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Newsletter mars 2015

Editée par Bohnet F., Carron B., Conod Ph., Dietschy-Martenet P.


1er séminaire sur la PPE

Vendredi 25 septembre 2015

La Faculté de droit a le plaisir de vous annoncer son premier séminaire sur la PPE, organisé avec la collaboration des Chambres immobilières vaudoise et neuchâteloise. Les sujets ci-après y seront abordés :

  • Le procès : PPE contre PP-iste
    Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • Le fonds de rénovation dans la PPE : principes et pièges
    Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg
  • L’administrateur de PPE en pratique
    M. Jacques Ansermet, juriste, directeur adjoint de la Chambre vaudoise immobilière
  • Les servitudes et la PPE
    Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel
  • Les locaux annexes distincts
    Me Michel Mooser, notaire, professeur à l’Université, Fribourg

La journée se terminera avec une présentation de la jurisprudence à troix voix :

  • PPE et CC, Me Maryse Pradervand-Kernen
  • PPE et CO, Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • PPE et CPC, Me François Bohnet

Programme détaillé et inscription en ligne en cliquant ici.

TF 4A_463/2014 - ATF 141 III 20 du 23 janvier 2015

Résiliation ; rénovation ; commercial ; procédure ; interprétation du contrat pour déterminer l’étendue des locaux loués ; restitution des locaux par le dépôt des clés sur place en l’absence du bailleur ; absence de rénovation en cas de changement d’un cylindre de serrure ; allocation de dépens pour la phase de conciliation en cas d’échec de celle-ci et de poursuite de la procédure ; art. 18, 97, 260a, 266g et 267 CO ; 56, 57, 113 al. 1, 132, 311 et 318 al. 2 CPC

L’exigence de motivation de l’appel posée à l’art. 311 CPC n’est pas supprimée par le fait que le juge applique le droit d’office ; ni l’art. 132 ni l’art. 56 CPC ne permettent de remédier à l’insuffisance des moyens de fond (c. 1).

On ne peut s’écarter du sens littéral du texte contractuel que s’il y a des raisons sérieuses de penser que celui-ci ne correspond pas à la volonté des parties ; en l’espèce, le contrat indiquait une certaine surface au sol, par quoi il faut comprendre l’entier du volume du local, donc aussi les plateformes litigieuses (c. 2).

Le fait que la locataire ait laissé les clés des locaux sur place, en l’absence de la bailleresse à l’état des lieux de sortie, ne porte pas préjudice à celle-ci ; il n’y a donc pas lieu à indemnisation pour retard dans la restitution ; la remise des clés au moyen d’un envoi par pli recommandé ne sert qu’à faciliter la preuve mais n’est pas une condition de validité de la remise (c. 3).

Le changement d’un cylindre de serrure ne constitue ni une rénovation ni une modification de la chose louée ; un accord écrit du bailleur n’est pas nécessaire (c. 4.3).

L’art. 113 al. 1 CPC n’interdit pas au juge saisi au fond d’allouer des dépens pour la procédure de conciliation ; une interprétation littérale et téléologique vont dans ce sens ; des motifs de praticabilité plaident également pour cette solution (c. 5).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_463/2014 - ATF 141 III 20

François Bohnet

Dépens pour la phase de conciliation au stade du prononcé au fond

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TF 4A_422/2014 du 20 janvier 2015

Défauts ; procédure ; violation de la maxime de disposition ; appréciation des preuves relative à l’existence de défauts ; assistance judiciaire et dépens pour un avocat également collaborateur de l’ASLOCA ; art. 259a CO ; 58 CPC ; 40 LTF ; 9 Cst.

Lorsque les parties admettent toutes deux que la cour cantonale a statué au-delà des conclusions prises, l’arrêt attaqué est réformé par le Tribunal fédéral ; en l’espèce, la réfection de la peinture des boiseries des deux chambres à laquelle a été condamnée la bailleresse, n’a jamais été réclamée par la locataire (c. 3).

La cour cantonale n’apprécie pas les preuves de manière arbitraire lorsqu’elle tient compte, pour retenir l’existence d’un défaut, non seulement de la tabelle sur la durée d’amortissement des installations édictée par les associations romandes de bailleurs et de locataires, mais aussi des défauts constatés par la Tribunal des baux sur place, de photographies produites ainsi que d’un témoignage (c. 4).

Selon la jurisprudence, un avocat qui a défendu un locataire devant les instances cantonales en sa qualité de collaborateur d’une association de défense des locataires ne peut pas représenter cette partie devant le Tribunal fédéral ; tel est également le cas lorsque, comme en l’espèce, le mandataire a repris, en instance cantonale, le dossier de son employeur du fait qu’il a été désigné avocat d’office ; la requête d’assistance judiciaire est donc rejetée et l’allocation de dépens refusée (c. 7).

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TF 4A_608/2014 du 23 janvier 2015

Loyer ; commercial ; interprétation d’une clause d’adaptation du loyer d’un bail commercial ; art. 18 al. 1 CO ; 8 CC ; 9 Cst.

Lorsque les parties à un bail commercial prévoient dans le contrat que le loyer sera, à l’échéance de la première année d’exploitation, rediscuté en fonction du chiffre d’affaires et adapté à la hausse ou à la baisse, il ne s’agit pas d’une déclaration d’intention mais d’une règle d’adaptation qui impose que celle-ci soit établie par la voie de la négociation ; lorsque le mode d’adaptation n’est pas réglé contractuellement mais fait l’objet d’un accord ultérieur, il lie les deux parties ; en l’espèce, celles-ci avaient convenu que la compétence de fixer le nouveau loyer appartiendrait à Gastrosuisse (c. 3).

Pour interpréter une clause contractuelle, le principe de la confiance ne s’applique que lorsqu’il n’est pas possible de déterminer la volonté réelle et concordante des parties ; la partie qui se prévaut de faits permettant d’établir une telle volonté en a le fardeau de la preuve ; en l’espèce, le recourant n’apporte pas cette preuve ; en outre, il ne démontre pas en quoi l’autorité supérieure serait tombée dans l’arbitraire en retenant que l’adaptation de loyer commençait au début de la deuxième année d’exploitation déjà ; même si le fait que le locataire ait payé le loyer initialement convenu pendant plusieurs années peut constituer un indice, le jugement attaqué n’indique pas que le paiement aurait été fait sans réserves et le recourant n’oppose aucun grief en lien avec cet état de fait ; cette circonstance ne doit donc pas être prise en compte (c. 4).

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TF 4A_517/2014 du 02 février 2015

Loyer ; nullité du loyer initial ; prescription de la créance en restitution du trop-perçu ; fixation du loyer admissible sur la base de l’expérience générale du tribunal ; art. 269, 270 CO ; 2 al. 2 CC ; 11 al. 4 OBLF

En cas de nullité du loyer initial, la prescription de la créance en restitution du trop-perçu court dès que le locataire a une connaissance effective de sa prétention, c’est-à-dire lorsqu’il sait que l’absence de la formule officielle, de l’indication du loyer précédent ou des motifs de hausse entraîne la nullité du loyer, que le loyer versé était trop élevé et donc qu’il était abusif ; le seul fait que le locataire ignore le montant du loyer précédent n’empêche pas son droit de répétition de commencer à se prescrire ; il faut cependant démontrer la connaissance effective par le locataire et non seulement que celui-ci aurait pu ou dû connaître le vice (c. 4).

Pour fixer le loyer initial, le tribunal peut se baser sur des données statistiques ou sur son expérience – à plus forte raison s’il est composé de spécialistes en matière immobilière qui connaissent l’état du marché du logement – lorsque le bailleur n’a pas apporté les éléments nécessaires au calcul de rendement net (c. 5).

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TF 4A_40/2015 du 18 février 2015

Résiliation ; frais accessoires ; procédure ; congé pour demeure dans le paiement de frais accessoires contestés par le locataire ; moment pour invoquer en justice l’annulation, la nullité ou l’inefficacité du congé ; art. 257d al. 1 ; 271, 271a, 273 al. 1 CO

Un congé pour demeure dans le paiement de frais accessoires impose uniquement que ceux-ci soient soit exigibles ; le locataire qui conteste la créance et refuse de payer prend le risque que la résiliation de son bail soit justifiée si la créance se révèle bien fondée ; le bailleur doit, lui, accepter que la procédure en contestation du congé soit prolongée en raison du litige relatif aux frais accessoires (c. 4.2.1)

Le locataire qui entend invoquer l’annulation du congé doit respecter le délai péremptoire de l’art. 273 CO ; il en va différemment de l’invocation de la nullité ou de l’inefficacité du congé, qui peuvent intervenir en tout temps (c. 4.2.2).

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TF 4A_485/2014 du 03 février 2015

Résiliation ; diligence ; congé anticipé fondé sur des nuisances sonores ; art. 257f al. 3, 271 al. 1 CO ; 9, 29 al. 2 Cst.

La violation du devoir de diligence du locataire ou de ses auxiliaires fondant une résiliation anticipée peut consister dans le non-respect du repos nocturne qui porte atteinte à la tranquillité des voisins ; il faut encore que le maintien du bail soit insupportable pour le bailleur ou pour les habitants de l’immeuble ; en l’espèce, les conditions d’un tel congé ne sont pas réunies (c. 3).

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TF 4A_531/2014 du 20 janvier 2015

Résiliation ; notion de justes motifs de congé anticipé ; manifestation de volonté de donner un tel congé ; art. 266g et 271a al. 1 let. e et al. 3 let. e ; 4 CC

Un congé anticipé pour justes motifs suppose que la poursuite du bail soit insupportable ; le seul fait que l’immeuble doive être assaini et qu’une autorisation administrative de démolir le bâtiment ait été octroyée ne sont pas suffisants (c. 2.1) ; la partie qui veut résilier le bail pour de justes motifs doit manifester sa volonté de telle manière que le destinataire puisse comprendre qu’il ne s’agit pas d’un congé ordinaire ; lorsque le congé a été donné pendant une période de protection, il est annulable même si le bailleur aurait pu attendre quelques mois et résilier pour la même échéance après la fin de ladite période (c. 2.2).

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TF 4A_529/2014 du 23 janvier 2015

Résiliation ; commercial ; résiliation du bail en vue d’adapter l’image du bien immobilier ; abusive du fait que le quartier n’a pas subi de mutation profonde ; art. 271 al. 1 CO

L’art. 271 CO n’interdit en principe pas au bailleur de résilier en vue d’adapter la façon d’exploiter les locaux dans un sens qu’il juge plus conforme à ses intérêts ; en l’espèce, le bailleur ne prévoit cependant pas de modifier la destination des locaux mais uniquement d’adapter l’image de son bien immobilier ; or le quartier n’a pas subi une mutation si importante au point de faire perdre le caractère qui était le sien à l’époque de la conclusion du bail ; le congé procède donc d’un abus de droit du bailleur – qui n’a pas besoin d’être manifeste – et doit être annulé (c. 2-3).

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TF 4A_386/2014 du 11 novembre 2014

Résiliation ; prolongation ; interprétation de la clause d’exclusion d’une coopérative d’habitations ; prolongation du bail ; principe de disposition et droit d’être entendu ; motivation de la décision de n’accorder qu’une unique prolongation ; art. 18, 848 CO ; 273a al. 5 ; 272 al. 1, 272b al. 2 CO ; 4 CC ; 58 CPC ; 29 al. 2 Cst.

Dans le système de la coopérative d’habitations, la clause selon laquelle « la qualité de membre prend automatiquement fin lorsque le membre ne remplit plus les conditions requises lors de son admission (art. 848 CO) », interprétée objectivement, signifie que le travailleur perd sa qualité de membre de la coopérative lorsqu’il perd son emploi ; la résiliation du bail pour ce motif est donc valable (c. 3).

Par exception au principe de disposition prévalant en matière de bail (art. 58 CPC), le juge dappel qui annule la décision attaquée et admet la validité du congé est tenu d’examiner d’office la question de la prolongation du contrat, conformément à l’art. 273 al. 5 CO (c. 4.1).

La cour cantonale ne viole pas le droit d’être entendu du locataire en n’instruisant pas, en appel, la question des démarches entreprises pour la relocation du locataire alors que ni celui-ci, ni le bailleur ne se sont prononcés sur la question de la prolongation dans leurs écritures (c. 4.2).

Le juge doit motiver son choix d’accorder une première prolongation ou une unique prolongation ; à défaut, le Tribunal fédéral ne revoit pas avec retenue la décision, prise pourtant en équité (c. 4.3).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_386/2014

Philippe Conod

Coopérative d'habitation et résiliation du bail

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TF 4A_616/2014 du 29 janvier 2015

Expulsion ; procédure ; compétence matérielle pour les actions en évacuation du locataire ; art. 86, 89 LOJ GE ; 9 Cst.

Même en présence d’un texte légal clair, une interprétation historique, téléologique ou systématique n’est pas exclue ; en l’espèce, la cour cantonale n’a pas interprété de manière arbitraire sa loi d’organisation judiciaire en considérant que toutes les décisions d’évacuation des locataires devaient être tranchées par le Tribunal des baux et loyers, sur la base des travaux préparatoires ; la solution adoptée conduit par ailleurs à un résultat judicieux (c. 2).

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TF 4A_45/2015 et 4A_67/2015 du 09 février 2015

Expulsion ; procédure ; recevabilité d’un recours au TF sous l’angle de l’intérêt digne de protection ; art. 76 al. 1 let. b LTF

Pour recourir au Tribunal fédéral, le recourant doit avoir un intérêt digne de protection à l’annulation de la décision litigieuse ; tel n’est pas le cas en l’espèce, la recourante ayant interjeté ses deux recours pour s’opposer à son évacuation après que l’exécution forcée a eu lieu (c. 3).

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TF 4A_456/2014 du 08 janvier 2015

Procédure ; recevabilité d’un recours au TF contre une décision incidente ; notion de préjudice irréparable ; art. 93 al. 1 let. a LTF

Un recours au Tribunal fédéral contre une décision incidente est ouvert en cas de préjudice irréparable, par quoi il faut comprendre un inconvénient de nature juridique ; une décision de renvoi ne cause en principe pas un tel préjudice (c. 1).

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TF 8D_1/2014 - ATF 141 I 1 du 04 février 2015

Droit public ; législation cantonale en matière d’allocations au logement ; art. 13 LPGA ; 2 al. 2, 4, 9 et 10 LPC ; 39A al. 4 LGL GE ; 6 LPCC GE ; 8 al. 1 et 2, 9, 41, 112a Cst. ; 106 al. 2 LTF ; 38 Cst. GE

Le droit fédéral n’impose pas aux cantons d’accorder des allocations aux locataires à revenus modestes ; si un canton légifère dans ce domaine, il dispose d’une grande latitude ; il n’est pas discriminatoire d’exclure d’une prestation des personnes dont les besoins vitaux sont réputés couverts par les prestations d’assurances sociales et complémentaires (c. 5).

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TF 1C_379/2014 du 29 janvier 2015

Droit public ; transmission de données concernant des appartements d’un immeuble loué par un canton ; art. 9 al. 3, 28 al. 2 Cst. GE ; 24, 25 LIPAD GE ; 28 CC

L’Etat de Genève n’a violé ni le principe de transparence ni le droit à l’information en refusant au recourant l’accès à certaines données (nombre de pièces, surface et loyer) des appartements d’un immeuble qu’il loue en loyer libre ; il ne s’agit pas de l’accomplissement d’une tâche publique (c. 5).

La divulgation d’un fait qui appartient à la sphère privée, comme le montant du loyer, constitue une atteinte à la personnalité (c. 7).

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TF 2C_835/2014 du 22 janvier 2015

Droit public ; procédure ; désignation d’un mandataire professionnellement qualifié comme défenseur d’office en procédure administrative ; art. 9, 29 al. 3 Cst. ; 10 LPA GE ; 12 RAJ GE ; 10 LaCC GE

Une interprétation littérale et historique de l’art. 10 LPA GE exclut que les mandataires professionnellement qualifiés puissent être nommés d’office comme conseils juridiques en procédure administrative ; le champ d’application de l’art. 12 RAJ GE a été d’emblée limité aux mandataires professionnellement qualifiés agissant devant les juridictions spéciales de bail et de travail (c. 4 et 5).

L’art. 29 al. 3 Cst., qui garantit l’assistance judiciaire gratuite, ne donne pas droit au libre choix de son mandataire ; les cantons peuvent décider de limiter le cercle des personnes auxquelles les mandats d’office sont confiés ; le fait que la législation cantonale autorise les mandataires professionnellement qualifiés devant les juridictions administratives ne signifie pas qu’un tel mandataire puisse être nommé d’office (c. 6).

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www.bail.ch

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