TF 4A_554/2021 - ATF 148 III 209 du 2 mai 2022

Loyer; procédure; contestation du loyer initial; critères absolus et relatifs; présomption du caractère abusif; art. 269 ss CO

Rappel de la hiérarchie entre les critères absolus et relatifs de fixation du loyer et de la qualification d’« immeuble ancien » (consid. 3.1).

Le loyer initial est présumé abusif lorsqu’il a été massivement augmenté par rapport au loyer précédent, soit de beaucoup plus que 10%, et que cela ne peut s’expliquer par l’évolution du taux hypothécaire de référence ou de l’indice suisse des prix à la consommation. Cette présomption peut être affaiblie par le bailleur s’il parvient à éveiller auprès du juge des doutes fondés quant à sa véracité. Dans ce cas, la présomption tombe et le locataire doit prouver le caractère abusif du loyer initial à l’aide de cinq objets comparables ou d’une statistique officielle (consid. 3.2.1 et 3.2.2 ; rappel de la jurisprudence de l’ATF 147 III 431).

Si le bailleur ne parvient pas à éveiller des doutes fondés, le loyer convenu est présumé abusif et il incombe au juge de fixer lui-même le loyer initial. Dans ce cas, il faut procéder comme suit : (a) en l’absence de tout élément de preuve, le juge doit s’en tenir au loyer précédent ; (b) s’il existe d’autres éléments, comme des statistiques cantonales ou communales, même si elles ne sont pas suffisamment différenciées au sens de l’art. 11 al. 4 OBLF, il y a lieu d’en tenir compte et de pondérer les chiffres qui en résultent en fonction des caractéristiques concrètes de l’appartement litigieux, du montant du loyer payé par le précédent locataire, ainsi que de la connaissance du marché local et de l’expérience du juge (consid. 3.2.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_554/2021 - ATF 148 III 209

Pascal Jeannin

Avocat, Dr en droit

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TF 4A_247/2021 - ATF 148 III 215 du 4 mai 2022

Rénovation; résiliation; prolongation; congé donné par le bailleur en vue d’effectuer des travaux; bonne foi; art. 271 CO; 2 CC

Chaque partie est en principe libre de résilier un bail de durée indéterminée pour la prochaine échéance convenue en respectant le délai de congé prévu. Le congé est toutefois annulable lorsqu’il contrevient aux règles de la bonne foi, ce qui est le cas lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection (consid. 3.1.1 et 3.1.2).

La motivation du congé n’est pas une condition de la validité de la résiliation ordinaire du bail. Si elle est absente ou lacunaire, cela ne signifie pas nécessairement que la résiliation est contraire aux règles de la bonne foi, mais peut en constituer un indice (consid. 3.1.3). Pour déterminer quel est le motif de congé et si ce motif est réel ou s’il n’est qu’un prétexte, il faut se placer au moment où le congé a été notifié (consid. 3.1.4).

Le bailleur est libre de notifier une résiliation ordinaire du bail pour effectuer des travaux de transformation (Umbauarbeiten), de rénovation (Renovationsarbeiten) ou d’assainissement (Sanierungsarbeiten). Il contrevient toutefois aux règles de la bonne foi si (consid. 3.2.2) :

1. le bailleur n’a pas véritablement l’intention de réaliser le projet envisagé ;

2. le projet de rénovation du bailleur est manifestement incompatible avec les règles du droit public (ou objectivement impossible ; objektiv unmöglich), au point qu’il est certain qu’il ne sera pas autorisé ;

3. le bailleur ne dispose pas d’un projet suffisamment mûr et élaboré qui permette de constater concrètement qu’il est nécessaire que le locataire quitte les locaux.

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TF 2C_76/2022 du 10 juin 2022

Frais accessoires; procédure; frais de ramonage; qualité pour recourir du locataire; nullité d’une décision; art. 257a CO; 89 al. 1 LTF

Selon la jurisprudence, la qualité pour recourir d’un tiers qui n’est pas destinataire de la décision dont il est fait recours n’est admise que restrictivement. Pour avoir cette qualité, le tiers doit ainsi être touché directement et plus fortement que tout autre tiers et se trouver, avec l’objet de la contestation, dans une relation particulière, étroite et digne d’être prise en considération. Une atteinte indirecte ou médiate ne suffit pas. Lorsque le recours intervient en faveur du destinataire de la décision, la qualité pour recourir suppose que le tiers tire lui-même un désavantage immédiat de la décision contestée ; à cet égard, le fait qu’il soit créancier du destinataire de la décision ne suffit pas (consid. 4.2).

En l’espèce, le Tribunal fédéral retient qu’un locataire n’a pas qualité pour recourir contre les factures de ramonage adressées par une entreprise concessionnée à la bailleresse. L’atteinte que subit le locataire n’est qu’une simple répercussion qui découle du contrat de bail ; le locataire n’est donc pas touché de manière directe par les décisions qu’il conteste (consid. 4.5).

Selon la jurisprudence, la nullité absolue d’une décision, qui peut être invoquée en tout temps devant toute autorité et doit être constatée d’office, ne frappe que les décisions affectées des vices les plus graves, manifestes ou du moins facilement décelables, et pour autant que la constatation de la nullité ne mette pas sérieusement en danger la sécurité du droit. Des vices de fond n’entraînent qu’à de rares exceptions la nullité d’une décision ; de graves vices de procédure, ainsi que l’incompétence qualifiée de l’autorité qui a rendu la décision sont des motifs de nullité (consid. 5.1).

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TF 6B_1270/2021 - ATF 148 IV 288 du 2 juin 2022

Pénal; formule officielle; faux dans les titres; art. 251 CP

La formule officielle de l’art. 269d CO, que les cantons peuvent rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail (art. 270 al. 2 CO), possède – vu son caractère obligatoire et son contenu définis par la loi – une valeur probante accrue. Il s’agit par conséquent d’un titre au sens de l’art. 251 CP, qui réprime les faux dans les titres (consid. 4.4.3).

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