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Newsletter avril 2012
17e Séminaire sur le droit du bail
Les inscriptions sont ouvertes !
vendredi 5 et samedi 6 octobre 2012 (première édition)
ou
vendredi 19 et samedi 20 octobre 2012 (deuxième édition)
Le programme détaillé de cette manifestation peut être téléchargé ici et un simple clic permettra aux personnes qui le souhaitent de s'inscrire directement en ligne.
Ce séminaire se déroulant sur deux jours, il est d'ores et déjà possible de réserver une chambre d'hôtel via www.neuchatelcongres.ch/ droitdubail. Par ailleurs, Tourisme neuchâtelois se tient à disposition de toute personne souhaitant prolonger son séjour en terres neuchâteloises.
Nous espérons que la présente saura susciter votre intérêt et nous réjouissons de vous accueillir cet automne à Neuchâtel.
Inscription en ligne pour les 5 & 6 octobre 2012 (1ère édition)
Inscription en ligne pour les 19 & 20 octobre 2012 (2e édition)
TF 4A_672/2011 - ATF 138 I 1 du 31 janvier 2012
Récusation ; demande de récusation d’une Juge auparavant avocate de l’Asloca ; art. 30 al. 1 Cst. et 6 ch. 1 CEDH
La partie qui a connaissance d'un motif de récusation doit l'invoquer aussitôt, sous peine d'être déchue du droit de s'en prévaloir ultérieurement (c. 2.2).
Pas de prévention d’une juge anciennement avocate auprès de l’Asloca en raison de simples liens d'amitié avec ses anciens collègues qui interviennnent en qualité de conseils des locataires (c. 2.3-2.4).
Les innombrables renseignements figurant sur internet, comme une page Facebook, ne peuvent pas être considérés comme notoires (c. 2.4).
Pas de preuve d’un usage à Genève selon lequel durant quelques années au moins, un magistrat ne s'occupe pas des causes dans lesquelles interviennent des membres de l'étude dans laquelle il avait pu pratiquer le barreau (c. 2.5).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_672/2011 - ATF 138 I 1
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
TF 4A_644/2011 du 10 février 2012
Résiliation ; bail à ferme ; clause contractuelle qui impose au fermier de réaliser un chiffre d’affaires minimum, sous peine de résiliation ; irrespect de dite clause ; résiliation anticipée du contrat après vaine protestation ; validité du congé ; art. 285 al. 1 ; 257f al. 3 CO
Lorsque le maintien du bail est devenu insupportable pour le bailleur ou les personnes habitant la maison parce que le fermier, nonobstant une protestation écrite du bailleur, persiste à enfreindre son devoir de diligence, à manquer d'égards envers les voisins ou à négliger son devoir d'entretien, le bailleur peut résilier le contrat avec effet immédiat, voire pour les baux à ferme portant sur des habitations ou des locaux commerciaux moyennant un délai de congé minimum de trente jours pour la fin d'un mois.
Il s’agit là d’une réglementation analogue à celle ayant cours pour les baux à loyer, réglementation qui impose un usage de la chose louée non seulement empreint de diligence et d'égards mais, de manière générale, conforme au contrat. La résiliation anticipée de l'art. 257f al. 3 CO est cependant réservée aux violations du contrat en rapport avec l'usage de la chose louée, et non pas à n'importe quelle violation contractuelle. A noter encore que la jurisprudence fédérale a déjà retenu qu'en cas de violation persistante des stipulations concernant l'affectation des locaux loués, le bailleur pouvait résilier le contrat sur la base de la disposition légale précitée, même si l'activité du locataire n'engendrait pas une situation insupportable selon cet article de loi.
En l’occurrence, la clause contractuelle imposait au fermier d'user de la chose affermée en vue d'un certain résultat, de façon à maintenir la productivité, déterminée par les parties, à long terme ; il n'est donc pas douteux que la violation qui a été reprochée au fermier (insuffisance du chiffre d’affaires réalisé) consistait en une violation du contrat en rapport avec l'usage de la chose affermée.
TF 4A_675/2011 du 9 février 2012
Loyer ; loyers comparatifs en matière de places de stationnement ; relativisation de certains critères de comparaison ; diminution de loyer en fonction de la baisse du taux hypothécaire ; rappel des principes ; art. 269a let. a ; 270a CO ; 11 ; 13 al. 4 OBLF
Pour établir les loyers usuels, le juge doit effectuer des comparaisons concrètes. Il doit bénéficier d'au moins cinq exemples comparatifs, à savoir cinq logements comparables situés dans des bâtiments différents ou appartenant à des propriétaires différents. Les loyers déterminants devront ainsi se rapporter à des logements comparables à la chose louée quant à l'emplacement, la dimension, l'équipement, l'état et l'année de construction.
L'autorité cantonale de dernière instance doit pour sa part indiquer exactement les critères sur lesquels elle s'est fondée, ce qui permet alors au Tribunal fédéral de contrôler librement si les loyers usuels sont établis conformément au droit fédéral.
Lorsqu'il s'agit de comparer des places de stationnement pour voitures, il y a lieu de relativiser certains de ces critères. La situation géographique de la place de parc est certainement un élément déterminant, tout comme son emplacement intérieur ou extérieur.
Une demande de diminution de loyer s'apprécie en règle générale selon la méthode relative.
Lors d'une modification de loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a lieu en outre de voir si et dans quelle mesure les variations antérieures dudit taux ont entraîné une modification du loyer. Il s'agit d'une brèche pratiquée dans la méthode relative, dont la portée est toutefois limitée.
TF 4A_679/2011 du 9 février 2012
Loyer ; diminution de loyer en fonction de la baisse du taux hypothécaire ; pas de renonciation à demander une diminution de loyer après une longue période d’inaction du locataire ; rappel des principes ; art. 270a CO ; 13 al. 4 OBLF
Une demande de diminution de loyer s'apprécie en règle générale selon la méthode relative.
Lors d'une modification de loyer faisant suite à une variation du taux hypothécaire, il y a lieu en outre de voir si et dans quelle mesure les variations antérieures dudit taux ont entraîné une modification du loyer. Il s'agit d'une brèche pratiquée dans la méthode relative, dont la portée est toutefois limitée.
En effet, le juge ne remonte pas au-delà d'une modification consensuelle du loyer, ou d'une transaction qui a pris en compte le taux hypothécaire, ou d'une précédente majoration de loyer fondée sur le taux hypothécaire que le locataire n'a pas contestée, ou enfin d'une fixation du loyer selon la méthode absolue.
A noter encore que le fait de renoncer même pendant une longue période à demander une baisse de loyer fondée sur l'évolution du taux hypothécaire ne prive pas en soi le locataire du droit de s'en prévaloir ultérieurement.
Voir également 4A_677/2011 dans le même sens.
TF 4A_719/2011 du 7 mars 2012
Procédure ; cause ne relevant pas directement du bail à loyer, mais de la promesse de porte-fort ; valeur litigieuse déterminante pour la recevabilité du recours en matière civile ; art. 74 al. 1 LTF
Lorsque la cause ne relève pas (directement) du bail à loyer, mais de la promesse de porte-fort, le recours en matière civile n'est ouvert que si la valeur litigieuse atteint le seuil de 30'000 fr.
www.bail.ch
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