PPE 2019
Organisé par: Faculté de droit
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Newsletter août 2019
Editée par Bohnet F., Carron B., Gandoy A.
Bail à loyer et procédure civile
Cet ouvrage pratique présente et analyse les règles de procédure applicables en matière de bail à loyer, mobilier ou immobilier. Bien que l’accent soit mis sur les règles spéciales de procédure instituées dans ce domaine, les principes généraux y sont également traités. Une aide précieuse utile à tout praticien actif en droit du bail.
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TF 4A_335/2018 du 9 mai 2019
Généralités; rénovation; contrat complexe; erreur; invalidation du contrat; sort des aménagements; occupation illicite; art. 23 ss, 260a al. 3, 267 al. 1 CO
Les parties sont liées par un contrat composé ou mixte, lorsqu’elles passent une convention réunissant plusieurs contrats distincts, mais dépendants, respectivement lorsqu’une seule convention comprend des éléments relevant de plusieurs contrats nommés ; pour chaque question juridique, il convient de rechercher le centre de gravité des relations contractuelles afin de déterminer les règles légales auxquelles il y a lieu de recourir (consid. 4.1).
L’erreur permettant d’invalider un contrat doit être essentielle (art. 23s. CO) ; tel est le cas si elle porte sur un fait objectivement essentiel à la conclusion du contrat et que ce fait était subjectivement essentiel dans la décision de conclure de la partie invoquant l’erreur ; l’erreur essentielle peut porter sur un fait futur dont la partie qui veut invalider le contrat croyait – au moment de conclure – qu’il se produirait certainement ; en cas de vice du consentement, le contrat est en principe invalide depuis le début (ex tunc) et les prestations effectuées doivent être restituées (art. 641 al. 2 CC ou art. 62 ss CO). Toutefois, les contrats de durée partiellement ou entièrement exécutés sont invalidés avec effet ex nunc, laissant ainsi l’accord des parties intact jusqu’à invalidation (consid. 5).
Lorsque le contrat de bail s’inscrit dans un contrat complexe avec un contrat de promesse de vente et que cette convention est entachée d’un vice du consentement, l’ensemble de la relation contractuelle est invalidé ex tunc si le centre de gravité de celle-ci se trouve dans le contrat de vente (consid. 5.2).
Si le contrat de bail est invalidé avec effet ex tunc, mais que d’autres questions litigieuses trouvent leur centre de gravité sur la relation de bail, alors la relation contractuelle de fait est assimilable à un bail et les règles des art. 253 ss CO s’appliquent à titre supplétif (consid. 6.1).
Commentaire de l'arrêt TF 4A_335/2018
Aurélie Gandoy
Docteure en droit, avocate à Fribourg
TF 5A_63/2019 du 15 juillet 2019
Bail à ferme agricole; réintégrande; action possessoire; art. 927 C
L’action possessoire de réintégrande (art. 927 al. 1 CC) a pour but d’empêcher que la possession ne soit usurpée et de rétablir rapidement l’état antérieur ; cette action ne porte pas sur la conformité au droit d’un tel état, contrairement à l’action pétitoire en revendication ; l’action en réintégrande est admise lorsque le demandeur prouve qu’il avait la possession de la chose et qu’il l’a perdue à la suite d’un acte d’usurpation illicite ; le degré de preuve exigé est la certitude (consid. 5.2.1).
En matière de bail, le bailleur est possesseur médiat et le locataire possesseur immédiat ; il n’y a pas d’acte d’usurpation illicite lorsque le locataire ne restitue pas la chose au terme du bail, car la possession lui a été volontairement consentie en début de bail ; lorsque le locataire transfère la possession immédiate à un tiers, il n’y a pas d’acte d’usurpation illicite lorsque le bailleur demeure possesseur médiat (consid. 5.2.2.).
TF 4A_491/2018, 4A_519/2018 du 8 mai 2019
Résiliation; résiliation abusive; travaux restreignant l’usage de la chose louée; art. 271 al. 1 CO
Un congé est annulable s’il contrevient aux règles de la bonne foi ; tel est généralement le cas s’il ne répond à aucun intérêt objectif, sérieux ou digne de protection, est chicanier ou consacre une disproportion manifeste des intérêts en présence ; est pertinent le motif réel de l’auteur de la résiliation au moment où elle survient (question de fait) ; la partie entendant faire annuler le congé doit prouver les circonstances permettant de déduire que le congé contrevient aux règles de la bonne foi ; l’auteur du congé doit collaborer et – sur requête – le motiver ; une motivation lacunaire ou fausse constitue un indice de congé abusif (consid. 2.1.1).
Ne contrevient pas à la bonne foi un congé donné en perspective de travaux restreignant considérablement l’usage de la chose louée ; au moment de la résiliation, le bailleur doit disposer d’un projet suffisamment mûr et élaboré lui permettant de constater concrètement que la présence du locataire entraverait les travaux ; le projet ne doit par ailleurs pas paraître objectivement impossible en raison d’une incompatibilité évidente avec les règles du droit public, avec pour conséquence que le bailleur n’obtiendra certainement pas les autorisations nécessaires (consid. 2.1.2).
TF 4A_231/2019 du 18 juin 2019
Résiliation; obligation de diligence du locataire; art. 257f al. 1 à 3 CO
Le bailleur d’un appartement est en droit d’exiger du locataire que le logement soit maintenu, respectivement rétabli dans un état apte à une habitation normale ; tel n’est pas le cas lorsque le logement présente une saleté repoussante ou un encombrement démesuré ; l’une ou l’autre de ses situations et le refus du locataire d’y remédier malgré une protestation écrite du bailleur justifient le congé au sens de l’art. 257f al. 1 et 3 CO (consid. 5)
TF 4A_128/2019 du 3 juillet 2019
Résiliation; prolongation; besoin personnel du bailleur; société anonyme; art. 271 al. 1; 271a al. 3 let. a; 272 al. 2 let. d CO
Au regard de l’art. 271 al. 1 CO, le bailleur, qu’il soit une personne physique ou morale, peut légitimement motiver la résiliation pour un besoin personnel ou par l’intention d’attribuer les locaux loués à un tiers (p.ex. ami, relation d’affaires, employé) (consid. 3.1).
Si le congé est annulable en vertu de l’art. 271a al. 1 let. d ou e CO, seul un besoin urgent du bailleur ou de proches parents ou alliés peut entrer en considération (art. 271a al. 3 let. a CO). Une société anonyme – faute de famille – ne peut dès lors obtenir une telle dérogation. En matière de prolongation, le besoin personnel d’un actionnaire de la société bailleresse est pris en considération, mais dans une moindre mesure par rapport à la situation où le bailleur est une personne physique (consid. 3.2).
TF 4A_348/2019 du 18 juillet 2019
Procédure; expulsion; suspension de la procédure; art. 71 LTF; 6 al. 1 PCF; 257 CPC
Une requête en expulsion d’un locataire selon la procédure en protection dans les cas clairs est admissible même lorsque le locataire a attaqué en justice le congé donné par le bailleur et que cette procédure est pendante ; il n’y a dès lors pas de motif de suspension de la procédure portant sur la requête d’expulsion (consid. 2).
TF 4A_185/2019 du 25 juin 2019
Procédure; cas clair; procédure sommaire; art. 257 CPC
La procédure en cas clair de l’art. 257 CPC permet à la demanderesse d’obtenir rapidement une décision revêtant autorité de force jugée et force exécutoire lorsque les situations de fait et de droit ne sont pas équivoques (al. 1) ; si, dans le cadre d’une procédure d’expulsion soumise à la procédure sommaire, la validité de la résiliation doit être examinée, les conditions de l’art. 257 al. 1 CPC mentionnées ci-avant sont également applicables à cette question (consid. 3).
TF 4A_276/2019 du 3 juillet 2019
Procédure; décision incidente; obligation de recourir à la formule officielle; art. 93 al. 1 LTF; 269d CO
Lorsque l’objet du litige est limité à la question de savoir si un changement d’exploitation du bien-fonds et l’augmentation des frais en résultant doivent être soumis à la formule officielle au sens de l’art. 269d CO, il s’agit d’une décision incidente ; une telle décision ne peut faire l’objet d’un recours séparé devant le Tribunal fédéral qu’aux conditions de l’art. 93 al. 1 LTF.
