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Newsletter février 2015

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


1er séminaire sur la PPE

Vendredi 25 septembre 2015

La Faculté de droit a le plaisir de vous annoncer son premier séminaire sur la PPE, organisé avec la collaboration des Chambres immobilières vaudoise et neuchâteloise. Les sujets ci-après y seront abordés :

  • Le procès : PPE contre PP-iste
    Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • Le fonds de rénovation dans la PPE : principes et pièges
    Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg
  • L’administrateur de PPE en pratique
    M. Jacques Ansermet, juriste, directeur adjoint de la Chambre vaudoise immobilière
  • Les servitudes et la PPE
    Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel
  • Les locaux annexes distincts
    Me Michel Mooser, notaire, professeur à l’Université, Fribourg
La journée se terminera avec une présentation de la jurisprudence à troix voix :
  • PPE et CC, Me Maryse Pradervand-Kernen
  • PPE et CO, Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • PPE et CPC, Me François Bohnet
Programme détaillé et inscription en ligne en cliquant ici.

TF 4A_482/2014 - ATF 141 III 101 du 20 janvier 2015

Résiliation ; point de départ de la protection contre les congés donnés durant une procédure de conciliation ou judiciaire ; connaissance par le bailleur de l’existence de ladite procédure non déterminante ; art. 271a a. 1 let. d CO ; 62 al. 1 CPC

La protection du locataire contre un congé intervenant pendant une procédure de conciliation ou judiciaire en rapport avec le bail (art. 271 al. 1 let. d CO) vaut dès le dépôt de la requête de conciliation (qui marque le début de la litispendance, art. 62 al. 1 CPC) jusqu’à la clôture de la procédure par une décision entrée en force, indépendamment de savoir quand le bailleur a eu ou aurait pu avoir connaissance de la procédure en cause (c. 2) : une interprétation littérale de l’art. 271 al. 1 let. d CO va en ce sens, le terme « pendant » utilisé par cette disposition visant toute la durée de la litispendance sans conditionner le début de celle-ci à la connaissance par le bailleur de la procédure litigieuse (c. 2.6) ; certes, le sens et le but de cette norme visent à empêcher que le bailleur puisse mettre fin à une procédure introduite contre lui par la résiliation du bail ; toutefois, le congé est dans cette hypothèse annulable indépendamment de savoir si le congé est effectivement abusif, si bien que l’existence d’un motif de vengeance ou la connaissance d’une procédure en cours ne sont pas déterminants pour fixer le point de départ de la protection (c. 2.7) ; une interprétation systématique de l’art. 271a CO plaide également en faveur de cette solution : le législateur a expressément prévu, à l’art. 271a al. 3 CO, des exceptions à la protection prévue à l’al. 1 let. d et e CO ; le Tribunal fédéral a admis une autre exception encore, lorsque le bailleur réitère un congé donné avant la procédure en question mais qui a été déclaré nul ou inefficace ; il n’y a donc pas lieu de limiter encore les cas dans lesquels le congé doit être annulé pour ce motif (c. 2.8) ; enfin, la solution consistant à faire partir la protection contre le congé à la connaissance par le bailleur de la procédure en cause serait difficilement praticable et serait contraire à la sécurité juridique (c. 2.9).

En l’espèce, le formulaire officiel de congé porte la date du 25 mai 2012 ; le locataire a déposé une requête en réparation de défauts et en réduction de loyer le 25 mai 2012 ; bien que le bailleur ait résilié sans avoir eu connaissance de la procédure introduite à son encontre, la protection de l’art. 271a al. 1 let. d CO s’applique et le congé est annulé par le Tribunal fédéral.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_482/2014 - ATF 141 III 101

Patricia Dietschy-Martenet

La protection contre les congés donnés en cours de procédure : connaissance par le bailleur et litispendance

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TF 4A_209/2014 du 16 décembre 2014

Résiliation ; diligence ; sous-location ; procédure ; appréciation arbitraire des preuves ; niée en l’espèce ; congé anticipé en raison de la sous-location abusive du locataire ; fardeau de la preuve au bailleur ; frais d’assistance de l’ASLOCA réclamés à titre de dépens ; art. 9 Cst. ; 257f, 262 CO ; 8 CC ; 40, 68 LTF ; 9 Règlement sur les dépens […] dans les causes portées devant le Tribunal fédéral

En matière d’appréciation des preuves, il y a arbitraire lorsque l’autorité ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu’elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatations insoutenables ; en l’espèce, la cour cantonale n’a pas fait preuve d’arbitraire, les témoignages n’étant pas incompatibles entre eux (c. 3).

Une sous-location sans le consentement du bailleur justifie un congé anticipé au sens de l’art. 257f al. 3 CO lorsque le bailleur aurait été en droit de refuser son consentement ou lorsque le locataire abuse de son droit à sous-louer, c’est-à-dire s’il a perdu toute intention de reprendre un jour l’usage du logement ; cela suppose que le locataire qui sous-loue ait entièrement perdu l’usage de la chose louée ; il appartient au bailleur de prouver que le locataire a procédé à une sous-location abusive ; en l’espèce, le bailleur n’a pas apporté la preuve que le locataire avait entièrement perdu l’usage des locaux (c. 4).

Selon la jurisprudence, la partie qui n’est pas représentée par un avocat ne peut en principe pas prétendre à des dépens ; l’art. 9 du Règlement sur les dépens alloués à la partie adverse et sur l’indemnité pour la représentation d’office dans les causes portées devant le Tribunal fédéral, qui permet à certaines conditions d’allouer une indemnité en cas de représentation par une personne autre qu’un avocat, n’entre pas en ligne de compte dans les affaires civiles en raison du monopole des avocats ; l’aide apportée par l’ASLOCA est une manière de contourner ledit monopole de sorte que des dépens correspondant aux frais et honoraires de l’ASLOCA pour la rédaction du mémoire de recours sont exclus (c. 5).

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TF 1C_500/2013 du 25 septembre 2014

Loyer ; droit public ; application de l’art. 269 CO aux baux d’habitations à loyer contrôlé ; art. 253b al. 3, 269 CO ; 49 al. 1 Cst. ; 21 OLCAP ; 23 RLL VD

L’art. 269 CO s’applique aux baux d’habitations en faveur desquels des mesures d’encouragement ont été prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis à un contrôle de l’autorité ; les autorités administratives ne doivent pas autoriser des loyers qui procurent au bailleur un rendement excessif des fonds propres investis dans l’immeuble ou résultant d’un prix d’achat manifestement exagéré ; seuls les critères de fixation de loyer relatifs aux coûts doivent être pris en compte (c. 2).

Les loyers qui font l’objet d’un contrôle de l’Etat sont en principe établis par l’autorité en fonction d’un plan financier conçu pour toute la durée du contrôle ; il peut arriver, comme en l’espèce, que l’autorité se contente de fixer un état locatif initial par le biais d’une décision et qu’elle modifie cet état locatif par la suite par de nouvelles décisions ; lorsque le plan de hausses est notifié en début de bail au locataire et que celui-ci tient le rendement pour abusif, il doit saisir l’autorité à ce moment ; en revanche, si un tel plan n’a pas été porté à la connaissance du locataire ou s’il n’existe pas, le contrôle du loyer peut intervenir en cours de bail ; l’autorité doit alors tenir compte des éléments pertinents survenus pendant toute la période d’aide des pouvoirs publics ; enfin, à la sortie du contrôle de l’Etat, les parties peuvent faire vérifier la compatibilité du loyer avec l’art. 269 CO au moyen de la méthode absolue (c. 3).

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TF 4A_593/2014 du 06 janvier 2015

Procédure ; annexes au mémoire de recours adressé au Tribunal fédéral ; art. 42 al. 5 LTF

Lorsque les annexes prescrites au recours font défaut, le Tribunal fédéral impartit un délai à la partie pour remédier à cette irrégularité, faute de quoi le recours est irrecevable ; en l’espèce, les recourants n’ont pas produit, dans le délai imparti, les pièces dont ils avaient annoncé la production à l’appui de leur mémoire de recours, si bien que celui-ci est irrecevable (c. 2).

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TF 4A_487/2014 du 28 octobre 2014

Procédure ; droit de réplique en procédure de recours ; exigence de conclusions chiffrées ; arbitraire dans l’application du droit cantonal ; art. 321 al. 1 CPC ; 9, 29 al. 1 et 2 Cst. ; 6 par. 1 CEDH

Du droit d’être entendu découle le droit de prendre connaissance de toutes les prises de position adressées au tribunal et de pouvoir s’exprimer sur celles-ci, indépendamment de savoir si elles contiennent des éléments nouveaux ou essentiels ; le recours au sens du CPC doit être motivé ; le recourant ne doit pas utiliser la réplique pour compléter ou améliorer son acte (c. 1).

Des conclusions portant sur une somme d’argent doivent être chiffrées ; cela vaut également lorsque la contestation porte sur la répartition des frais et dépens par l’autorité cantonale (c. 2).

Lorsque le recourant invoque une application arbitraire du droit cantonal, il doit expliquer en détails l’existence d’une violation crasse du droit ayant entraîné un résultat insoutenable ; en l’espèce, le recourant ne démontre pas en quoi le montant des dépens alloué par l’autorité précédente sur la base du tarif cantonal aboutit à un résultat choquant ; le moyen tiré de l’arbitraire étant insuffisamment motivé, il n’y a pas lieu d’entrer en matière sur le recours (c. 4).

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www.bail.ch

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