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Newsletter décembre 2012
Commentaire romand CO I, 2e édition
La référence, aussi en droit du bail
Paru pour la première fois en 2003, le Commentaire romand du CO I est devenu un ouvrage de référence en droit des obligations. En particulier, le commentaire du droit du bail est rédigé par David Lachat, spécialiste reconnu de la matière qu’il n’est plus besoin de présenter.
La nouvelle édition 2012 constitue pour l’essentiel une actualisation de l’ouvrage. Elle prend en compte la jurisprudence du Tribunal fédéral de ces huit dernières années ainsi que l’ensemble des modifications législatives intervenues récemment, comme par exemple l’entrée en vigueur de la LTI ou du CPC. Le lecteur trouvera de nombreuses améliorations dans les textes et, sur certains points, d’excellents approfondissements de la matière.
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TF 4A_273/2012 - ATF 138 III 620 du 30 octobre 2012
Procédure du cas clair ; prises de position en procédure sommaire du cas clair ; contestation des faits par le défendeur ; art. 257 CPC
En procédure d’appel suite à un prononcé sur cas clair, il n’y a en principe pas de second tour d’écritures, ni de débats oraux (c. 3.2).
Le demandeur doit apporter la preuve complète des faits allégués. Le cas clair doit être nié lorsque les objections ou exceptions du défendeur ne sont pas vouées à l’échec. Celui-ci n’a pas en revanche à rendre vraisemblables les faits qu’il avance dans l’esprit de la mainlevée provisoire de l’opposition (c. 5).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_273/2012 - ATF 138 III 620
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
TF 4A_308/2012 du 11 octobre 2012
Obligation accessoire ; cas clair ; obligation du locataire de conclure une assurance de responsabilité civile et refus de la prestation du bailleur ; art. 257 CPC ; art. 82 CO
Le droit de faire valoir l’exception de l’inexécution selon l’art. 82 CO suppose que les prestations réciproques se trouvent dans un rapport synallagmatique. En principe, ce rapport existe uniquement entre les prestations principales. L’application de l’art. 82 CO aux prestations accessoires est néanmoins possible, pour autant que les parties aient donné une telle importance à la prestation accessoire qu’elle se trouve en rapport d’échange direct avec la prestation principale. En l’occurrence, cela n’est pas le cas (c. 2.5).
En admettant la requête du locataire tendant à obtenir la condamnation du bailleur à lui permettre l’accès au local loué en procédure pour cas clairs, l’instance intimée n’a pas violé l’art. 257 CPC, car la situation juridique était claire dans la mesure où l’art. 82 CO s’applique en principe uniquement aux prestations principales et qu’en l’espèce, rien ne permettait de constater que l’obligation accessoire du locataire de conclure une assurance de responsabilité civile aurait l’importance d’une obligation principale selon la volonté des parties exprimée dans leur contrat de bail (c. 2.6 et 2.7).
TF 4D_76/2012 du 25 octobre 2012
Bail à ferme agricole ; date de conclusion du contrat de bail à ferme agricole non déterminée ; présomption légale du début des rapports contractuels ; art. 60 LBFA
Si la date où le fermier est entré en jouissance de la chose affermée ne peut plus être déterminée, le bail est réputé avoir commencé au terme de printemps 1973 prévu par l'usage local. Il n'est pas insoutenable d'appliquer ce terme uniquement aux contrats conclus antérieurement à cette date.
Si la date de la conclusion, postérieure au printemps 1973, ne peut pas être déterminée, il n'est pas insoutenable de retenir, en reprenant l'idée à la base de l'art. 60 al. 2 LBFA, que le contrat est réputé conclu à la date d'entrée en vigueur de la loi ayant remplacé celle du 6 octobre 1972, à savoir la LBFA.
TF 4A_374/2012 du 6 novembre 2012
Bail à ferme ; nullité du congé si la formule officielle ne mentionne pas la date à laquelle il prend effet ; la mention de dite date dans la lettre d’accompagnement ne répare pas le vice ; art. 266l al. 2, 298 al. 2 et 3 CO ; 9 OBLF
D’après son texte et aussi d’après sa note marginale, l’art. 9 OBLF s’applique à la formule prévue par l’art. 266l al. 2 CO pour la résiliation du bail à loyer, tandis que la formule prévue par l'art. 298 al. 2 CO pour la résiliation du bail à ferme n’est pas mentionnée. Néanmoins, les art. 266l al. 2 et 298 al. 2 CO sont rédigés en termes identiques. De ces similitudes, il faut conclure que l'art. 9 OBLF s’applique non seulement à la formule prévue par l’art. 266l al. 2 CO pour le bail à loyer, mais aussi à celle prévue par l’art. 298 al. 2 CO pour le bail à ferme.
Le Tribunal fédéral relève par ailleurs qu’il est exclu d’appliquer par analogie l’art. 19 al. 1bis OBLF à l’exigence fixée par l’art. 9 al. 1 let. b OBLF, sans manquer de rappeler que le droit du bail est caractérisé par de strictes exigences de forme.
TF 4A_454/2012 du 10 octobre 2012
Procédure ; résiliation ; prolongation ; sous-location ; sous-location ; caractère abusif de la résiliation du sous-bail donnée en raison de la résiliation – annulée ensuite du bail principal ; prolongation du sous-bail ; art. 271, 272, 272b, 273b CO ; art. 91 let. a, 93 LTF
La validité du congé et la prolongation du bail ne sont pas des questions indépendantes : la seconde ne se pose que si la première reçoit une réponse affirmative. Partant, une décision cantonale précédente qui déclare le congé valable et renvoie la cause à l'autorité de première instance pour qu'elle instruise et statue sur une éventuelle prolongation de bail, constitue non pas une décision partielle, mais une décision incidente : si le recours contre une telle décision n'est pas recevable, ou s'il n'a pas été utilisé, la décision incidente peut être attaquée par un recours contre la décision finale, dans la mesure où la première influe sur le contenu de la seconde.
Le sous-locataire peut aussi se prévaloir des règles de protection contre les congés, mais cette protection s'éteint ex lege lorsque le bail principal prend fin.
Pour déterminer si la résiliation est conforme aux règles de la bonne foi, il faut se placer au moment où elle a été signifiée. Si le motif légitime pour lequel le bail a été résilié disparaît par la suite, la résiliation ne peut pas devenir a posteriori contraire à la bonne foi.
Le but de la prolongation est d'accorder au locataire plus de temps pour trouver des locaux de remplacement. Sont à cet égard des « conséquences pénibles » celles qui sont dues à la pénurie de locaux, dans la mesure où elles empêchent le preneur de trouver des locaux équivalents, ou des locaux suffisamment similaires pour qu'on puisse raisonnablement attendre de lui qu'il les accepte.
La décision du juge sur le principe d'une prolongation et sur sa durée relève de la libre appréciation si bien que le Tribunal fédéral ne revoit qu'avec réserve ce type de décision.
TF 4A_347/2012 du 5 novembre 2012
Résiliation ; demeure ; échéance de loyer prétendument impayé ; réclamation du bailleur des mois plus tard ; vaine mise en demeure suivie d’une résiliation pour demeure dans le paiement du loyer ; validité du congé ; art. 257d, 271 al. 1 CO
Le congé est annulable lorsqu'il contrevient aux règles de la bonne foi. Entre autres, la résiliation est tenue pour contraire aux règles de la bonne foi lorsque le montant en souffrance est insignifiant ou qu'il a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que le locataire avait jusqu'ici toujours payé le loyer à temps, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'échéance du délai de paiement fixé selon l'art. 257d al. 1 CO. A ce dernier égard, une longue inaction peut en effet être comprise, sauf circonstances particulières, comme une renonciation à résilier le contrat ; en tout cas, un congé notifié un an après l'expiration du délai comminatoire est tardif.
Reste que celui qui agit pendant le délai de prescription peut difficilement se voir reprocher d'agir contrairement aux règles de la bonne foi. Ainsi, le fait de réclamer un loyer impayé dans le délai précité et de résilier ensuite, cas échéant, le bail conformément à l'art. 257d al. 2 CO, n’est pas constitutif d’un comportement contrevenant aux règles de la bonne foi.
TF 4A_383/2012 du 9 octobre 2012
Résiliation ; validité du congé donné pour loger un proche du bailleur ; absence de protection de trois ans lorsque le bailleur a donné aussitôt et sans autre suite à la réclamation du locataire portant sur des travaux d’entretien ; art. 271, 271a al. 1 let. e ch. 4 et al. 2 CO
La résiliation d’un bail d’habitation ou de locaux commerciaux est annulable lorsqu’elle contrevient aux règles de la bonne foi : le locataire est ainsi protégé contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n’est qu’un prétexte. Il l’est aussi en cas de disproportion grossière des intérêts en présence et lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire.
Selon le catalogue de l’art. 271a CO, l’on retient également l’annulation du congé lorsque celui-ci est donné par le bailleur dans les trois ans à compter de la fin d’une procédure judiciaire ou de conciliation, si le bailleur a alors conclu une transaction ou s’est entendu de toute autre manière avec le locataire. Est également protégé à cet égard le locataire qui peut prouver par des écrits qu’il s’est entendu avec le bailleur, en dehors d’une procédure judiciaire ou de conciliation, sur une prétention relative au bail. Cela suppose alors que les parties se soient trouvées en litige et qu’elles aient abouti à une solution amiable par suite de concessions du bailleur.
On rappellera enfin que la validité d’un congé doit être appréciée en fonction des circonstances présentes au moment de cette manifestation de volonté et qu’élucider le motif d’un congé relève de la constatation des faits.
TF 4A_203/2012 - ATF 138 III 792 du 17 octobre 2012
Délai pour saisir le juge : droit transitoire ; principe de la bonne foi ; décision de l’ancienne autorité de conciliation rendue en 2011 ; art. 404 al. 1 CPC ; art. 5 al. 3 Cst. féd.
La décision sur la validité d’un congé et la prolongation du bail rendue en procédure de conciliation selon la réglementation prévue au CO avant l’entrée en vigueur du CPC ne met pas fin à l’ « instance » au sens de l’art. 404 al. 1 CPC. Dès lors, le délai pour saisir le juge suite à la décision de l’autorité de conciliation se détermine selon l’ancien droit (c. 2.6.3).
Le fait de rendre une décision de non-entrée en matière à cause du non-respect du délai pour saisir le juge seulement après avoir tenu une audience ne viole pas le principe de la bonne foi (c. 3).
TF 4A_330/2012 du 30 octobre 2012
Prêt à usage ; procédure ; détermination de la valeur litigieuse permettant un recours en matière civile en cas de prêt à usage ; la restitution de la chose prêtée ne constitue pas une question de principe pour avoir déjà été tranchée par notre haute Cour ; art. 310 CO
Les parties étant liées par un contrat de prêt à usage, la valeur litigieuse permettant un recours en matière civile n’est pas comme en matière de bail à loyer de CHF 15’000.-, mais est de CHF 30’000.-. Cette valeur litigieuse se détermine d’après l’intérêt patrimonial du prêteur à récupérer sa chose.
Par ailleurs, le Tribunal fédéral estime en l’occurrence ne pas se trouver face à une question de principe, dès lors qu’il a déjà été jugé que lorsque des locaux ont été mis à disposition gratuitement pour une durée indéterminée, le prêteur est libre de réclamer la chose quand bon lui semble.
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Toute l'équipe du Séminaire sur le droit du bail vous souhaite de belles et chaleureuses Fêtes de Noël, ainsi qu'une excellente année 2013.
