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Newsletter avril 2015

Bohnet F., Carron B., Conod Ph., Dietschy-Martenet P.


1er séminaire sur la PPE

Vendredi 25 septembre 2015

La Faculté de droit a le plaisir de vous annoncer son premier séminaire sur la PPE, organisé avec la collaboration des Chambres immobilières vaudoise et neuchâteloise. Les sujets ci-après y seront abordés :

  • Le procès : PPE contre PP-iste
    Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • Le fonds de rénovation dans la PPE : principes et pièges
    Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg
  • L’administrateur de PPE en pratique
    M. Jacques Ansermet, juriste, directeur adjoint de la Chambre vaudoise immobilière
  • Les servitudes et la PPE
    Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel
  • Les locaux annexes distincts
    Me Michel Mooser, notaire, professeur à l’Université, Fribourg

La journée se terminera avec une présentation de la jurisprudence à troix voix :

  • PPE et CC, Me Maryse Pradervand-Kernen
  • PPE et CO, Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • PPE et CPC, Me François Bohnet

Programme détaillé et inscription en ligne en cliquant ici.

TF 4A_386/2014 du 11 novembre 2014

Résiliation ; prolongation ; interprétation de la clause d’exclusion d’une coopérative d’habitations ; prolongation du bail ; principe de disposition et droit d’être entendu ; motivation de la décision de n’accorder qu’une unique prolongation ; art. 18, 848 CO ; 273a al. 5 ; 272 al. 1, 272b al. 2 CO ; 4 CC ; 58 CPC ; 29 al. 2 Cst.

Dans le système de la coopérative d’habitations, la clause selon laquelle « la qualité de membre prend automatiquement fin lorsque le membre ne remplit plus les conditions requises lors de son admission (art. 848 CO) », interprétée objectivement, signifie que le travailleur perd sa qualité de membre de la coopérative lorsqu’il perd son emploi ; la résiliation du bail pour ce motif est donc valable (c. 3).

Par exception au principe de disposition prévalant en matière de bail (art. 58 CPC), le juge dappel qui annule la décision attaquée et admet la validité du congé est tenu d’examiner d’office la question de la prolongation du contrat, conformément à l’art. 273 al. 5 CO (c. 4.1).

La cour cantonale ne viole pas le droit d’être entendu du locataire en n’instruisant pas, en appel, la question des démarches entreprises pour la relocation du locataire alors que ni celui-ci, ni le bailleur ne se sont prononcés sur la question de la prolongation dans leurs écritures (c. 4.2).

Le juge doit motiver son choix d’accorder une première prolongation ou une unique prolongation ; à défaut, le Tribunal fédéral ne revoit pas avec retenue la décision, prise pourtant en équité (c. 4.3).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_386/2014

Philippe Conod

Coopérative d'habitation et résiliation du bail

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TF 4A_556/2014 du 11 février 2015

Frais accessoires ; défaut ; procédure ; maxime inquisitoire sociale et fixation en équité en matière de restitution d’acomptes de frais accessoires ; pouvoir d’appréciation en matière de taux de réduction de loyer résultant de défauts ; art. 247 al. 2 CPC ; 42 al. 2 CO ; 42 al. 2 LTF

Le Tribunal des baux n’a pas violé la maxime inquisitoire sociale puisqu’il a invité à plusieurs reprises le bailleur – assisté d’un avocat – à fournir les décomptes et pièces justificatives relatifs aux frais accessoires ; le bailleur ne saurait en outre se prévaloir d’une application de l’art. 42 al. 2 CO alors qu’il est tenu de présenter chaque année le décompte de frais accessoires au locataire et qu’il doit garder pour ce faire les pièces justificatives (c. 2).

Lorsque la cour cantonale estime, contrairement au jugement de première instance, que les fentes de vitre de balcon ne constituaient pas un défaut, le bailleur, recourant, doit établir, compte tenu de l’ensemble des défauts constatés, en quoi l’autorité supérieure a abusé de son pouvoir d’appréciation dans la fixation du taux de réduction de loyer (c. 3).

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TF 4A_466/2014 du 05 février 2015

Commercial ; transfert ; détermination de l’existence de justes motifs de refus d’un transfert de bail commercial ; art. 263 CO ; 8 CC

Savoir si le bailleur dispose de justes motifs de refuser un transfert de bail commercial est une question de droit, alors qu’établir les motifs du refus relève du fait (c. 2).

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TF 2C_524/2014 du 25 février 2015

Loyer ; droit public ; mesure permettant la construction de logements à loyer particulièrement avantageux ; méthode de l’augmentation progressive des loyers ; art. 59 al. 1 et 5 LOG ; 1, 27 al. 3, 35, 36, 39, 47, 55 LCAP ; 14, 16, 17, 18, 21 OLCAP

La Confédération soutient la construction de logements à loyer avantageux notamment par une mesure d’abaissement de base permettant de fixer les loyers initiaux à un niveau au-dessous des charges du propriétaire ; dans ce système, qui est fondé sur la progression des loyers, une augmentation progressive des loyers n’est plus justifiée lorsqu’il n’y a pas ou plus de déficit initial de loyers à rembourser et que les recettes ont au moins atteint un montant couvrant les coûts effectifs ; en l’espèce, il appartient au Tribunal administratif fédéral de déterminer si, à la date d’achat des immeubles, il y avait un déficit initial de loyers (c. 4 et 5).

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TF 4A_379/2014 du 10 mars 2015

Résiliation ; sous-location ; diligence ; validité d’un congé fondé sur l’art. 266g CO qui remplit les conditions de l’art. 257f al. 3 CO ; résiliation anticipée en cas de refus par le locataire de fournir les conditions de la sous-location ; art. 257f al. 3, 262 al. 2 let. a et 266g CO

Lorsque les locataires résilient le bail en se fondant sur l’art. 266g CO mais que la procédure montre que les conditions d’un congé au sens de l’art. 257f al. 3 CO sont en fait réunies, la résiliation demeure valable (c. 3).

Le bailleur peut résilier de manière anticipée le bail d’un locataire qui refuse de lui fournir les conditions de la sous-location sans devoir au préalable exiger la fin de la sous-location ou menacer de résilier (c. 4).

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TF 8C_621/2014 du 04 février 2015

Résiliation ; procédure ; droit public ; existence et conséquences de contrats couplés de travail et de bail ; art. 271 ss, 273a CO ; 9 Cst. ; 91 al. 1 LPA VD ; 1, 2 LJB VD

Lorsque les parties se lient par deux contrats en soi distincts mais liés entre eux de sorte qu’ils ne peuvent persister l’un sans l’autre, on parle de contrats connexes ou couplés ; tel est le cas lorsque l’activité de concierge suppose un logement au sein de l’établissement public considéré, avec pour conséquence que le bail s’éteint automatiquement avec la fin des rapports de travail ; les règles sur l’extinction du bail et sur la protection du locataire contre les congés abusifs sont inapplicables ; les dispositions de procédure relatives à la relation de travail de droit public s’appliquent (c. 5.3).

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TF 4A_659/2014 du 03 mars 2015

Commercial ; sous-location ; prolongation de bail fondée sur des motifs tirés d’une sous-location non autorisée ; art. 272 al. 1, al. 2 let. c et al. 3 CO

Le locataire ne peut déduire une conséquence pénible donnant lieu à prolongation d’un usage des locaux contraire au contrat, notamment la perte de recettes locatives issues d’une sous-location non autorisée (c. 3.4) ; la « situation financière » de l’art. 272 al. 2 let. c CO vise en première ligne les revenus que la société tire de son activité dans les locaux loués et la transposition de celle-ci, sur le plan financier, dans un local de remplacement (c. 3.5).

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TF 4A_279/2014 du 16 janvier 2015

Prolongation ; commercial ; conditions à l’octroi d’une prolongation d’un bail commercial de durée déterminée ; art. 272, 272b al. 1 CO ; 4 CC

Le locataire ne peut exiger une prolongation de bail que s’il établit avoir entrepris des démarches pour trouver un local commercial de remplacement ; il ne peut pas prétendre à cet égard à un local de substitution idéal, celui-ci devant uniquement être équivalent au précédent ou en tout cas ne pas présenter de différence telle qu’on ne saurait raisonnablement contraindre le locataire à l’accepter ; lorsqu’il apprécie la durée de la prolongation d’un bail de durée déterminée, le juge peut tenir compte de l’intention reconnaissable du bailleur de ne pas prolonger le contrat (c. 4-5).

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TF 4A_674/2014 du 19 février 2015

Expulsion ; procédure ; préjudice irréparable en cas de recours contre une décision refusant l’effet suspensif ; valeur litigieuse en cas de contestation de la restitution des locaux loués ; transaction sur la prolongation du bail nulle faute d’accord de l’époux du locataire ; art. 93 al. 1 let. a LTF ; 13 Cst. ; 311, 325 et 335 CPC ; 266n, 266o et 273a CO ; 169 al. 1 CC

En cas de recours dirigé contre une décision refusant l’effet suspensif, il y a préjudice irréparable ouvrant la voie du recours au TF lorsque la décision litigieuse porte sur l’évacuation forcée des locataires (c. 2).

Lorsque la contestation vise la restitution de la chose louée, la valeur litigieuse correspond à la valeur de l’usage des locaux pendant le laps de temps à prévoir jusqu’au moment où l’expulsion pourra être exécutée par la force publique (c. 3).

Le juge décide d’accorder ou non l’effet suspensif d’un recours au sens du CPC en procédant à une pesée des intérêts, en prenant notamment en compte l’issue probable du recours ; lorsqu’une transaction portant sur la prolongation du bail a été conclue par le locataire et le bailleur sans l’accord du conjoint du locataire, elle est nulle de plein droit et n’est pas susceptible d’exécution forcée (c. 5-6-7).

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TF 4A_667/2014 du 12 mars 2015

Expulsion ; procédure ; expulsion en procédure dans les cas clairs ; moyen du locataire tiré de la compensation ; art. 257d CO ; 257 CPC

Pour s’opposer à l’admission d’un cas clair, le défendeur doit présenter des objections motivées et concluantes ; tel n’est pas le cas lorsque le locataire se contente de déclarer avoir pensé que les frais accessoires réclamés par le bailleur seraient compensés (c. 3.2).

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TF 4A_578/2014 du 23 février 2015

Procédure ; contenu et notification de la décision rendue selon la procédure civile cantonale mais soumise aux voies de recours du CPC ; art. 138, 238, 239, 311 et 405 CPC

Lorsque la procédure est régie par l’ancien droit de procédure civile cantonal mais que les voies de recours sont soumises au CPC conformément à l’art. 405 CPC, le contenu de la décision doit être celui exigé par le CPC ; la notification de la décision motivée doit elle aussi avoir lieu selon les règles du CPC (c. 3.1).

Une notification n’est pas impossible lorsqu’une partie quitte son domicile durant la procédure en cours sans se soucier de savoir comment les actes du tribunal pourront lui parvenir ; en pareil cas s’applique la fiction de notification à l’échéance du 7e jour de garde par la poste (c. 3.2).

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www.bail.ch

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