Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.
Toute l'équipe du Séminaire sur le droit du bail vous souhaite de très belles et joyeuses Fêtes de Noël et formule ses voeux pour une année 2018 remplie de succès.
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Revue de jurisprudence : résumés et commentaires de décisions judiciaires rendues par le Tribunal fédéral et les tribunaux cantonaux suisses dans les différents domaines du droit du bail (dispositions générales, protection contre les loyers abusifs, protection contre les congés, autorités et procédure, bail à ferme et divers).
Résiliation; sous-location; sous-location partielle consentie par le bailleur; congé ordinaire pour utilisation non conforme du bail; congé pour manque d’égards envers les voisins; degré de gravité suffisant; art. 257f al. 3, 262, 269d, 271 CO
En cas de sous-location partielle, c’est-à-dire lorsque le locataire principal utilise encore les locaux, consentie par le bailleur, celui-ci ne peut pas se prévaloir de l’abus de droit, notamment de l’absence d’intérêt du locataire, puisque celui-ci occupe toujours les locaux ; le bailleur ne peut donc pas résilier le bail au motif d’une sous-location non autorisée ; s’il entend revenir sur son consentement à la sous-location, le bailleur doit agir selon les règles de l’art. 269d CO, car il s’agit de modifier l’usage convenu, en retirant au locataire la possibilité de sous-louer ; à défaut, la résiliation du bail pour cause de sous-location contrevient aux règles de la bonne foi et doit être annulée ; en l’espèce, la locataire continue à utiliser les locaux personnellement et le bailleur a consenti à la mise à disposition de l’appartement à des collaboratrices de la locataire ; le bailleur ne pouvait pas résilier le contrat au motif d’une utilisation non conforme au contrat ; le congé doit être annulé, comme l’a retenu la cour cantonale (consid. 3-4).
La violation du devoir de diligence et le manque d’égards envers les voisins, qui permettent un congé extraordinaire fondé sur l’art. 257f al. 3 CO, peuvent consister dans des excès de bruit, en particulier le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des autres locataires ; peu importe que ces excès de bruit soient dus au locataire ou à des personnes occupant l’appartement, dont il répond ; le manque d’égards doit revêtir un certain degré de gravité, puisque le congé doit respecter les principes de proportionnalité et de subsidiarité ; en l’espèce, il ne résulte pas des faits constatés que les discussions des collaboratrices de la locataire occupant l’appartement, qui fument devant le bâtiment, causeraient des nuisances d’une gravité telle qu’elles rendraient insupportable le maintien du contrat pour le bailleur (consid. 5).
Professeure titulaire à l'Université de Neuchâtel, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois, avocate-conseil à Lausanne
Généralités; pluralité de dettes envers le même créancier; règles d’imputation; art. 18, 86, 87 CO
Lorsque le débiteur doit s’acquitter de plusieurs dettes envers le même créancier, il peut déclarer, lors du paiement, quelle dette il entend acquitter, conformément à l’art. 86 CO ; à défaut, le paiement est imputé sur la dette que le créancier désigne dans la quittance, si le débiteur ne s’y oppose pas immédiatement ; lorsqu’il n’y a ni déclaration du débiteur ni quittance du créancier comportant une imputation, les principes de l’art. 87 CO doivent s’appliquer ; la déclaration du débiteur est une déclaration unilatérale de volonté soumise à réception, qui s’interprète selon les mêmes principes que ceux découlant de l’art. 18 CO, c’est-à-dire en premier lieu selon la volonté réelle de l’auteur, ou à défaut de pouvoir étabir celle-ci, d’après le principe de la confiance ; en l’occurrence, faute d’avoir pu constater la volonté réelle du débiteur, la déclaration du locataire, interprétée selon le principe de la confiance, ne permet pas de retenir que le montant devait être imputé sur la dette de loyers (consid. 3).
Conclusion d’un bail par actes concluants; art. 1 al. 1, 18 CO
Un contrat de bail peut être conclu par actes concluants ; la conclusion d’un tel contrat se détermine en premier lieu d’après une interprétation subjective, c’est-à-dire selon la volonté réelle et concordante des parties ; ce n’est que si cette volonté ne peut pas être établie qu’une interprétation selon le principe de la confiance intervient ; bien que le Tribunal fédéral examine librement la question de l’interprétation conforme au principe de la confiance, il est lié par les constatations de fait de la dernière instance cantonale ; lorsque, comme en l’espèce, le recourant fait valoir devant le Tribunal fédéral une constatation erronée des faits ou une mauvaise appréciation des preuves, le grief est limité à l’arbitraire ; comme le recourant n’invoque pas – ou pas suffisamment – qu’un contrat a été conclu par actes concluant au regard du principe de la confiance, le Tribunal fédéral ne doit examiner que si l’appréciation des faits et des preuves de l’autorité précédente est empreinte ou non d’arbitraire (consid. 3).
Conclusion; bail commercial; étendue de l’objet loué; interprétation du contrat; calcul de la valeur litigieuse; art. 18, 32 al. 1 CO; 92 al. 2 CPC; 51 al. 4 LTF CO
Lorsque le litige porte sur le droit d’usage des locataires sur une partie des locaux – en l’espèce la buanderie, le WC et le dépôt attenant aux locaux loués –, la valeur litigieuse peut être calculée en tenant compte de la part afférente aux dépendances en cause – en l’occurrence estimée à 20% du loyer annuel – multipliée par vingt (consid. 1).
Pour interpréter un contrat, le juge doit rechercher en priorité la réelle et commune intention des parties, le cas échéant sur la base d’indices, dont notamment la teneur des déclarations de volonté ainsi que le contexte général ; lorsqu’une partie manifeste sa volonté par l’intermédiaire d’un représentant, ce sont les déclarations et le comportement de celui-ci qui sont déterminants ; en l’espèce, la remise des clés des WC et du dépôt aux seuls locataires ainsi que la mention de ces pièces dans l’état des lieux d’entrée constituent des indices de la volonté réelle de la bailleresse d’inclure ces dépendances dans les locaux loués, comprise comme telle par les locataires ; ce résultat a au demeurant été conforté par le témoignage de l’employé de la régie, qui représentait alors la partie bailleresse (consid. 3).
Frais accessoires; procédure; recours au TF contre une décision partielle; validité de la clause portant sur les frais de chauffage et d’eau chaude; art. 257a al. 2, 257b al. 1 CO; 91 lit. a LTF
Le recours au Tribunal fédéral est recevable contre une décision partielle, à savoir une décision qui statue sur un objet dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause ; d’après la jurisprudence, l’exigence d’indépendance implique d’une part de vérifier que la ou les conclusions traitées par la décision partielle auraient pu donner lieu à un procès séparé et, d’autre part, que la décision attaquée tranche définitivement une partie du litige, de manière à éviter tout risque que l’arrêt à rendre sur le reste du litige se trouve en contradiction avec la décision partielle déjà en force ; en l’espèce, la question de savoir si la décision attaquée est une décision partielle susceptible de recours au Tribunal fédéral n’a pas à être tranchée, dans la mesure où le recours doit de toute façon être rejeté (consid. 1).
Les frais accessoires ne sont à la charge du locataire que si cela en a été convenu spécialement ; l’accord sur ce point doit être suffisamment précis et doit détailler les postes effectifs ; à défaut de convention spéciale, les frais accessoires sont inclus dans le loyer ; en l’espèce, selon la clause litigieuse, à savoir « frais de chauffage et de préparation d’eau chaude », les locataires pouvaient aisément comprendre ce dont il s’agissait, sans qu’il ait été nécessaire de détailler spécifiquement ces frais ; il ne s’agit pas d’une notion générique dont un non-juriste ne pourrait pas saisir les composants ; que certaines des dépenses énumérées dans la clause ne concernent pas l’immeuble en cause n’y change rien, dans la mesure où elles n’empêchent pas les locataires de comprendre de bonne foi que les frais de chauffage et de préparation d’eau chaude étaient mis à leur charge ; cela étant, la cour cantonale a à bon droit jugé que la clause en question était valide (consid. 2).
Défaut; bail commercial; défaut en cas de manque d’égards par un locataire voisin; quotité de la réduction de loyer; art. 257f al. 2, 259a, 259d CO
Les agissements d’un locataire voisin visant à claquer presque quotidiennement les portes de son logement et de l’entrée de l’immeuble, à hurler dans les parties communes et à agresser verbalement, à de nombreuses reprises, plusieurs employés du salon de coiffure, objet d’un bail dans le même immeuble, et même à leur causer des lésions corporelles ainsi qu’au locataire dudit salon, constituent des manquements aux égards dus aux occupants de l’immeuble au sens de l’art. 257f al. 2 CO et peuvent être qualifiés de défauts de la chose louée ; dans un tel cas, le locataire peut exiger du bailleur une réduction proportionnelle du loyer ; en principe, la mesure de la réduction se détermine en comparant la valeur objective de la chose avec défaut avec sa valeur objective sans défaut, le loyer étant réduit dans la même proportion ; ce calcul n’étant cependant pas toujours aisé, le juge peut procéder à une appréciation en équité, par référence à l’expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique ; en l’espèce, la cour cantonale a fixé la quotité de la réduction à 30% sur la base d’une appréciation en équité, en tenant compte d’exemples de réductions oscillant entre 15 et 25% pour des nuisances sonores liées aux voisins de locaux d’habitation, tout en relevant le rôle important de la destination des locaux, qui en l’espèce, portait sur l’exploitation d’un salon de coiffure ; ainsi, l’incidence du comportement du voisin en cause sur la marche des affaires des locataires est un élément de poids ; dans ces circonstances, l’autorité cantonale n’a pas abusé de son pouvoir d’appréciation (consid. 6-12).
Résiliation; congé pour demeure dans le paiement du loyer; inefficace en l’absence de retard au moment où la résiliation a été signifiée; question d’un éventuel abus de droit des locataires (nié); art. 257d, 273 CO; 2 CC
Lorsque les conditions matérielles d’un congé extraordinaire posées par l’art. 257d CO ne sont pas remplies, la résiliation est inefficace ; le fait que les locataires aient été ultérieurement en retard dans le paiement du loyer ne permet pas de retenir que les conditions du congé étaient réunies au moment où celui-ci a été donné ; la résiliation est et demeure inefficace (consid. 2-4) ; la question se pose toutefois de savoir si les locataires invoquent abusivement l’inefficacité du congé ; le Tribunal fédéral a déjà eu l’occasion de retenir un abus de droit du locataire à invoquer l’inefficacité de la résiliation, mais, dans les affaires jugées, les locataires se trouvaient en retard dans le paiement du loyer au moment où le délai comminatoire leur avait été notifié et au moment où le congé leur avait été donné, c’est-à-dire que le bailleur était en droit de se prévaloir de l’art. 257d CO ; or tel n’est pas le cas en l’espèce, les locataires ne s’étant trouvés en demeure que par la suite ; un abus de droit pourrait donc uniquement être retenu si les locataires se prévalaient d’un côté de l’inefficacité du congé et de la poursuite du contrat et, de l’autre côté, ne respectaient pas leur obligation de payer le loyer ; les circonstances d’espèce doivent cependant toujours être prises en compte ; en l’occurrence, il n’est pas établi que les locataires n’auraient pas versé le loyer en souffrance si le bailleur leur avait signifié un délai comminatoire au sens de l’art. 257d CO avec la menace de résilier le bail ; partant, on ne saurait reprocher un comportement abusif des locataires à se prévaloir de l’inefficacité du congé (consid. 5).
Résiliation; congé extraordinaire en raison de plaintes réitérées et injustifiées du comportement des voisins; art. 257f al. 3 CO
La résiliation extraordinaire fondée sur l’art. 257f al. 3 CO suppose la réunion de cinq conditions cumulatives, parmi lesquelles la violation du devoir de diligence du locataire ; celle-ci peut consister en des dénonciations réitérées du comportement des voisins au bailleur ou à la police, qui sont injustifiées ; en l’espèce, les locataires ont adressé des plaintes de manière incessante et sur une durée de treize ans à d’autres locataires et à la bailleresse ; ils ont également fait intervenir une trentaine de fois la police municipale et sollicité une vingtaine de fois la gendarmerie, sans que celles-ci ne constatent un excès de bruit ; les locataires faisaient au demeurant eux-mêmes du bruit en réaction aux nuisances sonores dont ils prétendaient souffrir ; au vu de ces faits, la cour cantonale n’a pas violé le droit fédéral en considérant que de tels comportements étaient constitutifs d’un manque d’égards envers les voisins (consid. 3-4).
Résiliation; congé en vue d’importants travaux d’assainissement de la totalité de l’immeuble; engagement (tardif) du locataire à trouver une solution de relogement durant les travaux; art. 271 CO
Selon la jurisprudence, le congé donné en vue d’importants travaux d’assainissement est annulable si, au moment de la résiliation, le bailleur ne dispose pas d’un projet suffisamment mûr et élaboré ou que celui-ci apparaît objectivement impossible ; lorsque, comme en l’espèce, il s’agit d’un projet d’assainissement complet de l’immeuble comprenant 95 appartements et qu’au moment du congé, une partie de ceux-ci avait déjà fait l’objet des travaux d’assainissement, le locataire ne peut pas prétendre qu’au moment de la résiliation, un plan d’assainissement suffisamment clair et élaboré n’existait pas ; en outre, même si l’appartement litigieux ne nécessitait pas pour lui-même des travaux d’assainissement, le congé n’est pas pour autant abusif dans la mesure où le bailleur souhaite que l’immeuble atteigne dans sa globalité un certain standard au niveau de l’assainissement (consid. 2).
Le congé peut être abusif si le bailleur a résilié alors qu’il avait la garantie que le locataire irait se loger ailleurs durant les travaux ; le locataire doit avoir pris un tel engagement avant la résiliation, un engagement ultérieur ne pouvant pas transformer le congé licite en congé abusif ; l’engagement doit par ailleurs être sérieux, de vagues promesses ne suffisant pas ; savoir si le congé est abusif s’apprécie au moment où il a été donné ; en l’espèce, le locataire s’est dit prêt à quitter le logement litigieux durant les travaux et à trouver lui-même une solution de relogement durant cette période, mais après que le congé est intervenu ; un tel engagement n’a donc aucune incidence sur la validité du congé (consid. 3).
Procédure; expulsion; répartition des frais lorsque la cause est devenue sans objet; grief de l’abus de droit retenu en procédure de cas clair; art. 107 al. 1 lit. e, 257 CPC
Le juge peut répartir les frais selon sa libre appréciation lorsque la cause est devenue sans objet et que la loi ne règle pas la répartition ; le juge doit alors tenir compte de la partie qui a donné motif à l’action, de l’issue probable de la procédure et des circonstances qui l’ont rendue sans objet ; le Tribunal fédéral ne contrôle qu’avec réserve la décision rendue sur cette base ; en l’occurrence, la procédure en cas clair introduite par le bailleur en expulsion du locataire est devenue sans objet suite au départ du locataire ; les frais ont été mis à la charge de celui-ci, au motif que si, certes, le congé était nul parce que le délai pour payer l’arriéré de loyer était de 60 jours et non de 30 jours en matière de bail à ferme, le locataire n’avait jamais eu l’intention de verser ledit montant et abusait de son droit en invoquant la nullité de la résiliation ; le locataire fait valoir que le cas ne peut être clair lorsqu’intervient la question de l’abus de droit, si bien que la procédure en cas clair aurait dû être écartée et les frais n’auraient pas dû être mis à sa charge ; en réalité, la situation juridique peut être claire lorsque le comportement de la partie concernée relève manifestement de l’abus de droit et que celui-ci fait partie des cas d’abus reconnus par la jurisprudence et la doctrine, comme c’est le cas en l’espèce (consid. 3).
Procédure; ordonnance de suspension de cause en procédure de conciliation; art. 126, 203 al. 4 CPC
Le juge peut suspendre la procédure pour des motifs d’opportunité et doit rendre une décision, laquelle constitue une ordonnance d’instruction ; la volonté des parties d’entreprendre des négociations fait partie des motifs d’opportunité mentionnés à l’art. 126 al. 1, première phrase, CPC ; un accord entre les parties de suspendre la cause ne peut pas remplacer une ordonnance du juge sur ce point ; l’autorité de conciliation qui suspend la procédure ne peut pas, comme en l’espèce, se désintéresser de la continuation de celle-ci, en prévoyant simplement dans son ordonnance de suspension que la cause serait périmée à l’échéance du délai de douze mois à compter de l’introduction de l’instance, alors qu’une telle conséquence n’est pas prévue par la loi ; faute pour la requête d’avoir été expressément retirée, l’autorité de conciliation aurait dû, avant de clore la procédure, vérifier si les parties étaient parvenues à un accord et, à défaut, délivrer une autorisation de procéder ; la cour cantonale a donc violé le droit fédéral en confirmant la décision de l’autorité de conciliation de rayer la cause du rôle en raison du fait que le délai de douze mois dès l’introduction de l’instance était écoulé depuis longtemps (consid. 4).
Bail commercial; procédure; expulsion; exécution forcée d’une décision d’expulsion; frais; art. 343 al. 1 lit. d CPC; 641a CC
Lorsque la décision prescrit une obligation de faire, de s’abstenir ou de tolérer, son exécution forcée peut avoir lieu par le biais de l’enlèvement d’une chose mobilière ou de l’expulsion d’un immeuble ; ce dernier suppose également l’enlèvement des objets qui se trouvent dans les locaux loués, aussi longtemps que le locataire ne s’occupe pas lui-même de leur évacuation ; il en va ainsi des animaux sauvages, qui ne sont certes pas des choses mais vis-à-vis desquels les règles sur les choses sont applicables sauf disposition contraire, conformément à l’art. 641a CC ; les frais d’exécution forcée sont à la charge de la partie succombante mais doivent en principe être avancés par le requérant à la procédure d’exécution forcée ; pour éviter les frais, il n’est pas exclu que, après avoir dûment menacé le débiteur, les biens enlevés soient vendus à des tiers sans avoir été préalablement consignés, en particulier lorsque le débiteur avait déjà eu suffisamment de temps à disposition pour évacuer les locaux et que les frais seraient élevés (consid. 4).
Procédure; bail commercial; recours en matière civile contre une décision de mesures provisionnelles; art. 93 al. 1 lit. a, 98, 106 al. 2 LTF
Les décisions sur mesures provisionnelles étant incidentes, la recevabilité du recours en matière civile au Tribunal fédéral suppose que la décision soit de nature à causer un préjudice irréparable, peu importe que le recours soit dirigé contre une décision accordant ou refusant des mesures provisionnelles ; en outre, le recours en matière civile n’est recevable contre une telle décision que pour violation des droits constitutionnels, les griefs devant être soulevés et motivés de façon détaillée par le recourant ; or tel n’est pas le cas en l’espèce (consid. 3-6).
Procédure; recours en matière civile au Tribunal fédéral; question juridique de principe; art. 74 al. 1 lit. a et al. 2 lit. a LTF
Lorsque, comme en l’espèce, la valeur litigieuse de CHF 15'000.- n’est pas atteinte, le recours en matière civile devant le Tribunal fédéral n’est ouvert qu’en présence d’une question juridique de principe, ce que le recourant doit démontrer ; tel n’est pas le cas en l’espèce (consid. 1).
Bail à ferme agricole; résiliation; pouvoirs du représentant nommé à un héritier également fermier du domaine en cause pour mettre fin au bail; défaut d’acceptation en cas de silence du fermier à réception de l’acte de partage signifiant la fin du bail; art. 609 CC; 6 CO
Lorsqu’un représentant est nommé à l’héritier en application de l’art. 609 CC, ses pouvoirs ne s’étendent qu’à la part successorale de l’héritier, c’est-à-dire le montant en argent qui doit lui revenir et doit être transmis à l’Office des poursuites pour désintéresser les créanciers ; ainsi, la saisie de la part successorale et la désignation d’un représentant font perdre à l’héritier tout pouvoir de disposer de sa part ; en revanche, elles n’ont aucun effet sur le bail conclu avec le fermier ; il ne faut pas confondre la qualité d’héritier et la qualité de fermier, ni l’attribution du domaine à un héritier et le sort du bail du fermier qui exploite le domaine, même si celui-ci est lui-même cohéritier ; par conséquent, le contrat de partage signé par un représentant au sens de l’art. 609 CC ne peut pas valoir acceptation de la résiliation du bail par le fermier ; en outre, le silence du fermier à réception du courrier l’informant du contenu de l’acte de partage prévoyant que le bail prenait fin ne peut pas valoir acceptation ; en effet, le silence ne peut avoir un tel effet que si l’offre est entièrement avantageuse pour son destinataire et ne comporte pour lui aucune charge ni obligation ; or tel n’est pas le cas en l’espèce (consid. 3).
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