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Newsletter avril 2020
Editée par Bohnet F., Carron B., Gandoy A.
« Un must-have pour les praticiens » (plaidoyer 4/2018)
Le Commentaire pratique de droit du bail s’est imposé en quelques années comme un outil de travail indispensable, apprécié tant par les représentants des bailleurs que par ceux des locataires ainsi que par les magistrats. N’hésitez pas à profiter de notre offre spéciale réservée aux abonnés de la newsletter bail.ch et commandez dès maintenant votre exemplaire avec un rabais de 20%.
Les inscriptions sont ouvertes !
Le 21e Séminaire sur le droit du bail se déroulera à Neuchâtel, en deux éditions identiques, les
- 2 & 3 octobre 2020 - inscriptions en ligne en cliquant ici
- 16 & 17 octobre 2020 - inscriptions en ligne en cliquant ici
Les thèmes ci-après seront abordés :
- Dix ans de cas clairs en droit du bail, M. François Bohnet, professeur à l’Université de Neuchâtel, avocat à Neuchâtel
- La coopérative d'habitation et le droit du bail, M. Jean-Marc Siegrist, avocat à Genève
- Le bail de durée déterminée et la protection des locataires, Mme Carole Wahlen, avocate à Lausanne
- Les règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) face au contrat-cadre romand et au code des obligations, Mme Patricia Dietschy-Martenet, chargée de cours et d'enseignement aux Universités de Neuchâtel, Lausanne et Fribourg, avocate à Lausanne
- Les droits des tiers sur le loyer : cession, engagement, subrogation et révocation, M. Denis Piotet, professeur à l'Université de Lausanne
- Loyers, congés et héritiers, M. Xavier Rubli, avocat à Lausanne
- Le locataire absent et la restitution des locaux, M. Boris Lachat, avocat à Genève
- ...et la traditionnelle présentation à trois voix de la jurisprudence des deux dernières années
Vous trouverez le programme détaillé en cliquant ici.
TF 4A_495/2019 - ATF 146 III 82 du 28 février 2020
Généralités; loyer; nullité du loyer initial; prescription de l’action en restitution du trop-perçu; art. 270 CO; 62 ss et 67 CO
Lorsque l’usage de la formule officielle est obligatoire et que le bail est conclu sans qu’elle soit communiquée ou sans que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n’y soit motivée, le loyer fixé est nul (consid. 3.3). Le locataire peut dès lors agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution du trop-perçu (consid. 3.4).
L’action en restitution se fonde sur les règles de l’enrichissement illégitime (art. 62 ss CO) et est soumise à la prescription de l’art. 67 CO (consid. 4.1.1). Le dies a quo du délai de prescription absolu est celui de l’exigibilité de la créance en enrichissement illégitime. Lorsque l’action en répétition porte sur plusieurs prétentions successives, comme des paiements de loyer, le dies a quo du délai de prescription absolu coïncide avec l’exigibilité de la prétention en enrichissement illégitime, soit au moment de chaque paiement indu (consid. 4.3.3).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_495/2019 - ATF 146 III 82
Blaise Carron
Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier
TF 4A_411/2017 et 4A_333/2019 du 21 février 2020
Procédure; résiliation; prolongation; révision; art. 328 CPC
La révision « propter nova » peut être demandée lorsque la partie découvre après coup des faits pertinents ou des moyens de preuve concluants, qu’elle n’avait pu invoquer dans la procédure précédente (art. 328 al. 1 let. a CPC). La révision « propter falsa » peut être demandée lorsqu’une procédure pénale établit que la décision a été influencée au préjudice du requérant par un crime ou un délit (art. 328 al. 1 let. b CPC) (consid. 3.1). Ces deux voies de révision coexistent et la révision « propter falsa » requiert clairement qu’une procédure pénale conduite à son terme établisse le crime ou délit dont il est question (consid. 3.5).
En l’espèce, l’invocation d’un faux témoignage concernant le motif de la résiliation devait faire l’objet d’une procédure pénale pour ouvrir la voie à une révision propter falsa, et ne pouvait être invoquée comme motif propter nova. Les faits soulevés, intervenus avant les délibérations, devaient toutefois être pris en compte pour statuer sur la prolongation du bail (consid. 3.6 et 4).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_411/2017 et 4A_333/2019
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
TF 4A_307/2019 du 28 février 2020
Prolongation; locaux commerciaux amovibles; nullité des conventions; art. 272 ss et 273c CO
Un bail dont les locaux loués se situent à un endroit fixe, mais devant être enlevés l’hiver, n’est pas un bail mobilier. En effet, la nature du contrat n’est pas influencée par une utilisation saisonnière et intermittente. Dès lors, la location d’un pavillon amovible, mais avec un emplacement fixe est un bail de locaux commerciaux auquel les art. 272 et 272b CO, relatifs à la prolongation du contrat, s’appliquent. Une convention excluant leur application est nulle (art. 273c CO) (consid. 10).
TF 4A_65/2020 du 26 février 2020
Expulsion; procédure; recevabilité; motivation du recours; art. 133 et 95 s. LTF
Le recours constitutionnel subsidiaire n’entre en considération que lorsque le Tribunal fédéral n’entre pas en matière sur le recours en matière civile (consid. 1).
Le recourant doit motiver les raisons pour lesquelles la décision contestée viole le droit (art. 95 s. LTF) et ne peut se contenter de réaffirmer les positions juridiques adoptées devant l’instance précédente. Il doit au contraire critiquer les considérations de celle-ci et expliciter la manière dont elle viole le droit fédéral (consid. 2.1).
TF 4A_51/2020 du 19 février 2020
Procédure; recevabilité; décision incidente; préjudice irréparable; art. 90 et 92 s. LTF
En principe, seules les décisions finales peuvent faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral. Les décisions incidentes ou préjudicielles notifiées séparément et ne portant ni sur la compétence ni sur une demande de récusation ne peuvent faire l’objet d’un recours que si elles peuvent causer un préjudice irréparable ou lorsque l’admission d’un recours peut conduire immédiatement à une décision finale (art. 93 al. 1 let. a et b LTF et 92 LTF a contrario). Le préjudice doit être de nature juridique et ne doit pas pouvoir être supprimé par la décision finale. Les exceptions de l’art. 93 al. 1 LTF doivent être admises de manière restrictive (consid. 2.1).
Dans le cas d’espèce, la décision de renvoi du tribunal supérieur dont il est fait recours est une décision incidente. Cette décision ne crée pas de préjudice irréparable, de sorte que le recours contre celle-ci est irrecevable (consid. 2.2).
TF 4A_103/2020 du 17 mars 2020
Procédure; recevabilité; décision incidente; préjudice irréparable; art. 90 et 91 s. LTF
En principe, seules les décisions finales peuvent faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral. Les décisions incidentes ou préjudicielles notifiées séparément et ne portant ni sur la compétence ni sur une demande de récusation peuvent faire l’objet d’un recours si elles peuvent causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF et 92 LTF a contrario). Le préjudice doit être de nature juridique et ne doit pas pouvoir être supprimé par la décision finale favorable sur le fond (consid. 4).
Le refus de simplifier le procès ne cause pas de préjudice irréparable susceptible de se prolonger au-delà de la décision finale sur le fond (consid. 5).
TF 4A_326/2019 du 04 février 2020
Procédure; assistance judiciaire; art. 117 ss CPC
Une personne a droit à l’assistance judiciaire lorsqu’elle ne dispose pas des ressources nécessaires et que la cause n’est pas dépourvue de chance de succès (art. 117 CPC). Le requérant doit justifier sa situation de fortune et de revenus et en présenter les moyens de preuve (art. 119 al. 2 CPC). Il a une obligation de coopération (Mitwirkungsobliegenheit), de sorte que la maxime inquisitoire est restreinte (consid. 3.3).
Dans le cas d’espèce, en raison des ambiguïtés des informations données par le requérant et l’absence de preuve quant à son indigence, les instances précédentes n’ont pas violé le droit en lui refusant l’assistance judiciaire (consid. 3.4).
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