TF 4A_339/2018 du 29 janvier 2019

Frais accessoires; acomptes de frais accessoires notablement inférieurs au montant effectivement dû; art. 257a, 257b, 270 CO; 18 OBLF

La jurisprudence rendue à l’ATF 132 III 24, relative à la validité d’une convention de paiement d’acomptes de frais accessoires notablement inférieurs aux frais effectifs, doit être confirmée ; la loi ne règle pas la question de savoir dans quelle mesure les acomptes de frais accessoires doivent couvrir le montant effectif de ceux-ci ; un devoir général d’information de la part du bailleur ne saurait être imposé ; en outre, une responsabilité du bailleur pour culpa in contrahendo supposerait que ce dernier dissimule aux locataires potentiels le fait que le montant des acomptes est trop bas par rapport aux frais effectivement dus, partant qu’il connaisse ou puisse évaluer le montant de ceux-ci ; or le montant des frais accessoires dépend notamment de l’utilisation de la chose louée faite par le locataire et le coût de certaines prestations peut fluctuer selon la période considérée ; lorsqu’il s’agit d’une première location, on peut se demander si le bailleur peut véritablement connaître le montant effectif des frais accessoires (consid. 1.6).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_339/2018

Patricia Dietschy-Martenet

Professeure titulaire à l'Université de Neuchâtel, juge suppléante au Tribunal cantonal vaudois, avocate-conseil à Lausanne

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TF 4A_571/2018 du 14 janvier 2019

Résiliation; loyer; expulsion; procédure; résiliation pour demeure dans le paiement du loyer; procédure en cas clair; art. 86, 257d, 271 al. 1 CO; 90, 257 CPC

L’art. 90 CPC, relatif au cumul objectif d’actions, s’applique aussi à la procédure de cas clair ; certaines des prétentions cumulées peuvent répondre aux conditions de l’art. 257 CPC et pas les autres, si bien que les conclusions relatives aux premières seront accueillies et celles relatives aux secondes seront déclarées irrecevables (consid. 7).

Lorsque, comme en l’espèce, la bailleresse a accordé à la locataire des modalités de paiement pour couvrir l’arriéré de loyers, elle n’a pas pour autant renoné à percevoir les loyers futurs ; les versements opérés ont donc d’abord éteint la dette de loyer la plus récente, puis la dette visée par les sommations ; puisque les versements ne couvraient pas la totalité de la dette de loyers, la résiliation est valable et la situation juridique est claire (consid. 8) ; selon la jurisprudence, la résiliation fondée sur l’art. 257d al. 2 CO n’est contraire aux règles de la bonne foi, et donc annulable, que dans des circonstances particulières, qui ne sont pas réunies en l’espèce (consid. 9).

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TF 4A_436/2018 du 17 janvier 2019

Résiliation; bail commercial; congé pour demeure dans le paiement du loyer; art. 86, 87, 257d, 271 CO

En cas de demeure dans le paiement du loyer ou de frais accessoires, faute de déclaration du locataire sur la dette qu’il entend éteindre par son paiement et faute de communication écrite du bailleur sur l’imputation de ce paiement sur la dette la plus récente, le paiement du locataire doit être imputé sur la dette de loyer qui a donné en premier lieu à des poursuites ou, en l’absence de poursuites, sur la dette de loyer échue la première (consid. 3) ; l’avis comminatoire doit indiquer le montant à payer dans le délai de façon suffisamment claire et précise pour que le locataire puisse reconnaître quelles dettes il doit payer pour éviter un congé ; l’indication d’un arriéré trop élevé n’entraîne pas nécessairement l’inefficacité de l’avis comminatoire, mais le locataire qui constate une erreur doit la signaler au bailleur, à défaut de quoi il ne mérite pas d’être protégé (consid. 4) ; la jurisprudence admet à titre très exceptionnel que le congé fondé sur l’art. 257d CO puisse contrevenir aux règles de la bonne foi ; tel n’est pas le cas en l’espèce (consid. 5).

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TF 4A_437/2018 du 05 février 2019

Résiliation; congé pour vastes travaux d’assainissement; garantie que le locataire ira se loger ailleurs; art. 266a, 271 CO

Le congé est annulable lorsqu’il est contraire à la bonne foi, c’est-à-dire lorsqu’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection et qu’il apparaît purement chicanier ; un congé pour vastes travaux d’assainissement peut être abusif si le bailleur résilie alors qu’il avait la garantie que le locataire irait se loger ailleurs pendant les travaux ; il faut que cet engagement soit sérieux et sans condition ; or tel n’est pas le cas en l’espèce ; en outre, le seul fait que la bailleresse n’ait pas informé régulièrement les locataires, conformément à leurs attentes, du projet de construction, n’entraîne pas le caractère abusif du congé (consid. 4).

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TF 4A_615/2018 du 25 janvier 2019

Expulsion; procédure; recours contre une décision d’expulsion en cas clair; intérêt digne de protection; art. 59, 257 CPC

Lorsque le locataire a déjà quitté les locaux au moment de recevoir la décision d’expulsion, qui n’a pu dès lors lui être notifiée à l’adresse des locaux loués, il ne dispose pas d’un intérêt digne de protection pour recourir contre la décision d’expulsion et une condition de recevabilité fait défaut (consid. 3).

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TF 4A_642/2018 du 23 janvier 2019

Procédure; motivation du recours au Tribunal fédéral; art. 42 LTF

Devant le Tribunal fédéral, le recourant doit discuter les motifs de la décision attaquée et indiquer précisément en quoi il estime que l’autorité précédente a méconnu le droit ; il n’est pas indispensable que cette partie désigne précisément les dispositions légales ou les principes non écrits qu’elle tient pour violés, mais il faut qu’à la lecture de son exposé, on comprenne clairement quelles règles ont été prétendument transgressées ; tel n’est pas le cas en l’espèce (consid. 3).

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