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Newsletter - Août 2017

Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


2e Séminaire sur la PPE

La deuxième journée sur la PPE aura lieu à Neuchâtel le vendredi 22 septembre 2017.

Les thèmes suivants y seront abordés:

Propriétaire d’étage contre propriétaire d’étage
Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel

PPE et permis de construire
Me Valérie Défago Gaudin, avocate, professeure à l’Université, Neuchâtel

Querelleurs dans la PPE
Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg

PPE et droit de voisinage
Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel

La répartition des coûts de travaux
Mme Martine Jaques, juriste, Chambre vaudoise immobilière

Le droit d’usage privatif réglementaire sur des parties communes
M. Denis Piotet, professeur à l’Université, Lausanne

Jurisprudence récente présentée par
Me Maryse Pradervand-Kernen
Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
Me François Bohnet
Me Amédéo Wermelinger

En cliquant ici, vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en ligne.

TF 4A_254/2016 du 10 juillet 2017

Loyer; procédure; absence de notification par formulaire officiel du loyer initial; action en répétition de l’indu; délai de prescription; abus de droit; transaction judiciaire; autorité de chose jugée; art. 67, 270 CO; 19 OBLF; 2 al. 2, 8 CC; 59, 208 CPC

Lorsque la formule officielle de notification du loyer initial n’est pas communiquée au locataire à la conclusion du bail ou dans les 30 jours qui suivent la remise de la chose louée, le loyer fixé est nul ; l’ignorance du locataire quant à l’obligation du bailleur d’utiliser le formulaire officiel est présumée ; il appartient au bailleur de prouver, s’il y a contestation, la remise du formulaire ; le locataire peut agir en fixation du loyer initial et en restitution du trop-perçu dans l’année qui suit la connaissance du droit de répétition ; cela suppose que le locataire sache – et non aurait pu ou dû savoir – que l’absence de formule officielle entraîne la nullité du loyer initial, que le loyer versé était trop élevé et qu’il était donc abusif ; même si le locataire a invoqué la nullité partielle en temps utile, l’abus manifeste de droit doit être réservé ; il faut bien distinguer les deux étapes de raisonnement lors de l’examen de la nullité du loyer initial : lorsque le bailleur a soulevé l’exception de prescription à l’action en enrichissement illégitime, il faut examiner si le délai d’un an dans lequel le locataire doit agir en nullité a été respecté puis, lorsque ce délai est respecté, déterminer si le locataire commet un abus de droit en invoquant la nullité ; en l’espèce, la Cour cantonale n’a pas constaté en fait si les locataires, qui ont ouvert action le 24 avril 2013, ont eu une connaissance effective de la nullité du loyer initial avant ou après le 24 avril 2012 ; la cause doit donc lui être renvoyée pour qu’elle examine cette question (c. 3).

Une transaction judiciaire passée en cours de procédure, soit directement devant le juge, soit hors de sa présence mais pour lui être remise, est revêtue de l’autorité de chose jugée ; son invalidité peut être invoquée, notamment pour vices du consentement, par la voie de la révision ; tel n’a pas été le cas en l’espèce ; quant à la question de l’autorité de chose jugée, celle-ci s’applique au dispositif de la transaction mais il faut à cet égard examiner sur quoi les parties se sont prononcées ; en l’espèce, la première procédure a porté sur une réduction de loyer en raison de la baisse du taux hypothécaire de référence et de l’indice suisse des prix à la consommation ; la seconde procédure concerne la diminution du loyer en raison de la nullité du loyer initial ; force est donc de constater que les prétentions matérielles ne sont pas les mêmes (c. 4).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_254/2016

Patricia Dietschy-Martenet

Loyer; procédure; absence de notification par formulaire officiel du loyer initial; action en répétition de l’indu; délai de prescription; abus de droit; art. 67, 270 CO; 19 OBLF; 2 al. 2, 8 CC

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TF 4A_577/2016 du 25 avril 2017

Défaut; loyer; température excessive dans l’appartement due à l’ensoleillement; travaux pour y remédier et pourcentage de la baisse de loyer accordée; art. 256, 258 al. 3 lit. a, 259a, 259d CO

Il existe un défaut de la chose louée lorsque celle-ci ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu ; en admettant une température excessive de 3 à 5° par rapport aux normes et non l’absence de stores ou de toiles de tente, laquelle n’est que le moyen de remédier à la chaleur excessive, la Cour cantonale n’a pas méconnu la notion de défaut ; quant à la réduction de loyer de 7,5% accordée au locataire, elle peut paraître élevée compte tenu du fait que la température excessive ne présente pas la même intensité, voire cesse d’exister, en dehors des heures d’ensoleillement, mais elle reste dans le cadre du pouvoir d’appréciation de la Cour cantonale (c. 3).

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TF 4A_581/2016 du 25 avril 2017

Défaut; loyer; température excessive dans l’appartement due à l’ensoleillement; travaux pour y remédier et pourcentage de la baisse de loyer accordée; défaut en cas de décoloration du sol; art. 256, 258 al. 3 lit. a, 259a, 259d CO; 2 CC

Il existe un défaut de la chose louée lorsque celle-ci ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l’état approprié à l’usage convenu ; en admettant une température excessive de 3 à 5° par rapport aux normes et non l’absence de stores ou de toiles de tente, laquelle n’est que le moyen de remédier à la chaleur excessive, la cour cantonale n’a pas méconnu la notion de défaut ; quant à la réduction de loyer de 7,5% accordée au locataire, elle peut paraître élevée compte tenu du fait que la température excessive ne présente pas la même intensité, voire cesse d’exister, en dehors des heures d’ensoleillement, mais elle reste dans le cadre du pouvoir d’appréciation de la Cour cantonale (c. 3) ; la Cour cantonale n’a pas non plus méconnu la notion de défaut en retenant comme telle la décoloration du sol qui laisse des traces grisâtres sur un chiffon humide, même après plusieurs passages ; les locataires qui s’en plaignent cinq ans après leur entrée dans l’appartement ne commettent pas un abus de droit (c. 4).

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TF 4A_694/2016 du 04 mai 2017

Résiliation; bail commercial; congé donné pour effectuer d’importants travaux visant à réunifier deux surfaces commerciales; validité de la résiliation au regard de la finalité des travaux; art. 271, 271a CO; 2 CC

Selon la jurisprudence, le congé n’est pas abusif lorsqu’il est donné par le bailleur en vue d’accomplir d’importants travaux de rénovation, transformation ou assainissement qui limitent considérablement la possibilité d’utiliser les locaux ; il faut toutefois qu’au moment de résilier, le bailleur ait un projet suffisamment mûr et élaboré pour pouvoir constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux, engendrerait des complications, des coûts supplémentaires ou des retards dans les travaux envisagés, au point de nécessiter l’évacuation du locataire ; il faut à cet égard tenir compte non seulement de la compatibilité de la présence des locataires avec les travaux, mais aussi de la finalité de ceux-ci ; en l’espèce, la bailleresse a résilié pour effectuer des travaux en vue de réunifier deux surfaces commerciales de l’immeuble litigieux destinées à l’usage d’établissements publics ; à terme donc, l’objet du bail sera différent ; en pareil cas, la question n’est pas de savoir si la présence des locataires entravera ou compliquera les travaux, puisque ce ne sont pas les travaux eux-mêmes qui impliquent le départ des locataires, mais le résultat des travaux, soit la réunion de locaux qui seront indissociables et formeront un local loué à un seul locataire ; en ne tenant compte que de la compatibilité des travaux avec la présence des locataires, et non de la finalité des travaux, la Cour cantonale a violé le droit fédéral ; le congé n’est pas abusif (c. 4-5).

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TF 4A_108/2017 du 30 mai 2017

Procédure; exigence d’une ordonnance de preuves même en procédure simplifiée; recours ouvert en tout temps à défaut d’une telle ordonnance; art. 53, 154, 155, 160, 245, 246, 319 lit. b ch. 2 et lit. c, 321 CPC; 29 al. 2 Cst.

Lorsque le Tribunal des baux requiert du juge des mesures protectrices de l’union conjugale un rapport de police concernant le locataire et son épouse figurant dans le dossier, il ne s’agit pas d’une ordonnance de preuves mais de l’administration de la preuve elle-même ; faute d’ordonnance de preuve préalable, le recourant n’a pas été en mesure d’être entendu sur la nécessité de cette preuve, en l’occurrence de faire valoir que la preuve porte atteinte à sa sphère privée ; l’existence d’un dommage irréparable doit donc être admise, ouvrant le recours en matière civile au Tribunal fédéral (c. 1).

Même en procédure simplifiée, les règles d’administration des preuves de la procédure ordinaire sont applicables, de sorte que le juge doit décider quels faits doivent être prouvés et quels moyens de preuve doivent être administrés, au moyen d’une ordonnance de preuve qui doit être communiquée aux parties en principe avec la citation à l’audience ; en l’espèce, le courrier adressé au juge des mesures protectrices de l’union conjugale visant la production du rapport de police litigieux n’a pas été précédé d’une ordonnance de preuves ; en l’absence de toute décision constituant une ordonnance de preuves, un recours au tribunal supérieur est ouvert en tout temps pour déni de justice (c. 3).

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TF 4A_185/2017 du 15 juin 2017

Procédure; cas clair; interprétation d’une clause contractuelle selon le principe de la confiance; art. 257 CPC

L’existence d’un cas clair du point de vue de la situation juridique claire n’est pas par principe exclue lorsque le contrat doit être interprété d’après le principe de la confiance ; si, après avoir appliqué ce principe, le contenu d’une disposition contractuelle est clair et sans équivoque, le tribunal peut admettre le cas clair ; il n’est donc pas absolument exclu, dans le cadre d’une procédure en cas clair, d’interpréter des conventions selon le principe de la confiance ; en l’espèce, l’interprétation de la clause litigieuse ne permet pas d’aboutir à un résultat clair et sans équivoque ; la Cour cantonale n’a donc pas violé le droit fédéral en rejetant le cas clair (c. 4-5).

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