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Newsletter - Mars 2017

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


2e Séminaire sur la PPE

La deuxième journée sur la PPE aura lieu à Neuchâtel le vendredi 22 septembre 2017.

Les thèmes suivants y seront abordés:

Propriétaire d’étage contre propriétaire d’étage
Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel

PPE et permis de construire
Me Valérie Défago Gaudin, avocate, professeure à l’Université, Neuchâtel

Querelleurs dans la PPE
Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg

PPE et droit de voisinage
Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel

La répartition des coûts de travaux
Mme Martine Jaques, juriste, Chambre vaudoise immobilière

Le droit d’usage privatif réglementaire sur des parties communes
M. Denis Piotet, professeur à l’Université, Lausanne

Jurisprudence récente présentée par
Me Maryse Pradervand-Kernen
Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
Me François Bohnet
Me Amédéo Wermelinger

En cliquant ici, vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en ligne.

9e journée romande de la location immobilière

La SVIT School a le grand plaisir de vous annoncer le retour des avocats François Bohnet, Philippe Conod et Jean-Marc Siegrist pour un nouveau séminaire consacré au droit du bail.

La journée sera l’occasion de traiter des sujets plus pointus dans le cadre de conférences et présentations, notamment la répercussion des travaux à plus-value sur les loyers, les nouveautés en procédure et les dernières jurisprudences en matière de droit du bail.

Vous trouverez le programme détaillé en cliquant ici, et la possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant là.

TF 4A_346/2016 et 4A_358/2016 du 17 janvier 2017

Résiliation; prolongation; bail commercial; congé en vue de relouer à une société du même groupe que la bailleresse; durée de la prolongation; art. 271 al. 1, 272 al. 1, 272b al. 1 CO

Chaque cocontractant est libre de résilier le bail en observant les délais et termes de congé ; l’art. 271 CO ne protège le locataire que contre d’éventuels abus de cette liberté ; en l’espèce, la bailleresse, propriétaire d’un centre commercial, louait à la locataire une surface pour y exploiter un fitness ; elle a résilié le bail pour pouvoir relouer les locaux à une autre société, qui appartient au même groupe qu’elle ; la résiliation n’est ni chicanière ni dépourvue de motif objectif ; en effet, le remplacement du locataire par cette société conduira le groupe à offrir lui-même les prestations d’un fitness, par l’entremise de l’une de ses propres sociétés et dans un centre commercial qui lui appartient ; la logique économique de cette opération est évidente et indiscutable (c. 3).

La durée de la prolongation du bail relève de la libre appréciation du juge, que le Tribunal fédéral ne revoit qu’avec retenue ; en l’espèce, le risque lié à la perte de clientèle consécutive à un déménagement est incontestable, dès lors que les usagers d’un fitness accordent une grande importance à son emplacement ; une prolongation de cinq ans peut mettre la locataire congédiée en mesure de trouver des locaux de remplacement aux caractéristiques réellement appropriées, et voisins de l’emplacement actuel, de manière à réduire le plus possible le risque de perte de clientèle ; le fait que la locataire n’ait pas cherché des locaux de remplacement ne doit pas être surestimé car la contestation du congé pouvait présenter certaines chances de succès ; partant, la durée de cinq ans octroyée par la cour cantonale, même si elle paraît très importante, s’inscrit dans les limites du pouvoir d’appréciation du juge (c. 4).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_346/2016 et 4A_358/2016

Patricia Dietschy-Martenet

Durée de la prolongation du bail : les chances de succès de la contestation du congé face au devoir du locataire de chercher de nouveaux locaux

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TF 4A_422/2016 du 01 décembre 2016

Sûretés; bail commercial; garantie bancaire; compensation; art. 107 al. 2, 120 CO; 2 al. 2 CC

Les parties à un bail portant sur un hôtel ont convenu d’une garantie bancaire dans laquelle la banque s’est engagée, contre ordre de paiement écrit et confirmation écrite que la locataire n’a pas exécuté ses obligations contractuelles, à verser à la bailleresse une certaine somme – en l’occurrence au maximum 2 mio – en renonçant à faire valoir toute objection et exception découlant du contrat de bail. La garantie bancaire doit donc servir à assurer n’importe quelle prétention découlant du contrat de bail. Contrairement aux sûretés visées à l’art. 257e al. 3 CO, qui ne peuvent être libérées tant que les parties sont en litige sur cette question, la bailleresse pouvait demander la garantie à la banque du fait de la renonciation de celle-ci à invoquer des objections, ce même si les prétentions à l’égard de la locataire ne sont pas reconnues ou n’ont pas encore été tranchées avec force de chose jugée (c. 4.1).

La compensation du montant versé à titre de garantie avec des loyers en cours n’est pas admissible avant que ne soit tranché avec force de chose jugée le litige sur l’existence des créances à garantir ; lorsqu’il est manifeste qu’aucune prétention, objet de la garantie, n’existe, alors l’invocation de cette garantie est contraire à la bonne foi au sens de l’art. 2 al. 2 CC et la compensation serait admissible, si la locataire pouvait exiger le remboursement des sûretés en cas d’invocation injustifiée (c. 4.2).

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TF 4A_331/2016 du 08 février 2017

Procédure; conciliation obligatoire sous l’ancien droit de procédure; cumul de prétentions; art. 274a aCO

Sous l’empire de la procédure civile cantonale, les litiges de bail à loyer devaient débuter par une procédure de conciliation ; en l’occurrence, les prétentions litigieuses ont été portées directement devant le juge du fond, en concours avec des prétentions fondées sur un contrat de mandat ; partant, elles sont irrecevables (c. 6).

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TF 4A_558/2016 du 03 février 2017

Procédure; violation du droit de réplique; annulation de la décision; art. 312, 316 CPC; 29 al. 2 Cst.; 6 par. 1 CEDH

Selon la jurisprudence, chaque partie peut prendre position sur les écritures de l’autorité ou des parties adverses, indépendamment d’éléments nouveaux et importants figurant dans ces documents ; après la transmission d’écritures, l’autorité doit ajourner sa décision de sorte que le destinataire dispose du temps nécessaire à l’exercice de son droit de réplique ; à défaut, la décision doit être annulée, même si la violation du droit de réplique n’a pas eu d’incidence effective sur le jugement ; en l’espèce, le mémoire de réponse a été notifié au mandataire le lundi 5 septembre 2016 et la cour cantonale a rendu son arrêt le mercredi 7 suivant ; le droit de réplique du recourant a donc été violé et l’arrêt cantonal doit être annulé (c. 4).

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TF 4A_69/2017 du 13 février 2017

Procédure; recours au TF devenu sans objet; art. 75 al. 1, 76 al. 1 lit. b LTF

Le recours au Tribunal fédéral suppose un intérêt digne de protection à l’annulation de la décision attaquée au moment du dépôt du recours ; si cet intérêt disparaît en cours de procédure, le recours devient sans objet et la cause est rayée du rôle ; en l’espèce, le recourant a interjeté recours pour s’opposer à son expulsion ; celle-ci ayant eu lieu dans l’intervalle, le recours est devenu sans objet ; une éventuelle condamnation ultérieure du recourant au paiement des frais de la procédure d’exécution forcée ne saurait remédier au défaut d’intérêt à recourir dès lors que, d’une part, le recourant ne peut pas remettre indirectement en cause la décision au fond à l’occasion d’un recours contre la décision sur les frais et, d’autre part, qu’une telle décision n’a pas encore été prise.

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www. bail.ch

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