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Newsletter mars 2014
Editée par Bohnet F., Carron B., Montini M., avec la collaboration de Aubert C.
18e Séminaire sur le droit du bail
L'incontournable colloque du domaine aura lieu cet automne à Neuchâtel!
Des thèmes d'actualité feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail :
- Prof. Blaise Carron et Me Placidus Plattner
Contrat de bail et transactions immobilières - Prof. Laurent Bieri
La réparation du préjudice subi par le locataire en cas de défaut de la chose louée - Prof. François Bohnet et Me Philippe Conod
L’expulsion - Prof. Pascal Pichonnaz
L’abus de droit en droit du bail - Me Valérie Défago Gaudin
Le droit public de la rénovation - Me David Lachat
Le bail des cafés et des restaurants - Jurisprudence récente en matière de bail
présentée par MM. B. Carron, D. Lachat, Ph. Conod et F. Bohnet
Deux éditions identiques auront lieu à l'Aula des Jeunes-Rives à Neuchâtel
les 3 & 4 octobre 2014 pour la première édition
les 17 & 18 octobre 2014 pour la deuxième édition
Le programme détaillé se trouve ici.
Les inscriptions en ligne sont ouvertes !
Pour vous inscrire à la première édition, cliquez ici.
Pour vous inscrire à la deuxième édition, cliquez ici.
Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.
TF 4A_388/2013 du 7 janvier 2014
Défaut ; restitution de la chose louée ; avis des défauts ; délai ; art. 264, 267, 267a CO
L’art. 264 CO implique une remise complète et effective des locaux loués en cas de résiliation anticipée. La restitution se fait par la remise de la chose même ou des moyens qui la font passer dans la puissance du bailleur. Ainsi, lorsque le bail porte sur des locaux, le locataire ne peut se contenter de laisser les locaux vides et inoccupés, mais doit remettre tous les jeux de clés servant à y accéder, y compris les éventuels doubles qu’il a fait faire.
La restitution des locaux loués en vertu de l’art. 264 CO est indépendante de la fin effective du bail. Ainsi, même si les parties sont en litige sur le fait de savoir si les conditions de fond de l’art. 264 CO sont remplies, le bailleur a l’obligation de procéder à la vérification de la chose louée et à un avis immédiat des défauts, sous peine d’être déchu de ses droits à la remise en état des lieux, même si le bail prend fin plus tard.
La participation volontaire du locataire à une séance ultérieure qualifiée d’état des lieux n’implique pas une renonciation tacite de ce dernier à invoquer la péremption des droits du bailleur à exiger la remise en état.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_388/2013
Carole Aubert
Avocate
TF 4A_180/2013 du 6 janvier 2014
Porte-fort ; interprétation du contrat ; clause du bail prévoyant, en faveur du locataire, une indemnité à verser par le repreneur, pour le matériel et le fonds de commerce, à dire d’experts ; art. 111 CO
Selon le bail, le locataire, arrivé à fin de bail, a droit à une indemnité du repreneur pour son matériel et son fonds de commerce. Les parties conviennent qu’il s’agisse d’une garantie de porte-fort de la part de la bailleresse. Aussi, cette dernière s’est engagée à indemniser le locataire pour le cas où le repreneur ne paierait pas la somme prévue dans le porte-fort.
Les parties s'étant référées aux « besoins normaux du commerce », le nouveau repreneur n’a pas à reprendre l'ensemble des objets mobiliers, sans aucune distinction.
TF 4A_87/2013 du 22 janvier 2014
Transfert du bail ; faillite ; en cas de faillite, qui de la société faillie ou de la masse en faillite peut adresser au bailleur une demande de transfert de bail ? ; art. 263, 740 CO ; 204 LP
L’arrêt fixe comment déterminer qui - de la société faillie (par ses organes) ou de la masse en faillite, représentée par l’administration de la faillite, agissant en tant qu’organe officiel de la masse - peut disposer d’un (prétendu) droit ; la société faillie, par ses organes sociaux, ne peut plus disposer des droits qui appartiennent à la masse et qui doivent être liquidés conformément aux règles de la faillite. Autrement dit, si le droit litigieux n’appartient effectivement pas à la masse en faillite, la société faillie peut alors (par ses organes sociaux) en disposer, également en procédure.
En matière de transfert de bail, la loi ne permet pas au locataire sortant de transférer le rapport juridique qui le lie au bailleur par simple manifestation de volonté. Il faut encore que le bailleur consente au transfert. Il s’agit d’une « simple » requête et non d’un acte formateur.
La demande de transfert de bail (cas échéant, le procès mené à ce sujet) entre dans les actes de liquidation ressortant de la compétence de l’administration de la masse.
TF 4A_457/2013 du 4 février 2014
Résiliation ; conditions cumulatives du congé extraordinaire pour manque d’égards envers les voisins ; gravité dudit manque d’égards ; caractère insupportable du maintien du bail ; réaction rapide requise du bailleur, appréciée en fonction des circonstances ; art. 257f al. 3 CO
La résiliation extraordinaire de l’art. 257f al. 3 CO suppose une violation du devoir de diligence incombant au locataire, un avertissement écrit du bailleur, la persistance du locataire à ne pas respecter son devoir en relation avec le manquement évoqué par le bailleur dans sa protestation, le caractère insupportable du maintien du contrat et, aussi, le respect d’un préavis de trente jours pour la fin d’un mois.
Le maintien du bail doit être insupportable pour le bailleur ou pour les personnes habitant la maison, étant précisé que cette question relève du pouvoir d’appréciation du juge, qui prendra en compte l’ensemble des circonstances de l’espèce.
Pour que le caractère insupportable des nuisances soit reconnu, il faut que le bailleur réagisse avec une certaine célérité si celles-ci se poursuivent malgré l’avertissement ; cela étant, tout est affaire de circonstances.
TF 4A_347/2013 du 7 novembre 2013
Consignation ; caractère incident ou final au sens de la LTF d’une décision de libérer une partie du loyer consigné ; art. 259g, 259h CO ; 90, 93 LTF
Les décisions sur des mesures provisionnelles ne constituent des décisions finales au sens de l’art. 90 LTF que si elles résultent d’une procédure indépendante. Les décisions de mesures provisionnelles notifiées séparément mais qui sont prises avant ou pendant une procédure principale ou qui ne valent que pendant une procédure ou à la condition qu’une procédure principale soit introduite sont des décisions incidentes au sens de l’art. 93 LTF (c. 1.1).
Un recours au TF contre une décision incidente n’est ouvert au sens de l’art. 93 al. 1 let. a LTF que si elle peut causer un préjudice irréparable. Il doit s’agir d’un préjudice de nature juridique qui ne peut plus être supprimé par une décision future favorable au recourant. Selon la jurisprudence récente, le recourant doit dans tous les cas établir dans quelle mesure un préjudice irréparable de nature juridique le menace dans le cas concret, ce qui n’est pas rempli en l’espèce (c. 1.4.1).
La consignation du loyer a un caractère provisoire. La décision de libérer partiellement un montant consigné n’a pas de caractère final et est aussi une décision incidente. La délimitation entre décision finale et incidente selon la LTF repose sur une réflexion procédurale et pas matérielle : la libération d’une partie du montant consigné limite certes le montant de la consignation effectuée, mais elle ne met pas fin à une procédure et reste liée à la procédure principale (c. 1.4.2).
TF 4A_49/2014 du 5 février 2014
Demeure ; procédure ; fardeau de la preuve du paiement des arriérés de loyers ; irrecevabilité des pièces attestant des dits paiements, déposés seulement à l’appui du recours au Tribunal fédéral (pièce nouvelle) ; art. 99 al. 1 LTF
Le fardeau de la preuve du paiement des loyers arriérés incombe au locataire.
En l’espèce, la locataire a annexé à son mémoire une feuille blanche sur laquelle ont été photocopiés trois récépissés mentionnant divers versements, dans le but d’établir la réalité du paiement des loyers en souffrance ; l’intéressée expose qu’elle a pu enfin remettre la main sur ces pièces justificatives à la suite de sa restructuration et du déménagement de ses bureaux. Elle concède ainsi, de manière implicite, qu’il s’agit là d’une pièce nouvelle, laquelle est cependant irrecevable.
www.bail.ch
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