Bail

Déterminer le loyer admissible

Cet ouvrage analyse en détail l’évolution du droit des loyers en Suisse et propose une méthode uniforme de calcul du rendement net pour juger du caractère admissible ou non du loyer. Dans une approche à la fois juridique et économique mettant en perspective la jurisprudence fédérale, l’auteur adopte une position équilibrée prenant en compte l’ensemble des circonstances déterminantes et des intérêts en présence.

Commandez dès maintenant et profitez de notre offre spéciale réservée aux destinataires de cette newsletter en utilisant le code NL0624 valable jusqu’au 31 juillet 2024.

Informations plus détaillées et commande

Les inscriptions sont ouvertes !

Le 23e Séminaire sur le droit du bail se déroulera à Neuchâtel, en deux éditions identiques, les

4 & 5 octobre 2024 - inscriptions en ligne en cliquant ici
18 & 19 octobre 2024 - inscriptions en ligne en cliquant ici

Les thèmes ci-après seront abordés :

Les délais en droit du bail - 20 ans après, M. François Bohnet, avocat, professeur à l'Université de Neuchâtel
Actualités cantonales par les avocat·e·s spécialistes FSA droit du bail, Me Isabelle Salomé Daïna, Me Sarah Perrier, Me Maud Volper, Me Damien Tournaire, Me Clémence Morard-Purro, Me Magalie Wyssen, Me Loris Magistrini
L'enrichissement illégitime en droit du bail, M. Blaise Carron, avocat, professeur à l'Université de Neuchâtel
L'usage de la chose louée, M. Pierre Stastny, avocat, juriste à l'Asloca, Genève
L'organisation judiciaire et la réalisation des droits en matière de bail, Mme Patricia Dietschy, professeure à l’Université de Lausanne, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois
Protection des données dans le domaine du bail à loyer, Mme Marie-Laure Percassi, avocate, collaboratrice scientifique à l'Université de Neuchâtel
La liquidation des rapports de bail à loyer : la théorie au service de la pratique, Mme Aurélie Gandoy, avocate, chargée de cours à l'Université de Fribourg
Le parlement durcit le droit du bail... et le peuple vote !
Débat politique animé par M. Yves-Alain Cornu, journaliste à la RTS, avec M. Christian Dandrès, Conseiller national, avocat, juriste auprès de l'Asloca, Genève et M. Olivier Feller, Conseiller national, Directeur de la chambre vaudoise immobilière (CVI), Secrétaire général de la Fédération romande immobilière (FRI), Lausanne
...et la traditionnelle présentation à trois voix de la jurisprudence des deux dernières années

Vous trouverez le programme détaillé en cliquant ici.

TF 4A_569/2022 du 19 mars 2024

Résiliation; procédure; résiliation par la faute du locataire; dommages et intérêts pour loyers non perçus; réduction du dommage en raison du comportement du bailleur; fardeau de la preuve; art. 44 al. 1, 257d CO; 8 CC

Le locataire qui a donné lieu, par sa faute, à la rupture prématurée du bail a l’obligation d’indemniser le bailleur pour le dommage qu’il lui a causé (dans le cas d’espèce, le contrat de bail avait été résilié pour défaut de paiement du locataire). Ainsi, le bailleur peut réclamer, à titre de dommage, les loyers fixés contractuellement qu’il n’a pas perçus du fait de la rupture anticipée du bail, cela pendant la période qui s’est écoulée entre, d’une part, la fin prématurée du bail, et, d’autre part, le terme pour lequel la chose pouvait être objectivement relouée, la date de l’échéance contractuelle ordinaire du bail initialement conclu en constituant la limite maximale (consid. 4.1).

Conformément à l’art. 44 al. 1 CO, le juge peut réduire les dommages-intérêts ou ne point en allouer si des faits dont le bailleur est responsable ont contribué à créer le dommage ou à l’augmenter, ou s’ils ont aggravé la situation du débiteur. Le bailleur doit ainsi prendre les mesures raisonnables aptes à contrecarrer la survenance du dommage ou son aggravation. Il lui incombe notamment de proposer les locaux à des tiers (consid. 4.2). En vertu de l’art. 8 CC, le bailleur titulaire de la prétention doit alléguer et prouver son dommage. Il lui incombe d’établir que, malgré de réels efforts, il n’a pas été à même de relouer le logement aussitôt après la résiliation du bail. En d’autres termes, il supporte le fardeau de la preuve de la durée pendant laquelle l’objet remis à bail ne pouvait pas être reloué (consid. 4.3).

Télécharger en pdf

Commentaire de l'arrêt TF 4A_569/2022

Aurélie Gandoy

Docteure en droit, avocate à Fribourg

Dommage consécutif à la fin prématurée du bail causée par la partie locataire

Télécharger en pdf

TF 4A_178/2024 du 26 mars 2024

Dispositions générales bail; diligence; résiliation; résiliation ordinaire et extraordinaire du contrat de bail; violation du devoir de diligence du locataire; rénovations ou modifications de la chose par le locataire; art. 257f al. 3, 260 al. 1, 271 al. 1 CO

La résiliation ordinaire d’un contrat de bail n’a pas besoin d’être fondée sur un motif particulier. Le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). Il appartient au destinataire du congé de prouver que celui-ci a été donné pour un mauvais motif ou sans motif digne de protection. L’auteur du congé doit toutefois collaborer à la recherche de la vérité et doit motiver le congé sur demande. Une motivation insuffisante ou erronée peut être un indice de l’absence d’intérêt digne de protection à la résiliation (consid. 3.1.1).

L’art. 257f al. 3 CO permet au bailleur de résilier le bail avec effet immédiat lorsque le locataire persiste à enfreindre son devoir de diligence. Une telle résiliation suppose que le locataire continue à manquer à ses obligations malgré la mise en demeure écrite du bailleur. Le manquement doit présenter une certaine gravité objective, de sorte que l’on ne peut raisonnablement exiger du bailleur qu’il poursuive le contrat de bail (consid. 3.1.2).

Selon l’art. 260a al. 1 CO, le locataire n’a le droit de rénover ou de modifier la chose qu’avec le consentement écrit du bailleur. Selon la doctrine majoritaire, le consentement écrit du bailleur est une condition de validité. Cette disposition vise en principe les interventions sur la chose louée allant au-delà de simples travaux d’entretien, même marginales ou facilement réversibles. La violation de cette disposition permet au bailleur de résilier le contrat de manière ordinaire, voire extraordinaire en cas d’atteintes graves ou répétées malgré un avertissement, conformément à l’art. 257f CO. Une résiliation extraordinaire est toutefois soumise à des exigences strictes : les modifications non autorisées doivent porter atteinte de manière importante à la substance du bâtiment ou provoquer un défaut de l’objet loué. A défaut, seule une résiliation ordinaire est admissible (consid. 3.1.3).

Télécharger en pdf

TF 4A_392/2023 du 24 avril 2024

Bail à ferme; inspection de la chose affermée par le bailleur; nécessité d’obtenir le consentement du bailleur pour entreprendre des travaux importants; indemnité équitable pour améliorations; art. 287 al. 2 et 3 CO; 22a al. 1, 23 al. 2 LBFA

En matière de bail à ferme, le fermier doit tolérer les inspections de la chose par le bailleur dans la mesure où cet examen est nécessaire à l’entretien, à la vente ou à un affermage ultérieur (art. 287 al. 2 CO). Cette règle s’applique en matière de bail à ferme agricole, en vertu de l’art. 276a al. 1 et 2 CO et de l’art. 1 al. 4 LBFA, à défaut de règle spéciale prévue par la LBFA. En outre, en vertu de l’art. 287 al. 3 CO, le bailleur doit annoncer à temps au fermier les inspections et tenir compte, lors de leur accomplissement, des intérêts de celui-ci (consid. 5.2).

L’art. 22a al. 1 LBFA oblige le fermier à obtenir le consentement écrit du bailleur pour entreprendre des travaux de rénovation ou de modification de la chose affermée allant au-delà de l’entretien ordinaire ou apporter au mode d’exploitation de la chose un changement essentiel dont les effets s’étendraient au-delà de la durée du bail. Dans ce cas, sauf convention contraire, le fermier peut demander, à la fin du bail, une indemnité équitable pour les améliorations qu’il a apportées à la chose affermée (art. 23 al. 2 LBFA). Le fardeau de la preuve de l’accord du bailleur donné aux améliorations apportées par le fermier incombe à celui qui se prévaut d’un droit à une telle indemnité (consid. 6.1.2).

Télécharger en pdf

TF 4A_500/2023 du 11 avril 2024

Résiliation; résiliation avec effet immédiat; refus de transmettre une attestation d’assurance responsabilité civile; avertissement du bailleur; annulabilité du conté; art. 257f al. 3, 271, 271a CO

L’art. 257f al. 3 CO, qui permet au bailleur de résilier le bail avec effet immédiat, suppose la réalisation des cinq conditions cumulatives suivantes : (i) une violation du devoir de diligence incombant au locataire, (ii) un avertissement écrit préalable du bailleur, (iii) la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, (iv) le caractère insupportable du maintien du contrat pour le bailleur et, enfin, (v) le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois (consid. 5.1).

S’agissant de la condition (i), la violation du devoir de diligence doit atteindre une certaine gravité. Tel est le cas lorsque le locataire omet de conclure une assurance responsabilité civile ou refuse d’en transmettre une attestation au bailleur (consid. 5.1.1). Lorsque le locataire adopte un tel comportement, la condition (iv) est également remplie (consid. 5.1.4).

Concernant la condition (ii), l’avertissement doit indiquer précisément quelle violation est reprochée au locataire, afin que celui-ci puisse rectifier son comportement. Il n’est toutefois pas nécessaire qu’il contienne une menace de résiliation (consid. 5.1.2).

Sur le principe, un congé extraordinaire fondé sur l’art. 257f al. 3 CO demeure annulable sur la base des art. 271 et 271a CO. Il faut toutefois des circonstances particulières pour qu’un congé fondé sur l’art. 257f al. 3 CO soit annulé ; pareille annulation ne sera que très rarement admise si le congé respecte les conditions de l’art. 257f CO (consid. 6.3).

Télécharger en pdf

TF 4A_91/2024 du 22 avril 2024

Procédure; intérêt juridique à l’annulation du recours; expulsion; répartition des frais; art. 66 al. 3, 68 al. 4 LTF

Selon la jurisprudence fédérale, les procédures de recours relatives à la contestation d’une résiliation d’un contrat de bail ou à une expulsion du locataire doivent être déclarées sans objet lorsque le locataire a définitivement quitté le bien loué (de lui-même ou de façon forcée) : dans ce cas, il ne dispose plus d’un intérêt juridique à l’annulation de la décision contestée (consid. 2).

Lorsque l’intérêt juridique à l’annulation de la décision disparaît, les frais sont répartis selon le principe de causalité (art. 66 al. 3 et 68 al. 4 LTF) ; le recourant doit généralement être considéré comme étant à l’origine des frais, raison pour laquelle il doit supporter ceux-ci (consid. 3).

Télécharger en pdf