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Newsletter janvier 2014
Editée par Bohnet F., Carron B., Montini M.
TF 4A_471/2013 du 11 novembre 2013
Résiliation ; prolongation ; dies a quo du délai utile à la contestation du congé, respectivement à la demande de prolongation du bail ; application de la théorie absolue de la réception ; art. 77, 273 al. 2 let. a CO
La loi prévoit que s’il entend demander une prolongation du bail, le locataire doit saisir l’autorité de conciliation dans les 30 jours qui suivent la réception du congé. Le dies a quo de ce délai doit être fixé au regard des principes généraux (déduits de l’art. 77 CO).
Ainsi, le délai court dès que la manifestation de volonté est parvenue dans la sphère d’influence du destinataire (ou de son représentant), en appliquant le système de la réception absolue.
Lorsque la communication est opérée par lettre recommandée, si l’agent postal n’a pas pu la remettre effectivement au destinataire ou à un tiers autorisé et qu’un avis de retrait a été laissé dans sa boîte aux lettres ou sa case postale, le pli est reçu dès que le destinataire est en mesure d’en prendre connaissance au bureau de la poste selon l’avis de retrait, soit en règle générale le lendemain du dépôt de l’avis de retrait.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_471/2013
François Bohnet
Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel
TF 4A_447/2013 du 20 novembre 2013
Résiliation ; prolongation ; besoin urgent du nouveau propriétaire de la chose louée (reconnu en l’espèce) ; prolongation du bail possible ; conditions de celle-ci ; art. 261 al. 2 let. a CO
En cas de changement de propriétaire de la chose louée, le nouveau propriétaire peut résilier le bail d’habitation ou de locaux commerciaux en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal, s’il fait valoir un besoin urgent pour lui-même ou ses proches parents ou alliés.
Si la notion du besoin urgent est la même aux art. 261 al. 2 let. a, 271a al. 3 let. a et 272 al. 2 let. d CO, elle ne suppose pas une situation de contrainte, voire un état de nécessité ; il suffit que, pour des motifs économiques ou pour d’autres raisons, on ne puisse exiger du bailleur qu’il renonce à l’usage de l’objet loué. Le besoin dont il s’agit doit être sérieux, concret et actuel ; il l’emporte alors sur l’intérêt du locataire. Quant à l’urgence, elle doit être examinée non seulement dans le temps, mais encore en fonction de son degré, la décision à rendre à cet égard faisant appel au pouvoir d’appréciation du juge.
La relativité de la notion d’urgence a aussi pour corollaire que, même si le besoin du bailleur justifie la résiliation anticipée du bail, il n’exclut pas toute prolongation de celui-ci.
En cas de besoin urgent reconnu, les circonstances pèsent lourd en faveur du bailleur, s’agissant d’apprécier les intérêts en présence ; certes, la prolongation du bail demeure possible, mais ne sera accordée qu’exceptionnellement ou pour une durée limitée.
TF 4A_545/2013 du 28 novembre 2013
Résiliation ; procédure ; prolongation ; autorité de la chose louée de la décision constatant la validité du congé, mais accordant une première prolongation ; art. 560 CC ; 272 CO
L’absence d’autorité de la chose jugée est une condition de recevabilité de la demande. Il y a autorité de la chose jugée quand la prétention litigieuse est identique à celle qui a déjà fait l’objet d’un jugement passé en force (identité de l’objet du litige).
L’effet inter partes de l’autorité de la chose jugée s’étend aux successeurs à titre universel des parties.
Le motif de congé invoqué doit exister au moment de la résiliation ; il s’agit là d’un point de fait si bien qu’il est inutile d’invoquer des circonstances ultérieures à l’entrée en force du jugement ayant reconnu la validité du congé.
Lorsque le locataire demande une seconde prolongation, l’autorité compétente examine s’il a entrepris toutes les démarches qui pouvaient raisonnablement être exigées de lui afin de remédier aux conséquences pénibles du congé : le juge se montrera plus rigoureux à ce stade qu’à celui de la première prolongation de bail.
TF 4A_440/2013, 4A_442/2013 du 13 novembre 2013
Procédure ; conditions d’un recours immédiat contre une décision incidente renvoyant la cause au juge de première instance pour complément d’instruction ; art. 93 LTF
Une décision émanant de la dernière instance cantonale, ordonnant le renvoi de la cause au premier juge pour complément d’instruction, est une décision incidente.
Contre une telle décision, un recours immédiat n’est admissible que lorsque la décision peut causer un préjudice irréparable ou lorsque l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse.
Est irréparable le préjudice de nature juridique, qui ne pourra pas être réparé ultérieurement par une décision finale favorable au recourant. Les inconvénients découlant d’une prolongation de la procédure et de l’accroissement de ses frais représentent un préjudice de pur fait.
TF 4A_341/2013 du 18 novembre 2013
Procédure ; exception de litispendance ; décision de jonction de causes ; recevabilité d’un recours au Tribunal fédéral contre une telle décision incidente ; art. 125 let. c, 92 al. 1, 93 al. 1 CPC
Confirmant une décision de jonction de causes et un refus implicite de déclarer la deuxième action irrecevable, l’arrêt, dont est recours, est une décision incidente.
Un recours immédiat peut être interjeté lorsque la décision porte sur la compétence ou sur une demande de récusation. Les décisions statuant sur une exception de litispendance peuvent être considérées comme des décisions sur la compétence. Tel est le cas lorsque le juge suspend la procédure dans l’attente que la compétence du tribunal saisi en premier soit établie, ou lorsqu’il se dessaisit au profit du premier tribunal. En revanche, une décision de suspension simplement destinée à prévenir des solutions divergentes sur des questions connexes ne met pas en cause la compétence.
Un recours immédiat est aussi possible lorsque la décision peut causer un préjudice irréparable ou lorsque l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale permettant d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse (celle-ci doit s’écarter notablement des procès habituels).
TF 4F_15/2008 du 20 novembre 2013
Procédure de révision d’un arrêt du Tribunal fédéral ; crime ou délit ayant influencé dit arrêt ; irrecevabilité d’un recours déposé par un falsus procurator ; art. 123 al. 1 LTF
La révision d’un arrêt du Tribunal fédéral peut être demandée lorsqu’une procédure pénale établit que l’arrêt a été influencé au préjudice du requérant par un crime ou un délit, même si aucune condamnation n’est intervenue.
La recevabilité de la demande de révision est subordonnée à l’existence d’un intérêt juridique digne de protection. Cet intérêt peut exister ne serait-ce que parce que l’arrêt (dont la révision est requise) a mis à la charge du requérant les frais et dépens.
L’élément essentiel est qu’il existe un rapport de causalité entre le crime ou le délit commis et le dispositif de l’arrêt dont la révision est requise : l’infraction doit avoir exercé une influence effective, directe ou indirecte, sur l’arrêt en cause au préjudice du requérant.
Un recours déposé par un mandataire sans pouvoirs doit être déclaré irrecevable.
www.bail.ch
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