise, en lien avec l’ATF 146 III 82, que le locataire ne bénéficie pas de cette présomption dans certaines circonstances (par exemple s’il a des connaissances en droit du bail, s’il avait déjà loué un appartement pour lequel il avait reçu la formule officielle, ou s’il avait été impliqué dans une précédente procédure de contestation du loyer initial) (consid. 6.2.3).

Si un recours pour retard injustifié à statuer (art. 94 LTF) est formulé et que, pendant la procédure devant le Tribunal fédéral, l’autorité à laquelle le retard est reproché rend une décision, la procédure de recours devant le Tribunal fédéral devient sans objet et doit être classée (consid. 2).

Dans l’hypothèse où – sans le prononcé de la décision – le recours aurait été admis, la partie recourante n’a pas à supporter les frais de la procédure devant le Tribunal fédéral et a droit à des dépens (consid. 3).

Le recours au Tribunal fédéral doit être suffisamment motivé. Au regard des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF, l’acte doit faire référence aux motifs de l’arrêt attaqué et démontrer en détail en quoi ils violent le droit. Si la décision contestée contient plusieurs motivations indépendantes, le recours doit toutes les discuter (consid. 2.1).

Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l’autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), qui comprennent les faits de la vie (Lebenssachverhalt), mais également les éléments relatifs au déroulement du procès. Dans le cadre du recours en matière civile, les faits peuvent être rectifiés ou complétés uniquement s’ils sont manifestement faux ou s’ils ont été établis en violation du droit au sens de l’art. 95 LTF (consid. 2.2).

Lorsqu’un recours porte sur la question de la résiliation d’un bail, la valeur litigieuse pour la recevabilité du recours au Tribunal fédéral (art. 51 al. 1 let. a LTF) se détermine en fonction de la date à laquelle prendrait fin le bail en cas d’inefficacité, de nullité ou d’annulation du congé. Pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, la valeur litigieuse correspond au moins aux loyers dus pendant à la période de protection de trois ans, prévue à l’art. 271a al. 1 let. e CO (consid. 1).

Rappel des conditions permettant d’obtenir la protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) (cons. 4 à 4.1.3) et de la procédure applicable dans cette hypothèse (consid. 4.2 et 4.2.1).

Sous réserve des règles sur les nova et les pseudo-nova, lorsque le bailleur ouvre une procédure dans le but d’expulser le locataire, ce dernier doit invoquer ses moyens de défense en première instance (principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense, qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire). Ce principe vaut également lorsque les moyens de défense du locataire se basent sur des faits notoires (consid. 4.2.2).

Lorsque la valeur litigieuse minimale n’est pas atteinte (art. 74 al. 1 LTF), le recours en matière civile est tout de même recevable si la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF), ce que la partie recourante doit démontrer (consid. 2.1).

Le recours constitutionnel subsidiaire ne peut être formé que pour violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF) ; à cet égard, il existe un devoir de motivation qualifié.

Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l’autorité précédente (art. 118 al. 1 LTF), qui comprennent les faits de la vie (Lebenssachverhalt), mais également les éléments relatifs au déroulement du procès. Dans le cadre du recours constitutionnel subsidiaire, les faits peuvent être rectifiés ou complétés uniquement s’ils ont été établis en violation des droits constitutionnels (art. 118 al. 2 et art. 116 LTF) (consid. 2.3).

En cas de retard dans le paiement des loyers, l’art. 257d CO permet au bailleur de fixer un délai au locataire pour payer les loyers en retard en indiquant qu’à défaut, il résiliera le bail (consid. 2.1). Dans ce contexte, le locataire en demeure a la possibilité d’invoquer la compensation. Sa déclaration de compensation (art. 124 CO) doit toutefois intervenir dans le délai de paiement fixé par le bailleur (consid. 2.2).

Rappel des conditions permettant d’obtenir la protection dans les cas clairs (art. 257 al. 1 CPC) (consid. 2.3).

Dans le cadre d’une procédure d’expulsion par la voie du cas clair suite à la résiliation du bail pour défaut de paiement, le locataire doit pouvoir prouver immédiatement la créance invoquée en compensation (consid. 2.4).

L’existence d’une question juridique de principe au sens de l’art. 74 al. 2 let. a LTF n’est admise qu’avec retenue ; il doit exister un intérêt général et urgent à ce que la question soulevée soit clarifiée, afin que le droit fédéral soit appliqué et interprété uniformément (consid. 1.2).

Le recours constitutionnel subsidiaire est une voie de droit réformatoire (art. 107 al. 2 cum 117 LTF). Le recourant ne peut pas se contenter de demander le renvoi de la cause à l’instance inférieure, sauf si, en cas d’admission du recours, le Tribunal fédéral ne pouvait pas lui-même rendre une décision sur le fond (consid. 2.1).

Seule la violation des droits constitutionnels peut être invoquée dans le cadre d’un recours constitutionnel subsidiaire (art. 116 LTF). A cet égard, il existe un devoir de motivation qualifié : le recours doit exposer de manière claire et détaillée, en se référant aux considérants de la décision attaquée, quels droits constitutionnels ont été violés (consid. 2.2.1).

Lorsqu’un recours porte sur la question de la résiliation d’un bail, la valeur litigieuse pour la recevabilité du recours au Tribunal fédéral (art. 51 al. 1 let. a LTF) se détermine en fonction de la date à laquelle prendrait fin le bail en cas d’inefficacité, de nullité ou d’annulation du congé. Elle équivaut donc au loyer dû jusqu’à la date pour laquelle un congé ordinaire peut être donné (consid. 1.1).

L’art. 21 al. 1 LBFA prévoit que si, durant le bail, le fermier est en demeure pour le paiement du fermage, le bailleur peut lui signifier par écrit qu’à défaut de paiement dans les six mois, le bail sera résilié à ce terme. Cette disposition est un cas particulier de demeure qualifiée du fermier agricole, qui se distingue des autres articles relatifs à la résiliation pour demeure (art. 107 ss, 257d et 282 CO). En particulier, il s’agit d’une résiliation conditionnelle du bail, la commination de payer le loyer ayant un effet formateur. De ce fait, si le fermier ne paie pas le loyer en retard dans le délai, le bail est résilié sans que le bailleur ne doive effectuer de nouvel acte. Il faut réserver l’hypothèse d’une résiliation qui ne satisfait pas aux exigences légales et contractuelles, qui est inefficace (consid. 3.1).

Rappel des conditions permettant d’obtenir la protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) (consid. 3.2 ss).

La prescription est une exception – c’est-à-dire un droit formateur particulier qui donne au débiteur le droit de refuser totalement ou partiellement la prestation due. Il appartient au débiteur de soulever cet élément dans le procès, car le juge ne peut le faire d’office (cf. art. 142 CO) (consid. 4.1).

Les art. 47 CPC, 30 al. 1 Cst. et 6 par. 1 CEDH permettent de demander la récusation d’un juge dont l’impartialité est mise en doute. Il suffit qu’une apparence de prévention résulte des circonstances, faisant ainsi redouter la partialité du magistrat. Seuls les éléments objectivement constatés – et non les impressions subjectives – sont déterminants. Le fait qu’un juge connaisse personnellement l’avocat de la partie adverse n’est admis que restrictivement comme motif de récusation ; il faut qu’il existe entre eux un lien qui, par son intensité et sa qualité, soit de nature à faire craindre objectivement qu’il influence le juge dans la conduite de la procédure et dans sa décision (consid. 3.1).

Rappel des conditions permettant d’obtenir la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral lorsque des faits pertinents ou des moyens de preuve concluants – antérieurs à l’arrêt dont la révision est demandée – sont découverts après coup (art. 123 al. 2 let. a LTF) (consid. 2.1.1 et 2.1.2).

Selon l’art. 121 let. d LTF, la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral peut également être demandée si, par inadvertance, le tribunal n’a pas pris en considération des faits pertinents qui ressortent du dossier. La prise en compte des faits concernés doit pouvoir conduire à une autre solution que celle retenue. L’inadvertance suppose que le tribunal ait omis de prendre en considération une pièce versée au dossier, ou l’ait mal lue, s’écartant par mégarde de sa teneur exacte, en particulier de son vrai sens littéral. En revanche, ce motif de révision n’entre pas en considération lorsque le juge, après avoir apprécié un fait, n’en a volontairement pas tenu compte (consid. 3.1).

Lorsqu’un locataire décède, ses héritiers deviennent cotitulaires du bail (consid. 3). Cette situation entraîne plusieurs conséquences relatives à la résiliation du bail et à l’action en contestation du congé.

Premièrement, le bailleur qui souhaite résilier le contrat de bail doit notifier le congé à tous les héritiers, sous peine de nullité. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus de droit (consid. 4.2 et 4.6.1).

Deuxièmement, du point de vue de l’intérêt à agir (qui est une condition de recevabilité selon l’art. 59 al. 2 let. a CPC) seule la personne qui utilise effectivement le logement a un intérêt digne de protection pour contester le congé. Lorsque des enfants adultes succèdent à un locataire décédé, la protection du locataire est ainsi réservée à la personne qui faisait ménage commun avec le défunt et continue d’habiter ledit logement, et refusée à la personne qui ne séjournait pas ou plus dans celui-ci (consid. 4.4).

Troisièmement, du point de vue de la qualité pour agir (parfois également appelée « légitimation active »), les héritiers forment une consorité nécessaire (consid. 4.3 et 4.3.2). Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral, cela implique que tous les héritiers soient parties au procès visant à contester la résiliation du contrat de bail – d’un côté ou de l’autre de la barre. Un héritier peut donc agir seul en tant que demandeur, auquel cas il doit diriger son action contre le bailleur et ses cohéritiers bail qui ne souhaitent pas s’opposer au congé (consid. 4.3.1 et 4.3.2).