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TF 5A_645/2011 du 17 novembre 2011
Expulsion par la voie du cas clair ; absence d’un bail ; valeur litigieuse ; question juridique de principe (niée) ; art. 74 al. 2 let. a LTF ; art. 257 CPC
Expulsion par la voie du cas clair. L’expulsion peut être demandée par la voie du cas clair lorsque la situation de fait peut être prouvée immédiatement et que la situation juridique est limpide (en l’occurrence : absence de bail entre les parties) (c. 1.2).
Absence de bail. Un bail suppose un loyer. Ce n’est pas le cas d’un prétendu arrangement oral selon lequel l’usage est laissé contre l’entretien de la maison et du jardin (c. 1.1).
Valeur litigieuse. La valeur litigieuse de la procédure d’expulsion correspond au dommage subi par le requérant du fait qu’il ne peut disposer du bien en cause (c. 1.1).
Question juridique de principe. Est incontesté en doctrine et ne constitue dès lors pas une question juridique de principe le fait que des arguments du défendeur, privés de fondement, ne remettent pas en cause le cas clair. Rappel des critères déterminants (c. 1.2).
Commentaire de l'arrêt TF 5A_645/2011
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
TF 4A_483/2011 du 2 décembre 2011
Défaut ; réduction de loyer ; détermination de celle-ci, notamment en présence de défauts de moyenne importance ; méthode relative ou appréciation en équité ; art. 259d CO
Une diminution de la surface utilisable constitue typiquement un cas de défaut qui peut ouvrir le droit à une réduction de loyer. En principe, il convient à cet effet de procéder selon la méthode dite relative ou proportionnelle : la valeur objective de la chose avec défaut est comparée avec sa valeur objective sans défaut, le loyer étant ensuite réduit dans la même proportion. Cependant, le calcul proportionnel n'est pas toujours aisé, notamment lorsque le défaut est de moyenne importance ; il est alors admis qu'une appréciation en équité, par référence à l'expérience générale de la vie, au bon sens et à la casuistique n'est pas contraire au droit fédéral.
L’arrêt rappelle enfin que pour l'interprétation d'une disposition contractuelle, le juge doit tout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont elles ont pu se servir. Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si leurs volontés intimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations faites et les comportements selon la théorie de la confiance ; il s'agit d'une question de droit que le Tribunal fédéral examine d'office.
TF 4A_469/2011 du 22 décembre 2011
Restitution de la chose ; défaut ; état de la chose lors de la restitution ; vérification du bailleur lors de celle-ci et avis immédiat des défauts ; fardeau de la preuve ; art. 267 al. 1 ; 267a al. 1 CO
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.
Pour sa part, le bailleur doit vérifier, lors de la restitution, l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est déchargé de toute responsabilité.
Au niveau du fardeau de la preuve, celui-ci incombe au bailleur qui doit prouver l'existence d'un défaut excédant l'usure normale, l'inexistence de ce défaut lors de l'entrée en jouissance, le dommage qui en résulte pour lui et la communication en temps utile d'un avis du défaut.
TF 4A_545/2011 du 11 janvier 2012
Restitution de la chose ; défaut ; vérification du bailleur lors de la restitution de la chose ; avis immédiat, précis et détaillé des défauts avec indication de l’imputation à charge du locataire de ceux-ci ; procès-verbal de sortie en principe insuffisant à cet effet ; art. 267 al. 1 ; 267a al. 1 CO
A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Lors de la restitution, le bailleur doit vérifier l'état de la chose et aviser immédiatement le locataire des défauts dont celui-ci répond. Si le bailleur néglige de le faire, le locataire est en principe déchargé de toute responsabilité.
L'avis des défauts doit être précis et détaillé. Le bailleur doit clairement faire connaître au locataire la liste des défauts dont il le tient pour responsable. Si le procès-verbal de sortie des locaux répond à ces exigences, il peut valoir avis des défauts.
La détermination du contenu de l'état des lieux de sortie est une question de fait. En revanche, savoir si le contenu d'un tel document est suffisamment précis pour valoir avis de défauts est une question de droit.
TF 4A_490/2011 du 10 janvier 2012
Loyer ; sous-location ; contestation du loyer initial par le sous-locataire ; abus de droit nié ; nullité partielle du contrat ; critères de fixation du loyer initial ; art. 270 CO
S'agissant de la nullité du loyer initial, l'abus de droit peut entrer en considération lorsque la partie a eu conscience d'emblée du vice de forme et qu'elle s'est abstenue intentionnellement de le faire valoir sur-le-champ afin d'en tirer avantage par la suite. En revanche, le fait de payer sans discuter pendant cinq ans un loyer surévalué par rapport aux critères contenus aux art. 269 ss CO et de s'inquiéter de cette situation à l'occasion d'un litige ne saurait, à lui seul, faire admettre que la sous-locataire commet un abus de droit en arguant de la nullité du loyer initial.
En cas de nullité partielle du bail reposant sur l'art. 270 al. 2 CO, le juge appelé à fixer le loyer initial doit se fonder sur toutes les circonstances du cas. Parmi les facteurs à prendre en compte, il y a notamment le montant admissible selon l'art. 269 CO (qui intègre la notion de rendement), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier, le loyer payé par le précédent locataire.
Dans le cadre d'une première sous-location, le Tribunal fédéral a jugé que le seul loyer permettant de servir de point de comparaison est celui fixé dans le bail principal.
TF 4A_519/2011 du 28 novembre 2011
Résiliation ; conclusion du bail ; résiliation pour demeure du locataire ; règlement des loyers en retard par un tiers ; absence de conclusion d’un nouveau bail dès lors que le bailleur n’a jamais renoncé à la restitution de la chose louée ; art. 1 ; 257 CO
La résiliation de contrat de bail est intervenue en l’occurrence pour demeure du locataire (recourant 1). Le Tribunal fédéral rejette le recours contre l’expulsion prononcée nonobstant le règlement des loyers en retard par un tiers (recourant 2).
Un nouveau contrat de bail ne vient pas à chef du seul fait qu’un tiers (recourant 2) règle les loyers en retard pour le locataire (recourant 1). La conclusion et le contenu d’un contrat se déterminent en premier lieu selon la volonté concordante des parties (art. 1 CO).
En l’espèce, une telle manifestation de volonté fait défaut dès lors que le bailleur n’a jamais renoncé à la restitution des locaux loués, mais au contraire immédiatement déposé une demande d’expulsion, une fois connu le refus de restituer; cette demande a en outre été expressément confirmée devant la première instance saisie. Cette appréciation n’est pas modifiée par le fait que le bailleur n’a pas immédiatement rendu les montants réglés par le recourant 2; ces versements ne sauraient d’ailleurs s’interpréter comme des sûretés versées au mépris de l’article 257e CO.
TF 4A_566/2011 du 6 décembre 2011
Résiliation ; conditions du caractère abusif de la résiliation pour demeure du locataire ; absence d’abus en l’occurrence ; art. 257d ; 271 ; 271a al. 1 let. a, b, c et f CO
La demeure du locataire suppose que la créance du bailleur soit exigible et que le locataire soit en retard dans l'exécution de l'obligation y relative. Si l'une de ces deux conditions cumulatives n'est pas réalisée, le délai de paiement imparti au locataire par le bailleur reste sans effet.
On rappellera cependant que même si ces conditions sont toutes remplies, le congé pour cause de demeure peut, à titre exceptionnel, être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi ou réalise l'un des cas prévus à l'art. 271a al. 1 let. a, b, c et f CO. L’on pensera notamment à la situation où le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance. Le même régime est à retenir lorsque le montant impayé est insignifiant, lorsque l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou encore lorsque le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai.
TF 4A_497/2011 du 22 décembre 2011
Résiliation ; conditions du caractère abusif de la résiliation pour demeure du locataire ; validité de la résiliation reconnue ; art. 257d ; 271 CO
Le congé pour cause de demeure peut, à titre exceptionnel, être annulé s'il contrevient aux règles de la bonne foi.
L’on pensera notamment à la situation où le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire, réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance. Le même régime est à retenir lorsque le montant impayé est insignifiant, lorsque l'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délai alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté à temps du loyer ou encore lorsque le bailleur résilie le contrat longtemps après l'expiration de ce délai.
TF 4A_447/2011 du 20 septembre 2011
Procédure ; expulsion par la voie du cas clair ; application de la maxime des débats ; preuve du contenu d’un pli ; art. 257 al. 1 CPC
Si le locataire conteste que le pli qu’il a reçu contenait une résiliation, il doit alors prouver le contenu qu’il avait en réalité ; sinon la notification du congé est considérée comme immédiatement prouvée.
