TF 4A_134/2023 du 6 mars 2024

Résiliation; résiliation ordinaire; besoin propre du bailleur; congé contraire à la bonne foi; art. 271, 272 CO

Un contrat de bail qui contient une clause de reconduction tacite est un contrat de bail de durée indéterminée. Chaque partie est en principe libre de résilier un tel contrat pour la prochaine échéance contractuelle en respectant le délai de congé prévu. Le bailleur peut notamment résilier pour utiliser les locaux lui-même (consid. 3.1).

Lorsque le bail porte sur une habitation, le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi (art. 271 al. 1 CO). En principe, tel n’est pas le cas d’un congé ordinaire donné par le bailleur pour pouvoir occuper lui-même l’habitation. Le seul fait que la résiliation entraîne des conséquences pénibles pour le locataire ou que l’intérêt du locataire au maintien du bail paraisse plus important que celui du bailleur à ce qu’il prenne fin ne rend pas le congé contraire à la bonne foi ; la pesée des intérêts n’intervient qu’au stade de l’examen de la prolongation du bail, à accorder par le juge, s’il y a lieu, en application de l’art. 272 CO (consid. 3.2.1).

En revanche, un congé ordinaire est en général contraire aux règles de la bonne foi lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier, lorsque le motif invoqué ne constitue manifestement qu’un prétexte, lorsque la motivation du congé est lacunaire ou fausse ou encore lorsqu’il consacre une disproportion grossière entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 3.2.1).

Pour déterminer si un congé ordinaire contrevient aux règles de la bonne foi, il convient d’abord de déterminer le motif de congé invoqué. Cet élément relève de la constatation des faits, qui lie en principe le Tribunal fédéral (art. 105 al. 1 LTF). La question de savoir si le congé contrevient aux règles de la bonne foi est par contre une question de droit. Elle relève néanmoins du pouvoir d’appréciation du juge, de sorte que le Tribunal fédéral ne la revoit qu’avec retenue (consid. 3.3).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_134/2023

Carole Wahlen

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TF 4A_22/2024 du 20 mars 2024

Partie générale CO; dispositions générales bail; procédure; divers; faits nouveaux devant le Tribunal fédéral; interprétation selon le principe de la confiance; nullité du contrat en raison d’une impossibilité; ius tollendi; transactions couplées; art. 99 al. 1 LTF; 20 al. 1, 254 CO; 642 al. 1 CC

Selon l’art. 99 al. 1 LTF, aucun fait nouveau ni preuve nouvelle ne peut être présenté à moins de résulter de la décision de l’autorité précédente. Cette disposition vise les faux nova, c’est-à-dire les faits qui auraient déjà pu être apportés dans la procédure, mais qui ne l’ont pas été. Les vrais nova, à savoir les faits qui se sont produits après le moment où il était encore possible de présenter des faits nouveaux devant l’instance précédente, ne peuvent en principe pas être pris en considération devant le Tribunal fédéral (consid. 3.1).

Pour évaluer si un contrat a été conclu et quel est son contenu, les volontés réelles et concordantes des parties sont déterminantes. Si ces volontés ne peuvent pas être prouvées, les déclarations des parties doivent être interprétées de la manière dont elles pouvaient et devaient être comprises au vu de leur libellé, de leur contexte et de l’ensemble des circonstances (principe de la confiance) (consid. 4.1.1).

Selon l’art. 20 al. 1 CO, un contrat est nul s’il a pour objet une chose impossible. L’impossibilité au sens de cette disposition doit avoir existé dès le début : cela signifie que la prestation promise ne peut pas (et n’a jamais pu) être fournie pour des raisons de fait ou de droit. Si le contrat est nul, il est considéré comme n’ayant jamais déployé d’effets juridiques (ex tunc). La nullité ne doit pas être confondue avec les hypothèses où, en raison d’un manquement du débiteur, l’exécution du contrat est impossible ou imparfaite : ces situations sont régies par l’art. 97 al. 1 CO (consid. 4.1.2).

Selon le principe d’accession applicable en matière de droits réels (art. 642 al. 1 CC), le propriétaire acquiert originairement et par accession la propriété de tout ce qui est uni à sa chose de manière à devenir une partie intégrante de celle-ci, tandis que les droits réels qui portaient sur l’objet devenu partie intégrante s’éteignent sans réserve. Dans le contexte du bail à loyer, le Tribunal fédéral a reconnu au locataire un droit d’enlèvement fondé sur le droit des biens, appelé ius tollendi, lui permettant de s’approprier les aménagements qu’il a réalisés à la fin du contrat, pour autant que le bailleur ne verse pas d’indemnité en contrepartie. Le ius tollendi doit être exercé de son propre chef et avoir été exécuté avant la restitution de la chose, sous peine de déchéance (consid. 4.1.3).

Selon l’art. 254 CO, une transaction couplée avec le bail d’habitations ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l’usage de la chose louée. Cette norme vise à protéger les locataires, en empêchant le bailleur de profiter de leur intérêt à conclure ou à poursuivre un contrat de bail pour leur imposer contre leur gré d’autres actes juridiques étrangers au bail. Il n’y a en revanche pas de transaction couplée abusive lorsque le contrat est directement lié à l’utilisation de la chose. Ainsi, un lien suffisant est établi lorsque le locataire achète du mobilier ou du matériel pour l’exploitation d’un commerce exploité dans le local loué (consid. 4.1.4).

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TF 4A_431/2023 du 5 mars 2024

Résiliation; procédure; procuration au nom du canton; congé contraire à la bonne foi; congé prononcé parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du contrat de bail; motivation du congé; art. 266a al. 1, 271, 271a al. 1 let. a CO

Une procuration en faveur de deux personnes physiques octroyée par l’Office des bâtiments du canton de Schaffhouse (Hochbauamt), qui n’a pas la personnalité juridique, est suffisante, dès lors que l’on comprend que c’est bien le canton qui est représenté et partie à la procédure (consid. 3).

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée ; aucun motif particulier n’est exigé (art. 266a al. 1 CO). Un congé est toutefois annulable (art. 271 al. 1 CO) lorsqu’il est contraire à la bonne foi – c’est-à-dire lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît ainsi purement chicanier ou consacrant une disproportion crasse entre l’intérêt du locataire au maintien du contrat et celui du bailleur à y mettre fin (consid. 4.1.1).

L’art. 271a CO liste des motifs pour lesquels le congé est annulable. C’est notamment le cas lorsque le congé est prononcé parce que le locataire fait valoir de bonne foi des prétentions découlant du contrat de bail (art. 271a al. 1 let. a CO). Il faut qu’il y ait un lien de causalité entre le comportement du locataire et la résiliation. Si différents motifs ont contribué à la résiliation, il convient de procéder à une appréciation de chacun de ces motifs (consid. 4.1.1).

Savoir quel est le motif de la résiliation est une question de fait. Même s’il appartient au destinataire du congé de prouver que celui-ci est contraire à la bonne foi, son auteur doit toutefois contribuer à la manifestation de la vérité, en motivant le congé sur demande (art. 271 al. 2 CO) et, en cas de contestation, en produisant tous les documents nécessaires à l’appréciation du motif du congé. La mauvaise foi est présumée lorsque le motif de résiliation indiqué est un prétexte et que le véritable motif ne peut pas être établi (consid. 4.1.2).

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TF 4A_193/2024 du 12 avril 2024

Expulsion; procédure; décision d’exécution anticipée; droit d’être entendu; droit de répliquer; obligation de motiver les décisions; art. 93 al. 1 let. a, 98 LTF; 315 al. 2 CPC; 29 al. 2 CPC

Une décision de deuxième instance qui ordonne l’exécution anticipée d’un jugement d’expulsion rendu en première instance est une décision incidente de nature à causer un préjudice irréparable, susceptible de recours selon l’art. 93 al. 1 let. a LTF (consid. 3).

Cette décision est également une décision sur mesures provisionnelles au sens de l’art. 98 LTF. De ce fait, seule peut être invoquée la violation des droits constitutionnels.

En vertu de l’art. 315 al. 2 CPC, l’instance cantonale saisie d’un appel peut autoriser l’exécution anticipée et ordonner, au besoin, des mesures conservatoires ou la fourniture de sûretés. Pour se déterminer, elle doit procéder à une pesée des intérêts et se demander, en particulier, si la décision est de nature à provoquer une situation irréversible ; elle prend également en considération les chances de succès de l’appel (consid. 5).

Le droit d’être entendu consacré à l’art. 29 al. 2 Cst. comprend en particulier le droit, pour une partie à un procès, de prendre connaissance de toute argumentation présentée au tribunal et de se déterminer à son propos. L’autorité judiciaire n’a cependant aucune obligation de fixer un délai à la partie pour déposer d’éventuelles observations. Elle doit seulement lui laisser un laps de temps suffisant, entre la remise des documents et le prononcé de sa décision, pour que la partie ait la possibilité de déposer des observations (consid. 6.2.1).

Le droit d’être entendu implique en outre, pour l’autorité, l’obligation de motiver sa décision. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l’intéressée puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause (consid. 6.2.1).

Une décision est arbitraire lorsqu’elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment de la justice et de l’équité ; il ne suffit pas qu’une autre solution paraisse concevable, voire préférable. Pour que cette décision soit annulée, encore faut-il qu’elle se révèle arbitraire non seulement dans ses motifs, mais aussi dans son résultat (consid. 6.2.2).

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TF 4A_86/2024 du 25 mars 2024

Procédure; intérêt juridique à l’annulation du recours; expulsion; art. 32 al. 2 LTF

Selon la jurisprudence fédérale, les procédures de recours relatives à la contestation d’une résiliation d’un contrat de bail ou à une expulsion du locataire doivent être déclarées sans objet lorsque le locataire a définitivement quitté le bien loué (de lui-même ou de façon forcée) : dans ce cas, il ne dispose plus d’un intérêt juridique à l’annulation de la décision contestée (consid. 2).

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TF 1C_235/2023 du 11 mars 2024

Procédure; divers; droit d’être entendu; droit de proposer des preuves; droit de consulter le dossier; obligation de motiver les décisions; changement d’affectation au sens de la LTDR; notion de résidence meublée; art. 29 al. 2, 49 Cst.; 1 ss LTDR

Le droit d’être entendu (art. 29 al. 2 Cst.) comprend notamment le droit, pour l’intéressé, d’obtenir qu’il soit donné suite à ses offres de preuves pertinentes. Toutefois, l’autorité peut renoncer à procéder à des mesures d’instruction lorsque les preuves administrées lui ont permis de former sa conviction et que, procédant d’une manière non arbitraire à une appréciation anticipée des preuves qui lui sont encore proposées, elle a la certitude que ces dernières ne pourraient l’amener à modifier son opinion (consid. 3.1.1).

Le droit d’être entendu comprend également le droit de consulter le dossier, qui s’étend à toutes les pièces décisives et garantit que les parties puissent prendre connaissance des éléments fondant la décision et s’exprimer à leur sujet. En revanche, ce droit ne confère pas la faculté de prendre connaissance de documents purement internes (consid. 3.3.1).

Le droit d’être entendu implique aussi l’obligation, pour l’autorité, de motiver sa décision. Il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision. Ce droit est violé si l’autorité omet de se prononcer sur des griefs qui présentent une certaine pertinence ou de prendre en considération des allégués et arguments importants pour la décision à rendre (consid. 4.1).

La LDTR genevoise prévoit des restrictions au changement d’affectation des maisons d’habitation (art. 1 al. 2 LDTR) ; est assimilé à un changement d’affectation le remplacement de locaux à destination de logements par des résidences meublées ou des hôtels (art. 3 al. 3 let. a LTDR) (consid. 5.1). En l’espèce, le Tribunal considère qu’il n’est pas arbitraire de retenir la qualification de « résidence meublée » en raison de la durée des locations (souvent inférieure ou égale à 31 jours), le prix de la location variable, l’absence de garantie loyer, l’absence d’avis de fixation du loyer obligatoire selon le droit cantonal genevois, la rédaction du contrat en anglais et l’absence de nom sur les boîtes aux lettres (consid. 5.3).

En vertu du principe de la primauté du droit fédéral (art. 49 al. 1 Cst.), le droit fédéral prime le droit cantonal qui lui est contraire – ce qui signifie que les cantons ne peuvent pas intervenir dans les rapports directs entre les parties au contrat de bail, réglés exhaustivement par le droit fédéral. Les cantons demeurent cependant libres d’édicter des mesures proportionnées destinées à combattre la pénurie sur le marché locatif (consid. 6.1). Le changement d’affectation que la LDTR restreint vise précisément ce but. Il n’y a donc pas de violation de l’art. 49 Cst. (consid. 6.2). En outre, la LDTR poursuit un intérêt public important et constitue une base légale suffisante, de sorte qu’elle est conforme au droit fédéral, à la garantie de la propriété et à la liberté économique (consid. 9).

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TF 4A_161/2024 du 26 mars 2024

Procédure; décision de renvoi pour complément d’instruction; décision incidente; recours dont l’admission peut conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse; art. 93 al. 1 let. b LTF

Une décision de deuxième instance renvoyant la cause à l’instance précédente pour complément d’instruction est une décision incidente au sens de l’art. 93 LTF. Elle n’est susceptible de recours devant le Tribunal fédéral uniquement si elle peut causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF) ou si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (art. 93 al. 1 let. b LTF).

L’art. 93 al. 1 let. b LTF s’applique si deux conditions sont réalisées. Premièrement, le Tribunal fédéral doit pouvoir mettre fin à la procédure en jugeant différemment la question tranchée dans la décision incidente. Deuxièmement, la partie recourante doit établir qu’une décision finale immédiate permettrait d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse ; cette partie doit indiquer de manière détaillée, en particulier, quelles questions de fait sont encore litigieuses et quelles preuves, déjà offertes ou requises, doivent encore être administrées, et en quoi celles-ci entraîneraient une procédure probatoire longue et coûteuse (consid. 4.3.1).

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TF 4A_594/2023 du 29 février 2024

Procédure; exercice des droits civils; curatelle de portée générale; art. 71 LTF; 14 PCF

Selon l’art. 71 LTF, en lien avec l’art. 14 PCF, une partie ne peut mener une procédure devant le Tribunal fédéral de manière indépendante que dans la mesure où elle a l’exercice des droits civils – ce qui présuppose d’être majeure et d’avoir la capacité de discernement (art. 13 CC). Les personnes sous curatelle de portée générale n’ont toutefois pas l’exercice des droits civils et ne peuvent agir en justice qu’avec le consentement de leur représentant légal (art. 19 CC), sous réserve de l’exercice de leurs droits strictement personnels (art. 19c al. 1 CC) (consid. 3.1).

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TF 4A_596/2023 du 29 février 2024

Procédure; exercice des droits civils; curatelle de portée générale; art. 71 LTF; 14 PCF

Selon l’art. 71 LTF, en lien avec l’art. 14 PCF, une partie ne peut mener une procédure devant le Tribunal fédéral de manière indépendante que dans la mesure où elle a l’exercice des droits civils – ce qui présuppose d’être majeur et d’avoir la capacité de discernement (art. 13 CC). Les personnes sous curatelle de portée générale n’ont toutefois pas l’exercice des droits civils et ne peuvent agir en justice qu’avec le consentement de leur représentant légal (art. 19 CC), sous réserve de l’exercice de leurs droits strictement personnels (art. 19c al. 1 CC) (consid. 3.1).

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