La procédure simplifiée ne s’applique pas aux litiges pour lesquels le tribunal de commerce est compétent (art. 243 al. 3 CPC). Ainsi, si la procédure simplifiée s’applique en vertu de l’art. 243 al. 1 ou 2 CPC, le tribunal de commerce n’est pas compétent, et ce même si le litige est commercial au sens de l’art. 6 al. 2 CPC (consid. 2).

La notion de « protection contre les congés » de l’art. 243 al. 2 let. c CPC doit être interprétée largement ; elle vise tous les cas dans lesquels le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail, que ce soit en raison d’un congé ordinaire ou extraordinaire, de l’expiration d’un contrat de bail de durée déterminée ou de l’exercice d’un droit d’option (consid. 3.1).

En l’espèce, le Tribunal fédéral retient que les litiges relatifs à l’annotation d’un bail au registre foncier (art. 261b CO) relèvent de la notion de « protection contre les congés » de l’art. 243 al. 2 let. c CPC. Ils sont donc soumis à la procédure simplifiée et ne peuvent être portés devant un tribunal de commerce (consid. 3.5). En effet, la procédure visant à faire annoter le bail est généralement introduite en cas de changement de propriétaire de la chose louée afin d’empêcher le nouveau bailleur de résilier le bail sur la base de l’art. 261 al. 2 let. a CO. Cette action sert donc à protéger (préventivement) le locataire contre une résiliation du bail (consid. 3.2).

Selon l’art. 259e CO, si, en raison du défaut, le locataire a subi un dommage, le bailleur lui doit des dommages-intérêts s’il ne prouve qu’aucune faute ne lui est imputable. Le droit aux dommages-intérêts s’ajoute au droit à la réparation du défaut et suppose un défaut de la chose louée, un dommage, un lien de causalité et une faute (consid. 3.1.1).

Le dommage doit être prouvé par celui qui l’allègue. En application de l’art. 42 al. 2 CO, lorsque le montant exact du dommage ne peut être établi, le juge le détermine équitablement en considération du cours ordinaire des choses et des mesures prises par la partie lésée. Cette disposition vise tant l’existence que le montant du dommage. Le lésé doit alléguer et prouver toutes les circonstances qui parlent en faveur d’un dommage et qui permettent ou facilitent son estimation (consid. 3.1.1).

L’art. 221 al. 1 let. d et e CPC oblige le demandeur à mentionner, directement dans sa demande, les allégations de faits et les moyens de preuve proposés. En principe, un simple renvoi global aux pièces annexes ne satisfait pas à cette exigence (consid. 3.1.2).

L’art. 29 al. 1 Cst. prohibe le formalisme excessif en tant que forme particulière du déni de justice. Il y a formalisme excessif lorsqu’une règle de forme n’est justifiée par aucun intérêt digne de protection, devient une simple fin en soi et complique ou empêche de manière insoutenable la réalisation du droit matériel (consid. 3.1.3).

Le bailleur de locaux commerciaux peut demander à l’office, même sans poursuite préalable, de le protéger provisoirement dans son droit de rétention (art. 268 ss et 299c CO). L’office dresse l’inventaire des objets soumis au droit de rétention (consid. 5.1.1).

L’inventaire est une mesure conservatoire qui doit être validée par une poursuite en réalisation du gage (art. 283 al. 3 LP). L’office octroie au bailleur et créancier un délai pour ce faire, qui est, pour les créances de loyer échues, de dix jours dès la notification du procès-verbal d’inventaire des objets frappés du droit de rétention et, pour les créances de loyer courant, de dix jours dès leur échéance (consid. 5.1.2).

Le débiteur peut former opposition au commandement de payer. Il peut diriger son opposition contre la créance et/ou contre le droit de rétention ; faute de précision, elle se rapporte au deux (consid. 5.1.2). Le bailleur doit alors requérir la mainlevée de l’opposition ou intenter l’action en reconnaissance de sa créance (consid. 5.1.3).

La décision concernant la mainlevée de l’opposition peut faire l’objet d’un recours (art. 309 let. b ch. 3 et 319 let. a CPC). Le recours n’a pas d’effet suspensif, mais l’autorité de recours peut l’accorder sur requête. Lorsque la partie n’a pas obtenu gain de cause dans la procédure de mainlevée, il doit ouvrir action au fond pour obtenir la validation de la prise d’inventaire. Le délai pour ce faire est de dix jours et commence à courir à la date de notification de la décision contestée. Si cette partie obtient en revanche l’effet suspensif, le délai ne commence pas à courir (consid. 5.1.4.2 et 5.2).

Saisi du grief de violation l’art. 8 CC, le Tribunal fédéral peut uniquement examiner si l’autorité précédente est partie d’une juste conception du degré de la preuve. En revanche, le point de savoir si le degré requis – dont le juge a une juste conception – est atteint dans un cas concret relève de l’appréciation des preuves, que le Tribunal fédéral revoit uniquement sous l’angle de l’arbitraire (consid. 3.1.1).

Le droit d’être entendu, garanti par les art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, comprend notamment l’obligation pour l’autorité de motiver sa décision. Il lui suffit d’exposer, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé son raisonnement (consid. 3.1.2).

Le droit à la preuve (art. 29 al. 2 Cst., art. 8 CC, art. 152 CPC) octroie à toute personne à laquelle incombe le fardeau de la preuve le droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. En revanche, ce droit n’est pas en cause lorsque le juge, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies. Dans ce cas, le recourant doit invoquer l’arbitraire (art. 9 Cst.) dans l’appréciation des preuves (consid. 4.1).

Saisi du grief de violation de l’art. 8 CC, le Tribunal fédéral peut uniquement examiner si l’autorité précédente est partie d’une juste conception du degré de la preuve. En revanche, le point de savoir si le degré requis – dont le juge a une juste conception – est atteint dans un cas concret relève de l’appréciation des preuves, que le Tribunal fédéral revoit uniquement sous l’angle de l’arbitraire (consid. 3.1.1).

Le droit d’être entendu, garanti par les art. 29 al. 2 Cst. et 53 CPC, comprend notamment l’obligation pour l’autorité de motiver sa décision. Il lui suffit d’exposer, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidée et sur lesquels elle a fondé son raisonnement (consid. 3.1.2).

Le droit à la preuve (art. 29 al. 2 Cst., art. 8 CC, art. 152 CPC) octroie à toute personne à laquelle incombe le fardeau de la preuve le droit, pour établir un fait pertinent contesté, de faire administrer les moyens de preuve adéquats, pour autant qu’ils aient été proposés régulièrement et en temps utile. En revanche, ce droit n’est pas en cause lorsque le juge, par une appréciation anticipée, arrive à la conclusion que la mesure requise n’apporterait pas la preuve attendue, ou ne modifierait pas la conviction acquise sur la base des preuves déjà recueillies. Dans ce cas, le recourant doit invoquer l’arbitraire (art. 9 Cst.) dans l’appréciation des preuves (consid. 4.1).

Selon l’art. 224 al. 1 CPC, le défendeur peut déposer une demande reconventionnelle dans sa réponse si la prétention qu’il invoque est soumise à la même procédure que la demande principale. Si – comme en l’espèce – la demande principale est soumise à la procédure ordinaire et la demande reconventionnelle est soumise à la procédure simplifiée en vertu de l’art. 243 al. 2 CPC – c’est-à-dire sans égard à la valeur litigieuse pour des raisons de protection sociale –, la demande reconventionnelle est irrecevable (consid. 4.3.1.3).

La notion de « protection contre les congés » de l’art. 243 al. 2 let. c CPC doit être interprétée largement ; elle vise tous les cas dans lesquels le tribunal doit se prononcer sur la fin du bail, que ce soit en raison d’un congé ordinaire ou extraordinaire, de l’expiration d’un contrat de bail de durée déterminée ou de l’exercice d’un droit d’option (consid. 4.3.1.4).