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Newsletter août 2011
Séminaire sur le droit du bail
TF 4A_136/2011 - ATF 137 III 362 du 10 juin 2011
Frais accessoires ; loyer ; introduction du système effectif des frais accessoires ; exigence de la formule officielle et de la motivation de celle-ci ; nullité de la notification; art. 257a, 257b, 269d CO ; 19 OBLF
La bailleresse notifie au locataire, sur formule officielle, l’introduction du système effectif des frais accessoires, qui étaient compris jusqu’alors dans le loyer (à l’exception des frais de chauffage qui étaient déjà soumis à ce régime). Cette notification est jugée nulle.
Si le bailleur peut décider de modifier le régime des frais accessoires, en particulier de facturer séparément au locataire des frais accessoires jusque-là inclus dans le montant du loyer ou de facturer des frais nouvellement survenus, il doit cependant procéder conformément à l'art. 269d CO ; de son côté, le locataire a la possibilité de contester la modification s'il la juge abusive.
Cette disposition légale prescrit une forme écrite qualifiée qui s'étend à la motivation de la modification annoncée. Les motifs doivent être précis et permettre au locataire de saisir la portée et la justification de la modification de manière à pouvoir apprécier en pleine connaissance de cause l'opportunité de la contester ou non. La motivation telle qu'indiquée dans la formule officielle constitue une manifestation de volonté du bailleur qui doit, cas échéant, être interprétée selon le principe de la confiance.
La motivation de la modification est insuffisante lorsqu'elle n'indique pas à quels frais jusque-là inclus dans le loyer correspondent les frais qui seront désormais facturés séparément; le locataire ne peut se faire une idée de la portée de la modification que s'il a connaissance des montants précédemment dépensés par le bailleur pour les frais qui seront désormais perçus séparément.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_136/2011 - ATF 137 III 362
Marino Montini
TF 4A_132/2011 du 1 juin 2011
Loyer; contestation du loyer initial ; première mise en location ; délai de notification de la formule officielle ; art. 270 CO
Selon l'art. 270 al. 1 CO, le locataire qui estime abusif le montant du loyer initial peut le contester devant l'autorité de conciliation dans les trente jours qui suivent la réception de la chose.
Les délais fixés par la loi pour contester un loyer sont des délais de péremption, dont le non-respect entraîne la perte du droit d'agir et doit être examiné d'office par le juge.
Lorsqu'un appartement fait l'objet d'une première location, il convient d'indiquer sur la formule officielle qu'il n'y a pas de précédent locataire et qu'il s'agit d'une première location; si la formule n'est pas notifiée ou si elle n'est pas remplie d'une manière conforme aux exigences, le contrat est nul en tant qu'il détermine le loyer.
La formule doit être notifiée au plus tard le jour de la remise de la chose louée au locataire. La jurisprudence a cependant considéré que la tardiveté de la notification n'entraînait pas la nullité du loyer convenu, mais qu'il fallait admettre, le locataire n'ayant pas été correctement informé de son droit de saisir l'autorité de conciliation, que le délai de trente jours prévu par l'art. 270 al. 1 CO ne commençait à courir qu'à compter de la réception de la formule officielle.
A noter encore que pour prévenir des abus de la part des bailleurs, la jurisprudence n'a pas voulu que ces derniers puissent notifier la formule officielle n'importe quand; elle a donc précisé qu'une notification qui interviendrait plus de trente jours après l'entrée en possession devrait être assimilée à une absence de notification.
TF 4A_151/2011 du 20 mai 2011
Résiliation ; définition du besoin urgent du nouveau propriétaire ; art. 261 al. 2 let. a CO
Le nouveau propriétaire peut résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin légitime du propriétaire l’emporte sur l'intérêt du locataire : il doit être sérieux, concret et actuel.
Voir également 4A_149/2011 dans le même sens.
TF 4A_189/2011 - ATF 137 III 389 du 4 juillet 2011
Résiliation ; procédure ; détermination de la valeur litigieuse en cas de contestation de la résiliation par le locataire ; définition du besoin urgent du nouveau propriétaire ; possibilité de notifier une double résiliation (extraordinaire et ordinaire) pour le cas où la première devait s’avérer inefficace ; art. 8 CC ; art. 261 al. 2 let. a, 266a al. 2 CO
Pour le calcul de la valeur litigieuse en cas de contestation de la résiliation par le locataire, il convient de prendre en considération la période de trois ans de protection, en tenant en outre compte du laps de temps jusqu’à la première échéance utile.
Le nouveau propriétaire peut résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s'il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés. Le besoin urgent ne présuppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d'autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu'il renonce à l'usage de l'objet loué. Le besoin légitime du propriétaire doit en principe primer l'intérêt du locataire : il doit être sérieux, concret et actuel. Il s’agit enfin d’une question de droit que de savoir s'il existe ou non un "besoin urgent".
Le juge enfreint l'art. 8 CC s'il tient pour exactes les allégations non prouvées d'une partie, nonobstant leur contestation par la partie adverse.
La notion de droit formateur de la résiliation exclut en principe la possibilité d'une conversion. Sur le principe, il faut reconnaître, avec la doctrine, la possibilité de signifier une deuxième résiliation "subsidiaire", appelée à déployer ses effets uniquement si le premier congé n'est pas valable. En l'espèce toutefois, une manifestation de volonté des nouveaux propriétaires en ce sens fait défaut.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_189/2011 - ATF 137 III 389
Philippe Conod
Avocat spécialiste FSA droit du bail, Dr en droit
TF 4A_299/2011 du 7 juin 2011
Résiliation ; résiliation pour retard dans le paiement du loyer ; forme et conditions de la sommation, annulabilité du congé ; art. 257d, 267, 271 CO
En retard dans le paiement du loyer, la locataire se voit notifier un avis comminatoire portant sur un montant de quelque CHF 2'800.-, dont près de CHF 300.- ont été considérés inintelligibles. Ce nonobstant, la mise en demeure, puis la résiliation ont été considérées comme valables, la locataire n’ayant versé dans le délai imparti qu’un montant d’environ CHF 2'000.-, laissant ainsi en souffrance presque CHF 500.- (somme qui ne saurait être qualifiée d’insignifiante).
Le Tribunal fédéral rappelle en effet que si une indication chiffrée n'est pas indispensable, la sommation doit cependant indiquer le montant impayé de façon suffisamment claire et précise. Il rappelle aussi que la résiliation pour demeure du locataire n'est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable, que dans des circonstances particulières. L'annulation entre en considération lorsque le bailleur a réclamé au locataire, avec menace de résiliation du bail, une somme largement supérieure à celle en souffrance, alors qu'il n'était pas certain du montant effectivement dû, lorsque l'arriéré est insignifiant, ou lorsque ce montant a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai comminatoire, alors que, auparavant, le locataire s'était toujours acquitté à temps du loyer, ou encore lorsque le bailleur ne résilie le contrat que longtemps après l'expiration de ce même délai.
TF 4A_258/2011 du 12 juillet 2011
Résiliation ; coopérative d’habitation ; bail à loyer commercial en faveur d’un membre de la coopérative ; résiliation inefficace ; art. 266a CO
Dans le système de la coopérative d'habitation, la possibilité de résilier librement le bail qui lie le coopérateur-locataire à la coopérative en respectant le terme et l'échéance convenus est supprimée, compte tenu de l'interférence qui existe entre le rapport corporatif qui se crée entre la société coopérative et son nouveau membre lors de l'acquisition de la qualité d'associé et le rapport d'obligation qui résulte de la conclusion du contrat de bail à loyer.
Cette interférence découle de la convergence des buts poursuivis par les parties.
La résiliation du bail ne peut ainsi intervenir, sous réserve de dispositions particulières dans le contrat de bail, que pour un motif qui permettrait également l'exclusion de la société coopérative pour un juste motif ou pour un autre motif statutaire, ce qui a pour effet de restreindre le champ d'application de l'art. 266a CO.
Si, en l’occurrence, le but principal poursuivi par la coopérative de construction et d'habitation est de mettre des logements à disposition de ses membres, il n'est pas contesté que la locataire a acquis le sociétariat dans le seul but de pouvoir obtenir l'usage des locaux commerciaux, cédés à bail.
La résiliation du bail a pour effet de priver la locataire de l'usage des locaux commerciaux et cette dernière perd ainsi son intérêt à être membre de la société coopérative. Il y a donc bien, dans le cas particulier, interférence entre le rapport de sociétariat et le rapport de bail qui lient les parties.
Il s'ensuit que le congé est inefficace.
TF 4A_187/2011 du 9 juin 2011
Résiliation ; procédure ; annulation d’un congé donné pour changement prétendu d’affectation non autorisée ; valeur litigieuse ; art. 2 CC ; art. 271a al. 1 let. e CO
La partie bailleresse résilie le bail d’un appartement pour prétendu changement d'affectation non autorisé en local commercial. La dernière instance cantonale annule ce congé, ce qui est approuvé par le Tribunal fédéral.
En matière de résiliation, la valeur litigieuse équivaut au loyer de la période pendant laquelle le contrat subsiste nécessairement en supposant que le congé n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné. Si la contestation émane du locataire, la durée déterminante ne saurait ainsi être inférieure à la période de protection de trois ans. Il faut en effet tenir compte du fait que la période de trois ans précitée est une durée minimale pour le calcul de la valeur litigieuse. Le dies a quo de cette période de trois ans correspond à la date de la décision cantonale, dès lors que la situation existant devant l'autorité précédente est celle qui prévaut en général pour la détermination de la valeur litigieuse. On ne saurait par ailleurs se référer à la date du futur arrêt fédéral : la valeur litigieuse doit il est vrai être déterminable lors du dépôt du recours et la recevabilité de celui-ci ne peut logiquement dépendre d'un élément postérieur à ce moment. En définitive, la valeur litigieuse est fixée en fonction de cette période de protection de trois ans augmentée du délai de congé déterminant.
TF 4A_167/2011 du 9 juin 2011
Procédure ; autorité de la chose jugée ; violation de l’interdiction de l’arbitraire ; art. 9 Cst. féd.
Les parties sont liées par un bail commercial et sont opposées dans diverses procédures. La locataire a en particulier initié une procédure pour défauts à la chose louée, à l’issue de laquelle elle a notamment obtenu, au niveau cantonal, une réduction de loyer et la condamnation de la bailleresse à exécuter des travaux.
Contre cette décision cantonale, la bailleresse interjette un recours en matière civile, invoquant, sans succès, la violation du principe de l'autorité de la chose jugée et de l'interdiction de l'arbitraire.
Si le premier grief tombe manifestement à faux, le Tribunal fédéral ne décèle pas plus de trace d'arbitraire dans la décision entreprise.
TF 4A_240/2011 du 14 juin 2011
Procédure ; recevabilité du recours dirigé contre une décision incidente refusant l’effet suspensif à l’appel interjeté ; notion de préjudice irréparable ; art. 93 al. 1 let. a LTF
Les parties sont liées par un bail commercial et sont opposées dans plusieurs procédures judiciaires. Dans l’une d’elles, A. SA a interjeté appel, tout en sollicitant l’effet suspensif.
Ce dernier a été refusé par l’autorité cantonale et A. SA recourt contre ce refus au Tribunal fédéral.
Celui-ci rappelle que la décision entreprise est une décision incidente notifiée séparément, qui ne concerne ni la compétence ni une demande de récusation ; elle n’est donc sujette à recours au Tribunal fédéral que si elle est à même de causer un préjudice irréparable. Dit préjudice doit être de nature juridique et donc aussi ne pas pouvoir être ultérieurement réparé ou entièrement réparé par une décision finale favorable au recourant.
Le Tribunal fédéral relève en l’occurrence que la recourante ne dit mot pour expliquer en quoi la décision entreprise serait susceptible de lui causer un dommage irréparable.
TF 4A_279/2011 du 1 juillet 2011
Procédure ; restitution de la chose ; tentative de conciliation réputée faite en cas de réduction des conclusions en cours de procédure ; interprétation d’une clause contractuelle visant la reprise des installations du locataire sortant ; art. 274a al. 1 let. b aCO; art. 197 CPC; art. 111, 254, 267 al. 1 CO
Dans ses conclusions initiales, le locataire sortant a réclamé le remboursement de la totalité des acomptes versés durant un laps de dix ans. Devant l’autorité judiciaire, il a ensuite réduit cette prétention pour tenir compte des dépenses effectives dont il admettait, désormais, que l'adverse partie avait apporté la preuve. Contrairement à l'opinion de la bailleresse, cette réduction de la demande ne comporte aucune modification dans la nature de la prétention concernée, de sorte que, conformément à ce qu'exigeait l'art. 274a al. 1 let. b aCO, remplacé par l'art. 197 CPC depuis le 1er janvier 2011, cette prétention a été dûment soumise à la commission de conciliation.
Le litige touche également à la portée à donner à la clause contractuelle selon laquelle « à la fin du bail, les installations existantes seront reprises par le successeur et le bailleur garantit qu'il l'obligera à cette reprise » : l’autorité cantonale y voit une promesse de porte-fort, tandis que la bailleresse soutient que cette clause est nulle, devant être tenue pour une transaction couplée. L’argumentation de la bailleresse est d’emblée écartée par le Tribunal fédéral, dès lors que la clause examinée n’engendre aucune obligation pour le locataire sortant, dite clause lui étant entièrement favorable, ce qui exclut déjà une transaction couplée.
Au regard du principe de la confiance, dite clause dispensait aussi le locataire sortant de toute obligation d'évacuer les installations existantes à la fin du contrat.
www.bail.ch
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Plate-forme internet du Séminaire sur le droit du bail de l’Université de Neuchâtel, http://www.bail.ch/ propose une importante base de données consacrée au droit du bail.
