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Newsletter octobre 2015

Editée par Bohnet F., Carron B., Conod Ph., Dietschy-Martenet P. Conod Ph.


PPE 2015

L'ouvrage regroupant les interventions de la première journée PPE 2015 est maintenant disponible.

  • PPE contre propriétaire d'étage
    François Bohnet
  • Le fonds de rénovation dans la PPE : principes et pièges
    Amédéo Wermelinger
  • L'administrateur de PPE en pratique
    Jacques Ansermet
  • Bail et PPE
    Nicolas Saviaux
  • Les servitudes et la propriété par étages
    Maryse Pradervand-Kernen
  • Les locaux annexes distincts
    Michel Mooser

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TF 4A_20/2015 du 13 juillet 2015

Résiliation ; prolongation ; congé anticipé pour justes motifs ; circonstances à prendre en compte ; annulabilité d’un tel congé et prolongation de bail ; art. 257f al. 3, 266g al. 1, 271 al. 1, 271a al. 1, 272a al. 1 CO ; 4 CC

Les circonstances constitutives de justes motifs fondant un congé anticipé doivent rendre la continuation du bail intolérable non seulement selon une appréciation objective mais aussi subjective ; le motif peut résider dans la personne du destinataire du congé indépendamment de la violation d’une obligation liée au bail ; pour déterminer s’il y a de justes motifs, le juge applique les règles du droit et de l’équité ; le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec réserve la décision cantonale ; la durée du bail qui reste à courir depuis la résiliation anticipée et la proximité de vie entre les parties sont des éléments à prendre en compte pour apprécier les justes motifs (c. 3).

Un congé pour justes motifs au sens de l’art. 266g CO ne peut être que très exceptionnellement contraire aux règles de la bonne foi, partant annulable ; une prolongation n’est quant à elle pas exclue mais doit être accordée restrictivement (c. 4).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_20/2015

Philippe Conod

Congé pour justes motifs

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TF 4A_260/2015 du 04 août 2015

Résiliation ; demeure du locataire dans le paiement du loyer ; congé jugé non contraire à la bonne foi ; art. 257d, 271 CO

En vertu du principe de la confiance, un locataire mis en demeure pour non-paiement du loyer qui contacte la gérance le dernier jour du délai comminatoire pour obtenir un délai supplémentaire et reçoit pour indication que la personne responsable le contactera le lendemain ne peut pas de bonne foi inférer que le bailleur lui accorde un tel délai (c. 2).

Lorsque, comme en l’espèce, le locataire paie le solde trois jours après l’expiration du délai comminatoire et avait déjà tardé à payer le loyer des mois précédents, on ne peut pas parler d’un retard négligeable ni de mauvaise foi du bailleur ; peu importe que le locataire ait donné l’ordre de verser le solde avant d’avoir reçu la résiliation du bail, dès lors qu’il a agi après l’expiration du délai de grâce ; le congé ne contrevient donc pas aux règles de la bonne foi et n’est pas annulable (c. 3).

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TF 4A_350/2015 du 25 août 2015

Expulsion ; procédure ; expulsion en cas clair ; invocation abusive d’un vice de forme ; art. 257d al. 1 et 2 CO ; 257 al. 1 CPC

L’invocation, par les locataires, d’un vice formel lié au fait que la lettre de menace de congé faute de paiement dans le délai comminatoire adressée à l’épouse n’était pas signée par la bailleresse est abusive dès lors que le courrier envoyé à l’époux était valablement signé ; il n’y avait donc aucun doute sur la provenance de la missive adressée à madame ; en outre, un cas clair ne saurait être nié d’un point de vue juridique du seul fait qu’une partie invoque une utilisation abusive d’un droit (c. 4).

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TF 1C_634/2014 - ATF 141 III 439 du 14 septembre 2015

Procédure ; droit public ; nomination des membres de l’autorité paritaire de conciliation en matière de bail, art. 3, 200 al. 1 CPC ; 122 al. 2 Cst. ; § 63, 64 al. 1 et 2 GOG/ZH

Il appartient aux cantons de régler la procédure de nomination des membres des autorités paritaires de conciliation en matière de bail ; le seul fait pour un candidat d’appartenir à une association représentative de locataires ou de bailleurs n’est pas suffisant pour être considéré comme défendant les intérêts du milieu considéré ; il faut que la personne visée ait la confiance de l’association en question, ce qui suppose qu’elle ait été proposée par celle-ci pour nomination ; le droit fédéral n’exclut pas que l’autorité cantonale contraigne les associations représentatives à proposer plusieurs candidats afin qu’elle puisse procéder à un véritable choix ; il n’est pas non plus exclu que, dans un cas concret, l’autorité impose de formuler des propositions de candidats supplémentaires lorsque des motifs objectifs l’empêchent de nommer la personne proposée ; en l’espèce, l’autorité cantonale a violé l’art. 200 al. 1 CPC en confirmant la nomination de l’intimée alors qu’elle n’avait pas été proposée comme candidate par une association défendant les intérêts des locataires ; le recours est donc admis (c. 2-4).

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TF 4D_37/2015 du 01 septembre 2015

Procédure ; voie de recours contre une ordonnance arrêtant le montant des honoraires de l’expert ; art. 93 al. 1 let. a et b LTF

Une ordonnance arrêtant le montant des honoraires de l’expert mais ne se prononçant ni sur le montant de tous les frais judiciaires ni sur la répartition de ceux-ci entre les parties est une décision incidente ; il en va de même de la décision de l’autorité supérieure cantonale, elle-même non susceptible de recours au Tribunal fédéral (c. 1-5).

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TF 4A_402/2015 du 02 septembre 2015

Procédure ; motivation des griefs soulevés dans un recours constitutionnel subsidiaire ; art. 106 al. 2, 113, 117, 118 LTF ; 9 Cst.

Dans le cadre d’un recours constitutionnel subsidiaire, le recourant qui invoque la protection de l’arbitraire doit indiquer de façon précise en quoi la décision souffre d’un vice grave et indiscutable ; tel n’est pas le cas en l’espèce (c. 4-5).

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TF 1C_16/2015 du 03 septembre 2015

Droit public ; refus d’autoriser la vente d’appartements loués fondé sur la législation vaudoise ; violation de la garantie de la propriété et du principe de proportionnalité ; art. 2, 4, 5 LAAL/VD ; 9, 26 al. 1, 36 Cst. ; 269 CO ; 10 OBLF ; 4 al. 3 LDTR/VD

La cour cantonale, qui a confirmé le refus au propriétaire d’autoriser la vente des appartements litigieux sur la base de la loi vaudoise concernant l’aliénation d’appartements loués n’a pas fait preuve d’arbitraire ; en effet, elle a qualifié d’incertain le maintien des appartements dans le parc locatif du fait que les mécanismes du droit du bail de protection contre les loyers abusifs ne seraient pas nécessairement efficaces (c. 3-4).

Les lois cantonales restreignant l’aliénation de maisons d’habitation ne sont en soi pas contraires à la garantie de la propriété, y compris lorsqu’elles prévoient le refus d’autoriser de vendre en raison d’un motif d’intérêt public ou d’intérêt général, pourvu toutefois que l’autorité administrative effectue une pesée des intérêts en présence et évalue l’importance du motif de refus par rapport aux intérêts privés en jeu ; en l’espèce, la cause doit être renvoyée à l’autorité cantonale pour qu’elle examine si une autorisation de vente assortie de conditions peut être délivrée ou si les objectifs à atteindre imposent un refus pur et simple (c. 5).

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www.bail.ch

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