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Newsletter janvier 2016
Editée par Bohnet F., Carron B., Jeannin P.
TF 4A_179/2015 - ATF 141 III 569 du 16 décembre 2015
Loyers usuels ; maxime inquisitoire sociale ; demande de baisse de loyer ; preuve des loyers usuels de la localité et du quartier ; art. 269a CO ; 55, 247 al. 1 CPC
Le degré de preuve exigé pour les loyers usuels de la localité et du quartier est la preuve stricte. Le juge doit acquérir la certitude des loyers usuels. Par conséquent, la méthode fondée sur la comparaison avec au moins cinq logements présentant des caractéristiques communes selon les cinq critères de l’art. 11 al. 1 OBLF doit permettre au tribunal d’effectuer une comparaison schématique, sans avoir à pondérer les différents critères. Des statistiques qui ne permettent pas des conclusions concrètes au sujet de la situation, de la dimension, de l’agencement, de l’état de la chose louée et de l’année de construction du bâtiment, ne permettent pas au juge d’acquérir une certitude pour déterminer le loyer usuel dans le cas litigieux.
En application de la maxime inquisitoire sociale, le tribunal doit rendre attentive la partie à la lacune dans les pièces produites. Par contre, il n’a pas à intervenir lorsque les pièces ne sont pas pertinentes.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_179/2015 - ATF 141 III 569
Pascal Jeannin
Avocat, Dr en droit
TF 4A_247/2015 du 6 octobre 2015
Coopérative d’habitation ; exclusion de membres d’une coopérative d’habitation ; résiliation du bail ; art. 257f, 846 CO
Le coopérateur-locataire et la coopérative d’habitation sont liés par deux contrats différents : un contrat de société et un contrat de bail. Les deux contrats sont indépendants l’un de l’autre ; la fin de l’un n’entraîne pas la fin de l’autre. Partant, le coopérateur-locataire peut attaquer la résiliation même s’il renonce à contester son exclusion de la coopérative (consid. 3).
La résiliation du bail suppose un motif qui pourrait également entraîner l’exclusion du coopérateur-locataire de la coopération. Le fait de balancer des objets sur un autre coopérateur-locataire et de lui montrer à plusieurs reprises le doigt d’honneur constitue en tout état de cause un tel motif (consid. 4).
TF 4A_306/2015 du 14 octobre 2015
Retard dans le paiement du loyer ; expulsion ; avis comminatoire ; bonne foi ; expulsion par cas clair ; art. 2 CC ; 257d CO ; 257 CPC
Le caractère douteux de certaines créances sur l’avis comminatoire ne suffit pas pour rendre invalide ce dernier dans son entier. Il vaut en tout état de cause pour les créances qui sont incontestées, en l’occurrence le montant du loyer (consid. 4).
Le fait que le bailleur attende, après avoir annoncé de procéder à la résiliation pour non-paiement du loyer, trois semaines avant de procéder à la résiliation annoncée ne saurait être constitutif d’une violation des règles de la bonne foi (consid. 4).
TF 4A_316/2015 du 9 octobre 2015
Sous-location ; action en constatation du droit de sous-louer ; intérêt digne de protection ; sous-location à durée indéterminée ; art. 267 CO
Une action en constatation de droit intenté par le locataire et visant à confirmer que le bailleur lui a donné le droit de sous-louer l’appartement pour une durée indéterminée est irrecevable faute d’intérêt digne de protection (consid. 1).
La sous-location totale d’un appartement pendant 25 ans alors que le locataire est parti définitivement à l’étranger est en tout état de cause inadmissible (consid. 2).
TF 4A_394/2015 du 6 novembre 2015
Loyers contrôlés ; compétence pour traiter d’une contestation du décompte de charge ; art. 54 al. 4 LOG ; 257a CO
Lorsque les locataires de logements au bénéfice de subventions de la Confédération contestent l’obligation même de payer des frais accessoires, les autorités civiles sont compétentes pour traiter de ce litige. Ce type de litige n’est pas du ressort de l’Office fédéral du logement (consid. 4).
TF 4A_390/2015 du 18 novembre 2015
Mise en l’état de la chose à la fin du bail ; preuve du dommage ; art. 267 CO
Lorsque le bailleur invoque que le locataire sortant aurait causé des dommages à l’objet loué et réclame des dommages-intérêts, il doit invoquer de façon précise les différents postes du dommage et les prouver ; il doit également prouver le lien de causalité entre le comportement illicite du locataire et le dommage invoqué.
Le fait de déposer l’offre d’une entreprise de nettoyage pour "nettoyage d’une villa" ainsi que celle d’un jardinier pour la réfection du jardin de l’objet loué ne constituent ni preuve suffisante du dommage ni du lien de causalité.
www.bail.ch
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