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Newsletter février 2022

Editée par Bohnet F., Carron B., Percassi M.-L., avec la participation de Hänni L.


Retour aux fondamentaux

Si l’actualité sanitaire récente a régulièrement placé le droit constitutionnel sur le devant de la scène, ce domaine revêt aussi une grande importance au quotidien de par son rayonnement sur l’ensemble de l’ordre juridique. Les garanties procédurales et les droits fondamentaux peuvent ainsi avoir une influence très concrète sur l’issue d’une procédure civile.

Fidèle à l’esprit des Commentaires romands, le nouveau commentaire de la Constitution fédérale offre aux praticiennes et praticiens des réponses claires et précises et s’impose comme une référence en la matière en langue française. Ne manquez pas l’offre spéciale réservée aux abonnées et abonnés de cette newsletter.

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Droit du bail - Fond et procédure - 2e édition

Philippe Conod et François Bohnet

La Suisse est un pays de locataires. L’évolution de la société tend vers une multiplication des familles. Une utilisation toujours plus mesurée du sol et des contraintes administratives strictes s’additionnent pour péjorer l’offre de logements. D’où une situation tendue entre bailleurs et locataires.

Cet abrégé se veut une étude illustrative de ce droit social qu’est devenu le droit du bail. Il consacre une large place à la jurisprudence, laquelle est abondante. 

Limité à l’étude des baux commerciaux et d’habitation, l’ouvrage traite de la relation bailleur-locataire dès le début du bail jusqu’à son extinction. Sont ainsi abordées notamment les questions touchant la conclusion du contrat, la pluralité de locataires, l’entretien et les défauts de la chose louée, la consignation des loyers, les frais accessoires, la sous-location et le transfert de bail, la restitution de la chose louée et son aliénation, la problématique complexe de la fixation des loyers et des congés.

L’accent est également mis sur l’aspect procédural, indissociable d’une juste application du droit matériel.

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Organisé par: Séminaire sur le droit du bail

Informations et inscription

22e Séminaire sur le droit du bail

Réservez les dates !

Le prochain Séminaire sur le droit du bail aura lieu en deux éditions identiques :

  • Vendredi 30 septembre et samedi 1er octobre 2022
  • Vendredi 14 et samedi 15 octobre 2022

Le programme détaillé de ces journées paraîtra prochainement.

TF 4A_376/2021 du 07 janvier 2022

Procédure; valeur litigieuse; cas clair; principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense; art. 51 al. 1 let. a LTF; 257, 317 al. 1 CPC

Lorsqu’un recours porte sur la question de la résiliation d’un bail, la valeur litigieuse pour la recevabilité du recours au Tribunal fédéral (art. 51 al. 1 let. a LTF) se détermine en fonction de la date à laquelle prendrait fin le bail en cas d’inefficacité, de nullité ou d’annulation du congé. Pour les baux d’habitations ou de locaux commerciaux, la valeur litigieuse correspond au moins aux loyers dus pendant à la période de protection de trois ans, prévue à l’art. 271a al. 1 let. e CO (consid. 1).

Rappel des conditions permettant d’obtenir la protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) (cons. 4 à 4.1.3) et de la procédure applicable dans cette hypothèse (consid. 4.2 et 4.2.1).

Sous réserve des règles sur les nova et les pseudo-nova, lorsque le bailleur ouvre une procédure dans le but d’expulser le locataire, ce dernier doit invoquer ses moyens de défense en première instance (principe de la simultanéité des moyens d’attaque et de défense, qui vaut en procédure ordinaire, simplifiée et sommaire). Ce principe vaut également lorsque les moyens de défense du locataire se basent sur des faits notoires (consid. 4.2.2).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_376/2021

Lino Hänni

Défenses de droit matériel et faits notoires

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TF 4A_334/2021 du 15 décembre 2021

Bail à ferme agricole; résiliation; résiliation en raison de la demeure du fermier; valeur litigieuse; cas clair; art. 51 al. 1 let. a LTF; 21 al. 1 LBFA; 257 CPC

Lorsqu’un recours porte sur la question de la résiliation d’un bail, la valeur litigieuse pour la recevabilité du recours au Tribunal fédéral (art. 51 al. 1 let. a LTF) se détermine en fonction de la date à laquelle prendrait fin le bail en cas d’inefficacité, de nullité ou d’annulation du congé. Elle équivaut donc au loyer dû jusqu’à la date pour laquelle un congé ordinaire peut être donné (consid. 1.1).

L’art. 21 al. 1 LBFA prévoit que si, durant le bail, le fermier est en demeure pour le paiement du fermage, le bailleur peut lui signifier par écrit qu’à défaut de paiement dans les six mois, le bail sera résilié à ce terme. Cette disposition est un cas particulier de demeure qualifiée du fermier agricole, qui se distingue des autres articles relatifs à la résiliation pour demeure (art. 107 ss, 257d et 282 CO). En particulier, il s’agit d’une résiliation conditionnelle du bail, la commination de payer le loyer ayant un effet formateur. De ce fait, si le fermier ne paie pas le loyer en retard dans le délai, le bail est résilié sans que le bailleur ne doive effectuer de nouvel acte. Il faut réserver l’hypothèse d’une résiliation qui ne satisfait pas aux exigences légales et contractuelles, qui est inefficace (consid. 3.1).

Rappel des conditions permettant d’obtenir la protection dans les cas clairs (art. 257 CPC) (consid. 3.2 ss).

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TF 4A_549/2021 du 16 décembre 2021

Procédure; question juridique de principe; recours constitutionnel subsidiaire; devoir de motivation qualifié; art. 74 al. 2 let. a, 113 ss LTF

L’existence d’une question juridique de principe au sens de l’art. 74 al. 2 let. a LTF n’est admise qu’avec retenue ; il doit exister un intérêt général et urgent à ce que la question soulevée soit clarifiée, afin que le droit fédéral soit appliqué et interprété uniformément (consid. 1.2).

Le recours constitutionnel subsidiaire est une voie de droit réformatoire (art. 107 al. 2 cum 117 LTF). Le recourant ne peut pas se contenter de demander le renvoi de la cause à l’instance inférieure, sauf si, en cas d’admission du recours, le Tribunal fédéral ne pouvait pas lui-même rendre une décision sur le fond (consid. 2.1).

Seule la violation des droits constitutionnels peut être invoquée dans le cadre d’un recours constitutionnel subsidiaire (art. 116 LTF). A cet égard, il existe un devoir de motivation qualifié : le recours doit exposer de manière claire et détaillée, en se référant aux considérants de la décision attaquée, quels droits constitutionnels ont été violés (consid. 2.2.1).

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TF 4D_67/2021 du 17 janvier 2022

Procédure; motivation du recours au Tribunal fédéral; contestation des faits; art. 42 al. 2, 95 ss LTF

Le recours au Tribunal fédéral doit être suffisamment motivé. Au regard des art. 42 al. 2 et 106 al. 2 LTF, l’acte doit faire référence aux motifs de l’arrêt attaqué et démontrer en détail en quoi ils violent le droit. Si la décision contestée contient plusieurs motivations indépendantes, le recours doit toutes les discuter (consid. 2.1).

Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l’autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF), qui comprennent les faits de la vie (Lebenssachverhalt), mais également les éléments relatifs au déroulement du procès. Dans le cadre du recours en matière civile, les faits peuvent être rectifiés ou complétés uniquement s’ils sont manifestement faux ou s’ils ont été établis en violation du droit au sens de l’art. 95 LTF (consid. 2.2).

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TF 4D_69/2021 du 05 janvier 2022

Procédure; recevabilité du recours en matière civile; recours constitutionnel subsidiaire; contestation des faits; art. 74, 116 ss LTF

Lorsque la valeur litigieuse minimale n’est pas atteinte (art. 74 al. 1 LTF), le recours en matière civile est tout de même recevable si la contestation soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF), ce que la partie recourante doit démontrer (consid. 2.1).

Le recours constitutionnel subsidiaire ne peut être formé que pour violation des droits constitutionnels (art. 116 LTF) ; à cet égard, il existe un devoir de motivation qualifié.

Le Tribunal fédéral statue sur la base des faits établis par l’autorité précédente (art. 118 al. 1 LTF), qui comprennent les faits de la vie (Lebenssachverhalt), mais également les éléments relatifs au déroulement du procès. Dans le cadre du recours constitutionnel subsidiaire, les faits peuvent être rectifiés ou complétés uniquement s’ils ont été établis en violation des droits constitutionnels (art. 118 al. 2 et art. 116 LTF) (consid. 2.3).

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