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Newsletter octobre 2012
17e séminaire sur le droit du bail
Les vendredi 19 et samedi 20 octobre 2012 aura lieu la deuxième édition du 17e Séminaire sur le droit du bail.
Le programme détaillé de cette manifestation peut être téléchargé ici et un simple clic permettra aux personnes qui le souhaitent de s'inscrire directement en ligne.
Pour celles et ceux qui auraient oublié de le faire, une inscription en ligne pour les 19 & 20 octobre 2012 est possible jusqu'à vendredi, dernier délai.
Ce séminaire se déroulant sur deux jours, il est possible de réserver une chambre d'hôtel via www.neuchatelcongres.ch/droitdubail. Par ailleurs, Tourisme neuchâtelois se tient à disposition de toute personne souhaitant prolonger son séjour en terres neuchâteloises.
Le nouveau « CC & CO »
Depuis 40 ans la référence en droit prive suisse
L’ouvrage de référence fondé il y a exactement 40 ans par Georges Scyboz et Pierre-Robert Gilliéron paraît dans sa 9e édition, sous la plume de Andrea Braconi, Blaise Carron et Pierre Scyboz, qui l’ont entièrement mis à jour. Les notes rendent compte de l’état de la jurisprudence du Tribunal fédéral jusqu’au volume 137 (2011), en résumant chaque fois succinctement la solution retenue. L’ouvrage paraît fin novembre 2012, mais il reproduit déjà les textes légaux tels qu’ils seront en vigueur au 1er janvier 2013, prenant ainsi en compte d’importantes révisions intervenant à cette date-là, comme celle du droit de la protection de l’adulte, du droit des personnes et du droit de la filiation, ainsi que le nouveau droit du nom et du droit de cité.
Le « CC & CO » est désormais disponible sous forme électronique. Cet e-book est réalisé dans le format ePub, qui permet une mise en page du contenu ajustée en fonction du type d’appareil de lecture.
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TF 4A_222/2012 du 31 juillet 2012
Bail à ferme ; défaut ; application analogique des dispositions sur le bail à loyer, en matière de défauts dans le contrat de bail à ferme ; art. 259a, 259d, 259g, 275, 288 al.1 let. b CO
Il y a bail à ferme lorsque le bailleur cède à son cocontractant l’usage d’un bien ou d’un droit productif, dont le fermier peut percevoir les fruits ou les produits. Il en va ainsi de l’exploitation d’une entreprise entièrement équipée.
En revanche, il faut retenir la qualification de bail à loyer, si le bailleur cède des locaux qu’il appartient au cocontractant d’aménager pour en faire une entreprise productive.
La mise en gérance libre d’un établissement public constitue un bail à ferme non agricole.
S’agissant de la réglementation en matière de défauts, il y a lieu d’appliquer par analogie les dispositions sur le droit du bail à loyer.
Enfin, et pour ce qui est la réduction de loyer, il y a lieu de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle. Il est toutefois admis qu’une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique, n’est pas contraire au droit fédéral.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_222/2012
Marino Montini
TF 4A_19/2012 du 2 juillet 2012
Frais accessoires ; nécessité d’une clause spécifique, dans le contrat, pour mettre à la charge du locataire les frais accessoires ; versements réguliers d’acomptes par le locataire sans pertinence à cet égard ; art. 257a al.2, 257b al.1 CO
Les frais accessoires sont à la charge du locataire uniquement s’ils sont spécialement prévus dans le contrat. Ils représentent une rémunération pour des frais effectifs, en relation avec l’usage de la chose.
A défaut d’une clause spécifique mentionnant les frais accessoires à la charge du locataire, ceux-ci sont inclus dans le loyer.
Cette réglementation est sans autre applicable aux baux de locaux commerciaux et le règlement régulier d’acomptes par le locataire ne supplée pas à l’absence d’une telle clause spécifique.
Voir également 4A_23/2012, 4A_17/2012, 4A_21/2012 et 4A_25/2012, dans le même sens.
TF 4A_767/2012 du 2 juillet 2012
Procédure ; loyer ; défauts et réduction du loyer ; indexation du loyer en cas de défauts ; art. 256 al. 1, 259a al. 1 let. b CO
Un défaut à la chose louée existe lorsque celle-ci ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu’elle n’est pas dotée d’une qualité que le locataire pouvait légitimement attendre. Pour justifier une réduction de loyer, l’usage de la chose doit être en principe réduit de 5 % au moins, pourcentage qui peut cependant baisser à 2 % lorsqu’il s’agit d’un défaut permanent.
On rappelle par ailleurs que dans l’hypothèse où il y a lieu de procéder à la réduction d’un loyer indexé, suite à des défauts, il convient tout d’abord d’établir le montant du loyer, à savoir adapter le loyer mentionné dans le contrat à l’indice de référence (première étape) et, ensuite, de déterminer le pourcentage de réduction (deuxième étape).
Contrairement à ce qu’a ici soutenu la recourante, le défaut n’a pas, pour ouvrir le droit à la réduction du loyer, à constituer un empêchement de l’usage de la chose louée.
Voir également 4A_31/2012 et 4A_33/2012 dans le même sens.
TF 4A_126/2012 du 3 août 2012
Résiliation ; résiliation du bail en cas de travaux d’assainissment d’envergure ; situation du locataire qui est disposé à libérer la chose louée le temps des travaux ; art. 271 CO
La résiliation du bail en vue de vastes travaux d'assainissement de l'objet loué ne contrevient pas aux règles de la bonne foi. La résiliation est contestable uniquement s'il apparaît que la présence du locataire ne compliquera pas les travaux ou seulement de manière insignifiante.
La décision sur la nature et l'étendue de la rénovation est en principe l'affaire exclusive du propriétaire.
La question de la nécessité ou de l'urgence des travaux est en revanche sans pertinence. En l'espèce, il suffit de constater que l'appartement n'a plus fait l'objet de travaux importants depuis 1983, soit depuis presque trente ans.
Si le locataire quitte les lieux durant les travaux pour ne réintégrer l'appartement qu'une fois les travaux terminés, la réalisation des travaux n'est pas rendue plus compliquée ; dans une telle situation, la question d'un congé abusif peut se poser. Mais il convient de se référer à la situation prévalant au moment du congé pour déterminer s'il est abusif. Un congé abusif ne se conçoit dès lors que si le bailleur a résilié le contrat alors qu'il avait la garantie que, le moment venu, le locataire irait se loger ailleurs le temps que les travaux soient terminés. Un engagement ultérieur du locataire ne saurait être déterminant à cet égard.
TF 4A_167/2012 du 2 août 2012
Résiliation ; validité d’un congé donné en raison de l’intention du bailleur de récupérer les locaux loués pour ses besoins ; absence de pesée des intérêts en présence à cet égard, contrairement en matière de prolongation ; art. 271 CO
En présence d’un bail de durée déterminée, chacune des parties peut le résilier en observant les délais de congé et les termes légaux. Ce congé n’est annulable que lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi.
Pour statuer sur la validité d’un congé, il ne faut pas procéder à la pesée des intérêts du bailleur et ceux du locataire. La comparaison entre les intérêts n’intervient que dans le cadre d’une requête en prolongation du bail.
Pour déterminer la durée de la prolongation, laquelle doit permettre de donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement, le juge dispose d’un large pouvoir d’appréciation.
En l’occurence, la prolongation de 4 ans qui a été accordée au locataire, devait lui permettre d’excercer son activité professionelle jusqu’à l’âge de 70 ans, ce qui correspond, même pour un indépendant, à un âge ordinaire pour mettre fin à son activité lucrative.
TF 4A_366/2012 du 3 septembre 2012
Résiliation ; sous-location ; résiliation de bail en cas de sous-location, sans intention pour le locataire de réoccuper l’objet loué ; art. 271 CO
Même si elle entraîne des conséquences pénibles pour le locataire, la résiliation du bail pour le terme ordinaire n’exige pas de motif particulier. Elle est annulable uniquement si elle contrevient aux règles de la bonne foi.
Il en découle en particulier que le congé donné à un locataire qui sous-loue sans droit l’objet loué ne prête pas à critique. Sauf dans le cas où le bailleur y a consenti en toute connaissance de cause, la sous-location n’est pas autorisée si le locataire n’a pas l’intention de réoccuper lui-même l’objet loué dans un avenir prévisible.
En cas de sous-location, le locataire, pour contester la résiliation du bail principal, ne peut se prévaloir de conséquences pénibles pour son sous-locataire.
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Tout l'équipe du Séminaire sur le droit du bail vous souhaite une excellente reprise !
