Bail

Cours pour avocats spécialistes FSA en droit du bail

A partir d’août 2019, la Fédération Suisse des Avocats organise, en collaboration avec Messieurs les Professeurs François Bohnet et Blaise Carron le premier cours de spécialisation en droit du bail (cours de 250-300 heures, dont 120 d’enseignement, modules d’un jour (les vendredis) et quelques modules de deux jours (vendredi et samedi). Un certificat sera remis à chaque participant/e ayant réussi l’examen écrit.

Vous trouverez le descriptif de cette formation ainsi que les informations relatives aux inscriptions en cliquant ici, tandis que le programme détaillé se trouve là.

CEDH - Requête 65048/13 du 22 janvier 2019

Procédure; décision du Tribunal fédéral de priver les recourants de représentation, prise en l’absence de contradictoire; atteinte au droit à un procès équitable; art. 6 § 1, 35 § 3 CEDH; 40, 42 al. 5, 68 LTF

Cet arrêt, dans lequel la Cour européenne des droits de l’homme condamne la Suisse, fait suite à l’ATF 139 III 249, dont le chapeau est le suivant : « L’avocat inscrit au registre cantonal ne peut pas représenter devant le Tribunal fédéral les membres d’une association de protection des locataires après avoir défendu leurs intérêts devant les instances cantonales en qualité d’employé de ladite association ».

Le juge doit respecter le principe du contradictoire ; l’étendue de ce principe peut varier en fonction des spécificités de la procédure ; l’élément déterminant est la question de savoir si une partie a été « prise au dépourvu » par le fait que le tribunal a fondé sa décision sur un motif invoqué d’office ; ce principe s’applique aussi aux décisions en matière de frais ; en l’espèce, la Cour considère que la décision du Tribunal fédéral de priver les recourants de représentation, prise en l’absence de contradictoire, les a objectivement placés dans une situation de net désavantage par rapport à la partie adverse, laquelle était valablement représentée et a pu bénéficier des dispositions relatives aux dépens ; le droit des requérants à un procès équitable a dès lors été violé (ch. 41-56).

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Commentaire de l'arrêt CEDH - Requête 65048/13

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

L’incapacité de postuler, le contradictoire, les dépens et la CEDH

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TF 4A_175/2018 du 19 novembre 2018

Sous-location; transfert de bail; diligence; procédure; question (ouverte) du transfert de bail contre un pas-de-porte; responsabilité de l’avocat; art. 42, 254, 257d, 398 CO

Dans le cadre de la présente action en responsabilité de l’avocat, qui repose sur l’éventualité d’un transfert de bail, il n’y a pas lieu d’examiner la question de savoir si un sous-locataire peut valablement transférer, au regard de l’art. 254 CO, son contrat de sous-location à un repreneur contre un pas-de-porte (consid. 3.3).

L’avocat répond du dommage qu’il cause à son client intentionnellement ou par négligence ; le mandant doit prouver l’existence du dommage et le montant de celui-ci ; toutefois, lorsque le dommage est d’une nature telle qu’une preuve certaine est objectivement impossible à rapporter ou ne peut pas être raisonnablement exigée, une vraisemblance prépondérante de l’existence du dommage est suffisante ; dans ce cas, le demandeur doit apporter au juge tous les éléments de fait qui constituent des indices de l’existence du dommage et qui permettent ou facilitent son estimation ; en l’espèce, l’avocat a violé fautivement ses obligations contractuelles en ne consignant pas valablement les loyers versés par la sous-locataire sur son compte bancaire, ce qui a entraîné la résiliation anticipée du bail de sous-location pour défaut de paiement du loyer ; il incombait toutefois à la cliente, sous-locataire, d’alléguer et de prouver qu’elle aurait pu transférer son bail à un repreneur pour un pas-de-porte de CHF 250'250.- (consid. 4).

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TF 4A_222/2018 du 26 novembre 2018

Procédure; droit d’être entendu; art. 53 al. 1, 232 CPC; 29 al. 2 Cst.

La jurisprudence a déduit du droit d’être entendu le devoir de l’autorité de motiver sa décision, afin que le destinataire puisse la comprendre, la contester utilement le cas échéant et pour que l’instance de recours puisse exercer son contrôle ; il suffit que le juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l’ont guidé et sur lesquels il a fondé sa décision, de façon à ce que l’intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l’attaquer en connaissance de cause ; la faculté pour les parties de s’exprimer sur le résultat de l’administration des preuves et sur la cause, garantie à l’art. 232 CPC, est également une composante essentielle du droit d’être entendu ; la violation du droit d’être entendu entraîne en principe l’annulation de la décision, indépendamment des chances de succès du recours sur le fond ; toutefois, lorsqu’on ne voit pas quelle influence la violation du droit d’être entendu a pu avoir sur la procédure, il n’y a pas lieu d’annuler la décision (consid. 2).

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TF 4A_633/2018 du 3 janvier 2019

Procédure; recours au Tribunal fédéral contre une décision incidente; art. 90, 93 al. 1 lit. b LTF

Le prononcé par lequel une autorité cantonale supérieure renvoie une affaire pour nouvelle décision à une autorité qui a statué en première instance est une décision incidente, qui est susceptible de recours en matière civile au Tribunal fédéral lorsque, notamment, le succès du recours peut conduire immédiatement à une décision finale et éviter ainsi une procédure probatoire longue et coûteuse ; il incombe à la partie recourante de l’établir ; en l’espèce, les recourants ne démontrent pas que la solution du litige suppose une expertise particulièrement complexe, l’audition de nombreux témoins, ou des commissions rogatoires à faire exécuter dans de lointains pays ; le recours est donc irrecevable (consid. 4).

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TF 6B_1238/2018 du 16 janvier 2019

Pénal; gestion fautive; art. 165 CP

Selon l’art. 165 CP, celui qui, par des fautes de gestion, notamment par des dépenses exagérées, aura causé ou aggravé son surendettement, aura causé sa propre insolvabilité ou aggravé sa situation alors qu’il se savait insolvable, se rend coupable de gestion fautive, s’il a été déclaré en faillite ou si un acte de défaut de biens a été dressé contre lui ; les dépenses peuvent apparaître exagérées en fonction des ressources du débiteur, mais aussi en tenant compte de leur faible justification commerciale ; n’importe quelle dépense déraisonnable ne constitue pas encore une dépense exagérée, il faut que la dépense soit exorbitante et sans justification ; en l’espèce, les dépenses liées à l’occupation de l’appartement (loyers et indemnités pour occupation illicite) ne peuvent pas être qualifiées de dépenses exagérées, car il s’agit de dépenses nécessaires non exorbitantes ; les autorités de poursuite ont d’ailleurs inclus le montant du loyer dans le calcul du minimum vital ; le fait de rester dans l’appartement – ce qui aurait augmenté les dettes de la sous-locataire, dans la mesure où les frais d’évacuation seraient mis à la charge de celle-ci – ne relève pas d’un comportement dénotant une légèreté blâmable ou une négligence dans l’administration des biens ; en effet, le loyer n’était pas exorbitant et la débitrice devait se loger ; en outre, on peut douter que la sous-locataire ait eu de la sorte la volonté et la conscience d’augmenter son insolvabilité (consid. 3).

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TF 6B_974/2018 du 20 décembre 2018

Pénal; diffamation; tentative de contrainte; art. 173, 181 CP

Pour qu’il y ait diffamation, il suffit que l’auteur ait jeté sur la personne visée le soupçon d’avoir eu un comportement contraire aux règles de l’honneur ou qu’il propage de telles accusations ; l’auteur ne peut pas apporter des preuves libératoires lorsqu’il s’est exprimé sans motif suffisant et a agi dans le dessein de dire du mal d’autrui ; les propos incriminés doivent avoir été adressés à un tiers, qui peut être un avocat, un magistrat ou un fonctionnaire ; en l’espèce, le fait que la bailleresse se soit adressée uniquement à des autorités judiciaires ne l’exculpe pas ; par ailleurs, elle ne s’est pas limitée à exposer l’attitude quérulente du locataire et son comportement vis-à-vis de la gérance ou de ses voisins, mais elle a exprimé des commentaires sur sa personne qui n’étaient pas rendus nécessaires par la motivation de la résiliation du bail fondée sur l’art. 257f CO (consid. 2).

Se rend coupable de contrainte celui qui, notamment, menace une personne d’un dommage sérieux et l’oblige ainsi à faire, à ne pas faire ou à laisser faire un acte ; la menace est un moyen de pression psychologique consistant à annoncer un dommage futur dont la réalisation est présentée comme dépendante de la volonté de l’auteur, peu importe que cette dépendance soit effective ou que l’auteur ait réellement la volonté de réaliser sa menace ; la contrainte n’est contraire au droit que si elle est illicite ; réclamer le paiement d’une créance ou menacer de déposer une plainte pénale (lorsque l’on est victime d’une infraction) constituent en principe des actes licites, sauf lorsque le moyen utilisé n’est pas dans un rapport raisonnable avec le but visé et constitue un moyen de pression abusif ; en l’espèce, à la lecture du courrier litigieux, il n’apparaît pas clairement que la bailleresse ait cherché à contraindre la locataire à signer l’état des lieux en la menaçant de déposer une plainte pénale si elle ne s’exécutait pas (consid. 3).

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