Newsletter

Newsletter août 2014

Editée par Bohnet F., Broquet J., Carron B., Montini M.


Droit du bail - Fond et procédure

La Suisse est un pays de locataires. L’évolution de la société tend vers une multiplication des familles. Une utilisation toujours plus mesurée du sol et des contraintes administratives strictes s’additionnent pour péjorer l’offre de logements. D’où une situation tendue entre bailleurs et locataires. Cet abrégé se veut une étude illustrative de ce droit social qu’est devenu le droit du bail. Il consacre une large place à la jurisprudence, laquelle est abondante. L’accent est également mis sur l’aspect procédural, indissociable d’une juste application du droit matériel. Contenu limité à l’étude des baux commerciaux et d’habitations, l’ouvrage traite de la relation bailleur-locataire dès le début du bail jusqu’à son extinction.

Sont ainsi abordées notamment les questions touchant la conclusion du contrat, la pluralité de locataires, l’entretien et les défauts de la chose louée, la consignation des loyers, les frais accessoires, la sous-location et le transfert de bail, la restitution de la chose louée et son aliénation, la problématique complexe de la fixation des loyers et des congés. Enfin, l’ouvrage aurait été incomplet s’il n’avait pas tenu compte des règles procédurales spécifiques en la matière.

Vous pouvez commander cet abrégé en cliquant ici.

18e Séminaire sur le droit du bail

L'incontournable colloque du domaine aura lieu cet automne à Neuchâtel !

Des thèmes d'actualité feront l'objet d'une analyse détaillée par des spécialistes du droit du bail :

  • Prof. Blaise Carron et Me Placidus Plattner
    Contrat de bail et valorisation immobilière
  • Prof. Laurent Bieri
    La réparation du préjudice subi par le locataire en cas de défaut de la chose louée
  • Prof. François Bohnet et Me Philippe Conod
    L’expulsion
  • Prof. Pascal Pichonnaz
    L’abus de droit en droit du bail
  • Me Valérie Défago Gaudin
    Le droit public de la rénovation
  • Me David Lachat
    Le bail des cafés et des restaurants
  • Jurisprudence récente en matière de bail
    présentée par MM. B. Carron, D. Lachat, Ph. Conod et F. Bohnet

Deux éditions identiques auront lieu à l'Aula des Jeunes-Rives à Neuchâtel

  • les 3 & 4 octobre 2014 pour la première édition

  • les 17 & 18 octobre 2014 pour la deuxième édition

Le programme détaillé se trouve ici.

Les inscriptions en ligne sont ouvertes !

  • Pour vous inscrire à la première édition, cliquez ici.

  • Pour vous inscrire à la deuxième édition, cliquez ici.

Nous nous réjouissons de vous accueillir à Neuchâtel à cette occasion.

Vendredi 12 septembre 2014 - Actualités dans le domaine de la fiscalité immobilière

La journée consacrée aux

Actualités dans le domaine de la fiscalité immobilière

abordera les thèmes suivants :

  • Transfert d'immeubles de la fortune privée à la fortune commerciale et vice-versa
    M. Thierry de Mitri
  • Les cas de report d'imposition des gains immobiliers
    M. Bastien Verrey
  • Revue de la jurisprudence récente du Tribunal fédéral en matière de fiscalité immobilière
    M. Thierry Obrist
  • Traitement fiscal des sociétés immobilières en Suisse
    M. Alexandre Faltin
  • Acquisition et détention d'immeubles en Suisse depuis l'étranger
    M. Aliasghar Kanani

Programme détaillé et inscription en ligne.

TF 4A_565/2013 - ATF 140 III 433 du 08 juillet 2014

Loyer ; importantes réparations ; hausse de loyer ; notion d’immeuble ancien ; calcul de rendement net ; frais d’entretien ; art. 269, 269a let. a et b CO ; 14 OBLF

Notion d’immeuble ancien niée en l’espèce pour des immeubles construits en 1982 et 1983, à mesure que l’on peut raisonnablement exiger de la propriétaire-bailleresse la conservation des pièces justificatives compte tenu du fait qu’il s’agit d’une société d’assurance qui détient les immeubles concernés à titre professionnel (consid. 3.1).

La prise en compte d’un taux d’intérêt de 1,75 % pour renter la part des frais d’entretien extraordinairement élevés non encore amortis n’est pas contraire au droit fédéral consacré par les art. 269 et 269a CO (consid. 3.5).

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Commentaire l'arrêt TF 4A_565/2013 - ATF 140 III 433

Julien Broquet

Loyers admissibles suite à d’importantes réparations – Notion d’immeuble ancien et calcul de rendement net

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TF 4A_146/2014 du 03 juillet 2014

Résiliation ; demeure du locataire ; validité de la résiliation pour demeure du locataire ; n’est pas insignifiant le solde impayé de quelque CHF 1'580.- ; art. 257d CO

Le Tribunal fédéral confirme la validité de la résiliation du bail intervenue suite à la demeure du locataire dans le paiement du loyer ; le solde impayé de CHF 1'582.15 ne saurait être considéré comme insignifiant, pour rendre le congé abusif (c. B.b. et 2).

En l’occurrence, le locataire n’a nullement invoqué compensation avec des créances en remboursement si bien qu’il n’y a pas lieu d’examiner cette question (c. 1).

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TF 4A_611/2013 - ATF 140 III 310 du 14 juillet 2014

Procédure ; voie de droit pour contester une proposition de jugement de l’autorité de conciliation (exclusivement l’opposition) ; comparution personnelle des personnes morales à l’audience de conciliation ; art. 204 al. 1, 211 al. 1 in fine CPC

L'autorisation de procéder n'est pas une décision : elle ne peut faire l'objet ni d'un recours, ni d'un appel et sa validité doit être examinée d'office par le tribunal devant lequel l'action doit être portée. Le tribunal pourra par exemple constater qu'une partie n'a pas comparu personnellement à l'audience de conciliation, que l'autorité de conciliation a méconnu cette situation et délivré une autorisation de procéder non valable, si bien qu’une des conditions de recevabilité de la demande fait défaut (c. 1.3.2).

Si le justiciable refuse de se soumettre à une proposition de jugement, quel que soit son motif, il dispose uniquement de la voie de l'opposition ; pour ce faire, il lui suffit d'exprimer son refus, sans avoir à le justifier (c. 1.4).

L'obligation de comparution personnelle est valable aussi à l'égard des personnes morales qui doivent comparaître par un organe, ou à tout le moins par un mandataire commercial disposant du pouvoir de plaider et de disposer de l'objet du litige (c. 1.6).

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TF 4A_68/2014 du 16 juin 2014

Procédure ; conditions qui président à la procédure de cas clairs ; pas de preuve facilitée en la matière, la vraisemblance étant insuffisante ; le refus de la protection dans les cas clairs n’aboutit pas au rejet de la prétention avec autorité de la chose jugée ; l’obligation de paiement du loyer n’est pas une obligation personnelle et le paiement par un tiers éteint la dette ; art. 68 CO ; 257 CPC ; 98 LTF

La procédure de protection dans les cas clairs n'est pas une procédure de mesure provisionnelle au sens de l'art. 98 LTF, de sorte que le recours en matière civile peut être formé pour violation des art. 95 à 97 LTF (c. 3). Cette protection est donnée et le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé et que la situation juridique est claire (c. 4).

L’état de fait est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit ainsi apporter la preuve certaine des faits justifiant sa prétention ; la simple vraisemblance ne suffit pas (c. 4.1).

Selon la partie générale du droit des obligations, le débiteur n'est tenu d'exécuter personnellement son obligation que si le créancier a un intérêt à ce qu'elle soit exécutée par le débiteur lui-même. S'agissant d'une prestation en argent, le créancier n'a aucun intérêt à l'exécution personnelle du débiteur ; si un tiers fournit la prestation conforme au contrat, celle-ci éteint l'obligation du débiteur (4.2).

La procédure de protection dans les cas clairs n’aboutit pas au rejet de la prétention du demandeur avec autorité de la chose jugée (c. 5.2.3).

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TF 4A_143/2014 du 23 juin 2014

Procédure ; restitution des locaux en fin de bail ; expulsion ; requête de preuve à futur visant à constater les dommages subis par les appareils se trouvant dans les locaux et devant être évacués; art. 257 CO ; 158 al. 1 let. b, 342 al. 3 CPC

La preuve à futur a pour but d'assurer la conservation de la preuve ; elle peut aussi être destinée à permettre au requérant de clarifier les chances de succès d'un procès futur, de façon à lui éviter de devoir introduire un procès dénué de chances (c. 3.1).

En l’occurrence, la requête de preuve à futur visait à faire constater les dommages subis par les appareils se trouvant dans les locaux anciennement loués.

Lorsque le juge de l'expulsion, respectivement de l'évacuation, prévoit que la personne chargée de l'exécution peut requérir l'assistance de l'autorité compétente, l'exécution forcée, notamment en ce qui concerne le déplacement et la prise en charge des biens mobiliers du locataire, respectivement de l'occupant expulsé, est une tâche officielle, qui relève du droit public cantonal (c. 4.1.3).

Partant, la requête de preuve à futur en examen n'est pas destinée à la  conservation de preuves en vue d'un procès civil futur, le déplacement de leurs prétendus biens ne relevant pas de la compétence de la bailleresse, mais découle bien d’une tâche officielle (c. 4.2.2).

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TF 4A_163/2014 du 16 juin 2014

Procédure ; expulsion ; absence de capacité de procéder du recourant ; pouvoirs de représentation des liquidateurs d’une société faillie encore inscrite au registre du commerce ; ce pouvoir ne s’étend pas à une procédure de recours contre une décision d’expulsion des locaux dont la société était locataire ; art. 740 al. 1 CO ; 76 LTF

Le Tribunal fédéral examine d'office la capacité d'être partie, la capacité d'ester en justice et la capacité de procéder des parties ; si l’une ou l'autre fait défaut au recourant, il n’y a pas lieu d’entrer en matière et de statuer sur le fond (c. 2).

Lorsque la société reste inscrite au registre du commerce malgré la clôture de sa faillite faute d'actif, l'administration de la faillite (i.e l'office des faillites) n'a plus le pouvoir de réaliser les biens lui appartenant. S’agissant des liquidateurs, ils ne peuvent pour leur part accomplir que les actes nécessaires à la liquidation des actifs qui valent la peine d'être liquidés : le recours contre une décision d'expulsion des locaux dont la société était locataire, après rejet de l'action en contestation du congé, comme d'ailleurs l'introduction même de cette action, n'entrent pas dans le cadre des actes nécessaires à la liquidation de ces actifs (c. 2.1).

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