Newsletter

Newsletter mai 2018

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


Le professeur et avocat François Bohnet vous propose un panorama de la jurisprudence récente en matière de droit du bail. Celle-ci est essentielle pour connaître les droits et obligations des bailleurs et des locataires et son évolution est constante, que l’on pense aux exigences en matière de notification, de congé pour importants travaux ou de contestation du loyer initial.

Vous trouverez plus d'informations et la possibilité de vous inscrire en ligne en cliquant ici.

20e Séminaire sur le droit du bail

Les inscriptions sont ouvertes !

Le 20e Séminaire sur le droit du bail se déroulera à Neuchâtel, en deux éditions identiques, les

Les thèmes ci-après seront abordés :

  • Codébiteurs solidaires et tiers garants en droit du bail, François Bohnet, professeur à l’Université de Neuchâtel
  • Plateformes d’hébergement en ligne et droit du bail, Carole Aubert, avocate à Neuchâtel
  • Le bail de locaux nus, Blaise Carron, professeur à l’Université de Neuchâtel
  • La protection des locataires contre les discriminations, Laurent Bieri, professeur à l’Université de Lausanne
  • La détermination du loyer initial en cas de nullité ou de contestation, Pierre Stastny, avocat à Genève
  • Loyers, rendements et travaux à plus-value, Philippe Conod, avocat, professeur associé à l’Université de Neuchâtel
  • ...et la traditionnelle présentation à trois voix de la jurisprudence des deux dernières années

Vous trouverez le programme détaillé en cliquant ici.

L'usufruit immobilier

Questions pratiques et d'actualité

Ce colloque se déroulera à Neuchâtel le 1er juin 2018 et les thèmes ci-après y seront abordés :

  • Les effets de l'usufruit immobilier
    Michel Mooser, professeur titulaire à l'Université de Fribourg, notaire, Bulle
  • L'exercice de l'usufruit et de l'habitation dans la propriété collective
    Denis Piotet, professeur à l'Université de Lausanne
  • La fin de l'usufruit
    Maryse Pradervand-Kernen, Dr en droit, avocate, chargée d'enseignement et maître-assistante à l'Université de Neuchâtel
  • L'usufruit immobilier institué par le droit successoral
    Sabrina Gauron-Carlin, Dr en droit, avocate, greffière à la IIe Cour de droit civil du Tribunal fédéral
  • Les aspects fiscaux de l'usufruit immobilier
    Thierry De Mitri, expert fiscal diplômé, conseiller fiscal à Lausanne

Vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en cliquant ici.

TF 4A_197/2017 - ATF 144 III 145 du 13 mars 2018

Bail à ferme agricole; expulsion; action possessoire du propriétaire de l’immeuble contre le tiers à qui le précédent fermier a transmis la possession de la chose affermée; art. 641 al. 2, 922 ss, 927 CC; 261, 267 CO; 14, 23 al. 1 LBFA; 98 LTF; 9 Cst.

La décision sur l’action possessoire de l’art. 927 CC est une décision portant sur des mesures provisionnelles au sens de l’art. 98 LTF, si bien qu’elle ne peut être attaquée devant le Tribunal fédéral que sous l’angle de la violation de droits constitutionnels, en particulier l’arbitraire (consid. 2).

L’action possessoire a pour fonction d’empêcher que la possession ne soit usurpée et vise à rétablir rapidement l’état antérieur ; elle ne conduit pas à un jugement sur la conformité au droit de cet état de fait mais n’assure au demandeur qu’une protection provisoire ; le jugement rendu statue définitivement sur la protection de la possession, le juge ne devant pas fixer un délai au demandeur pour introduire action au fond sur l’existence du droit ; l’action possessoire est soumise à deux conditions : le demandeur doit établir qu’il avait la possession de la chose et que cette possession a été usurpée de manière illicite ; la possession peut être immédiate (maîtrise de fait sur la chose) ou médiate (maîtrise par le truchement d’un tiers à qui un droit réel ou personnel sur la chose a été accordé) ; lorsque le propriétaire de l’immeuble loue celui-ci à un locataire, les deux sont possesseurs, le premier ayant la possession médiate et le second la possession immédiate ; l’action possessoire protège donc également le propriétaire de l’immeuble ; si le propriétaire aliène l’immeuble à un tiers, il cède la possession médiate au nouveau propriétaire sans que la possession immédiate du locataire n’en soit affectée ; tel est le cas en l’espèce, la cour cantonale ayant nié à tort la qualité de possesseur médiat du nouveau propriétaire de l’immeuble ; le recours doit donc être admis et la cause renvoyée à l’autorité inférieure pour qu’elle examine si la seconde condition de l’action possessoire, à savoir celle que le demandeur a perdu la possession de la chose à la suite d’un acte d’usurpation illicite, est réalisée (consid. 3).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_197/2017 - ATF 144 III 145

François Bohnet

Réintégrande : formes procédurales et conditions matérielles

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TF 4A_143/2018 du 04 avril 2018

Procédure; généralités; arbitrage interne; moyens devant le Tribunal fédéral; art. 58 CO; 679, 684 CC; 361 al. 4, 393 lit. e CPC; 77 al. 1 lit. b LTF

Les parties au contrat de bail peuvent choisir de soumettre leur litige à l’arbitrage de l’autorité de conciliation ; tel a été le cas en l’espèce de la prétention en dommages-intérêts réclamée par le locataire contre la bailleresse suite à une inondation de la cave ayant provoqué d’importants dégâts aux biens meubles s’y trouvant ; en matière d’arbitrage interne, le recourant peut se plaindre devant le Tribunal fédéral que la sentence est arbitraire ; la protection contre l’arbitraire ne permet pas à la partie recourante de contester l’appréciation des documents soumis au tribunal arbitral mais l’autorise uniquement à faire valoir que le tribunal a ignoré certains passages du document en cause ou qu’il lui a attribué un contenu divergeant de son contenu réel ; en l’espèce, il ne suffit pas pour le recourant de discuter l’expertise relative aux causes de l’inondation et de critiquer les conclusions que le tribunal en a tirées ; en outre, il ne ressort pas de la décision attaquée que la bailleresse soit propriétaire du bâtiment de sorte qu’une action en dommages-intérêts fondée sur les art. 58 CO et 679 ou 684 CC peut être rejetée ; de surcroît, l’irruption de l’eau dans la cave n’est pas la suite d’un acte d’utilisation ou d’exploitation de l’immeuble par le propriétaire, de sorte que l’application de l’art. 679 CC est exclue ; il ne s’agit pas non plus d’un dommage subi par le propriétaire ou l’usager d’un immeuble voisin, si bien que l’art. 684 CC est également exclu ; enfin, l’inondation de caves en cas de pluies exceptionnelles est un phénomène classique qui peut survenir dans des bâtiments sans vice de construction ni défaut d’entretien et qui ne suffit pas à imposer au propriétaire une obligation de réparer le dommage (consid. 7-8).

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TF 4A_36/2018 du 01 mars 2018

Généralité; bail commercial; modification du bail portant effets après la fin de celui-ci; art. 269d CO

L’art. 269d CO vise toute modification du bail qui est susceptible de modifier le rapport d’échange des prestations entre bailleur et locataire ; il importe peu que, comme en l’espèce, la prestation n’entraîne des effets qu’à l’échéance du bail ; en l’occurrence, il s’agissait du droit, pour le bailleur, d’utiliser le nom de l’établissement exploité dans les locaux loués après la fin de la relation contractuelle (consid. 3).

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TF 4A_347/2017 du 21 décembre 2017

Résiliation; procédure; qualité pour contester le congé des héritiers du locataire décédé; question de la modification du motif du congé indiqué à l’appui de la résiliation; art. 271 ss CO; 2, 560, 602, 653 CC

En principe, les héritiers sont des consorts matériels nécessaires dans la mesure où ils sont titulaires ensemble d’un seul et même droit sur chacun des biens de la succession ; selon la jurisprudence, chacun d’eux a cependant qualité pour agir seul en annulation de la résiliation du bail lorsque son ou ses cohéritiers refusent d’agir, pour autant que ceux-ci soient assignés en justice à côté du bailleur ; la jurisprudence a toutefois restreint les droits des héritiers en cas de décès du locataire, la protection des art. 271 ss CO n’étant conférée qu’aux membres de la famille qui habitaient le logement en cause à titre principal avec le défunt et qui succèdent à celui-ci ; en l’espèce, sur les trois enfants de la locataire défunte, seul l’un d’eux occupait l’appartement ; celui-ci a donc qualité pour agir en annulation du congé, l’ensemble des cohéritiers étant au demeurant partie au procès, d’un côté ou de l’autre ; en revanche, l’action en contestation du congé intentée par l’autre fils de la défunte, qui n’habitait pas le logement litigieux, doit être rejetée (consid. 3).

En principe, le bailleur est libre de résilier le bail, notamment pour effectuer des travaux ; la seule limite à la liberté contractuelle de résilier découle des règles de la bonne foi ; pour pouvoir examiner si le congé ordinaire contrevient ou non aux règles de la bonne foi, il faut déterminer quel est le motif de congé invoqué par le bailleur dans l’avis de résiliation ; le bailleur est lié par le motif de congé indiqué à l’appui de la résiliation et ne peut pas lui substituer par la suite un autre motif qui lui serait plus favorable ; des précisions sur le motif indiqué dans l’avis peuvent en revanche toujours être apportées en complément au cours de la procédure ; en l’espèce, le bailleur est lié par le motif avancé dans l’avis de résiliation, à savoir sa volonté d’effectuer des travaux de rénovation compte tenu de la vétusté de l’appartement ; il ne peut pas, devant le Tribunal fédéral, changer le motif ; les juridictions cantonales ont déterminé les travaux à effectuer et considéré que la présence du locataire était incompatible avec ces travaux ; elles n’ont en revanche pas instruit la question de la nécessité et de l’urgence desdits travaux, étant précisé que le locataire est une personne âgée qui se contente de l’état actuel de ses sanitaires et de sa cuisine et que d’autres appartements de l’immeuble n’ont toujours pas été rénovés ; le recours doit donc être admis et la cause renvoyée aux autorités précédentes pour complément d’instruction (consid. 5).

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TF 4A_625/2017 du 12 mars 2018

Résiliation; expulsion; procédure; bail commercial; action en annulation du congé; qualité pour agir des colocataires; requête d’expulsion en cas clair; procédure pendante en annulation du congé; art. 271 ss CO; 70, 257 CPC

En matière d’action en annulation du congé, les colocataires forment en principe une consorité nécessaire ; il suffit cependant que tous les colocataires soient parties au procès, d’un côté ou de l’autre ; un colocataire a donc qualité pour agir seul pour autant qu’il assigne le ou les autres colocataires aux côtés du bailleur ; en l’espèce, seuls deux des trois colocataires ont interjeté appel ; les recourants soutiennent que le troisième locataire est un homme de paille ; cette circonstance ne saurait toutefois remédier à l’absence de l’ensemble des colocataires dans la procédure d’appel (consid. 3).

Une requête en expulsion du locataire selon la procédure en cas clair est admissible même lorsque le locataire a attaqué le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante (consid. 4).

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TF 4A_100/2018 du 05 mars 2018

Résiliation; expulsion; procédure; calcul de la valeur litigieuse; expulsion par la voie du cas clair; computation du délai de résiliation de l’art. 257d al. 2 CO; question de la prise en compte de circonstances graves empêchant le locataire de prendre connaissance de l’avis de retrait; art. 257d, 271a al. 1 lit. e CO; 257 CPC

Dans une contestation portant à titre préjudiciel sur la validité du congé et à titre principal sur l’expulsion du locataire, la valeur litigieuse est égale au loyer de la période minimum pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n’est pas valable, période qui s’étend jusqu’à la date pour laquelle un nouveau congé peut être donné, en tenant le cas échéant compte de la période de protection de trois ans dès la fin de la procédure judiciaire selon l’art. 271a al. 1 lit. e CO (consid. 3).

Lorsque le bailleur a résilié le bail pour demeure du locataire dans le paiement du loyer, il peut mettre en œuvre la procédure de protection dans les cas clairs pour obtenir rapidement l’évacuation forcée des locaux, alors même que le locataire a éventuellement introduit une action en annulation du congé, la litispendance n’étant pas opposable au bailleur (consid. 4-6).

D’après la jurisprudence relative à la computation des délais régis par le droit des obligations dont le point de départ est la réception d’une manifestation de volonté, un envoi recommandé est censé reçu le jour où l’agent postal dépose une invitation à retirer l’envoi dans la boîte aux lettres du destinataire ; l’envoi est censé reçu le lendemain de ce jour si l’on ne peut pas attendre du destinataire qu’il procède immédiatement au retrait ; un régime plus favorable est prévu pour la sommation de l’art. 257d al. 1 CO, mais pas pour la résiliation du bail prévue à l’art. 257d al. 2 CO ; le Tribunal fédéral n’a pas encore dû se pencher sur la question de savoir s’il faut prendre en compte des circonstances graves empêchant le destinataire d’organiser normalement ses affaires et de donner suite à un avis de retrait ; la question peut rester ouverte en l’espèce, dans la mesure où le locataire n’était pas empêché sérieusement de prendre connaissance de l’invitation à retirer l’envoi ; en effet, s’il devait certes s’occuper de son épouse gravement malade, il avait un domicile voisin de celui de celle-ci et les soins qu’il lui prodiguait ne l’ont pas empêché de poursuivre ses activités professionnelles (consid. 7).

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TF 4D_87/2017 du 20 mars 2018

Résiliation; prolongation; procédure; maxime inquisitoire sociale; congé donné durant la prolongation du bail; art. 266a, 272d CO; 56, 247 al. 2 CPC

Le devoir d’interpellation du tribunal va plus loin lorsque la maxime inquisitoire sociale est applicable que dans le cadre du devoir d’interpellation général de l’art. 56 CPC ; en revanche, si les parties sont représentées par des avocats, le tribunal peut et doit faire preuve de retenue ; les parties ne sont de toute manière pas libérées de leur devoir d’alléguer les faits et de proposer les moyens de preuve pertinents (consid. 3).

Le congé donné par le locataire pendant la prolongation du bail est régi par l’art. 272d CO ; les limites dans la liberté contractuelle prévues par l’art. 266a al. 1 CO, qui impose le respect de délais de congé minimaux, ne s’appliquent pas au bail prolongé ; un délai de congé plus court que le délai légal peut donc être convenu entre les parties ; en l’occurrence, la convention de prolongation de bail conclue entre les parties, qui prévoyait un délai de congé d’un mois, est conforme au droit fédéral (consid. 5).

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TF 4A_391/2017 du 26 mars 2018

Bail à ferme agricole; expulsion; fin conventionnelle d’un bail à ferme agricole; art. 7, 8 et 29 LBFA

La LBFA fixe des durées minimales au bail à ferme agricole ; lorsque les parties prévoient contractuellement des durées plus courtes, une autorisation de l’autorité cantonale est requise, tant pour la durée initiale du bail que pour sa reconduction ; si aucune autorisation n’est donnée, les durées légales s’imposent ; les parties restent en revanche libres de décider d’un commun accord de mettre fin prématurément au contrat, la cessation du contrat n’étant pas soumise à l’approbation de l’autorité cantonale ; le fermier ne peut toutefois pas renoncer par avance aux droits qui lui sont conférés par la loi ; en l’espèce, les parties ont signé une convention dans laquelle le fermier s’engageait notamment à quitter les lieux à une certaine date et ne pourrait plus se prévaloir d’un bail à loyer ou à ferme ; cet accord confirme la fin des rapports contractuels ; le défendeur ne dispose donc plus de titre ou de justification pour occuper les parcelles en cause ; le recours de la propriétaire est admis et le défendeur est condamné à évacuer immédiatement les parcelles litigieuses (consid. 3).

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TF 4A_612/2017 du 08 mars 2018

Procédure; bail commercial; comparution personnelle d’une personne morale à l’audience de conciliation; art. 203 al. 4, 204 al. 1 CPC; 458, 462 CO

Les parties doivent comparaître personnellement à l’audience de conciliation ; une personne morale doit déléguer un organe statutaire, un fondé de procuration ou un mandataire commercial au sens de l’art. 462 CO ; la ou les personnes physiques déléguées doivent jouir du pouvoir d’obliger la personne morale par leurs signatures et doivent connaître l’objet du litige ; une personne morale ne peut pas comparaître par un simple organe de fait ; en l’espèce, la personne qui s’est présentée à l’audience au nom de la demanderesse était tout au plus un organe de fait car elle n’était pas inscrite en qualité d’associé, d’associé gérant ou de fondé de procuration au Registre du commerce, ni n’a produit de procuration en qualité de mandataire commercial ; la procédure de conciliation ne comporte en principe qu’une seule audience, de sorte que la partie requérante ne peut pas exiger d’être citée à une seconde audience au seul motif qu’elle a négligé de procéder correctement lors de la première audience (consid. 5 et 6).

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TF 4D_12/2018 du 15 mars 2018

Procédure; motivation du recours au Tribunal fédéral; art. 42 LTF

Devant le Tribunal fédéral, le recourant doit discuter les motifs de la décision attaquée et indiquer précisément en quoi il estime que l’autorité précédente a méconnu le droit ; il n’est pas indispensable de désigner de manière précise les dispositions légales ou les principes non écrits qui sont tenus pour violés mais il faut qu’à la lecture de l’acte, on comprenne clairement quelles règles ont prétendument été transgressées ; en l’espèce, le mémoire de recours ne satisfait pas à ces exigences (consid. 4).

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Les Masters en droit de l'Université de Neuchâtel

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