TF 4A_429/2022 du 7 mars 2023

Résiliation pour non-paiement des loyers; avis comminatoire; interprétation selon le principe de la bonne foi; art. 257d CO

L’art. 257d CO permet au bailleur de résilier le bail lorsque le locataire a du retard dans le paiement du loyer ou des frais accessoires ; cela suppose un avis comminatoire de la part du bailleur qui, vu la rigueur de la sanction prévue par la disposition précitée, doit être suffisamment clair et précis. Cet avis doit notamment indiquer le montant de l’arriéré à payer de façon déterminée ou déterminable (par exemple en désignant précisément les mois de loyers à payer) (consid. 3.1).

L’indication d’un loyer trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire ; en effet, le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé. Cette règle découle des principes généraux en matière d’interprétation des manifestations de volonté : dans un premier temps, le tribunal doit déterminer la volonté subjective des parties ; s’il n’y parvient pas, il doit déterminer leur volonté objective en appliquant le principe de la confiance. Ce n’est qu’une fois la manifestation de volonté interprétée qu’il peut être examiné si la résiliation doit être annulée parce que l’avis comminatoire contrevient aux règles de la bonne foi (consid. 3.1).

En vertu de leur liberté contractuelle, les parties peuvent, une fois l’avis comminatoire reçu par le locataire, décider d’en modifier les conditions, en prévoyant notamment d’autres modalités de paiement (consid. 4.1). Il convient toutefois de préciser que, si de nouveaux loyers arrivent à échéance et ne sont pas payés, un nouvel avis comminatoire est nécessaire (consid. 4.2.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_429/2022

Aurélie Gandoy

Docteure en droit, avocate à Fribourg

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TF 4A_75/2023 du 21 mars 2023

Conclusion; procédure; interprétation objective et subjective du contrat; contestation de la compétence; art. 18 CO; 52 CPC

Pour interpréter un contrat, il convient d’abord d’examiner si les parties se sont exprimées de manière concordante, se sont comprises et ont voulu se lier (interprétation subjective) (consid. 5).

Si une volonté réelle et concordante des parties ne peut pas être établie de cette façon, le contenu d’une déclaration de volonté doit s’apprécier selon le principe de la confiance – c’est-à-dire que la déclaration de volonté doit être interprétée de la manière dont le destinataire pouvait et devait la comprendre selon les règles de la bonne foi, compte tenu de son libellé et de son contexte ainsi que de l’ensemble des circonstances. Le comportement ultérieur des parties peut, dans le cadre de l’appréciation des preuves, permettre de conclure à une volonté réelle des parties (consid. 5).

Le fait de contester la compétence de l’instance inférieure pour la première fois devant le Tribunal fédéral contrevient au principe de la bonne foi (qui vaut également en procédure ; cf. art. 52 CPC), de sorte qu’il ne peut pas être entré en matière sur ce grief (consid. 3).

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TF 4A_26/2023 du 14 février 2023

Résiliation; pluralité de bailleurs; formule officielle de résiliation du bail; art. 266l CO

En cas de pluralité de bailleurs et/ou de locataires (bail commun), le rapport juridique est unique et le droit formateur de résilier le bail est indivisible : ainsi, tous les cobailleurs doivent signer la formule officielle de résiliation du bail (art. 266l al. 2 CO), faute de quoi la résiliation est nulle (consid. 2.1.2).

Selon la jurisprudence, le bailleur peut renouveler en cours de procès une résiliation lorsque la précédente est affectée d’un vice de forme ; pour ce faire, il doit agir au moyen d’une formule officielle (consid. 2.1.4).

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TF 4A_631/2021 du 6 mars 2023

Procédure; transaction judiciaire; motifs de révision; art. 208 al. 2, 328 al. 1 let. c CPC

La transaction – judiciaire – passée durant la procédure de conciliation a les effets d’une décision entrée en force (art. 208 al. 2 CPC) : elle a force exécutoire (art. 80 al. 2 ch. 1 LP) et est revêtue de l’autorité de la chose jugée. La transaction judiciaire elle-même, en tant qu’acte juridique des parties, met fin au procès ; le tribunal en prend acte (mais ne rend pas de décision judiciaire) et raye la cause du rôle (consid. 3.1).

Une transaction judiciaire peut être invalidée par la voie de la révision (art. 328 al. 1 let. c CPC). Une précision ou un changement de jurisprudence postérieur à la conclusion d’une transaction judiciaire ne constitue pas un motif de révision de ladite transaction (consid. 3.1).

Les règles sur les vices du consentement sont applicables aux transactions judiciaires, pour autant qu’elles ne soient pas contraires à leur nature particulière. En outre, les parties ne peuvent en principe pas renoncer à leurs prétentions de droit impératif par une transaction (consid. 3.1).

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TF 4A_162/2023 du 23 mars 2023

Procédure; preuve du dépôt du recours; restitution de délai; art. 48 al. 1, 50 al. 1 LTF

Lorsqu’un recours est remis à la Poste suisse, il est présumé avoir été déposé à la date ressortant du sceau postal ; en cas de doute, le recourant doit apporter la preuve qu’il a agi en temps utile au degré de la certitude et non simplement au degré de la vraisemblance prépondérante. Divers moyens de preuve sont valables pour prouver la remise (outre le sceau postal) : récépissé d’envoi recommandé, accusé de réception en cas de dépôt pendant les heures de bureau ou encore attestation de la date de l’envoi par un ou plusieurs témoins mentionnés sur l’enveloppe (étant précisé que, dans ce dernier cas, le moyen de preuve est en réalité le témoignage du [ou des] signataire[s]) (consid. 4.1).

Une restitution de délai au sens de l’art. 50 al. 1 LTF est subordonnée à la condition qu’aucun reproche ne puisse être formulé à l’encontre de la partie ou de son mandataire. De jurisprudence constante, celui qui se sait partie à une procédure judiciaire et qui doit dès lors s’attendre à recevoir notification d’actes du juge, est tenu de relever son courrier ou, s’il s’absente de son domicile, de prendre des dispositions pour que celui-ci lui parvienne néanmoins (consid. 5.1).

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TF 4A_122/2023 du 22 mars 2023

Procédure; décision incidente; art. 91 ss LTF

Pour déterminer si une décision sujette à recours devant le Tribunal fédéral est finale (art. 90 LTF), partielle (art. 91 LTF) ou incidente (art. 92 et 93 LTF), son contenu matériel est déterminant. Une décision est notamment partielle si elle statue sur un objet dont le sort est indépendant de celui qui reste en cause (art. 91 let. a LTF). Cela signifie que, dans la procédure, une partie des conclusions aurait pu, théoriquement, donner lieu à un procès séparé ; les prétentions qui restent à trancher doivent pouvoir être réglées indépendamment de celles sur lesquelles il a déjà été statué.

En l’espèce, la décision attaquée tranche définitivement certaines conclusions prises par les locataires, à savoir celles portant sur la validité de la résiliation du bail et la prolongation du bail. En revanche, d’autres conclusions, qui portent quant à elles sur une indemnité pour travaux à plus-value demandée par les locataires, n’ont pas encore fait l’objet d’une décision. Selon le Tribunal fédéral, la décision contestée est bien incidente : en effet, elle constitue une décision préalable nécessaire pour statuer sur l’indemnité pour travaux à plus-value. Elle ne peut donc être contestée qu’aux conditions de l’art. 93 LTF.

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TF 1C_132/2022 du 20 mars 2023

Divers; demande d’accès à des documents officiels; procédure civile parallèle; abus de droit; art. 3 al. 2 let. b, 24 ss LIPAD; 5 al. 3 Cst.

Selon l’art. 24 al. 1 de la loi genevoise du 5 octobre 2001 sur l’information du public, l’accès aux documents et la protection des données personnelles (LIPAD), toute personne, physique ou morale, a accès aux documents en possession des institutions publiques, sauf exception prévue ou réservée par la loi. En édictant cette loi, le législateur genevois a voulu passer d’un régime du secret assorti d’exception, prévalant jusqu’alors pour l’administration genevoise, à celui de la transparence sous réserve de dérogation (consid. 3.1). L’accès aux documents n’est pas subordonné à l’existence d’un intérêt ou un but particulier (consid. 4.3).

En l’espèce, des locataires ont agi en contestation du loyer initial devant le Tribunal des baux et loyers de Genève en sollicitant la production de documents – en mains de la bailleresse, une caisse de prévoyance – permettant le calcul du rendement net du logement. En parallèle, dans la mesure où l’immeuble concerné avait été soumis au contrôle étatique par le passé, les locataires ont demandé, sur la base de l’art. 24 al. 1 LIPAD, la remise de divers documents utiles à l’établissement d’un calcul de rendement net à l’Office cantonal du logement et de la planification foncière (OCLPF). Selon le Tribunal fédéral, on ne distingue pas quelles règles de procédure civile ou administrative seraient éludées par cette démarche, de sorte que celle-ci n’est pas constitutive d’un abus de droit (consid. 4.3 et 4.4).

Par ailleurs, en vertu de l’art. 3 al. 3 let. b LIPAD, le traitement de données personnelles effectué par les juridictions en application des lois de procédure civile n’est pas soumis à la LIPAD. Selon le Tribunal fédéral, il n’est pas insoutenable de considérer que cette disposition ne s’applique pas dans le cas présent, dès lors qu’il n’est pas question d’accéder au dossier civil en cours devant le Tribunal des baux et loyers, que les documents en cause n’y figurent pas, que tant la bailleresse que l’OCLPF sont des institutions publiques au sens de l’art. 3 al. 1 LIPAD et que le contrôle étatique des loyers s’inscrit dans l’accomplissement d’une tâche publique au sens de l’art. 25 al. 1 LIPAD (consid. 6.1).

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