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Newsletter août 2020

Editée par Bohnet F., Carron B., Gandoy A., avec la participation de Dietschy-Martenet P.


Bail à loyer et procédure civile

Cet ouvrage pratique présente et analyse les règles de procédure applicables en matière de bail à loyer, mobilier ou immobilier. Bien que l’accent soit mis sur les règles spéciales de procédure instituées dans ce domaine, les principes généraux y sont également traités. Une aide précieuse utile à tout praticien actif en droit du bail.

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21e Séminaire sur le droit du bail

1ère édition du 02 au 03 octobre 2020
2e édition 
du 16 au 17 octobre 2020

Lieu: Aula des Jeunes-Rives, Espace Tilo-Frey 1, 2000 Neuchâtel

  • Dix ans de cas clairs en droit du bail
  • La coopérative d’habitation et le droit du bailLe bail de durée déterminée et la protection des locataires
  • Les règles et usages locatifs du canton de Vaud (RULV) face au contrat-cadre romand et au code des obligations
  • Les droits des tiers sur le loyer : cession, engagement, subrogation et révocation
  • Loyers, congés et héritiers
  • Le locataire absent et la restitution des locaux
  • Jurisprudence récente en matière de bail

Programme détaillé
Inscription 1ère édition   Inscription 2e édition

TF 4A_85/2020 du 20 mai 2020

Procédure; convocation des parties aux débats principaux suite au dépôt d’une demande non motivée en procédure simplifiée; conséquence du défaut du défendeur à l’audience; art. 147, 234, 245, 246 CPC; 74 LTF

En procédure simplifiée, la demande n’a pas à être motivée au moment de son dépôt (art. 244 al. 2 CPC). Le juge notifie la demande au défendeur et cite les parties aux débats oraux (art. 245 al. 1 CPC) (consid. 2.1).

Lorsque le défendeur fait défaut à l’audience ainsi fixée, l’art. 223 al. 1 CPC ne s’applique pas par analogie et le juge ne doit pas convoquer les parties à une nouvelle audience (consid. 2.7).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_85/2020

Patricia Dietschy-Martenet

docteure en droit, chargée de cours aux Universités de Neuchâtel, Fribourg et Lausanne, vice-présidente au Tribunal de prud’hommes de la Broye et du Nord vaudois, avocate à Lausanne

Procédure simplifiée et défaut du défendeur aux débats principaux

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TF 4A_238/2020 du 23 juin 2020

Généralité; conclusion; représentation; art. 32 CO; 105 LTF

Une régie peut valablement conclure un contrat au nom et pour le compte d’un tiers dont elle ne révèle pas l’identité (art. 32 al. 1 CO). La détermination des volontés des parties ou de leurs représentants ou encore des faits dont ils avaient connaissance relève de la constatation des faits et n’est en principe pas examiné par le Tribunal fédéral (art. 105 LTF) (consid. 7).

En l’espèce, le recours ne parvient pas à démontrer que les développements de l’instance précédente quant à l’identité de la bailleresse sont manifestement inexacts (art. 105 al. 2 LTF) (consid. 8).

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TF 4A_456/2019 du 08 avril 2020

Conclusion; rénovation; loyer; transaction judiciaire; interprétation; renonciation à une réduction de loyer; art. 1, 18, 260 al. 2 CO

La transaction judiciaire est un acte consensuel par lequel les parties mettent fin à leur litige ou à une incertitude au sujet de leur relation juridique. Elle s’interprète selon les règles applicables au contrat (art. 1 et 18 CO). Les art. 23 ss CO ne s’appliquent qu’avec restrictions (consid. 4.1). Le juge doit dès lors dans un premier temps rechercher la réelle et commune intention des parties (interprétation subjective). Cette appréciation relève des faits. S’il ne parvient pas à établir l’intention des parties, il doit recourir à une interprétation selon le principe de la confiance (consid. 4.2).

En l’espèce, les parties ont convenu que la partie locataire renonçait à toute prétention pour les désagréments générés par les travaux de rénovation, également dans les locaux de substitution (consid. 4.3). Cette renonciation n’est pas contraire à l’art. 260 al. 2 CO (consid. 5).

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TF 4A_484/2019 du 29 avril 2020

Conclusion; loyer; procédure; bail commun; reprise de dette; volonté des parties; contestation du loyer initial; qualité pour agir; consorité nécessaire; abus de droit; art. 253, 270 al. 1 CO; 70 CPC

La définition du bail à loyer (art. 253 CO) n’empêche pas qu’un bail commun soit convenu avec plusieurs locataires dont l’un d’eux n’occupera pas les locaux. L’existence d’un contrat commun ou d’un contrat de reprise de dette avec la personne qui n’entend pas occuper les locaux dépend de la volonté des parties (consid. 4.2.3). En l’espèce, les parties voulaient que le père « garant » soit partie au contrat en tant que colocataire à la place de sa fille.

Les colocataires sont consorts nécessaires pour les actions formatrices relatives au loyer. En cas de désaccord, l’un d’eux peut agir seul et attraire ses autres colocataires aux côtés du bailleur pour contester une hausse de loyer, requérir une baisse de loyer ou contester le loyer initial (consid. 4.4.3). L’abus de droit quant à l’invocation du concept de consorts nécessaires ne doit être admis que de manière restrictive (consid. 4.2.2).

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TF 4A_100/2020 du 01 juillet 2020

Faillite; résiliation; prolongation; sursis concordataire; suspension de la procédure; art. 295 al. 5 LP

Un procès concernant la résiliation du contrat de bail et une éventuelle prolongation du contrat ne porte pas sur une créance concordataire au sens de l’art. 295 al. 5 LP. La procédure en question n’est donc pas suspendue par un sursis concordataire.

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TF 4A_175/2020 du 30 juin 2020

Résiliation; loyer; demeure du locataire dans le paiement du loyer; résiliation immédiate; cas clair; art. 257d CO; 257 al. 1 CPC

Lorsque le locataire est en retard dans le paiement du loyer ou des charges, le bailleur peut lui fixer un délai de paiement et le menacer de résiliation à défaut de paiement. Si le locataire ne s’exécute pas, le bailleur peut résilier le contrat avec un effet immédiat, soit dans un délai de 30 jours pour la fin d’un mois en ce qui concerne les baux d’habitations ou de locaux commerciaux (art. 257d CO) (consid. 4.1). Lorsque plusieurs loyers sont dus, le paiement correspond au loyer du mois indiqué par le locataire (consid. 5.2.2).

Dans le cadre d’une action en expulsion en procédure sommaire (cas clair), le juge doit préalablement examiner la validité de la résiliation au regard des conditions de l’art. 257 al. 1 CPC (consid. 4.2).

En l’espèce, la recourante ne parvient pas à démontrer qu’il n’y avait pas d’arriéré dans les paiements du loyer.

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TF 4A_148/2020 du 20 mai 2020

Prolongation; procédure; pouvoir d’appréciation; assistance judiciaire; chance de succès; art. 272 ss CO; 117 CPC

Le locataire peut demander une prolongation du bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille des conséquences pénibles, sans que les intérêts du bailleur le justifient (art. 272 al. 1 CO). Le Tribunal dispose d’un large pouvoir d’appréciation dans la détermination de la nature et de la durée de la prolongation, qui n’est examinée qu’avec retenue par le Tribunal fédéral (consid. 2.1. et 2.3).

Une partie a droit à l’assistance judiciaire lorsqu’elle ne dispose pas des ressources suffisantes et que sa cause ne paraît pas dépourvue de toute chance de succès (art. 117 CPC). Le critère déterminant est celui de savoir si une partie raisonnable disposant des moyens nécessaires intenterait le procès à ses propres frais. Les chances de succès doivent être établies au regard des circonstances existantes au moment du dépôt de la demande (consid. 3.1). En l’espèce, la demande du plaignant était dépourvue de chances de succès (consid. 3.2).

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TF 4A_316/2020 du 22 juin 2020

Expulsion; résiliation; procédure; procédure en contestation du congé pendante; action en expulsion; art. 257 al. 1 CPC

Une action en expulsion peut être introduite quand bien même le congé pour non-paiement du loyer fait l’objet d’une procédure pendante (art. 257d CO). Dans ce cas, le Tribunal saisi en procédure sommaire pour l’expulsion doit trancher la question de la validité de la résiliation à titre préliminaire.

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TF 4A_623/2019 du 26 mai 2020

Procédure; loyer; résiliation; procédure sommaire; cas clair; loyer; compensation; art. 257 al. 1 CPC; 124 CO

Le Tribunal admet la cause en procédure sommaire lorsque l’état de fait n’est pas litigieux ou est susceptible d’être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire (art. 257 al. 1 CPC). La situation n’est pas claire si le défendeur présente des objections sur les faits fondées et concluantes qui ne peuvent être immédiatement réfutées et qui sont susceptibles d’ébranler la conviction acquise par le Tribunal (consid. 2). Dans le cas d’espèce, la question de savoir si la défenderesse était en demeure dans le paiement du loyer n’était pas claire, de sorte que le Tribunal ne pouvait rendre une décision au sens de l’art. 257 al. 1 CPC (consid. 3).

La déclaration de compensation (art. 124 CO) adressée au créancier doit être distinguée de l’exception de compensation invoquée en procédure. Pour justifier le remboursement de la dette de loyer, le recourant doit prouver qu’il a déclaré la compensation avant l’expiration du délai de paiement (consid. 4.1).

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TF 4A_284/2020 du 23 juin 2020

Procédure; recevabilité; récusation; décision incidente; art. 92 s. LTF

La décision prononçant le refus d’annuler des actes d’une procédure de récusation n’est pas une décision de récusation au sens de l’art. 92 LTF. Il s’agit d’une décision incidente (art. 93 LTF) intervenue au cours d’une procédure qui aboutira, cas échéant, à une récusation. Un recours devant le Tribunal fédéral n’est dès lors pas recevable (consid. 8).

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TF 4A_262/2020 du 23 juin 2020

Procédure; motivation; art. 42 LTF

En vertu de l’art. 42 al. 1 LTF, le recours doit indiquer les conclusions et les motifs du recours. La partie recourante doit discuter les motifs de la décision attaquée et indiquer précisément en quoi elle estime que l’autorité précédente a méconnu le droit. S’il n’est pas indispensable qu’elle désigne les dispositions légales ou les principes non écrits qu’elle tient pour violés, son exposé doit permettre de comprendre quelles règles ont été prétendument transgressées (consid. 4).

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TF 4A_356/2020 du 01 juillet 2020

Procédure; motivation; art. 42 LTF

En vertu de l’art. 42 LTF, l’acte de recours adressé au Tribunal fédéral doit indiquer les conclusions et les motifs du recours. Ces derniers doivent exposer en quoi la décision attaquée viole le droit. Les conclusions doivent porter sur le sort des prétentions en cause, de sorte que la partie recourante ne peut se contenter de demander l’annulation de la décision attaquée. Elle doit préciser les points dont elle demande la modification (consid. 3.1).

Par ailleurs, la partie recourante doit discuter les motifs de la décision attaquée et indiquer précisément en quoi elle estime que l’autorité précédente a méconnu le droit (consid. 3.2).

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TF 4A_73/2020 du 18 mai 2020

Procédure; représentation; preuve de vie; résidence; art. 40 al. 2 LTF; 204 al. 3 lit. a CPC

La question de savoir si l’avocat disposait des pouvoirs de représentation en première et seconde instance peut rester indécise du moment qu’une nouvelle procuration, signée par le mandant et valable, est déposée auprès du Tribunal fédéral, ratifiant ainsi les actes du mandataire devant les instances précédentes (art. 40 al. 2 LTF) (consid. 3.1).

Lorsqu’il n’y a pas d’indice qu’une personne soit décédée et qu’elle n’a pas l’obligation de comparaître personnellement en raison de son domicile à l’étranger (art. 204 al. 3 lit. a CPC), il n’y a pas lieu d’instruire davantage ce point et exiger une preuve de vie de la partie. Cela d’autant plus que la partie est représentée par un avocat. Dans le même sens, il n’est pas nécessaire de confirmer officiellement le lieu de résidence de la partie puisque la signification des actes se fait auprès de son avocat en Suisse (consid. 3.2-3.3).

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TF 4A_179/2020 du 26 mai 2020

Procédure; question juridique de principe; sûretés; art. 74 al. 2 lit. a LTF; 257e CO

La notion de question juridique de principe au sens de l’art. 74 al. 2 lit. a LTF doit s’interpréter de manière restrictive. Il faut un intérêt général et urgent à ce que cette question soit clarifiée par le Tribunal fédéral pour permettre une pratique uniforme. Il faut par conséquent que de nombreuses affaires similaires soient jugées par les tribunaux inférieurs. Si tel n’est pas le cas, il faut démontrer qu’une décision sur cette question peut servir à orienter la pratique et ne concerne pas uniquement ce cas individuel (consid. 1.4).

Dans le cas d’espèce, la question de savoir si l’art. 257e CO s’applique par analogie dans le cas où la garantie n’est pas déposée sur un compte au nom du locataire mais sur celui d’un tiers non-partie au contrat de bail, constitue une constellation particulière telle qu’elle ne saurait être qualifiée de question juridique de principe (consid. 1.5).

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TF 4A_314/2020 du 22 juin 2020

Procédure; qualité pour recourir; intérêt actuel; art. 76 al. 1 let. b LTF

Le recours contre une décision non encore motivée est introduit prématurément. Un recours au Tribunal fédéral contre le rejet de ce recours est irrecevable, faute d’intérêt actuel au sens de l’art. 76 al. 1 let. b LTF.

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