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Newsletter février 2013

Editée par Bohnet F., Carron B., Conod Ph., Montini M.


TF 4A_491/2012 - ATF 139 III 13 du 06 décembre 2012

Loyer ; destiné à la publication ; contestation du loyer initial ; immutabilité des motifs invoqués sur la formule officielle ; fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial ; art. 8 CC ; 269, 269a, 270 al. 1 CO

L'art. 270 al. 1 CO ne règle que les conditions formelles à la contestation du loyer initial. Les critères matériels permettant de juger du bien-fondé d'une demande de baisse du loyer initial se trouvent aux art. 269 et 269a CO. Le bailleur est lié par les facteurs de hausse mentionnés sur la formule officielle.

On rappellera que pour les immeubles anciens (construits ou acquis il y a plusieurs décennies), la hiérarchie des critères absolus est inversée (pas de caractère abusif du loyer initial ne dépassant pas les limites des loyers usuels).

Le fardeau de la preuve du caractère abusif du loyer initial convenu incombe au locataire quand le bailleur s'est prévalu des loyers usuels pour justifier la hausse dudit loyer par rapport à celui de l'ancien locataire.

En l’occurrence, il résulte de la formule officielle que l'augmentation par rapport au précédent loyer est massive, puisqu'elle dépasse 43%, et est injustifiable au vu de la conjoncture actuelle. A ce stade de l'appréciation des preuves, la bailleresse a le devoir d'apporter des contre-preuves et de démontrer que, malgré les apparences, il s'agit d'un cas exceptionnel et que le loyer initial n'est pas abusif.

Les loyers de référence ne doivent eux-mêmes pas être abusifs, ce qui implique, si nécessaire, de les adapter en principe.

A ce propos, le Tribunal fédéral constate qu’il y a un carence de preuve : les cinq éléments de comparaison (qui doivent eux-mêmes nécessairement ne pas être abusifs et ainsi adaptés, cas échéant, aux baisses du taux hypothécaire intervenues depuis le moment où ils ont été fixés) n'ont pas été apportés au juge.

Partant, à défaut de la production par les parties de statistiques officielles, il convient de s'en tenir au loyer payé par l'ancien locataire.

Voir également 4A_475/2012 dans le même sens.

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Commentaire l'arrêt TF 4A_491/2012 - ATF 139 III 13

Philippe Conod

Contestation du loyer initial

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TF 4A_507/2012 du 19 décembre 2012

Sous-location ; latitude du locataire de sous-louer une partie des locaux, en cas de départ d’un cotitulaire du bail ; abus du droit à la sous-location nié ; art. 262 CO

La sous-location est conçue notamment pour le cas d’un appartement devenu trop grand à la suite, par exemple, du décès ou du départ de l’un de ses occupants et qui est sous-loué à un tiers pour partie seulement.

En l’espèce, la locataire, qui a poursuivi son activité professionnelle dans les locaux commerciaux loués, en a sous-loué une partie suite au départ du cotitulaire du bail.

Il n’y a donc pas transgression des règles en la matière dans de telles situations et absence d’abus du droit à la sous-location par le locataire.

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TF 4A_260/2012 du 19 novembre 2012

Loyer ; nullité de la hausse de loyer fondée sur des critères antinomiques ; art. 269a CO

Une augmentation de loyer, motivée par le bailleur en référence à des critères antinomiques (tels que l’adaptation aux loyers usuels et au renchérissement des coûts), est nulle.

La nullité peut être invoquée en tout temps et doit être relevée d’office.

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TF 4A_530/2012 du 17 décembre 2012

Loyer ; réduction de loyer ; art. 52 LTF ; art. 269a, 270a al. 1 CO ; art. 14, 18 OBLF

Pour le calcul de la valeur litigieuse, l’art. 52 LTF, qui prévoit que les divers chefs de conclusions sont additionnés à moins qu’ils ne s’excluent, s’applique si plusieurs affaires ont été effectivement jointes devant l’instance précédant le TF et si elles ont été tranchées dans une seule décision, même si les consorts ne se sont pas réunis volontairement dès le début de la procédure (c. 1).

Si le locataire se fonde sur l’art. 270a al. 1 CO pour exiger une réduction de loyer, le bailleur peut lui opposer des augmentations de coûts depuis la dernière fixation du loyer et compenser ainsi la requête de diminution de loyer au moyen de la méthode relative ; il peut également faire valoir un motif absolu d’augmentation du loyer (c. 2).

Le bailleur peut faire valoir des frais d’entretien extraordinaires (qui entraînent une augmentation durable des frais d’entretien) en tant qu’augmentation des coûts autorisant une augmentation de loyer au sens de l’art. 269a CO. D’un point de vue temporel, des frais d’entretien extraordinairement élevés doivent être répartis sur la durée de vie des installations financées. Les montants partiels peuvent être intégrés annuellement dans le décompte d’entretien jusqu’à leur amortisation complète et un intérêt de 5% s’applique sur le montant restant non amorti (c. 3.1).

Violation du droit fédéral par l’autorité précédente qui, en se fondant sur l’art. 18 OBLF, critiquait le fait que le bailleur n’ait pas réservé, dans une transaction passée avec les locataires l’année même de l’entretien extraordinaire, le montant de la majoration découlant des travaux d’entretien qu’il comptait pouvoir faire valoir plus tard. Etant donné que la question d’une augmentation des frais d’entretien ne peut être traitée que sur la base d’une période de comparaison, il faut attendre la fin d’une année comptable durant laquelle les coûts d’amortissement et d’intérêts peuvent être intégrés une première fois dans la comptabilité des frais d’entretien et d’exploitation. La transaction ayant eu lieu avant l’expiration de cette année, la critique de l’autorité précédente était injustifiée (mais l’admission de ce grief ne suffit pas pour l’admission du recours) (c. 3.2-3.5).

En interprétant les transactions conclues entre le bailleur et les locataires, les locataires pouvaient valablement se fonder sur le fait que la conclusion de la transaction signifiait que plus aucun coût relatif à la rénovation ne pourrait plus être reporté sur le loyer (c. 4).

Pas de violation de l’art. 8 CC ou de l’application arbitraire d’une disposition de droit cantonal par l’autorité précédente lorsque celle-ci rejette l’argument d’un rendement non excessif parce que le bailleur ne parvient pas à apporter la preuve des frais d’investissement avec un degré suffisant (c. 6).

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TF 4A_456/2012 du 04 décembre 2012

Restitution de la chose louée ; obligations du locataire dans le cadre de la restitution de la chose louée (restituer les clés, vider et nettoyer les locaux) ; dommages-intérêts en cas de violation desdites obligations ; art. 97 al. 1, 267 al. 1 CO

La restitution de la chose louée suppose que le locataire ait d'une part restitué les clés et, d'autre part, enlevé les objets qui s'y trouvent et qui lui appartiennent. Le locataire se doit par ailleurs de nettoyer les locaux pour leur restitution.

L'absence de restitution constitue la violation d'une obligation contractuelle et donne lieu à des dommages-intérêts en application de l'art. 97 CO : l'indemnité correspond au loyer convenu, sans que le bailleur n'ait à prouver qu'il aurait pu relouer immédiatement les locaux pour un loyer identique.

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TF 4A_485/2012 du 08 janvier 2013

Résiliation ; procédure ; résiliation pour violation du devoir de diligence et d’égards envers les voisins ; déni de justice de l’autorité judiciaire qui refuse d’examiner les objections du locataire ; absence d’abus de droit de ce dernier en cas de maintien d’une procédure en contestation du congé engagée tardivement ; art. 2 CC ; 257f, 273 CO ; 52 CPC ; 29 al. 1 Cst.

Si le locataire entend contester un congé fondé sur l’art. 257f CO au motif qu’il n’a, à son avis, pas enfreint ses devoirs envers le bailleur ou les voisins, il peut le faire en saisissant l’autorité de conciliation dans le délai de trente jours dès la réception du congé. Il est aussi loisible au locataire de soulever ce moyen plus tard, au stade de sa défense dans l’action en évacuation. Le locataire est toutefois déchu de cette voie d’exception s’il a expressément ou tacitement, notamment en s’abstenant de protester contre le congé tenu pour injustifié, reconnu la validité de ce congé.

Chacun est tenu d’exercer ses droits selon les règles de la bonne foi et l’abus manifeste d’un droit n’est pas protégé par la loi. Depuis le 1er janvier 2011, l’art. 52 CPC impose aux plaideurs de se conformer aux règles de la bonne foi ; dans le domaine de la procédure civile, la portée de cette nouvelle règle est identique à celle qu’avait auparavant l’art. 2 CC.

En l’occurrence, l’abus de droit des locataires (qui avaient saisi l’autorité de conciliation tardivement, tout en laissant celle-ci siéger suite à leur requête) a été nié : il n’a en effet pas été retenu qu’il s’agissait d’un procédé dilatoire (lequel aurait été certes contraire à l’art. 2 al. 2 CC).

En accueillant l’action en évacuation sans avoir vérifié si la partie bailleresse avait résilié le contrat conformément à l’art. 257f CO, les autorités cantonales ont elles-mêmes violé une règle déterminante pour l’issue de la cause. En refusant en termes exprès et sans justification pertinente l’examen d’une objection soulevée dans le procès, elles ont commis un déni de justice formel et, par là, violé l’art. 29 al. 1 Cst.

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TF 4A_495/2012 - ATF 139 III 38 du 10 janvier 2013

Expulsion, cas clair ; procédure sommaire, droit cantonal ; art. 248 let. a et b, 250, 257 CPC

Question de l’admissibilité, dans le cadre d’une expulsion de locataire, de la procédure sommaire fondée sur une norme de droit cantonal (c. 2).

La question visant à déterminer si seul le droit fédéral (à l’exclusion du droit cantonal) peut prévoir l’application de la procédure sommaire au sens de l’art. 248 let. a CPC peut demeurer ouverte dans le cas présent, car les travaux préparatoires du CPC font clairement état de la volonté du législateur de ne permettre l’expulsion d’un locataire en procédure sommaire que s’il existe un cas clair au sens de l’art. 248 let. b CPC en relation avec l’art. 257 CPC (c. 2.4).

Le parlement a supprimé la règle procédurale de l’ancien art. 274g CO parce qu’il était d’avis que la procédure sommaire selon la variante du cas clair de l’art. 257 CPC – et seulement selon cette variante – accordait une protection juridique rapide suffisante dans le cadre d’une procédure d’expulsion d’un locataire (c. 2.5.3).

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TF 4A_518/2012 du 08 janvier 2013

Procédure ; suspension, pendant les féries, du délai pour saisir le tribunal, après échec de la conciliation ; condamnation aux frais judiciaires et aux dépens, d’une partie qui en instance fédérale modifie sa position et se rallie à celle du recourant ; art. 145 al. 2 let a, 209 al. 3 et 4 CPC

Le délai imparti pour saisir le tribunal après délivrance de l'autorisation de procéder est suspendu pendant les féries.

En règle générale, la partie qui succombe supporte les frais judiciaires et les dépens. La partie qui prend des conclusions dans un recours doit en effet s'attendre à perdre et à en supporter les conséquences financières. Si elle ne veut pas assumer un tel risque, elle doit se distancier du procès en renonçant à prendre position.

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www.bail.ch

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