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Newsletter décembre 2020
Editée par Bohnet F., Carron B., Gandoy A., avec la participation de Conod Ph.
Le Séminaire sur le droit du bail vous souhaite de belles fêtes.
Que 2021 vous apporte sérénité et apaisement.
Toujours une référence
Rédigé par les professeurs de procédure civile de trois universités romandes et réalisé en collaboration avec la Revue suisse de procédure civile (RSPC), le Commentaire romand du CPC reste une référence de poids. De grande qualité scientifique, il sait néanmoins se focaliser sur les questions centrales et pertinentes pour les praticiens.
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TF 4A_554/2019 - ATF 147 III 14 du 26 octobre 2020
Loyer; contestation du loyer initial; méthode absolue; rendement net admissible; réévaluation des fonds propres investis; taux de rendement admissible; changement de jurisprudence; art. 269 et 269a CO
Le locataire peut contester le loyer initial qu’il estime abusif en vertu des art. 269 et 269a CO. Est abusif le loyer qui permet au bailleur d’obtenir un rendement excessif de la chose louée (art. 269 CO). Le contrôle de l’admissibilité du loyer initial ne peut s’effectuer qu’à l’aide de la méthode absolue, soit par le critère du rendement net (fondé sur les coûts), soit par le critère des loyers du marché. Le premier critère prime le second. Ce principe est inversé pour les immeubles anciens, soit de 30 ans ou plus en mains du même propriétaire. Dans le cas d’espèce, le critère du rendement net est prioritaire (consid. 4).
Le rendement net admissible se détermine en sept étapes : 1. Détermination des coûts d’investissement effectifs ; 2. Déduction des fonds empruntés ; 3. Réévaluation pour tenir compte du renchérissement ; 4. Application du taux de rendement admissible ; 5. Ajout des charges immobilières ; 6. Ventilation appartement par appartement du résultat obtenu ; 7. Comparaison entre le loyer admissible et le loyer actuel.
S’agissant de la réévaluation des fonds propres ainsi que du taux de rendement admissible, les conditions pour un réexamen de la jurisprudence sont remplies (consid. 8.2).
L’adaptation des fonds propres au renchérissement était jusqu’alors limitée à 40% de ceux-ci. Il convient d’admettre que le 100% des fonds propres investis doit être réévalué selon l’indice des prix à la consommation (consid. 8.3).
Le taux de rendement admissible des fonds propres réévalués était jusqu’alors fixé à 0.5% en sus du taux hypothécaire de référence (5,5% en 1986). Compte tenu de l’évolution du taux hypothécaire, il y a lieu de fixer le taux admissible à 2% en sus du taux hypothécaire de référence lorsque celui-ci est égal ou inférieur à 2% (consid. 8.4).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_554/2019 - ATF 147 III 14
Philippe Conod
Avocat spécialiste FSA droit du bail, Dr en droit
TF 4A_256/2020 du 3 novembre 2020
Résiliation; formule officielle; indication de l’identité du bailleur; art. 266l, 266o CO; 9 OBFL
Le congé doit être donné par écrit par le biais d’une formule agréée par le canton (art. 266l CO). Est nul le congé qui ne satisfait pas aux conditions des art. 266l-266n (art. 266o CO). Le contenu de la formule officielle est régi par l’art. 9 OBFL (consid. 3.1.1).
La formule officielle n’a pas pour but d’informer le locataire sur la personne du bailleur ou de lui fournir des informations en vue d’une procédure, mais uniquement de l’informer de son droit de contester la résiliation ou requérir une prolongation. Ainsi, l’indication du représentant en lieu et place du bailleur dans la formule officielle ne rend pas la résiliation nulle si le locataire connait la relation de mandat ou pouvait l’identifier à partir des circonstances (consid. 3.1.4).
En l’espèce, la résiliation n’est pas nulle en raison de la mauvaise indication de l’identité du propriétaire par le représentant. Le locataire connaissait la compétence du représentant. Le fait qu’il ne connaisse pas l’identité exacte du bailleur ne rend pas le congé nul (consid. 3.1.4).
TF 4A_422/2020 du 2 novembre 2020
Procédure; résiliation; cas clair; compensation; demeure dans le paiement du loyer; indemnité pour une plus-value; art. 257 CPC; 120 al. 1, 257d, 260a al. 3 CO
En vertu de l’art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l’application de la procédure sommaire par la voie du cas clair lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Si le défendeur fait valoir des objections et exceptions motivées et concluantes, qui ne peuvent être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable. Fait partie de ces exceptions celle de compensation ; le débiteur peut l’invoquer même si la créance est contestée (art. 120 al. 2 CO). Il suffit alors qu’elle parvienne à ébranler la conviction du juge quant au bien-fondé de la requête. A l’inverse, le cas clair doit être retenu lorsque sont émises des objections manifestement mal fondées ou inconsistantes sur lesquelles il peut être statué immédiatement (consid. 4.1).
Lorsque le locataire est en demeure dans le paiement du loyer et ne s’en acquitte pas dans le délai octroyé par écrit par le bailleur, il s’expose à la résiliation extraordinaire selon l’art. 257d CO. Il peut invoquer la compensation pour empêcher un tel congé, pour autant que la créance compensante soit échue et exigible (art. 120 al. 1 CO) (consid. 4.2).
En l’espèce, la locataire invoque une créance fondée sur l’art. 260a al. 3 CO. Or cette créance naît « à la fin du contrat bail », soit lorsque le contrat doit être dissous. La locataire ne pouvait donc invoquer une compensation fondée sur une telle créance en cours de bail (consid. 5.3).
TF 4A_33/2020 du 7 octobre 2020
Procédure; recevabilité; frais; libre appréciation; art. 74 al. 1 lit. a LTF; 107 al. 1 lit. e CPC
Lorsque le recours au Tribunal fédéral ne porte que sur les frais, la recevabilité, et en particulier la valeur litigieuse, se détermine selon les conclusions des parties restées litigieuses devant l’autorité précédente. Dans le cas d’espèce, les conclusions devant l’instance précédente portaient sur la prolongation du bail telle que la valeur litigieuse de l’art. 74 al. 1 lit. a LTF est atteinte (consid. 1).
Le Tribunal peut répartir les frais selon sa libre appréciation lorsque la procédure est devenue sans objet et que la loi n’en dispose pas autrement (art. 107 al. 1 lit. e CPC). Il doit alors tenir compte de la partie qui a donné motif à l’action, de l’issue probable de la procédure et des circonstances qui l’ont rendue sans objet. Le Tribunal fédéral ne contrôle qu’avec réserve une décision prise dans l’exercice du pouvoir d’appréciation (consid. 3.1).
En l’espèce, le recours aurait vraisemblablement été rejeté, faute de légitimation passive du défendeur. Le recourant n’expose pas en quoi l’appréciation de l’instance inférieure est manifestement inéquitable ou injuste (consid. 3.2-3.3).
TF 4A_213/2020 du 5 octobre 2020
Procédure; décision préjudicielle; compétence; valeur litigieuse; motivation; art. 92 al. 1, 106 al. 1 LTF; § 26 phr. 1 et 21 al. 1 lit. a GOG
Les décisions préjudicielles portant sur la compétence peuvent faire l’objet d’un recours au Tribunal fédéral (art. 92 al. 1 LTF). La procédure applicable à la décision préjudicielle est la même que pour la cause principale (consid. 1).
En l’espèce, l’instance précédente retient que la valeur litigieuse est d’au moins CHF 38'400.-, de sorte que l’affaire devait être traitée par le Tribunal des baux siégeant collégialement, et non par un juge unique (§ 26 phr. 1 et § 21 al. 1 lit. a GOG [RS/ZG 211.1]). Le recourant ne critique pas de manière suffisante les faits retenus (art. 106 al. 2 LTF).
TF 4A_565/2019 du 15 octobre 2020
Divers; loyer; enrichissement illégitime; garantie; loyer payé indument à un tiers; art. 62 ss CO
Aux termes de l’art. 63 al. 1 CO, celui qui a payé volontairement ce qu’il ne devait pas ne peut le répéter s’il ne prouve qu’il a payé en croyant, par erreur, qu’il devait ce qu’il a payé. Selon l’art. 67 al. 1 CO, son action en répétition de l’indu se prescrit par un an à compter du jour où il a eu connaissance de son droit de répétition (consid. 3.1).
En l’espèce, le locataire a payé par erreur le montant de CHF 86’358.- à la régie alors que le loyer devait être versé auprès de la bailleresse. La régie a admis avoir reçu ce montant par erreur mais a refusé de la restituer puisqu’elle avait l’intention de déduire ce montant de la créance qu’elle-même disposait à l’encontre de la bailleresse. Le locataire dispose certes de la voie de l’action en répétition de l’indu. En cas de garantie de remboursement, le délai de prescription de l’art. 67 CO n’est toutefois pas applicable et le locataire peut agir en remboursement sur la base de cet accord (consid. 3.2).
La régie s’est engagée à « relever et garantir [le locataire] de toute prétention que [la bailleresse] [...] pourrait être tentée de faire valoir à son endroit concernant ce montant ». Il ressort explicitement de cet engagement que la régie s’obligeait à rembourser au locataire ce montant si celui-ci devait payer ce même loyer une seconde fois à la bailleresse (consid. 4.2). La régie échoue à démontrer une faute concomitante du locataire et doit dès lors lui restituer le montant touché à tort (consid. 5).
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