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Newsletter septembre 2012
17e séminaire sur le droit du bail
Il reste quelques places pour les
vendredi 19 et samedi 20 octobre 2012 (deuxième édition)
(La 1ère édition est complète).
Le programme détaillé de cette manifestation peut être téléchargé ici et un simple clic permettra aux personnes qui le souhaitent de s'inscrire directement en ligne.
Ce séminaire se déroulant sur deux jours, il est possible de réserver une chambre d'hôtel via www.neuchatelcongres.ch/droitdubail. Par ailleurs, Tourisme neuchâtelois se tient à disposition de toute personne souhaitant prolonger son séjour en terres neuchâteloises.
Nous espérons que la présente saura susciter votre intérêt et nous réjouissons de vous accueillir bientôt à Neuchâtel.
Inscription en ligne pour les 19 & 20 octobre 2012 (2e édition)
TF 4A_255/2012 du 20 juillet 2012
Résiliation ; liberté de résilier le bail ; motivation du congé ; caractère abusif de celui-ci ; fardeau de la preuve du dit caractère abusif ; art. 266a, 271 al. 1 CO
Un congé ordinaire ne nécessite pas de motif de résiliation particulier, étant entendu que chacune des parties est libre de résilier le contrat de bail pour son échéance en respectant le délai de congé.
L’annulabilité d’un tel congé n’intervient que si celui-ci contrevient aux règles de la bonne foi, ce qu'il appartient au locataire de prouver.
Pour déterminer si un congé est contraire aux règles de la bonne foi, il faut se fonder sur son motif réel (en l’occurrence, le souhait du bailleur de voir son arcade réellement exploitée, ce qui est un intérêt digne de protection aux yeux des autorités judiciaires saisies), dont la constatation relève des faits.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_255/2012
Marino Montini
TF 4A_730/2011 du 16 juillet 2012
Rapport analogue à un contrat de bail ; contenu d’un bail imposé à un propriétaire étranger par une charge LFAIE ; contenu du rapport analogue à un contrat de bail faisant suite à l’extinction d’un tel bail ; art. 736 CC; art. 261 CO
En relation avec le fondement de la créance, l’instance précédente n’a pas violé le droit fédéral en reconnaissant que les parties ont accepté, en vertu d’une charge de droit public fondée sur la LFAIE, la validité de la cession de l’usage d’appartements appartenant à des propriétaires étrangers à la société hôtelière locataire, étant précisé que les conditions applicables correspondaient au modèle de contrat de bail déclaré obligatoire par l’inspectorat du registre foncier (c. 4.1.3).
En vertu de la jurisprudence fédérale prévoyant que le bailleur ne doit pas être désavantagé en cas d’usage prolongé de la chose louée par le locataire après la fin du contrat, l’utilisation prolongée des locaux après la fin du contrat de bail peut être qualifiée de rapport analogue à un contrat de bail (c. 4.1.4).
L’instance précédente n’a pas violé le droit fédéral en déterminant, sur la base d’une expertise, le montant du loyer pour la période soumise au contrat de bail ; elle n’a en particulier pas constaté l’état de fait de manière arbitraire (c. 4.2.1 et 4.2.2). Pour la période soumise au rapport analogue à un contrat de bail, l’utilisateur doit payer une compensation pour l’usage effectif de la chose qui correspond à ce qu’il paierait s’il y avait un rapport de bail (c. 4.2.3 et 4.2.4).
L’art. 736 CC n’est pas applicable à une charge de droit public LFAIE. En l’espèce, l’instance précédente n’a pas violé le droit fédéral en reconnaissant que la demande reconventionnelle n’avait pas de fondement (c. 5).
TF 4A_12/2012 du 10 juillet 2012
Conclusion du bail ; procédure ; qualité pour défendre ; conclusion d’un bail commun ; art. 253, 543 CO
Le succès de toute action soumise au droit civil fédéral suppose que les parties au procès aient respectivement, sur chacune des prétentions en cause, qualité pour agir et pour défendre au regard de ce droit ; dans l'action intentée par le bailleur sur la base du contrat de bail à loyer, la qualité pour défendre appartient au locataire. En cas de conclusion d’un bail commun, la qualité pour défendre appartient aux divers locataires.
Détermination d’un éventuel rapport de société simple (du côté des locataires) au moment de la conclusion du bail.
TF 4A_212/2012 du 16 juillet 2012
Procédure ; forme des conclusions en matière de contestation du loyer initial, devant l’autorité de conciliation ; portée du droit d’être entendu ; art. 274a al. 1 let. b a CO ; 29 Cst. féd
Avant l’entrée en vigueur du CPC, la procédure de conciliation était soumise au droit fédéral et cantonal déterminant. A cet égard, aucune disposition de droit fédéral ne précisait les formes à observer pour saisir l’autorité de conciliation ou lui présenter l’objet du litige.
Partant, des conclusions tendant à la réduction du loyer, même sans autre précision, permettaient de comprendre sans équivoque que la conciliation devait porter sur le montant du loyer.
Le droit d'être entendu couvre notamment le droit de s'expliquer avant qu'une décision ne soit prise, d'avoir accès au dossier, d'offrir des preuves quant aux faits de nature à influer sur la décision, de participer à l'administration des preuves et de se déterminer à leur propos.
www.bail.ch
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Tout l'équipe du Séminaire sur le droit du bail vous souhaite une excellente reprise !
