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Newsletter mai 2011
Séminaire sur le droit du bail
TF 4A_546/2010 - ATF 137 I 135 du 17 mars 2011
Législation cantonale ; frais accessoires d’un logement non subventionné dérogeant aux art. 257a et 257b CO.
Une loi cantonale relative à la construction de logements à caractère social et régissant des immeubles ne bénéficiant pas de l'aide fédérale au sens de la LCAP ne peut déroger aux art. 257a et 257b CO. Le bail d’un logement à caractère social non subventionné ne peut prévoir de mettre comme frais accessoires des coûts liés à l’existence de la chose elle-même à la charge du locataire.
Application du principe de la force dérogatoire du droit fédéral.
Commentaire de l'arrêt TF 4A_546/2010 - ATF 137 I 135
Julien Broquet
Archives
Contributions sur les frais accessoires et les logements subventionnés
En 2002, lors du 12e séminaire sur le droit du bail, Me Philippe Richard proposait une analyse des frais accessoires au loyer dans les baux d’habitations et de locaux commerciaux.
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Six ans plus tôt, lors du 10e séminaire sur le droit du bail, Me Jean-Marc Siegrist s’intéressait plus spécifiquement aux frais accessoires des logements subventionnés.
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TF 4A_688/2010 du 17 mars 2011
Qualification du contrat; contrat d’exploitation non qualifié de contrat de bail ou de bail à ferme ; art. 18, 253 et 275 CO
Qualification du contrat. Pour qualifier un contrat d’exploitation (Bewirtschaftungs-vertrag), l’instance inférieure a correctement interprété le contrat selon le principe de la confiance. Pour ce type d’interprétation, le comportement des parties postérieur à la conclusion du contrat ne joue aucun rôle (c. 2.3).
La liberté contractuelle comprend la liberté de choisir le type de contrat sans que les parties soient liées par les contrats nommés. Il est possible de conclure des contrats innommés, notamment des contrats mixtes combinant les éléments de divers types de contrats (c. 2.4).
Selon la jurisprudence en vigueur, un contrat selon lequel le droit d’usage d’un bien reste chez le propriétaire ne peut être qualifié de contrat de bail à ferme (c. 2.4).
TF 4D_128/2010 du 1 mars 2011
Bail à ferme ; procédure ; recevabilité du recours en matière civile ; recours constitutionnel subsidiaire ; art. 9, 29 al. 2 Cst féd.
La qualification du contrat entre bail à loyer et bail à ferme non agricole n’est pas anodine, également du point de vue de la recevabilité d’un éventuel recours au Tribunal fédéral. La première hypothèse autorise un recours en matière civile déjà avec une valeur litigieuse de CHF 15'000.- alors que la seconde exige une contestation portant sur CHF 30'000.- au moins. Notion d’arbitraire au sens de l’art. 9 Cst. féd. et de droit d’être entendu (obligation pour l’autorité de motiver sa décision) au sens de l’art. 29 al. 2 Cst. féd., griefs ici rejetés.
A noter encore que comme un contrat ne fait naître que des obligations et n'a pas d'effet réel, il n'est nullement nécessaire que le bailleur soit propriétaire ou au bénéfice d'un droit réel.
TF 4D_2/2011 du 7 mars 2011
Bail à ferme ; existence d’un bail ; résiliation ou transfert de celui-ci; art. 8, 16 LBFA
Le transfert du bail (à ferme) n’exige pas de forme et peut même être accepté tacitement. A noter encore que le fait de ne pas payer le loyer durant trois ans n’exclut pas qu’un loyer est dû.
TF 4A_628/2010 du 23 février 2011
Défaut ; réduction de loyer ; remise en état de la chose louée ; art. 256, 259a al. 1 let. a, 259b let. b, 259d CO
La notion de défaut doit être rapprochée de l’état approprié à l'usage pour lequel la chose a été louée. Un défaut doit ainsi être retenu lorsque la chose ne présente pas une qualité que le bailleur avait promise ou lorsqu'elle ne présente pas une qualité sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter en se référant à l'état approprié à l'usage convenu.
En l’espèce, il est retenu qu’un toit qui n'est pas étanche est en principe défectueux, qu’il recouvre les parties intérieures ou extérieures d'une habitation. Sa réparation doit ainsi être propre à garantir l’étanchéité de l’avant-toit lors de fortes pluies, sans être répétées à intervalles réguliers. Faute d’une réparation efficace de la part du bailleur, dans un délai convenable, le locataire était en l’occurrence en droit de faire remédier au défaut en question aux frais du bailleur.
La réduction de loyer à laquelle le locataire peut prétendre doit être proportionnelle au défaut et se détermine par rapport à la valeur de l'objet sans défaut. Le calcul proportionnel n'est cependant pas toujours aisé si bien qu’une appréciation en équité est en la matière parfois admise, avec large pouvoir d'appréciation du juge.
TF 4A_549/2010 du 17 février 2011
Résiliation ; validité d’une résiliation en cas de demeure du locataire ; compensation ; annulabilité du congé pour contravention aux règles de la bonne foi et abus de droit ; art. 120, 124, 257d et 271 al. 1 CO ; art. 2 CC
Résiliation extraordinaire en raison de la demeure des locataires. Conditions relatives à l’art. 257d CO – fixation d’un délai comminatoire écrit de 30 jours suivi d’une résiliation moyennant un délai de congé de 30 jours pour la fin d’un mois – remplies en l’espèce (c. 3).
Compensation possible par le locataire s’il manifeste au bailleur sa volonté de compenser pendant le délai de paiement et que la créance compensante n’est pas contestable, pas contestée ou prouvée sur la base d’un titre exécutoire (c. 3-3.1). Nécessité d’une manifestation expresse ou tacite de volonté, soumise à réception par le bailleur, exprimant clairement la volonté de compenser, la créance compensante et la créance compensée. En l’espèce, absence de volonté clairement exprimée de compenser pendant le délai comminatoire et désignation de seulement deux loyers sur trois comme créances compensées (c. 3.2-3.4).
Congé contrevenant aux règles de la bonne foi. Grief de la violation de l’art. 271 al. 1 CO pouvant être allégué pour la première fois devant le TF, sans toutefois pouvoir compléter l’état de fait à cet égard (c. 4). En l’espèce, absence de contravention aux règles de la bonne foi car les circonstances du cas d’espèce ne correspondent pas aux critères fixés par la jurisprudence (c. 4.1-4.2).
Congé constituant un abus de droit. Admission d’une résiliation abusive si le paiement est effectué que très peu de temps après l’échéance du délai de commination et si d’autres circonstances sont établies, telles que le règlement du loyer toujours effectué à temps par le passé ou le montant peu élevé en demeure de paiement. En l’espèce, pas de paiement par le locataire mais une compensation, effectuée de surcroît trois jours après, et pas d’autres circonstances alléguées et établies (c. 4.3). Par ailleurs, absence de comportement contradictoire du bailleur (c. 4.4).
TF 4A_8/2011 du 1 mars 2011
Résiliation ; devoir de diligence ; caractère insupportable du maintien du bail ; art. 257f al. 3 CO
Reconnu coupable d’actes d’ordre sexuel avec des enfants (d’autres locataires de l’immeuble) et de contrainte sexuelle, le concierge (qui a persisté par la suite à se comporter de manière inadéquate envers ses victimes et leur famille) a vu son contrat de travail et son bail à loyer résiliés, respectivement pour rupture du rapport de confiance et violation du devoir de diligence.
Le caractère insupportable du maintien du bail est une condition de la résiliation anticipée de l'art. 257f CO : cette condition est, en l’occurrence, au regard de la nature des infractions pénales commises par le concierge sur des enfants mineurs habitant l'immeuble et du comportement adopté par celui-ci depuis lors au sein même de l'immeuble, assurément remplie.
TF 4A_685/2010 du 28 mars 2011
Prolongation ; procédure ; maxime inquisitoire sociale ; principes et conditions de la prolongation du bail ; art. 272 al. 1, 272b al. 1, 274d al. 3 CO
Si la maxime inquisitoire sociale vise à venir en aide à la partie économiquement faible, surtout lorsqu’elle n’est pas assistée d’un avocat, elle ne libère pas les parties de participer activement à la constatation des faits pertinents et de désigner les preuves à apporter. En particulier, la disposition de l’art. 274d al. 3 CO n'oblige pas le juge à entendre des témoins pour des faits qui peuvent être établis par des documents; elle précise au contraire que les parties sont tenues de lui présenter toutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige.
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Sa décision n’est revue qu’avec réserve par le Tribunal fédéral.
Pour rappel, le but de la prolongation est de donner un peu plus de temps que le délai normal de résiliation pour trouver des locaux de remplacement : une prolongation ne saurait en l’occurrence être retenue puisque le locataire a d’emblée exclu de reprendre un autre établissement public. Si la jurisprudence a certes admis exceptionnellement que le bail commercial pouvait aussi être prolongé dans l’optique de permettre au locataire d’atteindre l’âge de la retraite ou de liquider son entreprise dans de meilleures conditions, cette éventualité doit également être exclue ici puisque la remise de l’établissement du locataire (âgé de 70 ans) n’est évidemment pas possible dès lors que les locaux vont être démolis.
TF 4A_72/2011 du 4 avril 2011
Prolongation ; pesée des intérêts en présence ; but de la prolongation ; art. 272 al. 1 et 2, 272b al. 1 CO
Le juge apprécie librement, selon les règles du droit et de l'équité (art. 4 CC), s'il y a lieu de prolonger le bail et, dans l'affirmative, pour quelle durée. Il doit procéder à la pesée des intérêts en présence et tenir compte du but d'une prolongation, consistant à donner du temps au locataire pour trouver des locaux de remplacement.
TF 4A_577/2010 du 21 mars 2011
Procédure ; maxime inquisitoire sociale ; portée en matière de loyer initial ; art. 11, 270 al. 2, 274d al. 3 CO
L’obligation de notifier le loyer initial au moyen de la formule officielle constitue une exigence de forme écrite qualifiée. Un vice de forme tel que le défaut d'utilisation d’une telle formule entraîne la nullité partielle du contrat, limitée à la fixation du loyer, nullité qui se constate d'office et intervient de plein droit.
On ne déduit pas de la maxime inquisitoire restreinte de l’art. 274d al. 3 CO le devoir d’instruire d’office sur la validité de la fixation du loyer initial, dans des situations, comme en l’espèce, où la demande reconventionnelle du bailleur en paiement du loyer arriéré a simplement fait suite à une demande principale de la locataire en réduction de loyer déterminée par rapport au loyer initial non contesté. Le défaut de notification de la formule officielle n’a du reste jamais été allégué par la locataire. Le montant du loyer initial ne constitue donc pas un point litigieux si bien que l’autorité cantonale n'avait pas de motifs objectifs d'instruire la question de la validité de la fixation du loyer.
TF 4A_135/2011 du 28 mars 2011
Procédure ; recours introduit de manière procédurière ou à tout autre égard abusif ; irrecevabilité du dit recours ; art. 42 al. 7, 108 al. 1 let. c LTF
Expulsion du locataire. Ce dernier a reconnu, en cours de procédure de recours en matière civile au Tribunal fédéral (recours dans lequel il invoque ne pas avoir disposé d'un délai d'exécution de trente jours conformément à l'art. 257d al. 1 CO et ne pas avoir été régulièrement convoqué à l'audience de la commission de conciliation), avoir confectionné un faux récépissé postal afin de le remettre au représentant des demandeurs, faire accroire qu'il avait versé le premier mois de loyer et obtenir ainsi la remise des clés de même que d’avoir, par la suite, envoyé d'autres documents trompeurs pour faire accroire qu'il avait payé les mois de loyer suivants et prolonger ainsi son occupation des lieux.
Le recours en matière civile est déclarée irrecevable dès lors qu’il est introduit de manière abusive, visant uniquement à faire perdurer un usage de la villa que le locataire s'est fait céder par les bailleurs en usant d'un faux et sans aucune intention d'acquitter le loyer promis.
