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Newsletter Septembre 2011


TF 4A_189/2011 du 04 juillet 2011

Résiliation ; procédure ; détermination de la valeur litigieuse en cas de contestation de la résiliation par le locataire ; définition du besoin urgent du nouveau propriétaire ; possibilité de notifier une double résiliation (extraordinaire et ordinaire) pour le cas où la première devait s’avérer inefficace ; art. 8 CC ; art. 261 al. 2 let. a, 266a al. 2 CO

Pour le calcul de la valeur litigieuse en cas de contestation de la résiliation par le locataire, il convient de prendre en considération la période de trois ans de protection, en tenant en outre compte du laps de temps jusqu’à la première échéance utile.

Le nouveau propriétaire peut résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin légitime du propriétaire doit en principe primer l'intérêt du locataire : il doit être sérieux, concret et actuel. Il s’agit enfin d’une question de droit que de savoir s'il existe ou non un "besoin urgent".

Le juge enfreint l'art. 8 CC s'il tient pour exactes les allégations non prouvées d'une partie, nonobstant leur contestation par la partie adverse.

La notion de droit formateur de la résiliation exclut en principe la possibilité d'une conversion. Sur le principe, il faut reconnaître, avec la doctrine, la possibilité de signifier une deuxième résiliation "subsidiaire", appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n'est pas valable. En l'espèce toutefois, une manifestation de volonté des nouveaux propriétaires en ce sens fait défaut.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_189/2011

Philippe Conod

Résiliation : possibilité de notifier une double résiliation extraordinaire et ordinaire pour le cas où la première devaits'avérer inefficace.

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TF 4A_268/2011 du 06 juillet 2011

Frais accessoires ; loyer ; introduction du système effectif des frais accessoires ; exigence de la formule officielle et de la motivation de celle-ci ; nullité de la notification ; art. 257a, 257b, 269d CO ; 19 OBLF

La bailleresse notifie au locataire, sur formule officielle, l’introduction du système effectif des frais accessoires, qui étaient compris jusqu’alors dans le loyer (à l’exception des frais de chauffage qui étaient déjà soumis à ce régime). Cette notification est jugée nulle.

Si le bailleur peut décider de modifier le régime des frais accessoires, en particulier de facturer séparément au locataire des frais accessoires jusque-là inclus dans le montant du loyer ou de facturer des frais nouvellement survenus, il doit cependant procéder conformément à l'art. 269d CO ; de son côté, le locataire a la possibilité de contester la modification s'il la juge abusive.

Cette disposition légale prescrit une forme écrite qualifiée qui s'étend à la motivation de la modification annoncée. Les motifs doivent être précis et permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non. La motivation telle qu'indiquée dans la formule officielle constitue une manifestation de volonté du bailleur qui doit, cas échéant, être interprétée selon le principe de la confiance.

La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément ; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modification que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bailleur pour les frais qui seront désormais perçus séparément.

Voir également 4A_136/2011 dans le même sens, commenté par Marino Montini, Formule officielle en cas d’introduction du système effectif des frais accessoires (4A_136/2011), Newsletter Bail.ch août 2011.

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TF 4A_387/2011 du 19 août 2011

Procédure ; expulsion du locataire ; irrecevabilité du recours qui ne contient aucune conclusion et se borne à exposer les graves conséquences qu'entraînerait pour les locataires l'obligation de quitter le logement ; non prise en compte par le droit du bail des motifs humanitaires ; art. 42, 108 al. 1 let. a et b LTF

Les locataires sont en retard dans le paiement du loyer, ce qu’ils ne contestent pas. Leur bailleur obtient le prononcé de leur expulsion. Les locataires contestent cependant cette décision jusqu’au Tribunal fédéral.

Le mémoire de recours au Tribunal fédéral doit indiquer, notamment les conclusions et les motifs ; ces derniers doivent exposer succinctement en quoi l'acte attaqué viole le droit. A ce défaut, le Tribunal fédéral n'entre pas en matière.

Le recours examiné apparaît manifestement irrecevable au regard de ces règles. Ses auteurs n'y prennent aucune conclusion et ne remettent pas non plus en cause l'argumentation développée dans l'arrêt attaqué. Ils se bornent à y exposer les graves conséquences qu'entraînerait pour eux l'obligation de quitter l'appartement qu'ils occupent. Des considérations de cet ordre ne sont toutefois pas propres à démontrer le caractère abusif de la démarche du bailleur. De fait, les dispositions de droit fédéral touchant le bail ne prennent pas en compte des motifs humanitaires, si bien que le juge chargé de les appliquer ne peut pas non plus le faire.

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TF 4D_48/2011 du 19 août 2011

Procédure ; expulsion du locataire ; savoir si l’expulsion d’un locataire dont il n’est pas établi qu’il a reçu l’avis comminatoire ou l’avis de résiliation est autorisée ou non n’est pas une question juridique de principe ; irrecevabilité du recours constitutionnel subsidiaire ; art. 74 al. 2 let. a, 108, 113 ss, 117 LTF

La valeur litigieuse est en l’occurrence inférieure à Fr. 15'000.-, si bien que la voie du recours en matière civile n’est pas ouverte. Dire si l'on peut expulser un locataire dont il n'est pas établi qu'il ait reçu l'avis comminatoire et l'avis de résiliation du bail ne saurait être considéré comme une question juridique de principe. Le recours est ainsi traité en l’espèce que comme un recours constitutionnel subsidiaire, dans lequel l’on ne saurait invoquer la violation d'une disposition relevant du droit infra-constitutionnel.

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www.bail.ch

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