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Newsletter juin 2022

Editée par Bohnet F., Carron B., Percassi M.-L., avec la participation de Gandoy A.


Une référence remise à jour

Le commentaire de droit international privé de feu le professeur Bernard Dutoit a été utilisé et apprécié depuis sa création par plusieurs générations de juristes. L’ouvrage est désormais repris, dans sa 6e édition, par le professeur Andrea Bonomi, qui l’a entièrement remanié et actualisé, prenant en compte les importants changements intervenus ces dernières années, y compris le « mariage pour tous », qui entrera en vigueur cet été. L’ouvrage paraît en juin : profitez de notre offre spéciale réservée aux abonnés de cette newsletter.

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Le 22e Séminaire sur le droit du bail se déroulera à Neuchâtel, en deux éditions identiques, les

Les thèmes ci-après seront abordés :

  • Contestation du loyer initial : quelques aspects de preuve, M. Pascal Jeannin, Dr en droit, avocat, Neuchâtel
  • Actualités cantonales par les avocat·e·s spécialistes FSA droit du bail, M. Frank Ammann, avocat, Lausanne, Mme Tatiana Gurbanov, avocate, Genève, M. Loris Magistrini, avocat, La Chaux-de-Fonds, M. Stéphane Penet, avocat, Genève, Mme Carole Wahlen, avocate, Lausanne
  • Actualités en matière de loyers indexés et échelonnés, Mme Patricia Dietschy-Martenet, professeure titulaire à l’Université de Neuchâtel, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois, avocate-conseil, Lausanne
  • Le rendement de la chose louée, M. Emmanuel Piaget, juge au Tribunal cantonal, Neuchâtel
  • La restitution anticipée et le transfert de bail, Mme Karin Grobet Thorens, avocate, Genève
  • La gestion d’affaires sans mandat en droit du bail, M. David Lachat, avocat, Genève
  • Les frais accessoires : jurisprudence et nouveautés, Mme Sandra Pereira, juriste à la Chambre vaudoise immobilière, Lausanne
  • ...et la traditionnelle présentation à quatre voix de la jurisprudence des deux dernières années

Vous trouverez le programme détaillé en cliquant ici.

TF 4A_448/2021 du 11 avril 2022

Loyer; résiliation; résiliation pour optimiser le rendement du bien; bonne foi; méthode absolue; art. 269 s., 271 et 271 CO; 11 al. 4 OBLF; 8 CC

Lorsque le bail est de durée indéterminée, ce qui est le cas lorsqu’il contient une clause de reconduction tacite, chaque partie est en principe libre de résilier le contrat pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu sans motif particulier ; l’abus de droit est réservé (consid. 3.1). Selon l’art. 8 CC, le fardeau de la preuve d’un congé contraire aux règles de la bonne foi incombe au demandeur à l’action en annulation de la résiliation du bail (consid. 3.1.4).

La résiliation donnée par le bailleur pour optimiser le rendement de son bien (Ertragsoptimierungskündigung), c’est-à-dire pour obtenir d’un nouveau locataire un loyer plus élevé, mais non abusif, ne constitue pas, en règle générale, un abus de droit. Il faut toutefois que le bailleur soit en mesure d’exiger d’un nouveau locataire un loyer supérieur à celui payé jusque-là ; ce n’est notamment pas le cas si l’application de la méthode de calcul absolue du loyer permet d’exclure que le bailleur puisse majorer légalement le loyer (consid. 3.1.1).

Rappel, dans le contexte de la méthode de calcul absolue du loyer, des critères du rendement net et des loyers du marché (consid. 3.1.2) et de leur ordre de priorité (consid. 3.1.3).

Les statistiques qui ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 OBLF constituent un repère objectif et peuvent être prises en compte pour la fixation du loyer admissible (ATF 147 III 14), mais pas dans le contexte d’une résiliation du bail pour motifs économiques lorsque le tribunal doit se prononcer sur la validité de la résiliation (consid. 3.4).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_448/2021

Aurélie Gandoy

Avocate à Lausanne et doctorante

Les statistiques comme preuve des loyers usuels du quartier ou de la localité et la résiliation pour des motifs économiques

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TF 4A_82/2022 du 26 avril 2022

Procédure; récusation; rectification des faits; motivation du recours; appréciation anticipée des preuves; motivation de la décision; cumul de l’indexation et de l’échelonnement; art. 34 ss, 42 al. 1 et 2, 105 s. LTF; 29 al. 2 Cst.; 269b et 269c CO

L’art. 34 al. 1 let. e LTF est une clause générale, qui permet la récusation d’un juge dès que celui-ci peut être prévenu de toute autre manière que les motifs énumérés à l’art. 34 al. 1 let. a à d LTF. Cette disposition vise toutes les circonstances propres à révéler une apparence de prévention et à faire douter de l’impartialité du juge. La participation à une procédure antérieure devant le Tribunal fédéral ne constitue pas un motif de récusation d’un juge ou d’un greffier, en vertu du texte clair de l’art. 34 al. 2 LTF, si elle ne s’accompagne pas d’autres éléments qui permettraient de tenir l’un des motifs de récusation précisés à l’art. 34 al. 1 LTF pour réalisé (consid. 2.2).

Rappel des principes relatifs à la rectification des faits devant le Tribunal fédéral (consid. 3.1) et à la motivation du recours au Tribunal fédéral (consid. 3.3).

L’autorité peut renoncer à des mesures d’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que celles-ci ne pourraient pas l’amener à modifier son opinion (consid. 5.1).

L’obligation pour l’autorité de motiver sa décision, qui découle de l’art. 29 al. 2 Cst., ne l’oblige pas à exposer et discuter tous les faits, moyens de preuve et griefs invoqués par les parties ; elle peut au contraire se limiter à ceux qui, sans arbitraire, peuvent être tenus pour pertinents (consid. 5.2).

L’indexation et l’échelonnement du loyer ne peuvent pas être cumulés. Si le contrat prévoit néanmoins cette solution, il faut se demander ce que les parties auraient convenu si elles avaient eu conscience du caractère inadmissible d’un tel cumul (ce qui est une question de droit) (consid. 7.2).

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TF 4F_10/2022 du 10 mai 2022

Procédure; révision; art. 121 let. d LTF

Selon l’art. 121 let. d LTF, la révision d’un arrêt du Tribunal fédéral peut être demandée si, par inadvertance, le tribunal n’a pas pris en considération des faits pertinents qui ressortent du dossier. La révision n’est pas possible lorsque c’est sciemment que le juge a refusé de tenir compte d’un certain fait, parce qu’il le tenait pour non décisif, car un tel refus relève du droit (consid. 2.1).

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TF 5A_964/2021, 5A_965/2021 du 09 mars 2022

Poursuite et faillite; mainlevée provisoire; compensation; art. 82 LP

Un contrat de bail signé constitue une reconnaissance de dette et justifie la mainlevée provisoire de l’opposition pour le montant du loyer échu, pour autant que le bailleur ait mis l’objet du contrat à disposition du locataire (consid. 3.1.1).

Le poursuivi peut faire échec à la mainlevée en rendant immédiatement vraisemblable sa libération. Il peut se prévaloir de tous les moyens de droit civil – exceptions ou objections – qui infirment la reconnaissance de dette ; il peut notamment faire valoir que la chose louée est affectée de défauts justifiant une réduction du loyer (art. 259a al. 1 let. b et 259d CO) ou des dommages-intérêts (art. 259a al. 1 let. c et 259e CO) et opposer cette prétention en compensation. Dans ce cas, il doit rendre vraisemblables l’existence des défauts, ainsi que le montant de sa réclamation (consid. 3.1.2).

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