TF 4A_239/2020 du 5 août 2020

Résiliation; défaut; restitution anticipée; locataire de remplacement; usage normal; diligence; art. 257f, 264, 267 CO; 35 RULV; 9 CCR

A la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l’état qui résulte d’un usage conforme au contrat (art. 267 CO). Il répond des dégâts qui excèdent l’usure normale de la chose. Cette usure normale est fonction de la destination de la chose et s’apprécie sur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations, même s’il reste possible d’apporter des preuves concrètes. Le fardeau de la preuve incombe au bailleur. L’usage normal s’apprécie objectivement et non subjectivement en fonction des connaissances techniques du locataire. En l’espèce, le locataire, architecte, n’avait pas à prendre de précautions spécifiques en lien avec des vitrages thermiques (consid. 8).

Selon l’art. 264 al. 1 CO, le locataire qui restitue la chose de manière anticipée n’est libéré de ses obligations contractuelles que s’il présente un locataire de remplacement qui soit solvable et que le bailleur ne puisse raisonnablement refuser. En application des art. 35 RULV, et dans ce cas de l’art. 9 CCR, le bailleur, qui a des objections fondées concernant le candidat proposé, doit sans délai indiquer au locataire sortant les motifs de son refus. Si des documents manquent au dossier du candidat présenté, le bailleur doit le signaler au locataire sortant dans les plus brefs délais. S’il ne le fait pas, il ne peut refuser la candidature en invoquant l’absence de certains documents (consid. 10.1-10.2).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_239/2020

Virginie Rodigari

Avocate, spécialiste FSA droit du bail

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TF 4A_184/2020 du 15 juillet 2020

Bail à ferme; résiliation; fermage; utilisation de la formule officielle; volonté réelle et concordante; principe de la confiance; art. 282 et 298 al. 2 CO; 9 OBLF

Selon l’art. 298 al. 2 CO, le bailleur doit donner le congé en utilisant une formule officielle et indiquer au fermier la manière dont il doit procéder s’il entend contester le congé ou demander la prolongation du bail. Le contenu de la formule officielle est précisé à l’art. 9 OBLF. Le but de cette exigence légale est d’informer le locataire de ses droits. L’information doit être claire et compréhensible. Si la formule officielle ne remplit pas ces conditions de forme, le congé est nul (consid. 2).

Lorsque la volonté réelle et concordante des parties concernant une disposition contractuelle ne peut être établie, il convient de l’interpréter selon le principe de la confiance (consid. 3.3).

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TF 4A_345/2020 et 4A_349/2020 du 25 août 2020

Sous-location; résiliation; procédure; protection contre les congés; sous-location; absence d’intérêt digne de protection; art. 273b al. 1 CO; 76 al. 1 let. b LTF

Selon l’art. 273b al. 1 CO, les dispositions concernant la protection des locataires contre les congés ne sont applicables à la sous-location que jusqu’à l’extinction du bail principal. Au-delà, le bail de sous-location n’est pas opposable au bailleur principal ; le bailleur principal peut exiger du sous-locataire la restitution de la chose louée. Au-delà du bail principal, le sous-locataire n’a pas d’intérêt digne de protection à obtenir un arrêt du Tribunal fédéral sur la validité du congé (art. 76 al. 1 let. b LTF) (consid. 6).

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TF 4A_211/2020 du 25 août 2020

Loyer; formule officielle; nullité du loyer; fixation judiciaire du loyer; logements de six pièces ou plus et de luxe; art. 269 et 270 CO; 19 al. 1 let. a ch. 1 et 4 et al. 3 OBLF

Selon la législation genevoise adoptée sur la base de l’art. 270 al. 1 CO, le bailleur est tenu d’informer le locataire, au moment de la conclusion du bail d’habitation et au moyen de la formule officielle (art. 269 al. 1 CO), du loyer qu’il percevait du précédent locataire. Le contrat est nul en ce qu’il détermine le loyer si cette communication est omise, intervient plus de trente jours après la délivrance des locaux ou est entachée d’un vice de forme. Le locataire peut alors faire fixer le loyer judiciairement. Selon l’art. 19 al. 1 let a ch. 1 et 4 en lien avec l’art. 19 al. 3 OBLF, la formule doit indiquer l’ancien loyer et les motifs précis de la hausse. La formulation « loyer déterminé d’entente entre les parties et sur la base du dernier loyer appliqué » ne répond pas à ces conditions (consid. 2).

Le juge appelé à fixer le loyer initial doit fonder sa décision sur toutes les circonstances du cas. Il doit respecter la hiérarchie des critères que sont le rendement admissible (art. 269 CO), les loyers non abusifs pratiqués dans le quartier et le loyer payé par le précédent locataire. Lorsque le bailleur n’apporte pas les éléments nécessaires au calcul du rendement admissible, le juge se réfère aux données statistiques disponibles ou à son expérience (consid. 6).

L’art. 270 al. 2 CO ne s’applique pas aux baux d’appartements et de maisons familiales de luxe comprenant six pièces ou plus (art. 253b al. 2 CO). Le nombre de pièces et le caractère luxueux du logement sont des conditions cumulatives. En l’espèce, le défendeur n’avait pas invoqué l’art. 253b al. 2 CO et offert de preuves concluantes au regard de cette disposition (consid. 3).

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TF 4A_582/2019 du 4 septembre 2020

Loyer; sortie du contrôle étatique; méthode absolue; calcul selon le rendement net; art. 269 CO

Le bailleur et le locataire peuvent se prévaloir de la méthode absolue (rendement net) pour faire fixer le loyer après la sortie de l’immeuble du contrôle étatique. Le juge civil doit pouvoir se prononcer sans aucune restriction, en appliquant l’art. 269 CO prévu initialement pour les « loyers libres » (consid. 2.1).

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TF 4A_386/2020 du 17 août 2020

Procédure; ordonnance de suspension; décision incidente; principe de la célérité; art. 126 al. 1 CPC; 93 al. 1 let. a LTF; 29 al. 1 Cst.

L’art. 126 al. 1 CPC autorise le tribunal à suspendre le procès civil lorsque des motifs d’opportunité le commandent, en particulier lorsque le jugement dépend du sort d’un autre procès. Il s’agit d’une décision incidente (consid. 5 et 6).

L’art. 93 al. 1 let. a LTF autorise le recours séparé contre une décision incidente susceptible de causer un préjudice irréparable. L’exigence d’un préjudice irréparable n’est pas opposable à la partie recourante lorsque celle-ci attaque une ordonnance de suspension du procès et qu’elle expose et rend vraisemblable que ce prononcé entraînera une violation du principe de la célérité (art. 29 al. 1 Cst) (consid. 5).

En l’espèce, la suspension procède d’une saine application de l’art. 126 al. 1 CPC. En dépit de ses conséquences négatives sur la durée du procès, elle est aussi compatible avec le principe de la célérité en raison de la situation singulière et complexe des deux litiges concernés (consid. 8).

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TF 4A_396/2020 du 8 septembre 2020

Procédure; décision incidente; art. 93 LTF

Lorsqu’un arrêt est rendu sur recours dirigé contre une décision incidente, l’arrêt attaqué revêt aussi le caractère de décision incidente au sens de l’art. 93 LTF. Cette décision peut faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral si elle peut causer un préjudice irréparable (art. 93 al. 1 let. a LTF) (consid. 5).

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TF 4A_398/2020 du 8 septembre 2020

Procédure; mémoire de recours; rectification ou complément des constatations de faits; art. 42, 95, 97 al. 1, 105 al. 1 et 106 al. 2 LTF

En vertu de l’art. 42 LTF, le mémoire de recours doit indiquer, notamment, les conclusions et les motifs (al. 1) ; ces derniers doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit (al. 2). Le Tribunal statue sur la base des faits établis par l’autorité précédente (art. 105 al. 1 LTF). Il les rectifie ou complète que lorsqu’ils sont manifestement inexacts ou découlent d’une violation du droit au sens de l’art. 95 LTF. Il faut en plus que la correction du vice soit susceptible d’influer le sort de la cause (art. 97 al. 1 LTF). La critique de l’état de fait est soumise au principe de l’allégation (art. 106 al. 2 LTF) et la partie doit expliquer clairement et de manière circonstanciée en quoi ces conditions sont réalisées (consid. 6.1).

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TF 4A_215/2020 du 5 août 2020

Procédure; recours contre une sentence arbitrale; motifs de recours; art. 393 let. e CPC

En vertu de l’art. 393 let. e CPC, la sentence issue d’un arbitrage interne peut être attaquée lorsqu’elle est arbitraire dans son résultat, notamment parce qu’elle repose sur des constatations manifestement contraires aux faits résultant du dossier. Une constatation de fait est arbitraire au sens de cette disposition uniquement si le tribunal arbitral, à la suite d’une inadvertance, s’est mis en contradiction avec les pièces du dossier. La façon dont le tribunal arbitral exerce son pouvoir d’appréciation ne peut pas faire l’objet d’un recours ; le grief d’arbitraire est limité aux constatations de fait qui ne dépendent pas d’une appréciation, c’est-à-dire à celles qui sont inconciliables avec des pièces du dossier (consid. 4).

En l’espèce, la démonstration de la recourante est appellatoire et vise à substituer sa propre appréciation des preuves à celle de l’arbitre. L’argumentation est ainsi irrecevable car ne s’inscrit pas dans le cadre de l’art. 393 let. e CPC (consid. 6).

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TF 6B_20/2020 et 6B_21/2020 - ATF 146 IV 320 du 31 août 2020

Pénal; violation de domicile; principe de subsidiarité du droit pénal; plainte pénale à l’encontre de tiers; art. 30 al. 1, 186 CP

En vertu de l’art. 30 al. 1 CP, toute personne lésée peut porter plainte contre l’auteur. Le lésé est celui dont le bien juridique est directement atteint par l’infraction (consid. 2.3).

Le bien protégé par l’art. 186 CP est la liberté du domicile, soit le pouvoir de décider de la présence d’étrangers dans ses propres locaux. La liberté du domicile appartient donc à celui qui a le pouvoir de disposer des lieux que ce soit en vertu d’un droit réel ou personnel ou encore d’un rapport de droit public. Dans le cadre d’un contrat de bail, seul le locataire, à l’exclusion du propriétaire, peut porter plainte. La liberté de domicile commence avec l’emménagement et se termine avec le déménagement, peu importe que le locataire reste sans droit dans les locaux. En vertu du principe de subsidiarité du droit pénal, le propriétaire n’est pas en droit d’engager des poursuites pénales contre les locataires restant dans la propriété louée, même après la résiliation du bail (consid. 2.3).

Ce principe de subsidiarité du droit pénal n’est applicable que dans les relations entre propriétaires et leurs anciens ou actuels locataires, mais pas par rapport aux tiers sans droit d’usage en vertu d’un contrat de bail. Le fait que les locaux concernés aient ou non été restitués par les locataires après la fin du contrat est sans pertinence (consid. 2.4).

En l’espèce, le bailleur était en droit de déposer plainte pénale contre les tiers pour violation de domicile, quand bien même les locaux en question étaient encore occupés par l’ancien locataire après la fin du contrat de bail (consid. 2.4).

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