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Newsletter novembre 2014

Editée par Bohnet F., Carron B., Montini M.


Commentaire pratique Actions civiles. Des clés pour la pratique judiciaire, aussi en droit du bail.

Ce commentaire, pensé et conçu comme un outil à l’attention du praticien, propose une synthèse des éléments essentiels à la bonne compréhension des actions civiles et au succès de leur mise en œuvre judiciaire.

Il présente plus de 140 actions civiles, dont une douzaine spécifiquement en matière de bail à loyer, en prenant en compte leurs composantes matérielles et procédurales. Le contenu est structuré selon une systématique récurrente présentant à chaque fois l’objet de l’action, sa nature, la procédure applicable, l’acte introductif d’instance, la compétence locale, les parties, les éléments constitutifs de l’action, les délais pour agir et, pour finir, des propositions de formulation des conclusions.

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TF 4A_162/2014 du 26 août 2014

Résiliation ; sous-location ; mise en gérance libre d’un établissement public par le locataire ; application par analogie des règles en matière de sous-location ; nécessité d’une protestation écrite du bailleur avant de résilier le bail principal ; art. 24, 108 ch. 1, 257f, 262, 266g CO

Lorsque le bailleur découvre une sous-location non autorisée, la jurisprudence lui reconnaît le droit de résilier le bail principal à titre anticipé, moyennant certaines conditions (c. 1.1).

Ainsi, le bailleur doit, pour respecter l’exigence d’avertissement écrit, inviter le locataire à se conformer aux exigences légales, en l’enjoignant à mettre un terme à la sous-location ou en protestant contre l’absence de demande d’autorisation et, le cas échéant, en exigeant de prendre connaissance des conditions de sous-location (c. 2.2.2).

L’art. 262 CO s’applique par analogie lorsque, comme dans le cas d’espèce, le locataire d’une surface commerciale abritant un restaurant confie l’exploitation de l’établissement à un tiers par un contrat de gérance libre, c’est-à-dire par un bail à ferme non agricole (c. 2.2.1).

De l’état de fait de l’arrêt attaqué, rien ne permet de retenir qu’en l’occurrence, un avertissement eût été d’emblée inutile, si bien que l’on ne saurait renoncer à une sommation (c. 2.4).

L’art. 266g CO confère un droit de congé extraordinaire pour justes motifs lorsque l’exécution du contrat devient intolérable pour une partie. Cette disposition est subsidiaire par rapport aux autres congés extraordinaires (c. 2.6.1). Cas échéant, le bailleur ne saurait prétendre à l’application de la règle générale (art. 266g CO) pour le seul motif qu’il a omis de respecter l’avertissement écrit imposé par la disposition spéciale (art. 257f al. 3 CO) (c. 2.6.2).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_162/2014

Marino Montini

Droit du bailleur de résilier le bail principal en cas de sous-location non autorisée : rappel de jurisprudence

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TF 4A_70/2014 du 10 septembre 2014

Résiliation ; défaut ; consignation du loyer, intervenue systématiquement en retard ; mise en demeure de locataire ; résiliation du bail ; caractère abusif (nié) du congé ; art. 257d, 259g, 259h, 271 CO

La consignation tardive des loyers n’est pas conforme à l’art. 259g al. 1 CO ; elle permet au bailleur de demander la libération, en sa faveur, des loyers en question, conformément à l’art. 259h al. 2 CO. De plus, une telle consignation n’a aucun effet libératoire si bien qu’elle expose le locataire à la résiliation du bail pour demeure (c. 4).

En cas de congé pour demeure du locataire, la protection de l’art. 271 al. 1 CO n’est offerte que dans des circonstances exceptionnelles (c. 5.3).

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TF 4A_170/2014 du 23 juillet 2014

Procédure ; résiliation ; recevabilité (niée) du recours contre une décision de l’instance cantonale de recours qui retient la validité des congés et renvoie la cause à l’instance inférieure pour décision sur la prolongation du bail ; art. 92, 93 LTF

Dans le cadre d’une contestation du congé, avec demande (subsidiaire) d’une prolongation, le sort des conclusions en jeu n’est pas indépendant puisque la décision sur la validité du congé est le préalable nécessaire à la décision sur la prolongation du bail (c. 1.2).

L’arrêt attaqué, qui constate la validité du congé et renvoie la cause à l’instance inférieure pour décision sur la prolongation demandée, est une décision incidente. Comme elle ne porte ni sur la compétence, ni sur une demande de récusation, une telle décision ne peut faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral que si elle peut causer un préjudice irréparable ou si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse, ce qui n’est pas réalisé en l’espèce si bien que le recours se révèle irrecevable (c. 1.3).

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TF 4A_479/2014 du 25 septembre 2014

Procédure ; demeure ; irrecevabilité du recours qui s’écarte de la constatation des faits de la décision entreprise ; situation financière du locataire n’entre pas dans l’examen de l’application de l’art. 257d CO ; art. 257d CO ; 9 Cst. ; 105 al. 1 LTF

Le recours est irrecevable en ce qu’il s’écarte de la constatation des faits figurant dans l’arrêt attaqué, sans que soit invoqué le grief d’arbitraire (c. 2.2.2).

La situation financière du locataire en demeure ne constitue pas un motif qui justifierait de soustraire ce locataire à l’application de l’art. 257d CO (c. 2.2.2).

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