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Newsletter janvier-mars 2011
Séminaire sur le droit du bail
Lancement de la newsletter en droit du bail
Le séminaire sur le droit du bail a le plaisir de vous présenter le premier numéro de sa newsletter, que vous recevrez désormais chaque mois. Cette newsletter vous présente de manière simple et accessible les dernières nouveautés du droit du bail, en particulier la jurisprudence récente du Tribunal fédéral. Chaque arrêt pertinent est brièvement résumé. En cliquant sur les icônes, vous pouvez télécharger les arrêts mis en forme et dont les passages essentiels ont été mis en exergue, ainsi que le commentaire de l'arrêt du mois.
Toute l'équipe du Séminaire sur le droit du bail vous souhaite une excellente lecture!
N'hésitez pas à la transmettre à toute personne intéressée. La newsletter est gratuite; inscription par mail à seminaire.bail@unine.ch.
Prof. François Bohnet
TF 4A_489/2010 du 6 janvier 2011
Loyer ; hausse des coûts ; prise en compte des variations antérieures du taux hypothécaire ; art. 13 al. 4 OBLF
Indexation du loyer à l’IPC. Bail à loyer de locaux commerciaux. Reconduction du bail de 5 ans en 5 ans. Rappel des méthodes (absolue et relative) de calcul du loyer. L'indexation est le mode exclusif de fixation du loyer pendant la durée du bail, sous réserve de prestations supplémentaires. Bailleur et locataire peuvent cependant solliciter une majoration respectivement une diminution du dernier loyer indexé pour le prochain terme de résiliation.
Une demande de baisse de loyer fondée sur l’évolution du taux hypothécaire doit être appréciée depuis la dernière fixation du loyer qui prend en compte ce critère (c. 4.1 et 4.2) Cas échéant, le loyer initial doit être pris en considération, même si diverses reconductions ont pris place dans l’intervalle (c. 4.3). La baisse doit en outre être calculé sur le loyer tel qu’indexé au moment où doit entrer en force la baisse en question (c. 4.4).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_489/2010
Nicolas Pellaton
TF 4A_423/2010 du 6 décembre 2010
Responsabilité contractuelle ; art. 49 al. 1 CO
Actions diverses du locataire dans le cadre desquels il obtient gain de cause contre sa bailleresse. Nouvelle action contre celle-ci en dédommagement de ses divers frais et honoraires d’avocat et en paiement d’une indemnité pour tort moral. Recours au TF, recevable uniquement en ce qu’il touche la question de l’indemnité pour tort moral. Rejet de la prétention en réparation morale fondée sur diverses dispositions concernant la responsabilité contractuelle du bailleur et, en outre, sur l'art. 49 al. 1 CO (c. 1).
TF 4A_465/2010 du 30 novembre 2010
Défaut ; erreur sur la surface louée ; absence de qualité promise ; art. 256 al. 1, 258 al. 3 let. a CO
Bail à loyer d’habitation. Erreur sur la surface louée, niée en l’espèce (c. 5). Défaut à la chose louée. Réduction de loyer, refusée ici également, faute d’une qualité promise en ce qui concerne la surface louée (c. 6).
TF 4A_555/2010 du 17 novembre 2010
Sous-location ; compensation des loyers ; preuve du dommage ; art. 262 CO
Condamnation de la sous-locataire au paiement des loyers dus au locataire principal. Compensation des loyers dus niée faute pour la sous-locataire d’établir l’existence de versements effectués sur un compte de garantie-loyer (c. 3), un gain manqué suite à la coupure d’eau et d’électricité et en l’absence d’identité des parties s’agissant du dommage allégué suite à la violation de l’engagement pris par le locataire principal de mettre des locaux supplémentaires à disposition (c. 4 et 5).
TF 4A_495/2010 du 20 janvier 2011
Loyer ; prestations supplémentaires du bailleur ; travaux à plus-values ; art. 269a let. b CO, art. 14 al. 1 OBLF
mportantes réparations. Rappel des critères pertinents (c. 4.1 ; c. 6.1). En l’occurrence les travaux sont des importantes réparations, compte tenu du montant en jeux (cinq fois le rendement annuel de l’immeuble) et l’importance des rénovations (cuisine, salle-de-bain, WC séparés, installations d'aération, revêtements de sol et de paroi, installations électriques ainsi que fenêtres et stores). L’âge du bâtiment (seulement 23 ans) n’exclut pas d’importantes réparations au sens de l’art. 14 OBLF (c. 6.3).Preuve de la plus-value : le tribunal peut sans arbitraire se fonder, pour déterminer les améliorations à une cuisine, non seulement sur le procès-verbal d’une vision locale, mais également sur les dires d’un témoin. Le Tribunal fédéral retient en passant qu’il est notoire que les frigos récents sont plus efficients en matière d’énergie que les anciens (c. 5.2).
Hausse arrêtée à 45 % des coûts (c. 4.2). En l’occurrence, la Cour cantonale a violé l’art. 14 OBLF en s’écartant de la fourchette 50-70%, puisqu’un calcul concret de la part à plus-value (à établir par le locataire en l’occurrence) ne pouvait se faire, la délimitation entre travaux d’entretien et à plus-value n’étant pas possible.
Il est correct en revanche de ne pas prendre en compte dans le coût des travaux qui se révèlent comme infondés (Bautreuhandkosten ; dont le caractère jugé inutile n’a pas été démontré comme étant arbitraire par le bailleur) et n’apportant donc aucune plus-value. (c. 10.2.2).
TF 4A_544/2010 du 8 décembre 2010
Résiliation ; demeure ; remise de dette ; témoignage ; maxime inquisitoire sociale ; art. 257d, 274d al. 3 CO
Résiliation pour demeure dans le paiement d’un mois de loyer. La locataire invoque avoir été libérée du paiement du loyer réclamé en raison des désagréments subis. Remise de dette ? Savoir si le bailleur a renoncé au loyer en question est un fait pertinent pour statuer sur l'efficacité du congé donné en application de l'art. 257d CO (c. 2.3).
Le témoignage d'une personne qui aurait assisté à la discussion avec le bailleur est en soi apte à apporter la preuve requise, cela même dans l’hypothèse où, comme en l’espèce, la locataire, non représentée, n'avait pas demandé l'audition de son témoin selon les règles de la procédure cantonale. Violation reconnue de l'art. 274d al. 3 CO (c. 2.4), qui institue une maxime inquisitoire sociale (conçue pour venir en aide à la partie économiquement faible, a fortiori si elle n'est pas assistée d'un avocat).
TF 4A_550/2010 du 17 janvier 2011
Résiliation ; demeure du locataire ; art. 257d CO
Résiliation pour cause de demeure (art. 257d CO). Pas d’abus à résilier même si le montant dû (CHF 656.60) est plus faible que le montant mis en demeure (CHF 2'650.809 et consiste en des soldes de décompte de charge de CHF 656.60 dès lors que le locataire n’a pas été induit en erreur (résumé de la jurisprudence, c. 4.2).
Par ailleurs, il n’y a aucun abus à résilier en vertu de l’art. 257d CO lorsque les conditions de cette disposition sont remplies, plutôt que d’agir contre le locataire par la voie des poursuites, même s’il loue les locaux depuis plus de dix ans (c. 4.5).
TF 4A_594/2010 du 12 janvier 2011
Protection contre les congés ; Absence de justes motifs ; art. 271a ; 266g CO
Annulation du congé. Procédure judiciaire précédente dans laquelle la bailleresse a succombé. Congé en examen intervenu avant l’échéance du délai de protection de l’art. 271a al. 1 lit. e CO. Dès lors que le locataire a respecté la procédure de contestation du congé, celui-ci devait être annulé par l’instance cantonale. Est à cet égard sans pertinence le fait que le congé ait été donné pour un motif sérieux et légitime ou que le congé n'ait pas été donné dans un esprit de représailles.
Les exceptions dans lesquelles cette protection ne peut pas être invoquée par le locataire sont mentionnées dans une liste exhaustive figurant à l’art. 271a al. 3 CO (c. 2.2). A cet égard, la bailleresse ne saurait se prévaloir de justes motifs de résiliation en cours de procédure seulement alors que l’on ne trouve aucune trace de ceux-ci ni de l’art. 266g CO dans la formule officielle de résiliation (c. 2.3). En tant qu’acte formateur, le congé qui a été donné ne peut en principe pas être converti par le juge en un congé qui n'a pas été donné.
TF 4A_623/2010 du 2 février 2011
Principe de la bonne foi ; congé prétexte ; annulation du congé ; art. 271 al. 1 CO
Résiliation d’un bail à loyer d’habitation motivée par les besoins d’un proche (nièce). Contestation de la validité du congé. Congé annulé par le Tribunal des baux et loyers, au motif que le congé contrevenait aux règles de la bonne foi, la bailleresse cherchant uniquement à établir des baux aux noms de proches sans que ces derniers n’occupent les logements en question (c. 2.5). Prise en compte de faits postérieurs pouvant éclairer la volonté réelle de celui qui a donné le congé (c. 2.5). Jugement confirmé par la Chambre d’appel. Recours rejeté par le TF.
TF 4A_629/2010 du 2 février 2011
Principe de la bonne foi ; congé prétexte ; Annulation du congé ; Art. 8 CC ; art. 271 al. 1 CO
Motifs réels d'une résiliation. Devoir de la partie qui résilie de contribuer loyalement à la manifestation de la vérité en fournissant tous les éléments en sa possession nécessaires à la vérification du motif qu'elle invoque. Lorsque le bailleur fournit un faux motif à l'appui de la résiliation alors qu'il n'est pas possible d'établir son motif réel, il faut en déduire que le congé est abusif (c. 3.2).
De plus, le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation. Le juge peut en revanche prendre en considération des faits postérieurs à la résiliation en vue de reconstituer ce que devait être la volonté réelle du bailleur au moment déterminant (c. 3.3).
En l’espèce, désir de louer l’appartement au beau-père pas crédible vu son handicap ; impossibilité d’établir le motif réel, qui pouvait peut-être consister dans la volonté d’installer un ascenseur ou de relouer à un autre loyer (c. 3.3).
TF 4A_567/2010 du 16 décembre 2010
Prolongation de bail ; Pesée des intérêts ; art. 272 al. 2 CO
Prolongation du bail. Pesée des intérêts en présence (c. 2). L’éventualité d’une procédure d’évacuation ultérieure ne constitue pas un élément susceptible d’influer sur la fixation de la durée de la prolongation (c. 3).
TF 4A_651/2010 du 26 janvier 2011
Procédure. Recours en matière civile. Exigence de conclusions sur le fond du litige. Exceptions. Art. 41 al. 1, 107 al. 2 et 108 al. 1 LTF
Irrecevabilité de tout mémoire de recours qui ne contient pas de conclusions. En cas d’admission du recours, le TF se prononce en principe lui-même sur le fond, si bien que la partie recourante doit également prendre des conclusions sur le fond du litige. Exception à ce principe uniquement lorsque le TF ne serait de toute manière pas à même de statuer lui-même sur le fond, en cas d’admission du recours (c. 4.1).
TF 4A_689/2010 du 9 février 2011
Procédure ; art. 47 al. 1 LTF
Délai pour recourir non respecté ; prolongation exclue ; irrecevabilité.
