TF 4A_447/2015 - ATF 142 III 336 du 31 mars 2016

Bail commercial ; transfert de bail ; résiliation immédiate ; notion de « besoin urgent » du nouveau propriétaire ; art. 261 al. 2 lit. a, 271a al. 3 let. a, 273 al. 5 CO

Le besoin propre et urgent lors du transfert du bail (art. 261 al. 2 let. a et 271a al. 3 let. a CO) influe directement sur la validité de la résiliation et ne suppose pas de pesée entre les intérêts du nouveau bailleur et du locataire, comme c’est le cas pour statuer sur la prolongation du bail (art. 272 al. 2 let. d CO) (c. 5.2.1). Cependant, même si le besoin propre et urgent du nouveau propriétaire est établi et que la résiliation anticipée du bail est donc justifiée, l’autorité compétente doit encore statuer d’office sur la prolongation du bail (c. 5.3).

Lorsqu’une personne morale acquiert des locaux commerciaux, celle-ci justifie en tout cas d’un besoin propre si elle entend utiliser elle-même les locaux pour son activité économique à ses risques et profits, conformément à son but social (c. 5.2.2.2).

Lorsque l’utilisation des locaux par le nouveau propriétaire présuppose de grandes transformations, voire même la démolition et la reconstruction du bâtiment, l’urgence dépend de l’état d’avancement de son projet de transformation : il n’est pas nécessaire que ce projet ait déjà été autorisé par les autorités administratives, mais il doit être susceptible d’obtenir leur autorisation (c. 5.2.3).

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Commentaire de l'arrêt TF 4A_447/2015 - ATF 142 III 336

François Bohnet

Avocat spécialiste FSA droit du bail, LL.M., Dr en droit, Professeur à l'Université de Neuchâtel

Pascal Jeannin

Avocat, Dr en droit

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TF 4A_576/2015 - ATF 142 III 263 du 29 mars 2016

Protection des données ; installation de vidéosurveillance dans les parties communes d’un immeuble locatif ; conditions d’admissibilité ; art. 28 CC ; 1 ss LPD

Le bailleur souhaitant exploiter dans un immeuble locatif une installation de vidéosurveillance permettant d’identifier des personnes doit respecter les règles fixées par la LPD, en particulier la proportionnalité. L’intérêt à la prévention de cambriolages et d’actes de vandalisme prime en principe celui du locataire de pouvoir se déplacer à tout moment à l’intérieur d’un immeuble sans être surveillé. Toutefois, la collecte de données permettant des déductions au sujet de la vie privée d’un locataire n’est pas admissible.

En l’occurrence, l’endroit choisi pour une des caméras – à savoir l’entrée principale de l’immeuble – permet la saisie systématique du comportement du locataire, en particulier des heures d’entrée et de sortie de l’immeuble ainsi que des personnes l’accompagnant, ce qui est inadmissible.

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TF 4A_622/2015 du 4 février 2016

Frais accessoires ; renvoi du contrat de bail au sujet des frais accessoires à des conditions générales ; conditions pour considérer qu’un tel renvoi est suffisant ; art. 257a CO

Les frais accessoires doivent faire l’objet d’une convention spéciale au sens de l’art. 257a al. 2 CO, lequel présuppose que les postes effectifs soient détaillés de manière à ce que le locataire comprenne facilement quels postes lui seront concrètement facturés en plus du loyer.

Conditions pas remplies en l’occurrence, dès lors que le renvoi pur et simple à des conditions générales préimprimées laisse présupposer qu’il n’y a eu aucune adaptation spéciale aux rapports de bail litigieux.

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