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Newsletter février 2018

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


TF 4A_455/2017 du 30 novembre 2017

Conclusion; loyer; conclusion d’un nouveau bail durant une relation contractuelle préexistante; contestation du loyer initial; indication des motifs; délai pour contester; art. 270 CO; 19 OBLF

La conclusion formelle d’un nouveau contrat durant un rapport de bail existant entre les mêmes parties ne constitue pas une nouvelle relation de bail, à moins qu’il y ait un changement, à tout le moins partiel, de parties au contrat et d’autres modifications contractuelles ; en l’espèce, un nouveau bail a été conclu dans la mesure où ce n’est pas seulement le montant du loyer, des frais accessoires et de la garantie locative qui a été modifié mais aussi la destination des locaux (l’appartement ne constituait plus un logement de famille) et dans la mesure où l’épouse du locataire n’avait pas signé le nouveau contrat (consid. 2).

Le montant du loyer initial est nul lorsque la motivation de celui-ci figurant sur le formulaire officiel est peu claire ou contradictoire et ne permet pas au locataire d’apprécier l’ampleur de l’augmentation et les chances de succès d’une contestation ; si la hausse repose sur plusieurs motifs, les montants correspondant à chacun d’eux doivent être détaillés ; en l’espèce, il résulte de la formulation « adaptation partielle aux loyers du quartier conformément à la convention conclue extrajudiciairement » que l’augmentation était fondée exclusivement sur ce motif absolu de hausse ; les facteurs relatifs comme les coûts, le taux hypothécaire de référence ou le renchérissement n’ont été indiqués que pour fixer les bases de calcul des adaptations futures de loyer (consid. 3) ; lorsque, comme en l’espèce, le locataire est déjà en possession de la chose louée au moment où la formule officielle lui est remise, le délai pour contester le loyer initial commence à courir au plus tard à partir de la date à laquelle le locataire a signé le bail (consid. 4).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_455/2017

Patricia Dietschy-Martenet

Loyer initial : existence d'un nouveau bail et point de départ du délai pour contester lorsque le locataire est déjà en possession des locaux

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TF 4A_249/2017 du 08 décembre 2017

Conclusion; défaut; erreur sur la surface louée; art. 23, 24 al. 1 ch. 4 CO

Pour que l’erreur soit essentielle au sens de l’art. 24 al. 1 ch. 4 CO, il faut d’une part que le fait sur lequel celle-ci repose ait effectivement déterminé la partie à conclure le contrat ou à le conclure aux conditions convenues et, d’autre part, qu’il soit un élément objectivement essentiel du contrat ; lorsque l’erreur porte sur la surface de la chose louée, celle-ci doit avoir exercé une influence décisive sur la décision du locataire de conclure le bail aux conditions proposées par le bailleur ; il faut à cet égard distinguer la situation de logements de celle de locaux commerciaux, la surface d’une habitation n’étant qu’un élément de fixation du loyer parmi d’autres ; en l’espèce, la locataire a déclaré que la surface avait certes été importante dans sa décision de conclure le bail, mais que c’était surtout la situation de l’appartement et son caractère atypique et moderne qui l’avaient déterminée à conclure le contrat ; la Cour cantonale ne pouvait donc pas retenir l’existence d’une erreur essentielle (consid. 3).

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TF 4A_585/2017 du 12 décembre 2017

Procédure; récusation; assistance judiciaire; art. 49, 117 CPC; 29 al. 3 Cst.

Une demande de récusation ne peut être dirigée que contre des magistrats déterminés et non contre l’autorité en tant que telle ; dans ce dernier cas, elle est irrecevable (consid. 3).

Pour obtenir le bénéfice de l’assistance judiciaire, la cause ne doit pas paraître dépourvue de toutes chances de succès ; le juge doit à cet égard procéder à un examen préalable et sommaire des chances de succès en se fondant sur les circonstances prévalant au moment du dépôt de la requête ; en l’espèce, dans son appréciation des chances de succès, l’autorité cantonale a à bon droit tenu compte du défaut d’intérêt au constat de la nullité du congé au moment où le jugement serait rendu, en tant que celui-là constitue une condition de recevabilité qui doit encore être réalisée au moment de la décision (consid. 4).

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TF 4A_348/2017 du 14 décembre 2017

Procédure; répartition des frais; art. 106 al. 1 CPC

Lorsque, comme en l’espèce, la créance litigieuse a été acquittée entre la décision de première instance et la procédure d’appel, l’autorité supérieure ne doit pas entrer en matière sur le fond faute d’intérêt digne de protection ; toutefois, lorsque la répartition des frais de première instance est contestée, la juridiction d’appel doit examiner l’affaire au fond dans la mesure où elle doit statuer sur la question de savoir si le juge a correctement retenu que la partie intimée avait succombé (consid. 2).

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TF 6B_246/2017 du 28 décembre 2017

Pénal; qualité pour recourir de la partie plaignante; principe «in dubio pro duriore»; éléments constitutifs de l’infraction d’usure; art. 81 al. 1 lit. a et b ch. 5 LTF; 319 al. 1 CPP; 157 CP

La partie plaignante qui a participé à la procédure pénale de dernière instance cantonale a qualité pour recourir au Tribunal fédéral si la décision attaquée peut avoir des effets sur le jugement de ses prétentions civiles ; lorsque, comme en l’espèce, des procédures judiciaires ont déjà opposé les parties devant les juridictions civiles, les prétentions civiles en cause ne doivent pas avoir fait l’objet d’une décision entrée en force ; en l’occurrence, les prétentions civiles invoquées par la recourante se rapportent à l’usure reprochée à l’intimé et paraissent se fonder sur un complexe de faits distinct de celui qui avait fait l’objet d’une transaction judiciaire devant le tribunal des baux (consid. 2).

La décision de classer la procédure doit être prise en application du principe « in dubio pro duriore », selon lequel un classement ne peut être prononcé par le ministère public que lorsqu’il apparaît clairement que les faits ne sont pas punissables ou que les conditions à la poursuite pénale ne sont pas remplies ; la procédure doit se poursuivre lorsqu’une condamnation apparaît plus vraisemblable qu’un acquittement ou lorsque les probabilités d’acquittement et de condamnation apparaissent équivalentes, notamment en présence d’une infraction grave ; l’infraction d’usure réprimée à l’art. 157 CP suppose la réunion de cinq conditions, à savoir une situation de faiblesse de la victime, l’exploitation de cette faiblesse, l’échange d’une contreprestation, l’existence d’un rapport de causalité entre la situation de faiblesse et la disproportion des prestations, enfin, l’intention de l’auteur ; en l’espèce, l’autorité précédente a retenu sans arbitraire que le bailleur n’avait pas eu la volonté d’exploiter la situation de gêne – à supposer qu’il en ait eu connaissance – dans laquelle se trouvait la locataire et elle n’a par ailleurs pas vu de disproportion entre l’objet loué et le montant du loyer ; elle n’a donc pas violé le droit fédéral en considérant que la procédure devait être classée (consid. 5).

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