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Newsletter juillet 2016

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


19e Séminaire sur le droit du bail

L'incontournable colloque du domaine aura lieu cet automne à Neuchâtel!

Des thèmes d'actualité feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail :

  • Prof. François Bohnet
    Fardeau de la preuve en droit du bail
  • Me Jean-Marc Siegrist
    Quelques loyers variables et variations de loyer
  • Prof. Blaise Carron
    Les spécificités du bail à ferme
  • Mme Patricia Dietschy-Martenet
    Les colocataires de baux d'habitation ou de locaux commerciaux
  • M. Jean-Luc Colombini
    Pratique récente en matière de congé
  • Me David Lachat
    La résolution amiable des conflits locatifs (petit guide de la bonne transaction)
  • Jurisprudence récente en matière de bail
    présentée par MM. B. Carron, Ph. Conod, D. Lachat et F. Bohnet

Deux éditions identiques auront lieu à l'Aula des Jeunes-Rives à Neuchâtel

  • les 7 & 8 octobre 2016 pour la première édition

  • les 21 & 22 octobre 2016 pour la deuxième édition

Le programme détaillé se trouve ici.

Les inscriptions en ligne sont ouvertes !

  • Pour vous inscrire à la première édition, cliquez ici.

  • Pour vous inscrire à la deuxième édition, cliquez ici.

Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.

Actualités dans le domaine de la fiscalité immobilière - Mercredi 14 septembre 2016

  • Présentation des projets législatifs en cours au niveau fédéral
    M. Lukas Schneider
  • Droit fiscal Intercantonal et Immeubles - Les évolutions récentes
    M. Daniel de Vries Reilingh
  • Immeubles et restructurations de PME
    M. Serge Migy
  • Revue de la jurisprudence récente en matière de fiscalité immobilière
    M. Thierry Obrist
  • TVA Immobilière - Aspects choisis
    M. Patrick Conrady
  • Faut-il généraliser la détention immobilière sous forme de SI en vue de la réforme de l'imposition des entreprises ?
    M. Per Prod'hom

Pour consulter le programme détaillé et vous inscrire, cliquez ici.

TF 4A_691/2015 - ATF 142 III 442 du 18 mai 2016

Loyer ; contestation du loyer initial ; motif tiré de la pénurie ; art. 270 al. 1 let. a CO

L’existence d’une pénurie suffit à réaliser la situation de contrainte ouvrant la voie à la contestation du loyer initial ; selon une interprétation tant littérale, systématique, historique que téléologique, il n’y a pas de lien entre les motifs de nécessité personnelle ou familiale et celui de situation du marché locatif ; le locataire ne doit donc pas établir qu’une certaine contrainte personnelle, en plus de la pénurie de logements, l’a contraint de conclure le bail (c. 2-4).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_691/2015 - ATF 142 III 442

Patricia Dietschy-Martenet

Loyer initial : les bailleurs abusent-ils de leur « position dominante » ?

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TF 4A_398/2015 - ATF 142 III 369 du 19 mai 2016

Loyer ; preuve de la réception par le locataire de la formule officielle de notification du loyer initial ; art. 270 CO ; 8 CC ; 9 Cst.

Il appartient au bailleur de prouver la remise de la formule officielle de notification du loyer initial ; toutefois, lorsque le bail qui est envoyé au locataire indique que la formule officielle y est annexée, le bailleur est, selon l’expérience générale de la vie, présumé avoir mis la formule officielle dans l’enveloppe contenant le bail, pour autant qu’il puisse produire une copie ou une photocopie de la formule officielle envoyée ; dans ce cas, il y a un renversement du fardeau de la preuve, le locataire devant prouver que l’enveloppe ne contenait pas le formulaire officiel ; une vraisemblance prépondérante est cependant suffisante, la preuve d’un fait négatif étant difficile à apporter (c. 4).

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TF 4A_453/2015 du 18 mai 2016

Loyer ; recevabilité de la contestation du loyer initial lorsque le motif avancé est la pénurie de logements ; art. 270 al. 1 let. a et b CO

Le loyer initial peut être contesté si l’une des trois conditions alternatives de l’art. 270 CO est réalisée ; lorsque le motif avancé est la pénurie de logement, le locataire n’a pas à établir une contrainte personnelle à conclure le bail, en plus de la pénurie de logements (c. 2).

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TF 4D_82/2015 du 23 mai 2016

Frais accessoires ; introduction de nouveaux frais accessoires ; consentement mutuel des parties ; art. 63, 257a al. 2, 269d CO ; 9, 29 al. 2 Cst.

Lorsque le bailleur veut facturer séparément les frais accessoires qui étaient jusque-là compris dans le loyer, il doit notifier la modification au moyen de la formule officielle ; une modification consensuelle du bail est possible pour autant que le but protecteur de l’art. 269d ne soit pas compromis, ce qui est le cas lorsque le locataire a été informé des possibilités de contestation et qu’il a été averti qu’en renonçant au formulaire officiel il renonçait à contester la modification (c. 5).

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TF 4A_478/2015 du 20 mai 2016

Résiliation ; congé donné par un représentant des locataires ; art. 32 al. 1, 33 al. 3, 34 al. 3, 37, 38 CO

La résiliation du bail peut être le fait d’un représentant ; en l’espèce, la lettre de congé signée par un employé de la société chargée de la relocation des locataires était accompagnée d’une procuration autorisant cette société à « s'occuper de toutes les activités et services liés à [leur] relocation » ; le bailleur ne pouvait pas douter des pouvoirs de résilier le bail dès lors que la résiliation d’un bail portant sur le logement de famille fait partie des tâches liées à la relocation et que, en plus, l’un des bailleurs communiquait par voie électronique avec l’employé de ladite société ; le congé a donc valablement été donné (c. 3).

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TF 4A_475/2015 du 19 mai 2016

Résiliation ; vente ; congé donné en vue de tirer un meilleur profit lors de la vente de l’objet loué ; art. 266a, 271, 271a CO ; 2 al. 1 et 2 CC

S’agissant d’une résiliation donnée en vue de tirer un meilleur profit du bien immobilier lors de la vente, le Tribunal fédéral n’a pas établi de règle abstraite en admettant que la vente d’un appartement libre de tout occupant se ferait toujours à de meilleures conditions mais a recherché dans chaque cas si, au vu des faits retenus par l’autorité cantonale, un abus de droit était ou non réalisé (c. 4) ; en l’espèce, la propriétaire a la possibilité de vendre ses quatre appartements plus cher sans occupant, ce qui n’est pas contesté par la locataire, si bien que la résiliation ordinaire ne saurait être qualifiée d’abusive (c. 5).

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TF 4A_547/2015 du 14 avril 2016

Résiliation ; congé-pression ; fardeau de la preuve ; art. 271 al. 1 let. b et al. 2 CO ; 8 CC

Le locataire doit prouver les faits permettant de conclure à un congé-pression, en l’espèce le lien entre la résiliation et la volonté du bailleur d’imposer une augmentation de loyer ; toutefois, lorsqu’il parvient à établir que le bailleur a, dans la foulée d’un congé non motivé, manifesté la volonté d’augmenter le loyer, il appartient alors au bailleur d’établir que cette manifestation de volonté n’est qu’une acceptation de l’offre faite spontanément par le locataire de poursuivre le bail avec un loyer majoré (c. 2).

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TF 4A_648/2015 du 29 avril 2016

Prolongation ; local commercial ; conséquences pénibles pour le locataire de locaux commerciaux ; art. 272 al. 1, 272b al. 1 CO ; 4 CC

En matière de prolongation de bail, il faut admettre que le congé a des conséquences pénibles pour le locataire de locaux commerciaux lorsqu’il compromet l’existence de la société elle-même, non seulement de sa filiale (c. 6) ; le juge est libre d’accorder une ou deux prolongations, selon ce qui correspond le mieux aux circonstances d’espèce (c. 7).

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TF 4A_135/2016 du 20 mai 2016

Procédure ; expulsion ; calcul de la valeur litigieuse ; art. 209 CPC ; 2 al. 2 CC

Dans les contestations portant sur la restitution de locaux occupés par le locataire, la valeur litigieuse correspond à celle de l’usage de ces locaux pendant le laps à prévoir jusqu’au moment où l’évacuation forcée pourra être exécutée par la force publique (c. 5).

Lorsque les parties passent devant l’autorité de conciliation une convention dont la validité est soumise à la bonne exécution, par le locataire, de ses engagements, l’autorité de conciliation peut valablement délivrer une autorisation de procéder au bailleur en raison de l’exécution déficiente de l’accord (c. 6).

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www.bail.ch

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