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Newsletter juillet 2012
17e Séminaire sur le droit du bail
Les inscriptions sont ouvertes !
vendredi 5 et samedi 6 octobre 2012 (première édition)
ou
vendredi 19 et samedi 20 octobre 2012 (deuxième édition)
Le programme détaillé de cette manifestation peut être téléchargé iciet un simple clic permettra aux personnes qui le souhaitent de s'inscrire directement en ligne.
Ce séminaire se déroulant sur deux jours, il est d'ores et déjà possible de réserver une chambre d'hôtel via www.neuchatelcongres.ch/ droitdubail. Par ailleurs, Tourisme neuchâtelois se tient à disposition de toute personne souhaitant prolonger son séjour en terres neuchâteloises.
Nous espérons que la présente saura susciter votre intérêt et nous réjouissons de vous accueillir cet automne à Neuchâtel.
Inscription en ligne pour les 5 & 6 octobre 2012 (1ère édition)
Inscription en ligne pour les 19 & 20 octobre 2012 (2e édition)
TF 4A_102/2012 du 30 mai 2012
Loyer ; hausse de loyer en raison d’importantes réparations ; portée de la présomption légale ; art. 269a let. b CO ; 14 OBLF
Les loyers ne sont en règle générale pas abusifs s'ils sont justifiés par des hausses de coûts ou par des prestations supplémentaires du bailleur. On entend par prestations supplémentaires les investissements qui aboutissent à des améliorations créant des plus-values, l'agrandissement de la chose louée ainsi que les prestations accessoires supplémentaires. En règle générale, les frais causés par d'importantes réparations sont considérés, à raison de 50 à 70%, comme des investissements créant des plus-values.
Les importantes réparations se distinguent des réparations habituelles et de l'entretien courant d'un point de vue essentiellement quantitatif. Elles touchent de nombreuses parties de l'immeuble et génèrent un coût considérable par comparaison avec l'état locatif de l'immeuble.
S’agissant d’une présomption qui peut être renversée, le bailleur peut établir que la part des frais donnant lieu à plus-value est supérieure à 70%, tandis que le locataire peut établir que cette part est inférieure à 50%. Cependant, l’on ne saurait ignorer purement et simplement la présomption et s'efforcer à tout prix de parvenir à une détermination concrète de la part à plus-value.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_102/2012
Philippe Conod
Avocat spécialiste FSA droit du bail, Dr en droit
TF 4A_462/2011 - ATF 138 III 401 du 5 mars 2012
Contrat de bail ; abus de droit, protection de la confiance, frais accessoires ; art. 2 al. 2 CC ; 257a al. 2 CO
Savoir si un grief fondé sur la nullité formelle constitue un abus de droit s’analyse sur la base de l’ensemble des circonstances d’un cas concret (c. 2.2).
La confiance du partenaire contractuel doit être protégée si une partie a exécuté un contrat librement et sans erreur, au moins dans sa partie principale et qu’elle refuse ensuite d’exécuter le solde en se référant à un vice formel. Le fait d’attendre avant de déposer une demande pour se procurer un avantage résultant de la nullité invoquée est abusif. Par contre, le simple fait d’exécuter un acte juridique formellement invalide, en ne connaissant toutefois pas le vice de forme, ne suffit pas à créer une confiance justifiée du cocontractant dans la validité de l’acte en question (c. 2.3).
Un comportement peut être abusif même sans éveiller la confiance du cocontractant. Commet un abus de droit celui qui utilise une institution juridique pour défendre des intérêts que cette institution ne veut pas protéger. Le but de la formule officielle obligatoire est d’informer le locataire sur les raisons de l’augmentation de loyer et le but de la signature manuscrite sur cette formule est de pouvoir éviter que l’identité de son auteur demeure incertaine. Par contre, cette dernière exigence n’a pas pour but de permettre au locataire de revenir après plusieurs années sur une augmentation de loyer dont personne n’a jamais contesté la validité, même si le vice affectant le formulaire n’a été découvert que des années après l’augmentation mise en cause. Si le locataire le fait tout de même, cela constitue un abus de droit (c. 2.4).
TF 4A_267/2011 du 29 juin 2012
Frais accessoires ; prescription d'une prétention en répétition d'acomptes de charges ou frais accessoires payés en trop ; erreur sur la surface louée ; absence de qualité promise ; art. 67 al. 1 ; 128 ch. 1 CO
Le TF commence par rappeler qu’en matière de prescription d’une prétention en répétition d’acomptes de charges ou frais accessoires, l’on retient qu’avant la présentation du décompte de charges (comprenant la présentation du solde) et son acceptation par l'autre partie, l'erreur doit être corrigée selon les règles contractuelles, de sorte que le délai de prescription est de cinq ans ; après l'établissement du décompte et son acceptation, la correction du décompte et la prétention en découlant se fait sur la base des dispositions en matière d'enrichissement illégitime, de sorte que le délai (relatif) est d'une année.
L'action pour cause d'enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où la partie lésée a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit. La connaissance propre à faire courir le délai annal existe lorsque le créancier a acquis un tel degré de certitude sur les faits qui fondent son droit à répétition que l'on peut dire, selon les règles de la bonne foi, qu'il n'a plus de raison ou n'a plus de possibilité de recueillir d’avantage d'informations supplémentaires et qu'il dispose de suffisamment d'éléments pour ouvrir action, de telle sorte qu'on peut raisonnablement attendre de lui qu'il le fasse. La certitude relative au droit de répétition suppose la connaissance de l'étendue approximative de l'atteinte au patrimoine, de l'absence de cause du déplacement patrimonial et de la personne de l'enrichi.
La recourante est enfin d'avis que la locataire n'est pas fondée à obtenir la restitution des charges payées, l'une des conditions d'application de l'art. 62 CO n'étant pas réalisée. Elle soutient en effet qu'elle ne se trouve pas enrichie par les prestations versées par l'intimée, puisque d'autres locataires de l'immeuble ont payé moins de charges ; le décompte total des charges et frais serait ainsi « juste et incontestable dans sa globalité ».
La critique de la recourante est sans consistance.
TF 4A_739/2011 du 3 avril 2012
Résiliation ; contrariété à la bonne foi d’une résiliation prononcée suite à une consignation non admissible ; art. 259g al. 1 et 2, 271 al. 1 CO
Pour qu’une consignation soit justifiée, le défaut doit en principe encore exister au moment de la consignation, même s’il est suffisant que le locataire admette de bonne foi l’existence d’un défaut dont il ne répond pas (c. 2.1-2.4). Condition niée en l’espèce (c. 2.5).
Un congé est annulable s’il est contraire à la bonne foi, même s’il est prononcé en raison de la demeure du locataire dans le paiement du loyer (c. 4.2). En l’espèce, le congé n’est pas annulable car les locataires avaient eux-mêmes consigné le loyer de manière contraire à la bonne foi (c. 4.3).
TF 4A_108/2012 du 11 juin 2012
Résiliation ; conditions du caractère abusif de la résiliation pour demeure du locataire ; absence d’abus en l’occurrence ; art. 257d ; 271 CO
On rappellera que même si les conditions sont toutes remplies, le congé pour cause de demeure peut, à titre très exceptionnel, être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi. L’on pensera notamment à la situation où le bailleur éprouve un doute sur le montant de sa créance et invite le locataire à vérifier le montant réclamé, tout en le menaçant de résiliation avant d’avoir la certitude que la somme demandée est justifiée. Le même régime est à retenir lorsque le montant impayé est insignifiant, lorsque l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou encore lorsque le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai.
TF 4A_332/2011 du 21 novembre 2011
Procédure ; résiliation ; droit général de réplique en procédure de recours ; conditions restrictives de validité d’un congé intervenant dans les trois ans suivant une procédure de conciliation ; art. 6 CEDH ; 271 al. 1 et 3 CO
Suivant la jurisprudence de la Cour Européenne des Droits de l’Homme, le TF reconnaît un droit général de réplique. Les parties doivent cependant procéder rapidement sans demander au préalable un délai pour déposer leur mémoire supplémentaire.
Le congé donné dans les trois ans à compter de la fin d'une procédure de conciliation dans laquelle les bailleurs ont abandonné leurs conclusions est annulable, sauf si les bailleurs peuvent se prévaloir d'un motif permettant exceptionnellement de résilier le bail durant la période de protection. Ces motifs sont énumérés limitativement par la loi ; le motif d'une rénovation ou reconstruction de la chose louée n'y figure pas. Un congé ne serait licite que si ces travaux s'imposaient de manière urgente à cause d'un état de la chose louée présentant un danger pour la santé ou l'intégrité physique des locataires.
En l'espèce, une telle urgence est niée.
TF 4A_272/2012 du 14 juin 2012
Expulsion ; procédure ; refus d’effet suspensif à un recours à l’encontre du jugement autorisant l’exécution de la décision d’expulsion du locataire ; art. 256 al. 1 ; 258 al. 3 let. a CO
Il n’y a rien d’insoutenable à refuser l’effet suspensif à un recours dirigé contre un jugement autorisant l’exécution d’une décision d’expulsion du locataire, en retenant que la procédure sera sans doute de courte durée (moins de deux mois) et prendra ainsi fin avant la date à partir de laquelle le bailleur pourra faire exécuter la dite décision.
TF 4A_601/2011 - ATF 138 III 123 du 21 décembre 2011
Procédure ; procédure de cas clairs ; définition de la situation juridique claire ; admissibilité de la preuve testimoniale dans une telle procédure ; art. 257 al. 1 let. b CPC
Le TF relève qu’une situation juridique claire (art. 257 al. 1 let. b CPC) suppose que l'application du droit conduise à un résultat sans ambiguïté. Cela ne sera pas le cas en principe si l'application d'une norme exige une décision en équité ou relève de l'appréciation.
En l’espèce, l'existence d'une situation juridique claire a été niée, la question de savoir si l'invocation d'un vice de forme (forme écrite prévue par une déclaration d’option) était constitutive d'un abus de droit exigeant une prise en considération de l'ensemble des circonstances et ne pouvant conduire à un résultat sans ambiguïté.
La question controversée de l'admissibilité de la preuve testimoniale aux cas clairs a été laissée ouverte.
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Tout l'équipe du Séminaire sur le droit du bail vous souhaite un excellent été !
