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Newsletter décembre 2014

Editée par Bohnet F., Carron B., Montini M.


Toute l'équipe du Séminaire sur le droit du bail vous souhaite de douces Fêtes de Noël et formule ses voeux pour une année 2015 remplie de succès et de prospérité.

TF 4A_168/2014 - ATF 140 III 583 du 30 octobre 2014

Loyer ; contestation du loyer initial ; absence de notification sur formule officielle ; abus de droit (nié en l’espèce) ; art. 2 CC ; 270 CO

La décision entreprise est une décision incidente ; l’autorité inférieure a tranché séparément une question préjudicielle de l’action en fixation du loyer initial et en restitution du trop-perçu, à savoir celle de l’absence de notification du loyer initial sur formule officielle lors de la conclusion du contrat et de l’absence d’abus de droit des locataires à s’en prévaloir. Cette décision peut faire l’objet d’un recours immédiat (art. 93 al. 1 let. b LTF) ; en effet, d’une part, l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale et, d’autre part, le calcul de la valeur de rendement de l’appartement peut entraîner une procédure probatoire longue et coûteuse (c. 1.2).

La formule officielle doit en principe être notifiée au locataire au moment de la conclusion du bail ou, au plus tard, le jour de la remise de la chose louée. Selon la jurisprudence, si la formule officielle lui est communiquée plus tard, mais dans les 30 jours après son entrée dans les locaux, le point de départ du délai pour agir est reporté à ce moment-là. En revanche, une communication intervenant au-delà de ce délai équivaut à une absence de notification. La formule officielle a pour but d’informer le locataire de sa possibilité de saisir l’autorité de conciliation afin de contester le montant du loyer en lui fournissant toutes les indications utiles. Par là même, elle sert à empêcher les hausses abusives de loyer lors d’un changement de locataire, de sorte que l’indication du loyer versé par le précédent locataire doit y figurer (est du reste insuffisant à cet égard que le locataire ait eu vent du loyer versé par l’ancien locataire au moyen d’une autre voie) (c. 3.1).

Si la formule lui a été communiquée, le locataire peut saisir, dans les 30 jours, l’autorité de conciliation, puis le juge pour contester le loyer initial et en demander la diminution, pour autant que le montant convenu soit abusif et que les autres conditions de l’art. 270 al. 1 CO soient remplies (c. 3.1).

Lorsque la formule officielle n’a pas été employée par le bailleur alors qu’elle était obligatoire ou que la hausse de loyer par rapport à celui payé par le précédent locataire n’y a pas été motivée, il est retenu que ce vice n’entraîne pas la nullité du contrat de bail dans son entier, mais seulement la nullité du loyer fixé. Le locataire peut alors agir en fixation judiciaire du loyer initial et en restitution de l’éventuel trop-perçu. Il s’agit là d’un cumul d’actions : la première tend, après constatation, à titre préjudiciel, de la nullité du loyer convenu, à la fixation judiciaire de celui-ci et la seconde, en tant que conséquence de la première, vise à la restitution des prestations effectuées sans cause conformément aux règles de l’enrichissement illégitime (c. 3.2.1).

Le législateur n’a pas prévu de règle limitant l’invocation du vice de forme dans le temps, par exemple à la durée du bail, si bien que seules les règles de la prescription peuvent constituer une limite à l’intérêt du locataire à agir en justice. Son action pour cause d’enrichissement illégitime se prescrit par un an à compter du jour où il a eu connaissance de son droit de répétition et, dans tous les cas, par dix ans dès la naissance de ce droit (c. 3.2.3).

L’abus manifeste de droit demeure toujours réservé. Cela dit et contrairement à ce que croit la bailleresse en l’occurrence, le fait d’avoir attendu dix mois pour ouvrir action n’est pas contraire au droit, tenu compte du délai précité d’une année (c. 3.2.4).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_168/2014 - ATF 140 III 583

Marino Montini

Abus de droit à contester le loyer initial en l’absence de notification sur formule officielle

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TF 4A_391/2014 du 29 octobre 2014

Résiliation abusive intervenue à l’occasion de prétendus travaux de rénovation d’envergure ; art. 271 CO

La loi protège le locataire contre le congé purement chicanier qui ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux et digne de protection, et dont le motif n’est qu’un prétexte. Le locataire est aussi protégé en cas de disproportion grossière des intérêts en présence ; il l’est également lorsque le bailleur use de son droit de manière inutilement rigoureuse ou adopte une attitude contradictoire (c. 2).

A noter cependant que le bailleur peut légitimement vouloir une transformation ou rénovation très importante des locaux loués afin d’en augmenter la valeur. Une opération de grande ampleur, comportant notamment des modifications dans la distribution des locaux, le remplacement des cuisines, salles de bains et autres installations, et le renouvellement des sols et revêtements muraux, peut nécessiter la restitution des locaux par leur locataire et, par conséquent, la résiliation du bail. La résiliation se justifie aussi lorsque le locataire se déclare prêt à rester dans les locaux pendant de pareils travaux, et à s’accommoder des inconvénients qui en résulteront, quand sa présence serait de nature à entraîner un accroissement des difficultés, du coût et de la durée de l’entreprise (c. 2).

Ce congé est en revanche annulable s’il apparaît que la présence du locataire ne compliquerait pas les travaux, notamment en cas de rénovation moins importante, ou ne les compliquerait que de manière insignifiante (c. 2).

La résiliation est par ailleurs annulable lorsque le projet du bailleur apparaît objectivement impossible, étant entendu que la preuve de l’impossibilité objective incombe au locataire (c. 2).

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TF 4A_590/2014 du 27 octobre 2014

Procédure ; contenu du recours auprès du Tribunal fédéral ; art. 42, 108 al. 1 let. a et b LTF

Doivent entre autres être indiqués dans le mémoire de recours les conclusions et les motifs ; ceux-ci doivent exposer succinctement en quoi l’acte attaqué viole le droit, sinon le Tribunal fédéral n’entre pas en matière (c. 5.1).

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TF 4D_65/2014 du 04 novembre 2014

Procédure ; fixation d’un premier délai de paiement de l’avance de frais non respecté ; irrecevabilité du recours faute de paiement de cette avance à l’expiration du délai supplémentaire accordé ; art. 62 al. 3 LTF

Le juge instructeur fixe un délai approprié pour fournir l’avance de frais ou les sûretés. Si le versement n’est pas fait dans ce délai, il fixe un délai supplémentaire. Si l’avance ou les sûretés ne sont pas versées dans ce second délai, le recours est irrecevable (c. 3).

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TF 4A_587/2014 du 11 novembre 2014

Procédure ; le refus de l’assistance judiciaire constitue une décision incidente ; recevabilité d’un recours contre une telle décision ; art. 93 al. 1 let. a LTF

Est sujette à recours la décision de refus de l’assistance judiciaire, qui est une décision incidente, susceptible de causer un préjudice irréparable (c. 2.1).

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Séminaire PPE 2015

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