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Newsletter octobre 2013
Editée par Bohnet F., Carron B., Montini M.
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TF 4A_131/2013 du 3 septembre 2013
Procédure ; récusation du président de l’autorité de conciliation par le locataire ; autorisation de procéder délivrée au bailleur et classement de la requête du locataire suite à son défaut ; voies de droit ouvertes ; art. 76 al. 1 let. b LTF ; 59, 206, 319 lib. b ch. 2 CPC
Absence d’intérêt à recourir devant le Tribunal fédéral contre le refus d’une décision formelle sur une requête de récusation du président de l’autorité de conciliation, une fois que celle-ci a délivré l’autorisation de procéder (consid. 2.2.2). La validité de l’autorisation de procéder peut être contestée devant le juge du fond, par exemple si la prévention de l’autorité supprime tout espoir de conciliation (consid. 2.2.2.1). La décision de classement, faute d’objet suite au défaut du demandeur, peut faire l’objet d’un recours en cas de dommage difficilement réparable, par exemple si la prétention est liée à un délai de déchéance (consid. 2.2.2.2).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_131/2013
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
TF 4A_416/2012 du 21 novembre 2012
Conclusion ; forme réservée du contrat de bail ? ; art. 16 CO
Le contrat de bail n’est soumis à aucune forme.
Intégration d’une clause selon laquelle le contrat de bail ne viendra à chef que s’il est signé par les deux parties (« Der vorstehende Mietvertrag erlangt erst Rechtsgültigkeit mit Unterzeichnung durch beide Parteien »).
Confirmation de la jurisprudence selon laquelle la présomption de l’art. 16 al. 1 CO peut être renversée par les actes concluants des parties.
En l’espèce, celles-ci ont rempli leurs obligations : la jouissance effective de la chose a été cédée par la remise des clés au locataire, qui les a acceptées sans réserve et qui a pris des dispositions avant même l’entrée en vigueur du bail. Partant, les parties ont renoncé à la forme écrite comme condition de validité du bail.
TF 4A_297/2013 du 4 septembre 2013
Conclusion du contrat ; précontrat portant sur la remise d’un fonds de commerce ; erreur essentielle ; art. 22, 23, 24 al. 1 ch. 4 CO
Pendant les pourparlers (portant notamment sur le vente du fonds de commerce), les administrateurs de la venderesse ont assuré aux repreneurs qu’ils pourraient exploiter l’établissement comme discothèque dès une date précise (sans que cela ne se réalise, notamment en raison du défaut d’isolation phonique des locaux ce que les administrateurs précités connaissaient).
Le précontrat constitue un accord par lequel les deux parties, ou l’une d’elles seulement, s’engagent à conclure dans le futur un autre contrat déterminé, générateur d’obligations (le contrat principal) entre elles ou avec un tiers.
Savoir si les parties ont entendu conclure un précontrat, voire directement le contrat principal, se détermine selon les circonstances de chaque cas particulier.
Le précontrat, comme de tout autre contrat, peut être invalidé pour vices du consentement, ce qui a été en l’occurrence le cas pour erreur essentielle.
TF 4A_662/2012 du 7 février 2013
Congé ; résiliation du fait de travaux dans l’immeuble ; interprétation et résiliation d’un contrat présentant à la fois des éléments d’habitation et de locaux commerciaux ; prolongation de bail ; art. 18, 271 al. 1, 272 CO
En l’espèce, rejet du caractère abusif du congé donné par le nouveau propriétaire d’un immeuble du fait de travaux importants dans l’immeuble, connus depuis des mois et empêchant l’usage de l’appartement loué.
Caractère prépondérant d’habitation de la chose vu son usage essentiellement privé par le directeur, seul employé de la société locataire ; partant, délai de résiliation de 3 mois et non de 6 mois.
Pas de prolongation de bail, la société locataire ne pouvant faire valoir de conséquences pénibles (de manière générale : absence de pertinence d’une surcharge de travail du locataire, d’aménagements particuliers ou d’une longue durée de bail ; dans le cas concret : au surplus, rejet de l’intérêt à rester dans les lieux pour des raisons liées à la procédure de naturalisation du directeur de la locataire, un tel intérêt ne pouvant concerner la titulaire du bail, qui est une personne morale).
TF 4A_747/2012 du 5 avril 2013
Congé ; besoin urgent du bailleur ou d’un proche parent ; obstacle à l’interdiction de résilier avant l’échéance du délai de trois ans à compter de la fin d’une procédure où le bailleur a succombé ; fardeau de la preuve ; art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a CO
Confirmation de la jurisprudence selon laquelle le besoin urgent existe lorsque, pour des motifs d’ordre économique ou d’autres motifs, on ne peut exiger du bailleur qu’il renonce à la jouissance de l’objet loué. L’exigence de l’urgence doit être appréciée objectivement ; il s’agit d’une question d’appréciation que le Tribunal fédéral examine avec réserve.
En l’espèce, admission d’un tel besoin pour un bailleur qui a acquis un immeuble pour s’y loger et y exploiter une carrosserie et résilie en conséquence les baux de manière anticipée. Le fait qu’un arrangement a été trouvé avec un autre locataire pour une fin de bail reportée d’une année n’enlève pas l’urgence du besoin, une telle solution concertée présentant l’avantage de la célérité par rapport à la voie judiciaire.
TF 4A_78/2013 du 15 mai 2013
Congé ; notion du besoin urgent en tant qu’obstacle à l’interdiction de résilier avant l’échéance du délai de trois ans à compter de la fin d’une procédure où le bailleur a succombé ; fardeau de la preuve ; art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et art. CO
Confirmation de la jurisprudence selon laquelle le besoin urgent existe lorsque pour des motifs d’ordre économique ou d’autres motifs, on ne peut exiger du bailleur qu’il renonce à la jouissance de l’objet loué. L’exigence de l’urgence doit être appréciée objectivement ; il s’agit d’une question d’appréciation que le Tribunal fédéral examine avec réserve.
En l’espèce, rejet d’un tel besoin qui n’apparaît ni sérieux ni urgent, la bailleresse étant propriétaire de deux immeubles locatifs et pouvant loger son fils dans un autre appartement, vacant.
TF 4A_592/2012 du 9 septembre 2013
Procédure ; procédure d’expulsion ; cas clair, nié en l’espèce ; moyens de preuve admissibles dans une telle procédure ; art. 152 al. 1, 257 al. 1 let. a CPC
La procédure sommaire est une alternative aux procédures ordinaire ou simplifiée, destinée à offrir à la partie demanderesse, dans les cas dits clairs (l’état de fait ne doit pas être litigieux ou il doit être susceptible d’être immédiatement prouvé), une voie particulièrement simple et rapide.
Il est douteux que le témoignage et l’interrogatoire des parties soient en principe admissibles dans la procédure sommaire en de telles situations. Cette question juridique est controversée.
Le droit à la preuve ne porte que sur les moyens adéquats, c’est-à-dire aptes à la manifestation de la vérité.
En principe, la preuve des dettes de loyer et de frais accessoires contractées par le locataire s’apporte par titres, et celle des paiements exécutés en vue d’éteindre ces dettes s’apporte aussi de cette manière.
TF 1C_49/2013 du 14 août 2013
Mesures de soutien étatique des locataires ; compatibilité de la législation genevoise (LDTR) avec le droit fédéral et la garantie de la propriété ; conditions du refus d’autorisation de vente d’un appartement destiné jusqu’alors à la location ; art. 1 al. 2 let. c, 39 LDTR ; 13 al. 3 RDTR
La LDTR a pour but la préservation de l’habitat et des conditions de vie existants, en prévoyant notamment des restrictions quant à l’aliénation des appartements destinés à la location (est notamment soumise à autorisation la vente d’un appartement à usage d’habitation et entrant dans une catégorie de logements où sévit la pénurie).
Au sens de cette loi, l’autorité compétente refuse toute autorisation de vente lorsqu’un motif prépondérant d’intérêt public ou d’intérêt général s’y oppose. Il existe certes des motifs d’intérêt privé (nécessité de liquider un régime matrimonial ou une succession, nécessité de satisfaire aux exigences d’un plan de désendettement ou prise d’un nouveau domicile en dehors du canton) qui sont présumés primer l’intérêt public.
Pour sa part, le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de considérer que l’intérêt public poursuivi par la LDTR procède d’un intérêt public important ; il a aussi retenu que dite loi est compatible avec le droit fédéral et la garantie de la propriété.
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