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Newsletter octobre 2016

Editée par Bohnet F., Carron B., Dietschy-Martenet P.


19e Séminaire sur le droit du bail

L'incontournable colloque du domaine aura lieu prochainement à Neuchâtel!

Des thèmes d'actualité feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail :

  • Prof. François Bohnet
    Fardeau de la preuve en droit du bail
  • Me Jean-Marc Siegrist
    Quelques loyers variables et variations de loyer
  • Prof. Blaise Carron
    Les spécificités du bail à ferme
  • Mme Patricia Dietschy-Martenet
    Les colocataires de baux d'habitation ou de locaux commerciaux
  • M. Jean-Luc Colombini
    Pratique récente en matière de congé
  • Me David Lachat
    La résolution amiable des conflits locatifs (petit guide de la bonne transaction)
  • Jurisprudence récente en matière de bail
    présentée par MM. B. Carron, Ph. Conod, D. Lachat et F. Bohnet

Il reste quelques places pour la deuxième édition,
qui aura lieu les 21 & 22 octobre 2016

Pour vous inscrire, cliquez ici.

Le programme détaillé se trouve ici.

Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.

2e Séminaire sur la PPE

La deuxième journée sur la PPE aura lieu à Neuchâtel le vendredi 22 septembre 2017.

Les thèmes suivants y seront abordés :

  • Propriétaire d’étage contre propriétaire d’étage
    Me François Bohnet, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
  • PPE et permis de construire
    Me Valérie Défago Gaudin, avocate, professeure à l’Université, Neuchâtel
  • Querelleurs dans la PPE
    Me Amédéo Wermelinger, avocat, professeur à l’Université, Fribourg
  • PPE et droit de voisinage
    Me Maryse Pradervand-Kernen, avocate, maître-assistante et chargée d’enseignement à l’Université, Neuchâtel
  • La répartition des coûts de travaux
    Mme Martine Jaques, juriste, Chambre vaudoise immobilière

  • Le droit d’usage privatif réglementaire sur des parties communes
    M. Denis Piotet, professeur à l’Université, Lausanne
  • Jurisprudence récente présentée par
    Me Maryse Pradervand-Kernen
    Me Blaise Carron, avocat, professeur à l’Université, Neuchâtel
    Me François Bohnet
    Me Amédéo Wermelinger

En cliquant ici, vous trouverez le programme détaillé et la possibilité de vous inscrire en ligne.

Un rabais de 10% est accordé pour toute inscription nous parvenant jusqu'au 31 octobre 2016.

TF 4A_559/2015 - ATF 142 III 568 du 22 août 2016

Loyer ; sortie d’un contrôle étatique de loyer ; méthode absolue ; calcul de rendement ; collaboration du bailleur à l’administration des preuves ; art. 253b al. 3, 269, 269a, 270a CO ; 1, 42, 44, LGL/GE ; 132 OJ/GE

Les règles de droit privé sur le loyer abusif s’appliquent aux baux d’habitations bénéficiant de mesures d’encouragement prises par les pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité ; peut rester ouverte la question de la méthode applicable après le passage du régime du loyer contrôlé au régime du loyer libre, en particulier de savoir s’il se justifie réellement de pouvoir appliquer la méthode absolue (c. 1).

Le bailleur doit remettre les pièces pertinentes qu’il est seul à détenir ; il n’est en revanche pas tenu de se procurer des pièces auprès de tiers pour les verser à la procédure ; il appartient le cas échéant au locataire de requérir du juge qu’il ordonne à ces tiers de produire les pièces nécessaires pour apporter la preuve des faits dont il supporte le fardeau de la preuve, en l’occurrence le rendement abusif de la chose louée ; en l’espèce, le bailleur a indiqué n’avoir jamais été en possession des pièces permettant un calcul de rendement car il a acquis l’immeuble à titre gratuit ; rien ne permet de contredire cette déclaration ; partant, la cour cantonale a violé le droit fédéral en lui reprochant d’avoir violé son devoir de collaboration (c. 2).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_559/2015 - ATF 142 III 568

Patricia Dietschy-Martenet

Méthode applicable en cas de sortie d’un contrôle étatique du loyer

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TF 4A_415/2015 du 22 août 2016

Loyer ; nullité de la clause d’échelonnement en cas de bail inférieur à trois ans ; preuve de la réception de la demande de baisse de loyer ; report de la baisse pour le prochain terme ; incidence sur le calcul de rendement ; art. 20, 266a, 266c, 269c, 270a CO ; 229 al. 3, 243 al. 2 let. c, 247 al. 2 let. c, 317 al. 1 let. b CPC ; 8 CC

Lorsque les parties, comme en l’espèce, conviennent à la conclusion du bail d’une augmentation de loyer prédéterminée qui doit prendre effet après la fin du contrôle étatique des loyers, il s’agit d’une clause d’échelonnement (c. 2.1) ; lorsque le bail est de durée inférieure à trois ans, la clause d’échelonnement est nulle ; le juge peut cependant compléter le contrat en fixant sa durée minimale à trois ans en fonction de la volonté hypothétique des parties ; la nullité de la clause d’échelonnement peut être constatée en tout temps, sauf abus de droit (c. 2.2).

Le locataire doit apporter la preuve de la réception du courrier relatif à sa demande de diminution de loyer par le bailleur lorsque la date de réception est contestée ; en l’espèce, la preuve n’est pas rapportée car tardive, les locataires n’ayant produit qu’en appel le « suivi des envois » de la Poste ; lorsque la demande en réduction de loyer a été reçue tardivement par le bailleur, elle prend effet pour le prochain terme pertinent, par application analogique de l’art. 266a al. 2 CO ; en cas de report de l’entrée en vigueur de la baisse, le calcul de rendement doit être effectué en date du dernier jour où le locataire devait poster sa demande de baisse pour qu’elle parvienne en temps utile au bailleur ; en l’occurrence, la baisse est reportée au 1er mars 2013 – au lieu du 1er mars 2012 –, le calcul de rendement doit être fait à fin novembre 2012 (c. 3).

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TF 4A_607/2015 du 04 juillet 2016

Loyer ; preuve de la remise du formulaire officiel de notification du loyer initial ; art. 1 al. 2, 8 CC ; 270 CO ; 19 al. 1 et 1bis OBLF ; 157 CPC

Il appartient au bailleur de prouver la remise de la formule officielle de notification du loyer initial au locataire ; lorsque le bail ne mentionne pas que le formulaire officiel y est annexé, le fardeau de la preuve n’est ni renversé, ni facilité ; la production d’une photocopie de la formule officielle que le bailleur a conservée dans son dossier n’est pas une preuve directe mais un indice parmi d’autres, de même que le témoignage de la personne qui aurait remis le formulaire au locataire en mains propres ; en l’espèce, seules la locataire et la représentante de la régie étaient présentes lors de la remise alléguée et le juge n’est pas parvenu à une conviction intime sur la base de leurs interrogatoires ; il y a donc échec de la preuve, que le bailleur doit supporter (c. 3).

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TF 4A_266/2016 du 25 juillet 2016

Procédure ; désignation de la partie adverse ; art. 52, 59, 83, 197 ss CPC

Le juge doit vérifier que la demande porte sur le même objet du litige et les mêmes parties que l’autorisation de procéder ; le demandeur ne peut pas étendre sa demande à de nouveaux défendeurs ; peut rester indécise la question de savoir si le juge peut déclarer la demande recevable au motif que l’autorité de conciliation a par inadvertance omis de prendre en compte une substitution de partie intervenue après le dépôt de la requête de conciliation (c. 3).

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TF 4A_299/2016 du 05 juillet 2016

Procédure ; recours au TF ; notion de « procédure probatoire longue et coûteuse » ; art. 93 al. 1 let. b LTF

Le recours au Tribunal fédéral contre une décision incidente est ouvert si l’admission du recours peut conduire immédiatement à une décision finale qui permet d’éviter une procédure probatoire longue et coûteuse ; tel n’est pas le cas lorsque l’administration des preuves doit se limiter à entendre les parties, à leur permettre de produire des pièces et à procéder à l’interrogatoire de quelques témoins ; en effet, le Tribunal fédéral ne doit en principe s’occuper d’une affaire qu’une seule fois, lorsqu’il est certain que la partie recourante subit effectivement un dommage définitif (c. 1).

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