TF 4A_563/2017 – ATF 145 III 143 du 19 février 2019

Résiliation; procédure; annulation du congé; décision entrée en force; effets de celle-ci sur une seconde procédure en paiement de dommages-intérêts pour résiliation abusive; art. 271, 271a CO; 59 al. 2 lit. e, 328 ss CPC

Lorsqu’un jugement entré en force rejette une demande d’annulation du congé et constate que le congé litigieux n’est pas abusif, ce constat lie le tribunal saisi d’une seconde procédure en paiement de dommages-intérêts pour résiliation abusive ; en effet, dans le cadre du second procès, le juge doit également se poser la question de l’existence d’un motif abusif de congé au moment où le bail a été résilié ; or cette question, qui a été tranchée par la négative dans la première procédure, ne peut pas être examinée à nouveau ; la seule voie ouverte est celle de la révision (consid. 3 à 5).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_563/2017 – ATF 145 III 143

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

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TF 4A_320/2018 du 13 décembre 2018

Défaut; loyer; bail commercial; réduction de loyer en raison de défauts; abus de droit; intérêts moratoires sur la dette de remboursement du loyer; art. 102, 105, 259d CO; 2 al. 2 CC

Le locataire qui exerce les droits découlant de la garantie des défauts doit se conformer aux règles de la bonne foi ; tel n’est pas le cas lorsqu’il adopte un comportement passif pouvant s’interpréter comme une renonciation tacite à faire valoir ses droits et réclame ensuite une réduction de loyer ; la question d’un abus de droit doit se résoudre au regard des circonstances concrètes ; en l’espèce, les locataires ont fait accroire que les défauts esthétiques ne les dérangeaient pas tant que leur stratégie commerciale n’était pas fermement arrêtée ; ils commettent un abus de droit en réclamant une baisse de loyer pour cette période (consid. 4).

Selon la jurisprudence, la demeure suppose en principe une interpellation de la part du créancier ; il s’agit d’un acte soumis à réception ; lorsqu’il prend la forme d’une demande en justice, le point de départ de l’intérêt moratoire de la dette de remboursement de loyer correspond à la date de notification de la demande au défendeur, ou la date de réception de la copie que le demandeur lui a éventuellement adressée (consid. 5).

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TF 4A_393/2018 du 20 février 2019

Vente; transfert; bail commercial; aliénation de la chose louée; transfert de bail alors même que le locataire n’est pas encore entré en possession des locaux; art. 261 al. 1 CO

La jurisprudence n’a pas encore eu l’occasion de trancher la question de savoir si un transfert de bail après que la chose louée a été aliénée suppose ou non que le locataire soit déjà entré en possession de l’objet loué ; la doctrine est divisée sur la question, certains auteurs considérant que la seule conclusion du contrat suffit, alors que d’autres exigent que la chose louée ait été remise au locataire ; le Tribunal fédéral, appliquant les différentes méthodes d’interprétation de la loi, retient la première solution (consid. 2).

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TF 4A_35/2019 du 25 février 2019

Résiliation; sous-location; congé anticipé pour violation des règles sur l’affectation des locaux et sur la sous-location; art. 257f, 262 CO

Le bailleur peut légitimement s’opposer à la sous-location lorsque le locataire n’a aucune intention de réintégrer personnellement les locaux et que l’opération vise à empêcher le bailleur de conclure un nouveau bail avec un locataire et aux conditions de son choix ; le bailleur peut aussi résilier le bail en application de l’art. 257f al. 1 et 3 CO lorsque le locataire viole de manière persistante les clauses convenues relatives à l’affectation des locaux loués ; tel est le cas en l’espèce, puisque la locataire sous-louait l’appartement litigieux à trois personnes qui y pratiquaient la prostitution (consid. 7 à 10).

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TF 4A_398/2018 et 4A_400/2018 du 25 février 2019

Résiliation; contrat de leasing; indemnité en cas de résiliation anticipée; art. 266k CO

L’art. 266k CO s’applique également aux contrats de leasing ; selon la jurisprudence, cette disposition interdit que le contrat de leasing prévoie une indemnité en cas de résiliation anticipée dont le montant constituerait une pénalité pour le preneur ou un enrichissement illégitime pour le donneur de leasing, ce peu importe qui donne le congé (consid. 10).

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TF 4A_488/2018 du 20 février 2019

Résiliation; prolongation; annulation du congé; délai de protection de trois ans après la conclusion d’une transaction; prolongation d’office du bail; art. 271a al. 1 lit. e ch. 4 et al. 2, 273 al. 5 CO

Lorsque les parties concluent une transaction qui rend le contrat en cause nul et renvoie au bail précédent et que le locataire demande ensuite au bailleur d’établir un nouveau contrat à son nom, il faut retenir que le processus transactionnel concernait le premier contrat et non le suivant, si bien que le délai de protection prévu à l’art. 271a al. 1 lit. e ch. 4 CO ne s’applique pas au congé portant sur le contrat ultérieur (consid. 3-5).

Lorsque le tribunal supérieur, contrairement à l’autorité précédente, admet la validité de la résiliation, il doit examiner d’office si le bail doit être prolongé ; en l’espèce toutefois, le tribunal de première instance avait lui-même déjà validé le congé et avait prolongé le bail ; en pareil cas, l’autorité supérieure n’a pas à statuer d’office sur la décision de prolongation (consid. 6).

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TF 4A_664/2018 du 12 mars 2019

Résiliation; expulsion; procédure; congé pour demeure dans le paiement du loyer; expulsion par la voie du cas clair; art. 257d CO; 257 CPC

Lorsque, comme en l’espèce, le locataire ne verse plus aucun loyer depuis plusieurs mois et n’a aucune intention d’exécuter un quelconque versement par suite de la sommation reçue, cela quels que soient le délai imparti et le montant à acquitter, les moyens qu’il soulève à l’encontre du congé donné en vertu de l’art. 257d CO procèdent de l’abus de droit ; la situation juridique est claire au regard de l’art. 257 CPC (consid. 4 à 6).

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TF 4A_60/2019 du 6 mars 2019

Procédure; expulsion; recours au Tribunal fédéral dans un but dilatoire; art. 42 al. 7 LTF

Le recours introduit devant le Tribunal fédéral de manière procédurière ou à tout autre égard abusif est irrecevable ; en l’espèce, dans le cadre d’un recours contre une décision ordonnant l’expulsion du locataire, la bailleresse a allégué en appel, puis devant le Tribunal fédéral, qu’aucun loyer n’avait plus été versé après le mois de juillet 2017, ce qui n’a pas été démenti par le locataire recourant ; celui-ci ayant cessé d’exécuter le bail depuis plus de dix-huit mois, il poursuit la procédure de manière procédurière et abusive (consid. 4).

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TF 5A_867/2018 du 4 mars 2019

Poursuite; clause pénale valant titre de mainlevée provisoire; art. 82 LP; 18, 160 CO

Le contrat écrit stipulant une peine conventionnelle constitue, avec la preuve de l’inexécution de la prestation promise, une reconnaissance de dette ; en l’espèce, la clause pénale, interprétée objectivement, signifie qu’en cas de caducité du contrat de sous-location, la recourante peut réclamer à l’intimée le paiement de CHF 125'000.- ; la mainlevée provisoire aurait ainsi dû être accordée à concurrence de ce montant (consid. 4).

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TF 1C_174/2018 du 13 février 2019

Droit public; validité d’une initiative populaire cantonale; art. 2 al. 3, 33 LAT; 15 à 16 LaLAT/GE; 34, 36 Cst.

Une initiative populaire cantonale, quelle que soit sa formulation, doit respecter les conditions matérielles qui lui sont imposées et ne doit, en particulier, rien contenir de contraire au droit supérieur, qu’il soit cantonal, intercantonal, fédéral ou international ; en l’espèce, la cour cantonale n’a pas violé le droit fédéral en confirmant la validité de l’initiative populaire genevoise « Construisons des logements pour toutes et tous : Une priorité en période de pénurie ! », dans la mesure où celle-ci laisse au Conseil d’Etat un pouvoir d’appréciation suffisant en matière d’aménagement du territoire et qu’elle ne supprime pas l’obligation de procéder, le cas échéant, à une enquête publique (consid. 3-5).

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