TF 4A_428/2020 - ATF 147 III 419 du 01 avril 2021

Généralité; interruption de la prescription; art. 138 al. 1 CO

L’art. 138 al. 1 CO prévoit que « [l]a prescription interrompue par l’effet d’une requête en conciliation, d’une action ou d’une exception recommence à courir lorsque la juridiction saisie clôt la procédure ». La procédure est close au sens de cette disposition lorsqu’une décision ne peut plus être attaquée par un recours ou un appel. Ce n’est que dans ces conditions que la prescription cesse d’être interrompue (consid. 7 ss).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_428/2020 - ATF 147 III 419

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

Blaise Carron

Professeur à l'Université de Neuchâtel, LL.M. (Harvard), Dr en droit, avocat spécialiste FSA droit du bail, avocat spécialiste FSA en droit de la construction et de l’immobilier

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TF 4A_219/2020 du 12 mars 2021

Généralité; résiliation; contrat mixte; demeure qualifiée; interprétation objective; art. 107 ss CO

Lorsque, en vertu de la volonté des parties, les divers rapports qui les lient ne constituent pas des contrats indépendants, mais représentent des éléments de leur convention liés entre eux et dépendants l’un de l’autre, on est en présence d’un contrat mixte (ou composé). Une telle convention ne peut généralement pas être soumise dans sa totalité aux règles d’un seul contrat nommé. Il convient donc de déterminer quelle question juridique se pose et quelles règles légales s’y appliquent. Chaque question doit être soumise aux principes juridiques d’un seul contrat. Pour déterminer quelles règles légales sont applicables à chacune des questions litigieuses, il convient de rechercher le « centre de gravité des relations contractuelles », appréhendées comme un accord global unique (consid. 3.1).

Si une partie au contrat se trouve en demeure qualifiée, l’autre partie peut (entre autres) déclarer résoudre le contrat et demander la réparation de l’intérêt négatif (art. 107 al. 2 CO). Une partie se trouve en demeure qualifiée lorsque l’autre partie (i) l’a invitée à exécuter sa prestation (interpellation) et (ii) lui a fixé un délai convenable pour ce faire. Une interpellation et la fixation d’un délai ne sont toutefois pas nécessaires lorsqu’il est évident que la partie débitrice ne s’exécutera pas, et qu’un délai n’y changera rien (cf. art. 108 ch. 1 CO) (consid. 4.1).

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TF 5A_804/2020 du 09 mars 2021

Bail à ferme agricole; droit de préemption; notion de décision finale, partielle et incidente; art. 90, 91 et 93 LTF

Une décision de deuxième instance qui autorise un fermier à exercer son droit de préemption sur un immeuble et qui renvoie la cause à l’instance inférieure pour qu’elle statue sur les modalités de l’exercice du droit de préemption est une décision incidente au sens de l’art. 93 LTF (consid. 1.3).

Rappel des notions de décision finale (consid. 1.2.2.1) et de décision partielle (consid. 1.2.2.2).

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TF 4A_552/2020 du 12 mars 2021

Loyer; absence de formule officelle à la conclusion du bail; nullité du loyer initial; abus manifeste de droit; art. 270 CO; 19 OBLF; 2 al. 2 CC

La formule officielle vise à rendre le locataire attentif à la possibilité de contester le montant du loyer initial. Les cantons peuvent la rendre obligatoire pour la conclusion de tout nouveau bail. Dans un tel cas, si la formule officielle fait défaut à la conclusion du bail, le contrat est vicié en ce qui concerne la fixation du loyer. Le locataire peut alors ouvrir action en fixation du loyer et en restitution des montants payés en trop. Il faut toutefois réserver le cas de l’abus manifeste de droit (art. 2 al. 2 CC) ; ainsi, un justiciable ne peut pas utiliser cette institution juridique de façon contraire à son but (consid. 3.1 et 3.2).

En l’espèce, le locataire avait quitté le bien loué avant la fin du contrat – notamment parce qu’il considérait que le loyer était trop élevé – et n’avait plus payé de loyers après son départ. La bailleresse a alors ouvert action contre le locataire pour le montant des loyers impayés (CHF 98’000.-). Le locataire a allégué que la formule officielle n’avait pas été correctement remplie au début du bail et que le loyer était donc nul ; de ce fait, il ne devait pas à la bailleresse les CHF 98’000.- réclamés. Le Tribunal fédéral a confirmé le raisonnement de la cour cantonale. Celle-ci a retenu que le locataire n’avait jamais cherché à contester le loyer fixé, mais avait tenté de se prévaloir du montant du loyer pour résilier le bail de manière anticipée. Il a donc utilisé cette institution juridique de façon contraire à son but et a commis un abus de droit. Dans ces circonstances, le loyer fixé contractuellement n’avait pas à être remis en question et la prétention de la bailleresse devait être admise (consid. 6.2).

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TF 4A_433/2020 du 04 mars 2021

Frais accessoires; versement d’un acompte; fardeau de l’allégation et de la preuve; art. 257a s. CO

Le versement d’un acompte pour les frais accessoires constitue un paiement provisoire. Le montant de cet acompte doit, chaque année, être comparé avec le décompte des frais accessoires effectifs que le bailleur est tenu d’établir. S’il en résulte une différence, celle-ci doit être réglée (versement supplémentaire du locataire au bailleur si l’acompte était trop bas ; remboursement du solde du bailleur au locataire si l’acompte était trop élevé) (consid. 2.1).

Lorsque le versement d’un acompte a été convenu, le droit de demander le remboursement du trop-perçu est inhérent à cet accord (consid. 2.2).

Le bailleur ne peut répercuter que les frais effectifs sur le locataire. De ce fait, il peut garder, sur le montant de l’acompte, uniquement la somme correspondant aux charges réellement supportées (consid. 2.4.1).

Lorsque le bailleur a procédé au décompte et établi un solde, mais que celui-ci n’a pas été reconnu par le locataire, il revient au bailleur d’alléguer et de prouver sa prétention dans la procédure (consid. 5.1). En l’espèce, le locataire s’était opposé au décompte et au solde des frais accessoires par écrit et dans les délais. Dans ces circonstances, le bailleur supportait le fardeau de l’allégation et de la preuve (consid. 2.5.3).

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TF 4A_609/2020 du 26 mars 2021

Résiliation; expulsion; protection dans les cas clairs; interprétation selon le principe de la confiance; qualité pour défendre; art. 257 CPC; 18 CO

La protection dans les cas clairs selon l’art. 257 CPC suppose que l’état de fait ne soit pas litigieux ou soit susceptible d’être immédiatement prouvé (art. 257 al. 1 let. a CPC) et que la situation juridique soit claire (art. 257 al. 1 let. b CPC). Si ces conditions ne sont pas remplies, le tribunal n’entre pas en matière sur la requête. La condition de l’art. 257 al. 1 let. b CPC n’est pas satisfaite si le tribunal doit exercer son pouvoir d’appréciation pour appliquer une disposition ou s’il doit rendre une décision en équité (consid. 4).

S’agissant d’une procédure en expulsion de locataires, la protection dans les cas clairs ne peut être accordée que si le bail a été valablement résilié. Le tribunal doit donc examiner cette question à titre préjudiciel. La résiliation est une manifestation de volonté unilatérale. Le fait que celle-ci doit être interprétée selon le principe de la confiance (application de l’art. 18 CO par analogie) ne signifie pas que la situation juridique n’est pas claire et que la condition de l’art. 257 al. 1 let. b CPC n’est pas remplie. De ce fait, si le tribunal, en interprétant la manifestation de volonté selon le principe de la confiance, arrive à la conclusion que son contenu est clair et sans ambiguïté, la protection dans les cas clair est susceptible d’être accordée (consid. 5.2.3).

Lorsque le bail a été signé par deux locataires mais que l’un d’eux a quitté le logement et remis ses clés au locataire restant (ici un couple marié mais séparé), la requête d’expulsion doit être dirigée contre les deux locataires. Il ne peut être exclu que le locataire qui est parti revienne vivre dans le logement. Au cas où cette hypothèse survient, le bailleur doit être au bénéfice d’une décision d’expulsion contre les deux locataires. A défaut, il ne pourrait pas faire exécuter la décision contre l’un des locataires (consid. 6.2).

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TF 4D_14/2021 du 12 avril 2021

Procédure; recours en matière civile; recours constitutionnel subsidiaire; art. 74, 113 ss LTF

En droit du bail, le recours en matière civile au Tribunal fédéral est recevable lorsque la valeur litigieuse s’élève au moins à CHF 15'000.- (art. 74 al. 1 let. a LTF). Il est également recevable si l’affaire soulève une question juridique de principe (art. 74 al. 2 let. a LTF) (consid. 2.2).

Si ces conditions ne sont pas remplies, le recours constitutionnel subsidiaire est ouvert (art. 113 LTF). Dans ce cas, seule la violation des droits constitutionnels peut être invoquée (art. 116 LTF) et le recours est soumis à un devoir qualifié de motivation (consid. 3.1).

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