TF 4A_305/2011 - ATF 137 III 547 du 7 novembre 2011

Résiliation ; congé contraire aux règles de la bonne foi ; validité d’un congé ordinaire donné en raison des retards répétés des locataires dans le paiement du loyer ; absence de notification du loyer initial sans effet à cet égard ; art. 271 CO

Congé donné principalement parce qu’à réitérées reprises, les locataires ne payaient pas ponctuellement leur loyer.

Il n'est pas nécessaire, pour une résiliation ordinaire, d'invoquer un motif particulièrement grave. Il suffit, pour ne pas contrevenir aux règles de la bonne foi, que le congé repose sur un intérêt légitime. Il est compréhensible que le bailleur souhaite louer son bien à un locataire dont il peut espérer qu'il s'acquittera ponctuellement de ses obligations pécuniaires.

Invoquer, pour les locataires, l'absence de notification sur formule officielle pour s'opposer à une résiliation ordinaire du bail découlant du fait qu’ils n'ont eux-mêmes pas rempli ponctuellement leurs obligations pécuniaires revient à utiliser une institution juridique (l'exigence de la formule officielle) d'une manière contraire à son but, dès lors que les preneurs ne contestent en rien le montant du loyer.

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_305/2011 - ATF 137 III 547

Philippe Conod

Avocat spécialiste FSA droit du bail, Dr en droit

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TF 4A_476/2011 du 11 novembre 2011

Défaut ; interprétation d’une clause de destination des locaux ; absence de qualité promise et légitimement attendue ; art. 18 al. 1 ; 259a al. 1 let. a et b CO

La chose louée est défectueuse lorsqu'elle ne présente pas une qualité que le bailleur a promise, ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en considération de son droit de recevoir la chose dans un état approprié à l'usage convenu.

Confronté à un litige sur l'interprétation d'une convention, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable de la convention. A défaut de pouvoir établir la commune et réelle intention des parties, il lui incombe d'interpréter leurs déclarations et comportements selon la théorie de la confiance.

Dans leur contrat, les parties ont en l’espèce notamment inséré le libellé « café restaurant tea-room » pour la destination des locaux. Rien n'autorisait donc le bailleur à croire de bonne foi que la société locataire n'envisagerait jamais, à l'avenir, l'exploitation d'un café-restaurant. Toutefois, cela n'implique pas que le bailleur ait contractuellement promis d'aménager les locaux à ses propres frais, de manière à les rendre aptes à l'exploitation d'un café-restaurant. La locataire a il est vrai repris du locataire précédent un commerce autre qu'un café-restaurant, qui se pratiquait dans une arcade dépourvue de tout aménagement.

Partant, l'aptitude de l'arcade à l'exploitation d'un café-restaurant n'est ni une qualité promise par le bailleur, ni une qualité sur laquelle la locataire pouvait légitimement compter. Cette inaptitude n'est ici pas un défaut.

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TF 4A_276/2011 du 11 octobre 2011

Loyer ; nullité de la notification du loyer initial ; facteurs de hausse invoqués de manière antinomique ; preuve d’une libéralité au moment de l’acquisition du bien immobilier niée ; art. 269 ; 269a ; 270 CO ; art. 19 OBLF

La formule officielle pour la conclusion de tout nouveau contrat de bail doit comporter les mêmes mentions qu'en cas de majoration du loyer. Le bailleur doit en particulier indiquer le loyer et l'état des charges payés par le précédent locataire, le nouveau loyer et le nouvel état des charges ainsi que les motifs précis d'une éventuelle hausse.

La législation sur les loyers abusifs utilise des critères de calcul fondés aussi bien sur les coûts que sur les prix du marché pratiqués pour des objets comparables. Ces deux sortes de critères ne procèdent pas de la même logique. Le bailleur qui fixe le loyer initial doit choisir sur quel terrain il entend se placer, c'est-à-dire décider s'il se fonde sur le critère des coûts ou sur celui des loyers usuels. S'il cumule des facteurs incompatibles, il s'expose au reproche d'avoir motivé sa prétention de manière insuffisamment claire, ce qui entraînera la nullité du loyer initial. Demeure réservée l'hypothèse où le bailleur propose une motivation principale et une subsidiaire.

En l’occurrence, les facteurs invoqués par le recourant sont antinomiques si bien que les autorités cantonales successives ont constaté à bon droit la nullité partielle du contrat de bail quant au loyer convenu.

On notera encore qu’en principe, le juge doit partir du critère absolu de fixation du loyer que constitue le rendement non abusif de la chose louée selon l'art. 269 CO. Il pourra ensuite confronter le montant obtenu aux loyers usuels du quartier. Il est exclu toutefois de fixer le loyer initial à la hauteur de la moyenne des loyers du quartier si celle-ci est plus élevée que le montant obtenu en application de l'art. 269 CO, car le loyer serait alors nécessairement abusif selon la règle générale de l'art. 269 CO.

Pour les immeubles anciens, il peut être difficile, voire impossible de reconstituer le capital propre investi, soit que les pièces comptables manquent, soit qu'elles laissent apparaître, après indexation, des montants économiquement irréalistes. Aussi la jurisprudence admet-elle, s'agissant d'immeubles construits ou acquis il y a quelques décennies, que la hiérarchie entre les critères absolus est inversée par rapport à celle prévalant pour les immeubles dits récents.

Le coût d'acquisition effectif de l'immeuble est en principe déterminant pour le calcul de rendement. La jurisprudence admet un correctif lorsque le bailleur a acquis le bien à titre gratuit ou à un prix préférentiel en raison d'une donation, respectivement d'une donation mixte. Lorsque la preuve d'une libéralité n'est cependant pas établie et que le prix payé est inférieur d'environ 10 à 20 % à la valeur du marché, il ne se justifie pas de s'écarter du prix effectif payé.

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